Chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà ở tại Hà Nội đang ngày càng rõ rệt

Theo báo cáo thị trường mới công bố của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận hơn 12.000 căn mới ra mắt. Trong quý 3, có 5.265 căn hộ được cung cấp mới, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm.

Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Dù nguồn cung sơ cấp có phần hạn chế, số lượng căn hộ bán ra đã đạt mức 6.840 căn trong quý 3, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Tổng số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2024 lên tới 17.000 căn. Trên thực tế, số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019, và đã cao hơn năm 2020 – thời điểm thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.

Phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc hạng B, tập trung vào các dự án lớn ở phía Đông và Tây Hà Nội. Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý. 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ Hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai.

Về giá cả, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn trên đà tiếp tục tăng. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/ m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3 là 51 triệu đồng/m², tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với Hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là Hạng A tăng 16%/năm và Hạng B tăng 15%/năm. Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.

Trước bối cảnh này, chuyên gia Savills đánh giá: “Dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà”.

Bước sang quý 4 năm 2024, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.

Bà Hằng nói thêm: “Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường. Bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã dần được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng”.

Trước đó, tại hội thảo “Nhận diện cơ hội & thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời kỳ mới” được tổ chức vào đầu tháng 9 vừa qua, Giám đốc Nhà Ở Ngay Việt Nam nhận định, sự leo thang của giá căn hộ phản ánh hai yếu tố chủ chốt: sự khan hiếm nguồn cung và nhu cầu ngày càng gia tăng của người mua. Các dự án mới ra mắt trên thị trường hầu như đều nằm ở phân khúc cao cấp, với mức giá sơ cấp không ngừng gia tăng, điều này càng khiến giá các căn hộ chuyển nhượng tăng theo.

Bà Mai cũng cảnh báo thêm, nếu không có những biện pháp quyết liệt từ phía nhà nước và các doanh nghiệp nhằm gia tăng nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ đối mặt với những hệ lụy nghiêm trọng. Người dân với nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà, và tình trạng “sốt giá” có thể dẫn đến sự bất ổn cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Lê Trang