Chặn đầu cơ đất, dự án “treo”

Dự án IFC One Saigon (quận 1, TP.HCM) sau 17 năm vẫn chưa hoàn thành.

Mạnh tay chặn đầu cơ đất, dự án “treo”

Nằm trên khu “đất vàng” ngay góc mặt tiền đường Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng (quận 1, TP.HCM), Dự án IFC One Saigon (tên cũ là Saigon One Tower) đến nay vẫn dang dở sau một thời gian ngắn rầm rộ tái khởi động.

Được xây dựng trên khu đất 6.672 m2, quy mô 5 tầng hầm, 3 tầng kỹ thuật và 41 tầng cao, IFC One Saigon khởi công cách đây 17 năm, nhưng sau 5 năm triển khai ì ạch, đến năm 2011, Dự án chính thức tạm dừng thi công. Qua nhiều lần đổi chủ, IFC One Saigon vẫn chưa thể hoàn thiện. Công trình này nhiều lần bị nêu tên trong danh sách các dự án làm xấu bộ mặt Thành phố.

Đối diện chợ Bến Thành (TP.HCM), ngay nhà ga metro số 1 sầm uất là khối bê tông thô ráp có tên là One Central Saigon (tên trước đây là The Spirit of Saigon). Đây là khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ, siêu căn hộ, khách sạn 6 sao, tổng diện tích đất hơn 8.500 m2, nằm trên khu đất tứ giác Bến Thành có vị trí đắc địa ngay trung tâm quận 1 với 4 mặt tiền. Dự án này cũng đã qua nhiều đời chủ, nhưng chưa hẹn ngày hoàn thiện.

Tương tự, Dự án Lancaster Lincoln (quận 4) do Công ty TNHH Trung Thủy Lancaster làm chủ đầu tư được khởi công từ năm 2017, nhưng sau khi xây dựng phần ngầm thì “bất động”. Còn Dự án D-One Sài Gòn (quận Gò Vấp) của Công ty DHA được phê duyệt từ năm 2016, song đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống.

Một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 là áp dụng chế tài đối với những dự án chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi pháp luật trước đây chỉ áp dụng thu hồi do vi phạm đối với dự án được giao đất, cho thuê đất.

Trên đây chỉ là một số trường hợp dự án “treo” nhiều năm tại TP.HCM. Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án sau khi được phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư có thời hạn 12 tháng để triển khai, hoặc 24 tháng nếu được gia hạn. Nếu quá thời hạn này mà không triển khai, dự án sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên, việc thu hồi các dự án này không đơn giản, nhất là khi doanh nghiệp đã thực hiện đầu tư cơ bản trên khu đất đó.

Luật Đất đai năm 2024 (hiệu lực từ ngày 1/8/2024) có nhiều quy định chặt chẽ hơn. Chẳng hạn, dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư, thì sẽ bị thu hồi.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước thu hồi, mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Cần tính đến trường hợp “bất khả kháng”

Việc thu hồi các dự án treo để tái sinh nguồn lực từ đất là rất cần thiết, song theo các chuyên gia, cần tính đến các trường hợp bất khả kháng, như thủ tục pháp lý kéo dài nhiều năm. Bởi vì, bản thân các doanh nghiệp cũng muốn hoàn thiện thủ tục pháp lý càng sớm càng tốt để có thể triển khai xây dựng, bán hàng, thu hồi vốn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Angus Liew, Chủ tịch HĐQT Gamuda Land Việt Nam đánh giá, quy định thu hồi đất đối với các dự án không triển khai sau khi hết thời gian gia hạn trong Luật Đất đai năm 2024 nhằm tránh lãng phí tài nguyên đất đai. Nhưng trong một số trường hợp, thì thời gian gia hạn có thể dài hơn, chẳng hạn giai đoạn xảy ra Covid-19.

Từ kinh nghiệm hoạt động của doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Lê Thành cho hay, trên thực tế, có nhiều trường hợp bất khả kháng. Ví dụ, doanh nghiệp không triển khai được dự án do chậm thủ tục liên quan đến cơ quan chức năng. Vì vậy, theo ông Nghĩa, nghị định hướng dẫn Luật Đất đai cần bổ sung và làm rõ nội dung này, nếu không, trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp sẽ bị “chết” oan.

“Ngay khi chúng tôi nộp hồ sơ dự án đã phải ghi mốc thời gian, nhưng sau khi được chấp nhận đầu tư, thì vẫn chưa triển khai được ngay, bởi việc xin giấy phép đầu tư và các thủ tục khác mất nhiều năm”, ông Nghĩa chia sẻ.

Điểm mở cho các doanh nghiệp muốn theo đuổi triển khai dự án khi chậm tiến độ là Luật đưa ra những điều kiện chậm triển khai vì lý do bất khả kháng như thiên tai, địch họa và nếu chứng minh được dự án chậm do lỗi của cơ quan chức năng, lỗi của những người thực thi công vụ, thì sẽ không bị thu hồi. Song các doanh nghiệp cũng kiến nghị, trong các nghị định hướng dẫn, cần quy định chi tiết hơn và có chế tài cụ thể đối với những cá nhân, tổ chức thực thi gián tiếp khiến dự án chậm tiến độ.

Cùng với những quy định siết chặt trong Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có nhiều thay đổi liên quan đến điều kiện tài chính của chủ đầu tư. Chẳng hạn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án, thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án nhằm thực hiện toàn bộ các dự án. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn quy định các điều kiện như hạn mức dư nợ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp…

Với những quy định chặt chẽ như vậy, doanh nghiệp phải tính toán thật kỹ trước khi bắt tay thực hiện dự án, tránh tình trạng đầu tư dàn trải không hiệu quả, để dự án đình trệ, gây lãng phí nguồn lực.