Giá nhà ở Việt Nam liên tục tăng cao, nguyên nhân do đâu?

Nhiều trợ lực chính giúp cho thị trường BĐS phục hồi

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V với chủ đề “Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới” và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 – 2025, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV đã phân tích các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch, đô thị hoá và chính sách hạ tầng; tài chính; cung – cầu, giá và niềm tin; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian qua, các trợ lực chính giúp cho thị trường BĐS phục hồi đó là tăng trưởng kinh tế thế giới cơ bản đi ngang còn kinh tế Việt Nam năm 2024 – 2025 tăng trưởng khá cao. Cùng với đó, kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Tiếp theo là đột phá về thể chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy làm cơ sở và động lực quan trọng bước vào kỷ nguyên mới. Đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh. So với các nước trong khu vực, đầu tư công tại Việt Nam tương đương 7 – 8% GDP, gần như cao nhất trong các nước Đông Nam Á. Song song là nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất; tiếp cận vốn được duy trì.

“Với những chủ trương, quyết sách từ Đảng và Chính phủ thông qua các bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở được thông qua và đi vào thực tiễn, hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Dẫn ra số liệu cụ thể, vị chuyên gia này chỉ rõ, điều này được thể hiện qua một số yếu tố như GDP hoạt động kinh doanh BĐS năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.

Nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021 – 2024. Thị trường BĐS du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực.

Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021. Số lượng khu công nghiệp trên cả nước đã tăng từ 397 Khu công nghiệp (KCN) vào năm 2021 lên 431 KCN năm 2024. Trong đó, số lượng KCN đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 KCN. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN cũng có xu hướng tăng.

Tuy nhiên thách thức là lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí ở đây có thể bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…

Giá nhà ở Việt Nam liên tục tăng cao, nguyên nhân do đâu?

Thị trường bất động sản cũng còn tồn tại những vướng mắc. Nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh đó, tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án.

Ngoài ra, còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. M&A còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài…). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Phân tích rõ hơn về nguyên nhân giá nhà ở tăng cao, theo TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân:

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm.

Thứ hai, chi phí đầu vào cao (trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù – giải phóng mặt bằng chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…).

Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối: do cấp phép dự án ít nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên, trong khi khan hiếm phân khúc trung cấp và vừa túi tiền (bao gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật (trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua).

Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến. Theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn, có 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm.

Thứ sáu, chưa đánh thuế bất động sản, trong khi đó thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản khá thấp.