Chung cư Hà Nội mất ‘phong độ’, giới hạn số lần giao dịch trong năm đối với cá nhân kinh doanh địa ốc

Bất động sản mới nhất: Trong tháng 5/2024, thị trường chung cư Hà Nội là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng, trong khi phần lớn các phân khúc, loại hình khác đều sụt giảm về mức độ quan tâm. (Ảnh: Linh An)

Lượng đăng tin nhà chung cư Hà Nội sụt giảm 9%

Theo dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2024, thị trường chung cư Hà Nội là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng, trong khi phần lớn các phân khúc, loại hình BĐS khác đều sụt giảm về mức độ quan tâm. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với phân khúc chung cư trên thị trường mua bán trong tháng 5 tăng trưởng 9%, thị trường cho thuê tăng trưởng 6%.

Đáng chú ý, trong tháng 6, thị trường chung cư Hà Nội không còn giữ được “phong độ” tăng trưởng như trong tháng 5 khi mức độ quan tâm đi ngang so với tháng trước đó và lượng tin đăng sụt giảm 9% trên thị trường mua bán. Với mảng cho thuê, thị trường chung cư Hà Nội cũng ghi nhận những diễn biến không quá tích cực khi mức độ quan tâm chỉ tăng nhẹ 4% nhưng lượng tin đăng giảm nhẹ 4%.

Theo Batdongsan.com.vn, sự sụt giảm của thị trường chung cư Hà Nội nằm trong mạch sụt giảm chung của thị trường BĐS Hà Nội khi mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 9%, lượng tin đăng giảm 6%. Hầu hết tất cả các quận, huyện của Hà Nội đều giảm từ 3 đến 19%.

Đặc biệt, không chỉ chung cư, các phân khúc, loại hình khác đều ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Cụ thể, so với tháng trước, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm với nhà riêng Hà Nội giảm 16%, lượng tin đăng giảm 3%; mức độ quan tâm đất nền giảm 16%, lượng tin đăng đi ngang, con số tương tự lần lượt ở phân khúc nhà mặt phố Hà Nội là 14% và 10%. Thị trường biệt thự Hà Nội cũng không hề khá hơn khi mức độ quan tâm giảm 11%, lượng tin đăng giảm 12%.

Trên thị trường cho thuê, chung cư và nhà trọ là 2 phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng về mức độ quan tâm với các con số cụ thể là 4% và 5%. Tuy nhiên, lượng tin đăng của hai phân khúc này giảm, cho thấy nguồn cung trong tháng qua không dồi dào, với sự sụt giảm cụ thể là 4%.

Với nhà riêng cho thuê, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của nhà riêng đều giảm 7%. Với nhà phố, mức độ quan tâm giảm 13%, lượng tin đăng tăng 6%. Mức độ quan tâm văn phòng giảm 9%, lượng tin đăng giảm 15%.

Một khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn thực hiện đã ghi nhận, mặt bằng giá của thị trường chung cư Hà Nội đang nhích nhẹ hoặc đi ngang so với tháng 5/2025. Cụ thể, giá bán căn hộ dự án Hei Tower tăng nhẹ từ mức 4,9 – 5,2 tỷ đồng/căn với loại căn 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh lên mức 4,950 – 5,3 tỷ đồng/căn.

Các căn 3 phòng ngủ đều có mức giá trung bình từ 5,3 tỷ đồng trở lên. Tại dự án Hapulico Complex, căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tăng từ 4,1 – 4,3 tỷ đồng/căn lên 4,2 – 4,4 tỷ đồng/căn. Căn hộ 3 phòng ngủ dự án Bohemia Residence vẫn đang được chào bán ở mức 7 – 7,3 tỷ đồng/căn.

Giá thuê đất công nghiệp khu vực phía Bắc dự kiến sẽ tiếp tục tăng

Nửa đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận những diễn biến khả quan của thị trường BĐS khu công nghiệp. Hoạt động xuất nhập khẩu và sản xuất tiếp tục cho thấy những dấu hiệu phục hồi khi tổng kim ngạch xuất nhập khẩu tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước đạt 368,53 tỷ USD.

Báo cáo quý II của CBRE cho biết, đối với thị trường đất công nghiệp, giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Bắc tăng nhẹ 0,3% so với quý trước và 4,5% so với cùng kỳ, đạt ngưỡng trung bình 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt hơn 220ha giúp tỷ lệ lấp đầy tại khu vực phía Bắc duy trì ở ngưỡng 83%, tăng 0,4 đpt so với cùng kỳ năm trước. Các nhà sản xuất thuộc lĩnh vực điện tử tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc với những giao dịch lớn đến từ Victory Giant hay Foxconn tại Bắc Ninh.

Đối với thị trường kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc, trong nửa đầu năm 2024 có khoảng hơn 225.000m2 kho xưởng xây sẵn hoàn thành tại các thị trường cấp 1, trong đó diện tích xưởng xây sẵn chiếm đến 95%. Diện tích hấp thụ xưởng xây sẵn cũng vượt trội và cao gấp hơn 4 lần diện tích hấp thụ của nhà kho xây sẵn. Đến hết quý II/2024, tỷ lệ lấp đầy xưởng xây sẵn đạt 89%; trong khi đó, các nhà kho tại khu vực phía Bắc duy trì ngưỡng lấp đầy 79%.

Mức giá thuê của nhà xưởng xây sẵn đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 1,9% theo năm trước và nhà kho xây sẵn đạt 4,6 USD/m2/tháng, giảm 1,0% theo năm. Nhóm ngành điện tử, chất bán dẫn, nội thất, logistics là những khách thuê dẫn dắt nhu cầu thuê kho/xưởng xây sẵn tại phía Bắc trong nửa đầu năm nay.

CBRE dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-8%/năm ở miền Bắc. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm.

Trung bình mỗi năm, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thiếu trên 50 nghìn đơn vị nhà ở. (Ảnh: Kế Toại)

Khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội tại 2 đô thị đặc biệt

Theo nhận xét của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), hiện nay, tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chi Minh, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn khan hiếm.

VARS dẫn chứng, số lượng nhà ở xã hội đăng ký tại mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 của 2 thành phố này vẫn rất thấp so với nhu cầu thực tế. Từ giữa quý I năm 2024, tại Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chỉ ra rằng, năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, Thành phố Hồ Chí Minh hơn 3.700 căn.

Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thiếu trên 50 nghìn đơn vị nhà ở. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển của 2 thành phố này được thực thi tối đa thì nguồn cung nhà ở xã hội này vẫn không thể áp ứng ược nhu cầu cấp thiết về nhà ở của 2 đô thị đặc biệt này.

Do đó, VARS cho rằng, để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt, ngoài việc sớm thông qua Gói tín dụng 140 nghìn tỷ (có thêm 4 ngân hàng thư¢ng mại cổ phần tư nhân khác cũng đăng ký tham gia với 5.000 tỷ đồng/ngân hàng) đã điều chỉnh theo hướng thực sự ưu đãi hơn, cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo chuẩn bị đầy đủ điều kiện để thi hành các quy định mới.

Cụ thể là Luật Nhà ở 2023 và Nghị định Nghị định số 100/2024/N-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cùng đồng thời có hiệu lực từ ngày 1/8. Đây là hành lang pháp lý động bộ, tạo thuận lợi cho việc tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đã khởi công tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đồng thời, để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng chính sách, tiêu cực, cần công khai, minh bạch việc mua, bán nhà ở xã hội; giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Tại 2 đô thị đặc biệt, để có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, cần có thêm sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Quy hoạch bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội phải đảm bảo đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thành phố.

Ngoài ra, để thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, cần phải có thêm chính sách theo hướng ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển loại hình nhà ở thương mại giá bình dân – VARS đề xuất.

Cá nhân kinh doanh BĐS không được mua bán quá 10 lần một năm

Từ 1/8, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không được giao dịch quá 10 lần một năm và dưới 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng.

Quy định trên được nêu tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP (Nghị định 96) về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.

Nghị định quy định rõ về các yêu cầu với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Theo đó, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư.

Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.

Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế.

Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán và cũng phải kê khai nộp thuế.

Như vậy, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này. Đây là điểm mới so với trước đây vì quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ.

Nhiều chuyên gia đánh giá, việc xác định rõ tiêu chí cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” thị trường.