Chuyên gia: Không nên bỏ phương pháp “thặng dư” trong định giá đất

Vì sao kiến nghị loại bỏ phương pháp “thặng dư”?

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên – Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư”.

Nói về lý do đề xuất loại bỏ phương pháp “thặng dư”, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi cho biết, các phương pháp định giá, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập… thị trường thế giới đều làm, đều là các phương pháp khoa học.

Tuy nhiên, Ban soạn thảo đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng phương pháp thặng dư, bởi phương pháp thặng dư bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập…

“Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác” – đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường đặt vấn đề.

Toàn cảnh Hội thảo

Ông cho rằng, phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam tại một số điểm như: Trong phương pháp này, lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3,5,10 năm sau, mà có những điểm không chặt chẽ. Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào…

“Theo tôi, các yếu tố này rất lỏng. Ví dụ, khi ước tính xây dựng 3 năm hay 4 năm thì chi phí đã rất khác. Chọn bán hàng 4 hay 5 năm thì chi phí cũng rất khác. Chưa kể, mỗi năm dự tính bán được bao nhiêu % cũng cho ra các đáp án rất khác nhau. Nếu chúng ta không chặt chẽ thì ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá” ” – ông Đào Trung Chính cho biết.

Ngoài ra, theo ông, chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỷ lệ tăng giá bất động sản, chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin.

“Trên tinh thần này, chúng tôi đề nghị trước mắt chưa áp dụng, bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưa có sự cập nhật” – ông Chính nói.

Quan trọng là dữ liệu chuẩn

Tuy nhiên, theo quan điểm của các Hiệp hội doanh nghiệp như VCCI, Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)… cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện TP.HCM có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong 8 năm qua. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Tuy nhiên, phương pháp này lại tiềm ẩn rủi ro lớn. Dẫn chứng dự án tại 1 tỉnh, ông Châu cho biết cơ quan của tỉnh đó dùng phương pháp thặng dư thì tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỷ đồng, nhưng 1 cơ quan khác vào tính thì con số lên tới 1.800 tỷ đồng, 1 cơ quan khác lại là 1.300 tỷ đồng.

“Vậy tại sao có sai số lớn? Ông Châu cho rằng, tất cả các phương pháp đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào nhưng nếu thu thập không chính xác thì không tìm ra được chỉ số giá trung bình”.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, nếu không có phương pháp thặng dư thì nhiều dự án không thể sử dụng các phương pháp khác vì không có tài sản tương tự để so sánh, chưa kể ít nhất cần 3 tài sản để so sánh.

Đại diện doanh nghiệp này cũng cho rằng, thực tế phương pháp thặng dư không đến nỗi phức tạp như Bộ TNMT nhận định, bởi nó dựa trên dữ liệu thị trường, có khả năng để xác định tiềm năng phát triển, tốt cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý.

Ngoài ra, phương pháp thặng dư thể hiện được các thông tin như giá mua căn hộ mà thị trường có thể chấp nhận, giả định bán hàng, chi phí… Trong khi các phương pháp khác không có các yếu tố này, nên nếu sử dụng có khả năng chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả, nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp…

“Chúng tôi kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp thặng dư, tuy có nhiều vướng mắc nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất” – lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh nêu ý kiến.

Tương tự, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures – Phó Chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội cũng nêu quan điểm, việc cơ quan soạn thảo cho rằng thiếu cơ sở dữ liệu để xác định và yếu tố chủ quan liên quan tới con người không có nghĩa phương pháp này không phù hợp. Bởi 2 yếu tố này đều xảy ra với các phương pháp khác.

Ông lấy ví dụ với dự án có công trình hỗn hợp, chủ đầu tư phải thực hiện các thành phần như điện đường trường trạm.. và giao lại cho nhà nước thì 3 phương pháp còn lại sẽ không áp dụng được, do không tính tới công trình hạ tầng xã hội được hoàn trả cho nhà nước khai thác.

Theo phương pháp thặng dư, các chi phí này tính vào chi phí hoàn thiện dự án. Nếu bỏ phương pháp thặng dư rất khó để xác định giá trị dự án hình thành trong tương lai.

Luật sư Trần Đức Phượng, Hội Luật gia TP.HCM cũng cho rằng những căn cứ cơ sở để bỏ phương pháp thặng dư là chưa thuyết phục.

“Chúng ta không thể nay bỏ ra, 2-3 năm sau lại bỏ vào, mất thời gian và không giải quyết được vấn đề. Phương pháp thặng dư gắn liền với nhiều quy định pháp luật, trong đó các quy định cho phép nhà nước có chính sách điều tiết giá trị mà bất động sản có thể tạo ra. Đây là phương pháp duy nhất có thể tính được giá trị này…”.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cũng cho rằng phương pháp thặng dư nếu yếu tố tính toán không chuẩn, nghĩa là đầu vào không chuẩn, thì dẫn đến kết quả đầu ra không chính xác. Nhà đầu tư thì luôn muốn lấy giá đầu ra ở mức thấp nhất, còn đầu vào thì lấy mức chi phí cao nhất, dẫn đến thất thoát ngân sách.

Tuy nhiên, ông cho rằng phương pháp này vẫn được sử dụng phổ biến trên thế giới, không bị thất thoát vì không có chuyện bán chênh và trốn thuế. “Môi trường kinh doanh, pháp lý của họ minh bạch, kỷ luật.

Với môi trường như vậy, thì dù định giá đầu vào có thấp hơn thực tế thì khi giá bán ra có sự chênh lệch thì sẽ điều tiết qua thuế. Bản thân phương pháp đó không có vấn đề để phải bỏ ra, mà là do cơ chế quản lý” – GS.TS Hoàng Văn Cường nói.