Đón ánh ‘bình minh’ của chu kỳ mới

Thị trường Bất động sản 2024: Nhiều tín hiệu phục hồi

Thị trường bất động sản đang ở chu kỳ thứ 5 trong giai đoạn 2021 – 2026, từ vùng đáy và đi lên từ tháng 6/2023, với nhiều kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Thực tế, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, tháo gỡ pháp lý để đưa nguồn cung ra thị trường trong thời gian qua dù đã được cải thiện hơn nhưng vẫn còn hạn chế. Theo thống kê của Bộ Xây dựng tổng hợp từ các địa phương, trong quý III/2024 cả nước có 16 dự án nhà ở thương mại (miền Bắc – 7, miền Trung – 3, miền Nam  -6) với quy mô khoảng 3.314 căn, tăng 78% so với quý II/2024 nhưng chỉ bằng 76,1% so với cùng kỳ năm 2023. Có 23 dự án nhà ở được cấp phép mới (miền Bắc 16, miền Trung 5, miền Nam 2) với quy mô khoảng 11.669 căn, tăng 53% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, theo báo cáo của CBRE Việt Nam trong quý III, nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội là 8.277 sản phẩm, trong khi ở thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 127 sản phẩm. Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo ở mức cao ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. CBRE cho biết mức giá trung bình tại đây hiện dao động khoảng 66 triệu đồng/m², trong khi đó ở Hà Nội đã đạt 64 triệu đồng. Từ trước đến nay, giá bán chung cư Hà Nội luôn thấp hơn thành phố Hồ Chí Minh khoảng 10 – 15 triệu/m², nhưng hiện đã gần như ngang bằng, thậm chí có thể vượt trong ngắn hạn nếu tiếp diễn tốc độ tăng giá như hiện nay.

Chia sẻ về thị trường, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2024 thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình. Dù sự chuyển mình này chưa rõ nét nhưng cho thấy đà phục hồi tích cực trong vòng 3 năm qua. Nếu năm 2023, thị trường suy giảm cả về giá và nguồn cung thì bước sang năm 2024 thị trường chứng kiến sự tăng trưởng về giá và nhích nhẹ về nguồn cung ở cả hai thị trường là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Dự báo trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 30.000 căn hộ. Dù cần một thời gian nữa thị trường mới trở về mức cao điểm như giai đoạn trước, nhưng tín hiệu phục hồi đã tích cực thể hiện niềm tin về một chu kì tăng trưởng mới sắp xuất hiện. Theo bà Dung, 10 năm trước, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Đến năm 2013-2014, thị trường dần phục hồi và nguồn cung tăng trưởng trở lại. Từ 20.000 căn hộ được chào bán trong năm 2013 đã tăng lên 30.000 – 40.000 căn trong các năm tiếp theo và đỉnh điểm là tăng lên 80.000 căn vào năm 2018 ở cả Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Trong giai đoạn đó, mỗi năm thị trường hai thành phố lớn đón trung bình 40.000 căn hộ mới ra thị trường và hấp thụ khá tốt. Các chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực, lãi suất cho vay mua nhà thấp, tác động tích cực của các Luật, Hiệp định… đã hỗ trợ tốt cho sự tăng trưởng của thị trường. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2014 ra đời thay thế Luật 2003 là cú hích lớn cho thị trường trong giai đoạn này.

Theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, diễn tiến của thị trường giai đoạn 2011-2012 khá tương đồng với thời điểm bất động sản khủng hoảng trong 2 năm qua. Vì thế, hiện tại chu kì này có dấu hiệu lặp lại. Giai đoạn 2022-2023 thị trường bất động sản gặp thách thức nguồn cung và nguồn cầu giống hệt giai đoạn 2012 – 2013. Ngoài tác động tiêu cực của Covid-19 thì thị trường bị cản trở bởi yếu tố chậm cấp phép, bất cập chồng chéo về các Luật. Theo đó, năm 2024 khi các Luật mới ra có hiệu lực, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự chuyển mình. Sự phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kì vọng cho một chu kì mới xuất hiện. Dẫu vậy, theo chuyên gia CBRE, thị trường có một số điểm khác biệt giữa hai thời kì. 10 năm trước, khi thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc thì phân khúc căn hộ chủ yếu được đầu tư phát triển ở thành phố Hồ Chí Minh. Đến nay, thị trường dẫn dắt bởi nguồn cung tại Hà Nội. 80-90% nguồn cung thị trường trong năm 2024 đến từ thị trường Hà Nội. Điều này cho thấy, những thách thức liên quan đến cấp phép, nút thắt pháp lý vẫn tồn đọng tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, trong khi tại Hà Nội câu chuyện này được giải quyết tốt.

Đón ánh ‘bình minh’ của chu kỳ mới

Chia sẻ về thị trường bất động sản 2025, Tiến sĩ Cấn Văn Lực – chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước. Kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép. Các vướng mắc về pháp lý đã dần được tháo gỡ, thể chế được hoàn thiện và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách được ban hành; quy hoạch được hoàn thiện… Theo ông Lực, đây là những cơ sở pháp lý thuận lợi để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới, chu kỳ mới và phục hồi theo hướng bền vững, tăng trưởng trong thời gian tới.

Các chuyên gia kinh tế dự đoán, sau sự kiện ký kết hợp tác giữa Chính phủ Việt Nam với Tập đoàn Công nghệ đa quốc gia của Mỹ Nvidia mới đây, lễ ký kết những bản hợp đồng lên đến nhiều tỷ USD về công nghệ… đã tạo làn sóng về phát triển bất động sản công nghiệp công nghệ cao tại các khu quy hoạch. Các nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội tham gia vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu theo Luật Viễn thông mới. Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng đưa ra khuyến nghị cho các doanh nghiệp bất động sản là cần có cơ cấu, sắp xếp lại, tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn… để tránh rủi ro.

Nhìn nhận những dấu hiệu tích cực trong năm 2024, thị trường bất động sản được xem như đã cởi bỏ một số vướng mắc khi các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ tháng 1/2025… TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, năm 2025 kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Theo TS. Đính, thị trường bất động sản đã phát triển rất mạnh, quý sau cao hơn quý trước, giá bất động sản bùng phát với nguyên nhân chủ yếu do nhu cầu cao nhưng bị “nén” trong thời gian dài vì thiếu nguồn cung. Chính vì vậy, khi các dự án được tung ra thị trường, hoạt động đầu tư bùng phát, cung ít trong khi cầu cao đã dẫn đến giá bất động sản tăng vọt. “Thị trường bất động sản đang có xu hướng rất tốt, thúc đẩy năm 2025 tăng trưởng mạnh hơn so với 2024, đặc biệt là thể chế được đưa ra nhiều hướng giải quyết, tháo gỡ vướng mắc, điểm nghẽn, cởi trói nhiều dự án, góp phần gia tăng nguồn cung, giảm áp lực cung cầu”, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết.

TS. Nguyễn Văn Đính phân tích thêm, có 6 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: Thể chế, kinh tế vĩ mô, hệ thống quy hoạch, hạ tầng cơ sở, tài chính (nguồn vốn, chính sách tài chính), thị trường (cung cầu, giá cả biến động) và thông tin thị trường. Năm 2025, dự kiến sẽ có hàng loạt dự án đầu tư công phát triển hệ thống cơ sở cùng tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố thuận lợi để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh. Bên cạnh đó, các chính sách của Chính phủ khá linh hoạt, các chính sách tiền tệ, tài khóa, trái phiếu bất động sản… đã được xử lý và tiếp tục ổn định. Đây là những yếu tố “trợ lực” cho thị trường bất động sản phát triển trong năm tiếp theo. Đối với quy hoạch, đô thị hóa và cơ sở hạ tầng sẽ không còn tình trạng mạnh đâu phát triển đấy mà có quy hoạch chung, đồng bộ, có định hướng đúng mục tiêu, mục đích.

Nhận định về bất động sản nghỉ dưỡng, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đang có động thái tích cực, hấp dẫn, dư địa quan tâm nhiều hơn. Bởi, du lịch Việt Nam đang phát triển, thu hút khách ngày một tăng, có tiềm năng dư địa để phát triển bất động sản du lịch. “Tôi tin tưởng và kỳ vọng trong năm 2025 tới, cùng với Đề án 06 về công nghệ số, việc kiểm soát thị trường và cung cấp thông tin tốt hơn, thị trường bất động sản sẽ phát triển. Đặc biệt là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dư địa lớn cùng triển vọng sáng”, ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, cần phải sớm tháo gỡ vướng mắc về thể chế, các địa phương cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư rót vốn vào dự án. Tránh trường hợp thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện sẽ ảnh hưởng đến phát triển dự án…

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường?

Cụ thể hơn về các phân khúc, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, giá bất động sản bình quân hiện nay đã ở mức cao, để nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu hấp thụ được sản phẩm nhà ở trên diện rộng thì nhu nhập phải tăng trong vài năm nữa. Bất động sản sẽ phát triển tập trung vào những khu đô thị lớn, ở phía Nam có vùng lõi thành phố Hồ Chí Minh và vùng động lực kinh tế phía Nam (Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, một phần Bình Dương, một phần Long An, một phần Bình Thuận). Còn vùng lõi ở phía Bắc là Hà Nội mở rộng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh. Cả hai khu vực trên có chung đặc điểm: Hạt nhân là hai đô thị lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cảng biển lớn là Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu; cùng với các khu công nghiệp lớn bao quanh. Đây là những khu vực có thể kỳ vọng bất động sản tăng trưởng thực và vốn FDI trong 9 tháng đầu năm cũng tập trung vào những địa phương này.

TS. Đinh Thế Hiển cũng đưa ra dự báo năm 2025 thanh khoản sẽ phục hồi và tăng cục bộ. Trước đây, người Hà Nội không thích mua căn hộ nên giá phân khúc này thấp, bình quân 40 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 30% so với thành phố Hồ Chí Minh. Khi hạ tầng Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, tạo ra những khu vực ven đô giống như quận 9 cũ, thành phố Hồ Chí Minh và phân khúc căn hộ có điều kiện phát triển. Giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ có khả năng tăng nhẹ ở những vùng lõi như thành phố Hồ Chí Minh và khu vực vệ tinh, dựa theo quá trình đô thị hóa. Còn những khu vực cách xa lõi trung tâm trong bán kính 100 km, nơi không có dân cư mà trước đây nhiều người tin rằng tăng giá sẽ không tăng, thậm chí tiếp tục giảm vì người chủ muốn bán để trả nợ, xử lý dòng tiền…

Ông Hiển cho biết thêm, bảng giá đất mới mà các địa phương ban hành là mức tham chiếu để Nhà nước quản lý các vấn đề như thu tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa, thay vì phải áp dụng hệ số K như trước đây. Bảng giá đất không phải là yếu tố để nhìn vào và cho rằng giá thị trường sẽ tăng bởi giá thị trường vẫn dựa vào nhu cầu và nếu có tăng sẽ dựa trên những động lực đô thị hóa, cơ sở hạ tầng… Một khi tiềm năng gia tăng, giá trị bất động sản cũng thay đổi. Nhiều chủ đầu tư cũng đã bắt đầu có sự chuẩn bị quỹ đất lớn, tranh thủ thâu tóm các quỹ đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để hưởng lợi thế về sau do nhiều khả năng giá đất các thị trường vệ tinh có thể tăng mạnh hơn theo sự thay đổi của bảng giá đất mới từ năm 2026.

Còn theo PGS,TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự báo, dòng tiền đi vào các phân khúc sẽ có sự khác nhau ở thị trường bất động sản năm 2025. Thứ nhất là, phân khúc nhà chung cư, ông Chung nhìn nhận đây vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 70-100m², thậm chí là 50m² đối với các gia đình hạt nhân mới. Thứ hai là, bất động sản công nghiệp, phân khúc này vẫn sẽ tăng trưởng tốt khi Việt Nam đang nằm trong vùng tăng trưởng, kinh tế xã hội ổn định, bên trong muốn vươn lên, dòng vốn bên ngoài cùng nhau tìm tới Việt Nam.

Đối với bất động sản nhà ở biệt thự, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, tuy vận hành âm thầm nhưng phân khúc này khá quyết liệt, bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu đều có người mua. Tuy nhiên, giá ngày càng tăng, giá trị giao dịch ngày càng lớn, nên thanh khoản khó khăn hơn. Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, tuy ngành du lịch đã có đà phục hồi nhưng do chưa có cải thiện rõ rệt về pháp lý nên thị trường này vẫn chưa có đột phá như giai đoạn trước Covid-19. Vì vậy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục đối mặt những thách thức lớn trong tương lai. Tóm lại, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ không chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới mà còn là “bài kiểm tra” khả năng thích ứng và chiến lược của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Với trợ lực từ pháp lý và hạ tầng, đây sẽ là “bước đệm” vững chắc cho thị trường bất động sản giai đoạn tiếp theo.