Điểm mới trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị về điểm mới trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản, luật sư Phạm Thị Bích Hảo – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An cho biết, theo quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản, không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Quy định này để tránh xảy ra các trường hợp xảy ra vi phạm ở các đơn vị được uỷ quyền ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng.
Cùng đó, việc xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng. Quy định này mới so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng để phòng tránh một số chủ đầu tư xây dựng nhà ở không theo đúng thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 Chương, 83 Điều) bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025 và thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Một số quy định mới về thanh toán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 29 về việc yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Theo đó, dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này; đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư; bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Điểm mới đáng chú ý với các bên khi tham gia giao dịch
Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nội dung như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Mở rộng hơn quyền của nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo cho biết, thêm điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đó là sửa đổi quy định liên quan tới hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tại Điều 10, đối tượng được kinh doanh Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định mà tổ chức cá nhân trong nước kinh doanh bất động sản. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
“So với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, Luật mới quy định chi tiết hơn về các hình thức kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, mở rộng hơn quyền của nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thu hút được nguồn vốn cho thị trường bất động sản” – Luật sư Phạm Thị Bích Hảo nhận định.
