Chưa có nhiều dấu hiệu ‘tan băng’ trên thị trường nhà ở Mỹ

Tín hiệu tích cực nhưng chưa đủ

Cuối năm 2024, thị trường bất động sản Mỹ đã xuất hiện một số dấu hiệu cải thiện. Số lượng nhà chờ bán tăng liên tục trong bốn tháng đến tháng 11-2024, mang lại hy vọng thị trường sẽ dần khởi sắc sau hai năm gần như đóng băng.

Theo các chuyên gia, người mua nhà dần điều chỉnh kỳ vọng, không còn chờ đợi lãi suất vay giảm sâu để sở hữu nhà. Tại một số khu vực, đặc biệt miền Nam nước Mỹ – nơi có nguồn cung nhà dồi dào hơn và cơ hội việc làm nhiều hơn – số nhà chờ bán tăng 5,2% trong tháng 11-2024.

Nhà kinh tế trưởng Lawrence Yun của Hiệp hội Môi giới bất động sản quốc gia (NAR) cho biết: “Lãi suất vay mua nhà đã duy trì trên 6% trong suốt 24 tháng qua. Người mua không còn kỳ vọng lãi suất giảm mạnh trong tương lai gần”.

Hè năm 2024, lãi suất cho vay giảm nhẹ trước khi Cục Dự trữ liên bang (Fed) cắt giảm lãi suất cơ bản lần đầu tiên sau bốn năm. Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao nhất trong nhiều thập kỷ, gần chạm mốc 7% vào cuối năm, khiến số đơn xin vay mua nhà giảm gần 22% vào cuối tháng 12.

Ông Robert Reffkin, CEO Công ty bất động sản Compass, nói với CNBC: “Chúng tôi không còn kỳ vọng lãi suất vay sẽ giảm xuống mức 5% vào năm 2025, thậm chí năm sau đó. Lãi suất có khả năng duy trì quanh mức 6% trong hai năm tới”.

Áp lực từ chính sách và kinh tế vĩ mô

Những bất ổn kinh tế rộng lớn hơn cũng đang đè nặng lên thị trường nhà đất, đặc biệt rủi ro lạm phát từ chương trình kinh tế của Tổng thống đắc cử Donald Trump. Các nhà kinh tế lo ngại rằng chính sách thuế, thuế quan và hạn chế nhập cư có thể đẩy giá tiêu dùng lên cao.

Các nhà xây dựng cho biết kế hoạch trục xuất người nhập cư không giấy tờ quy mô lớn của ông Trump có thể khiến lực lượng lao động của Mỹ, vốn phụ thuộc nhiều vào người nhập cư, bị suy giảm, làm chậm tiến độ xây dựng và tăng giá nhà ở.

Tuy nhiên, một số người nghi ngờ rằng chính quyền mới sẽ thực hiện được các biện pháp nghiêm ngặt này.

Trong khi đó, thị trường trái phiếu đã tính đến các bất ổn chính sách, và vì lãi suất vay mua nhà được thiết lập dựa trên lợi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm, người mua nhà chờ đợi lãi suất giảm sâu có thể phải thất vọng.

Lãi suất vay cao kéo theo khả năng chi trả nhà ở mức tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ. Chi nhánh Fed ở Atlanta cho biết, đối với một gia đình có thu nhập trung bình, khả năng chi trả đã chạm mức thấp nhất kể từ năm 2006.

Một phân tích của mạng tin tức NBC News vào tháng 10-2024 cho thấy khoảng 1/4 số người mua nhà mới có thu nhập trung bình – gấp đôi so với một thập kỷ trước – đang phải gánh nặng tài chính khi chi tiêu vượt quá khả năng.

Công ty dữ liệu CoreLogic nhận định: “Đà tăng dai dẳng của giá nhà và lãi suất đã tạo ra môi trường khó khăn cho cả người mua lần đầu và những người muốn nâng cấp nhà”. Nhiều chủ nhà hiện tại, đã vay với lãi suất thấp, đang bị “mắc kẹt”, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Hy vọng le lói cho năm 2025

Mặc dù vậy, CoreLogic cho biết một số ngôi nhà mới đang được đưa ra thị trường tại các khu vực có nhu cầu cao như Florida và Texas. Đây được xem là “tia hy vọng nhỏ” cho một thị trường cân bằng hơn trong năm 2025.

Theo các nhà phân tích, trong 5 năm tới, hậu quả của đại dịch COVID-19 dần nhường chỗ cho những tác động tiềm tàng từ chính quyền Tổng thống đắc cử Donald Trump.

Bên cạnh đó, việc mở rộng trí tuệ nhân tạo (AI) sang các lĩnh vực khác và sự tan rã dần của trật tự quốc tế dựa trên luật lệ tập trung vào dòng chảy thương mại toàn cầu cũng sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, không có yếu tố nào trong số này ảnh hưởng nặng nề bằng lãi suất thế chấp. Nếu lãi suất vẫn tương đối cao, những giao dịch sẽ dựa nhiều hơn vào việc các hộ gia đình chuyển đi do thay đổi công việc, điều kiện tài chính hoặc thay đổi nhân khẩu.

Nếu lãi suất thế chấp có thể giảm nhanh hơn, thì nhu cầu bị dồn nén trong vài năm qua có thể được giải phóng và khối lượng sẽ quay trở lại mức trước đại dịch.