“Cuộc chơi” bước vào chu kỳ mới, minh bạch hơn

Sau đây là cuộc trò chuyện của chuyên gia Trần Khánh Quang với Báo Kinh tế & Đô thị về những biện pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS trong năm mới 2025.

Thị trường bước vào chu kỳ mới

Nhìn lại quý cuối cùng của năm 2024 và triển vọng thị trường BĐS trong năm 2025, theo ông, đà phục hồi sẽ tiếp diễn?

– Năm 2024, thị trường BĐS khép lại với nhiều dấu ấn quan trọng, mở ra triển vọng phát triển mạnh mẽ, sôi động trong năm 2025.

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở mới chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội trước đó là hiệu lực từ 1/1/2025) không chỉ thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc và rào cản pháp lý, mà còn tạo niềm tin về một chu kỳ tăng trưởng mới sắp xuất hiện.

Theo lịch sử các chu kỳ mỗi lần thay đổi, sửa đổi bổ sung thị trường BĐS luôn có sự đột phá về tăng trưởng. Chẳng hạn như giai đoạn 2006 – 2008, giai đoạn 2014 – 2020, và hiện tại là 2024 khi 3 bộ luật vừa được áp dụng.

Minh chứng rõ nét nhất là khi Luật Đất đai năm 2014 ra đời thay thế Luật 2003, đã tạo ra cú hích lớn về nguồn cung và sức cầu cho thị trường trong giai đoạn này.

Tương tự, năm 2024, với sự hỗ trợ từ chính sách pháp luật, kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng phát triển… thị trường BĐS đã thật sự chuyển mình, tạo nền tảng cho năm 2025 bắt đầu một chu kỳ mới – một thập kỷ 10 năm tiếp theo phát triển đầy hứa hẹn.

Tuy nhiên, thị trường BĐS của 10 năm trước, hiện tại và tương lai sẽ có những điểm khác biệt lớn, điều này đồng nghĩa luật mới không chỉ cần văn bản hướng dẫn thực thi, mà còn cần độ trễ nhất định để thị trường “thẩm thấu”. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến nút thắt của thị trường BĐS vẫn tồn tại.

Vậy, theo ông “độ trễ” này sẽ kéo dài trong bao lâu?

– Nhìn lại hành trình lập pháp của Quốc hội, có lẽ chưa dự luật nào trải qua quy trình đặc biệt như Luật Đất đai lần này khi trải qua 4 kỳ họp Quốc hội, 2 hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, 8 phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội… Do vậy, việc triển khai được sớm đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.

Dẫu vậy, sẽ không có sự thay đổi lớn trong thời gian ngắn, một phần vì các bên liên quan cần thời gian để có thể nắm rõ quy trình cũng như thích nghi với bộ luật mới, một phần vì tâm lý chờ đợi, quan sát cũng như xem xét thời điểm thích hợp để đưa ra quyết định mua – bán của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Trên thực tế, luật mới hướng đến giải quyết vấn đề dài hạn và phát triển bền vững cho thị trường nên cần “độ trễ”, song thời gian bao lâu thì rất khó để xác định, có thể 3 năm, 5 năm hoặc nhiều hơn. Ở thời điểm hiện tại, chỉ có thể chắc chắn rằng tương lai của ngành địa ốc trong năm 2025 sẽ sáng sủa hơn năm 2024, và để hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, khả năng nhận diện cơ hội của nhà đầu tư hay sự nỗ lực đổi mới của DN là chưa đủ. Trên hết cần sự điều tiết từ Chính phủ.

Hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường minh bạch

Tức là Chính phủ cần có những biện pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS trong năm mới 2025, thưa ông?

– Đúng vậy, như tôi đã nói ở trên, năm 2025 với sự hoàn chỉnh của các văn bản hướng dẫn 3 luật mới sẽ là căn cứ để đánh giá chính xác tác động, đặc biệt là tính minh bạch thông tin giúp “bình ổn” giá BĐS. Điều này đồng nghĩa, sự tăng trưởng của các phân khúc BĐS trong năm 2025 sẽ tỷ lệ thuận với tính minh bạch thông tin.

Để kịch bản trên xảy ra suôn sẻ, cần có các giải pháp đồng bộ và hiệu quả từ cả phía chính quyền và DN. Trong đó, cải cách thủ tục hành chính và tạo thuận lợi cho DN là cấp thiết nhất. Một khi các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư BĐS cần được cải cách mạnh mẽ, giảm bớt sự phức tạp và thời gian chờ đợi, sẽ giúp các DN BĐS nhanh chóng triển khai các dự án, đồng thời tăng cường nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.

Khi nguồn cung nhà ở đã có, thì việc tiếp theo là triển khai các gói hỗ trợ tài chính, giảm lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là với các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có thể tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng hơn.

Đồng thời, cũng cần sớm có hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia với đầy đủ thông tin từ quy hoạch, tình trạng pháp lý, hồ sơ kỹ thuật, biến động giao dịch, với khả năng cập nhật liên tục và chính xác. Đặc biệt nó còn là công cụ đo lường nhu cầu thị trường trong năm 2025.

Ngoài ra, cần phải nhấn mạnh, trong cơ chế thị trường, đầu tư và đầu cơ đều là các yếu tố bình thường. Tuy nhiên vẫn cần có chính sách thuế hợp lý để hạn chế tình trạng đầu cơ, bảo đảm thị trường phát triển bền vững. Đặc biệt làm rõ các quy định liên quan đến giá đất và giá trị thực của BĐS để tránh tình trạng “sốt” đất ảo.

Nếu các giải pháp trên được bảo đảm, hứa hẹn năm 2025 sẽ là năm mà các hoạt động kinh doanh mua bán của thị trường BĐS hội tụ đủ các yếu tố: công khai, minh bạch, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Với những chia sẻ này, ông có niềm tin thời kỳ “hoàng kim” của BĐS sẽ quay lại trong năm 2025?

– Không thể phủ nhận, thị trường BĐS năm 2025 sẽ đứng trước cơ hội lớn chưa từng có khi có được những điều kiện thuận lợi cả về vĩ mô và vi mô, nhưng để thị trường quay trở lại thời kỳ sôi động như giai đoạn “hoàng kim” năm 2018 – 2019, có thể sẽ cần thêm một vài năm nữa.

Tất nhiên, BĐS 2025 vẫn sẽ là một “cuộc chơi” mới minh bạch, nhiều cơ hội nhưng khốc liệt và cạnh tranh hơn. Điều này đòi hỏi DN phải nỗ lực, linh hoạt, nhạy bén, đổi mới và sáng tạo hơn nữa, không chỉ trong việc lựa chọn để đưa ra thị trường những dòng sản phẩm phù hợp mà cả trong chiến lược marketing, bán hàng.

Còn với nhà đầu tư cá nhân, tôi tin rằng, đại đa số họ đều hiểu biết rằng, BĐS là kênh đầu tư tốt nhất trong 20 năm gần đây và ít nhất trong 10 năm tới, nên dù thời kỳ “hoàng kim” có quay lại hay không quay lại trong năm 2025, cũng không ảnh hưởng đến phán đoán và quyết định đầu tư.

Tuy nhiên, lời khuyên dành cho các nhà đầu tư là cần chuẩn bị nguồn lực tốt về dòng tiền, nghiên cứu kỹ về giá cả, thông tin quy hoạch, định hướng phát triển của khu vực. Cùng với đó, kịp thời nắm bắt các chính sách của Nhà nước và tình hình kinh tế thế giới để có sự lựa chọn phù hợp, nhanh chóng, không để lỡ mất cơ hội.

Tôi có niềm tin, quý II/2025, thị trường BĐS sẽ khởi sắc rõ nét. Tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa và có sự lan rộng, cộng hưởng ở tất cả các lĩnh vực khác, đó là lúc thị trường BĐS hồi phục và sẽ bắt đầu một chu kỳ phát triển bền vững.

Xin trân trọng cảm ơn ông!