Thị trường bất động sản 2025: Bước chuyển mình?

Nhiều động lực phát triển trong năm 2025

Thị trường bất động sản (BĐS) đã “khép” lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập là giá cả. Báo cáo kết quả hoạt động về thị trường bất động sản 2024 của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng phân khúc chung cư tại Hà Nội, TP HCM đã leo thang so với 2023. Do đó tiêu chí xếp loại các phân khúc đã được Bộ Xây dựng nâng thêm 28-44%.

Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng/m2 thuộc phân khúc bình dân, trước đây là dưới 25 triệu đồng/m2. Còn chung cư cao cấp đã nâng từ mức trên 50 triệu đồng/m2 lên khoảng 70 – 100 triệu đồng/m2.

Dù đã nâng mức xếp loại, cơ cấu nguồn cung chung cư mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ Xây dựng ước tính phân khúc chung cư bình dân chỉ chiếm 5 – 7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60 – 65%. Chung cư trung cấp từ 45 – 70 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30 – 35% thị phần. Đặc biệt, thị trường năm ngoái đã chứng kiến vài dự án siêu sang xuất hiện với ngưỡng giá vượt 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư, Bộ Xây dựng nhận định giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng có xu hướng tăng mạnh. Với thủ đô Hà Nội, phân khúc này được rao bán với mức giá phổ biến 100-200 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án mới ở vùng ven ra mắt với giá trên 300 triệu đồng/m2. So với 2023, phân khúc này đã tăng giá khoảng 30 – 40%. Tại TP HCM, mức tăng chậm hơn, khoảng 5-10% với mức rao phổ biến 90 – 250 triệu đồng/m2.

Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.

Nhận định về thị trường năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, năm 2025 được kỳ vọng là một năm khởi sắc cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục kể từ cuối năm 2024. Những tín hiệu tích cực này được thúc đẩy bởi các yếu tố về chính sách, nguồn cung, hạ tầng và xu hướng đầu tư, hứa hẹn sẽ tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.

Một trong những điểm sáng của thị trường năm 2025 được kỳ vọng chính là sự tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nguồn cung dự báo tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc so với năm 2024, tuy nhiên vẫn còn khoảng cách khá xa so với với giai đoạn 2019 trở về trước.

Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ dự báo sẽ có cải thiện so với năm 2024 với hơn 15.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Tuy nhiên sự phân bổ nguồn cung vẫn sẽ tập trung chủ yếu tại TPHCM, Bình Dương, trong đó Bình Dương được dự báo bùng nổ nguồn cung với vai trò dẫn dắt thị trường căn hộ hạng B và C trong năm 2025.

“Điều này cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra khỏi khu vực trung tâm TP.HCM, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các vấn đề tháo gỡ pháp lý chưa được giải quyết triệt để… việc tìm kiếm cơ hội ở các vùng lân cận trở thành lựa chọn chiến lược của các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án trong thời gian tới”, ông Thắng nói.

Đối với thị trường khu vực phía Bắc, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng xu hướng tăng của năm 2024, tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên và Hải Phòng. Trong đó, tại Hà Nội, các dự án tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, trọng tâm ở các quận, huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm…

Ông Thắng nhận định, thị trường địa ốc trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ đánh dấu sự thay đổi tích cực và có thể bước vào một chu kì tăng trưởng mới nhờ được trợ lực bởi nhiều yếu tố.

Đầu tiên là các chính sách về quản lý đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, bổ sung mang lại sự minh bạch và rõ ràng trong các thủ tục pháp lý. Những quy định này giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc thực hiện thủ tục pháp lý, từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh thông tin tích cực từ chính sách thì câu chuyện hạ tầng cũng tiếp thêm động lực cho thị trường. Thứ ba là mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay duy trì ổn định cùng với đó là lạm phát được kiểm soát tốt. Điều này không chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn mà còn tạo điều kiện để người mua nhà dễ dàng tiếp cận các gói vay.

Thứ tư là tâm lý người mua dần được cải thiện. Sau giai đoạn trầm lắng, cả nhà đầu tư lẫn người mua thực đã dần quay trở lại thị trường. Những thông tin tích cực từ chính sách, hạ tầng và tài chính đã góp phần tạo niềm tin, khiến người mua sẵn sàng ra quyết định.

Thị trường chuyển mình

Ông Lưu Quang Tiến – Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, kết thúc năm 2024, bắt đầu năm 2025, thị trường bất động sản hiện đã “chuyển mình” và đang trong quá trình hồi phục, sẵn sàng chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

“Dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng thị trường được dự báo sẽ phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định, các bên sẵn sàng “tăng tốc” với tâm thế mới, nguồn cung dự báo cải thiện hơn và niềm tin trở lại, kéo theo nhu cầu tăng”, ông Tiến nói.

Dự kiến, nguồn cung mới 2025 được bổ sung đáng kể khi Chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn.

Do đó, dự báo thị trường năm 2025 đón nhận khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai, thị trường miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7%, và nguồn cung mới miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Nguồn cung thứ cấp sẽ phân bổ đều ở tất cả thị trường, đa dạng phân khúc khi có thêm nhiều dự án dự kiến được bàn giao trong 2025. Thị trường nhà ở cho thuê tăng trưởng tốt, thị trường thứ cấp cũng có sự tăng trưởng.

“Niềm tin thị trường dự báo tiếp tục được cải thiện và củng cố, thể hiện qua mức độ quan tâm, tìm hiểu và xuống tiền mua dự án của khách hàng. Tất cả các dự báo khả quan hứa hẹn năm 2025 sẽ là thời điểm “Trước ánh bình minh” của một chu kỳ tăng trưởng mới. Các chủ đầu tư tập trung chuẩn bị nguồn sản phẩm và đẩy mạnh công tác kinh doanh. Môi giới tăng tốc chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ mới”, ông Tiến nói.

Bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc kinh doanh Datxanh Services cho rằng, thị trường bất động sản năm 2025 có thể xảy ra 3 kịch bản: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 – 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới sẽ tăng 30 – 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15%và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 – 40%.

Với kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 20 – 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 – 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.

Bà Liên nghiêng nhiều về dự báo kịch bản kỳ vọng và cho rằng đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn. Theo đó, thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 dự kiến có sự tăng trưởng đồng đều hơn ở các khu vực.

Dự kiến nguồn cung mới được bổ sung đáng kể khi chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Về diễn biến giá, bà Liên nhấn mạnh, giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10% – 15% trên toàn thị trường.