Cải tạo, chỉnh trang đô thị theo quy định của Điều 20 Luật Thủ đô 2024

Cải tạo, chỉnh trang đô thị bảo đảm phù hợp với thực tiễn

Quy định tại Điều 20 của Luật Thủ đô năm 2024 nhằm tháo gỡ các vướng mắc của các bên liên quan trong việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, như: Nhà nước, chủ đầu tư, người dân trong phạm vi cải tạo, chỉnh trang đô thị bảo đảm phù hợp với thực tiễn, yếu tố đặc thù của nền kinh tế – xã hội của Thủ đô.

Theo quy định của Điều 20 Luật Thủ đô 2024 về cải tạo, chỉnh trang đô thị:

1. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP phải phù hợp quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; bảo vệ các di sản văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc, cảnh quan của Thủ đô; bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; nâng cao tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống cho dân cư ở khu vực cải tạo, chỉnh trang. 

2. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP được triển khai thực hiện theo dự án bao gồm:

a) Dự án tái thiết một khu vực đô thị cụ thể, trừ dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng;

b) Dự án chỉnh trang công trình hoặc một nhóm công trình xây dựng tại một khu vực cụ thể;

c) Dự án bảo vệ, tu bổ công trình hoặc một nhóm công trình, khu vực có giá trị văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

d) Dự án cải tạo, chỉnh trang hỗn hợp là dự án đầu tư xây dựng trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết và bảo vệ, tu bổ.

3. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Khu vực đô thị có các công trình xây dựng có kết cấu, khoảng cách giữa các công trình không bảo đảm quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;

b) Khu vực đô thị có các công trình xây dựng thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; khu vực có hạ tầng giao thông không bảo đảm yêu cầu về an toàn giao thông theo quy định của pháp luật về giao thông;

c) Khu vực đô thị không bảo đảm đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đơn vị ở mà không còn đủ quỹ đất để phát triển bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

d) Khu vực đô thị không phù hợp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; khu vực đô thị có chỉ tiêu dân số vượt quá tiêu chuẩn, quy chuẩn của đơn vị ở cần di dời để giảm mật độ dân cư theo quy hoạch;

đ) Khu vực đô thị có các công trình kiến trúc có giá trị, các di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh cần được bảo vệ, tu bổ nhưng có các công trình xây dựng xung quanh không phù hợp với việc bảo vệ;

e) Khu vực đô thị có trụ sở cơ quan, đơn vị, cơ sở phải di dời theo quy định của pháp luật, có cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ có nguy cơ hoặc để xảy ra sự cố gây mất an toàn cho sức khỏe, tính mạng của người dân.

4. Các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tại khu vực đô thị có quyền tự đề xuất thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị khi được toàn bộ số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nằm trong ranh giới dự án đề xuất cải tạo, chỉnh trang đô thị đồng thuận góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trong trường hợp này phải được lập thành dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, do doanh nghiệp được các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thống nhất lựa chọn làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết, lập dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trình Ủy ban nhân dân TP phê duyệt và triển khai thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Trường hợp các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất để mở rộng quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị và không tự lựa chọn chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện vai trò chủ đầu tư dự án.  

5. Đối với khu vực thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này mà chưa có dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều này, UBND TP có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần cải tạo, chỉnh trang đô thị; tổ chức công bố công khai các khu vực cần cải tạo, chỉnh trang đô thị kèm theo các thông tin về vị trí, ranh giới và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch phân khu đã được phê duyệt để kêu gọi đầu tư. Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm thì thực hiện chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết, lập dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nội dung về bồi thường, tái định cư, phương án xử lý tài sản công, phân chia lợi ích từ việc tổ chức cải tạo, chỉnh trang đô thị. 

Đồ án quy hoạch chi tiết, thông tin về dự án đề xuất cải tạo, chỉnh trang đô thị phải được công bố công khai tại khu vực dự án cải tạo, chỉnh trang và trên các phương tiện thông tin đại chúng và chỉ được phê duyệt nếu có từ 75% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tương đương với ít nhất là 75% diện tích khu vực cải tạo, chỉnh trang đồng thuận. 

6. Trường hợp cấp bách cần cải tạo, chỉnh trang đô thị mà không lựa chọn được nhà đầu tư theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này thì UBND TP thu hồi đất, tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tiếp tục phân chia và chi trả cho các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị thu hồi đất. Việc sử dụng đất trúng đấu giá phải phù hợp với quy hoạch và mục tiêu cải tạo, chỉnh trang đô thị.

7. Đối với nhà chung cư cũ trong khu chung cư hoặc khu đô thị, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo quy định của pháp luật về nhà ở chỉ được thực hiện khi phù hợp với quy hoạch đô thị và yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị đối với cả khu chung cư. 

8. Đối với các công trình kiến trúc có giá trị có nhiều chủ sở hữu, UBND TP bố trí kinh phí theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước để hỗ trợ kiểm định chất lượng công trình; hỗ trợ cá nhân, tổ chức thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị.

9. HĐND TP có trách nhiệm sau đây:

a) Quy định chi tiết các khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này;

b) Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu trong việc kiểm định chất lượng nhà chung cư để thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; 

c) Quyết định cơ chế hỗ trợ kiểm định, di dời, bồi thường, tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; 

d) Quy định các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị. 

10. UBND TP có trách nhiệm sau đây:

a) Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị;

b) Ban hành quy chế quản lý công trình kiến trúc có giá trị, trong đó quy định cụ thể về yêu cầu, điều kiện, biện pháp bảo vệ, cải tạo, quản lý, khai thác, sử dụng công trình kiến trúc có giá trị; 

c) Quyết định việc đấu giá quyền thuê biệt thự cũ, nhà thuộc tài sản công không sử dụng cho mục đích ở để phát triển du lịch, kinh doanh dịch vụ, ẩm thực, quảng bá văn hóa, nghệ thuật gắn với việc cam kết về giữ gìn, tu bổ, bảo trì công trình. 

11. UBND TP quyết định thành lập, quy định tổ chức, hoạt động của Quỹ bảo tồn khu vực nội đô lịch sử của Thủ đô.

Quỹ bảo tồn khu vực nội đô lịch sử của Thủ đô là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, được ngân sách nhà nước hỗ trợ vốn điều lệ. Nguồn thu của Quỹ được hình thành từ nguồn tài trợ, đóng góp tự nguyện, vốn ủy thác của tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài; các nguồn tài chính hợp pháp khác ngoài ngân sách nhà nước.

Quỹ bảo tồn khu vực nội đô lịch sử của Thủ đô được sử dụng để hỗ trợ cho chương trình, dự án, hoạt động phi dự án thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị gắn với bảo tồn, tu bổ, phục hồi và phát huy giá trị văn hóa, lịch sử của khu vực nội đô lịch sử; tu bổ, phục hồi công trình kiến trúc có giá trị trên địa bàn Thành phố ngoài nhiệm vụ chi của ngân sách nhà nước.

Tạo cơ chế đột phá, huy động tối đa nguồn lực phát triển Thủ đô

Tại Hội thảo khoa học “Triển khai Luật Thủ đô số 39/2024/QH15: một số vấn đề lý luận và thực tiễn” do Thành ủy, HĐND, UBND TP Hà Nội phối hợp với Bộ Biên tập Tạp chí Cộng sản tổ chức, Sở Xây dựng Hà Nội đóng góp ý kiến, tham luận về “Cải tạo, chỉnh trang đô thị, thực hiện Điều 20 của Luật Thủ đô 2024”.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong thời gian qua, Thành ủy, HĐND, UBND TP Hà Nội đã thường xuyên quan tâm, chỉ đạo sát sao đối với cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn TP (như Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND, ngày 23/7/2013, của HĐND TP ban hành về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn TP; Nghị quyết số 24/2013/NQ-HĐND, ngày 4/12?2013, của HĐND TP về danh mục phố cổ, làng cổ, làng nghề truyền thống tiêu biểu, biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 và di sản văn hóa phi vật thể trên địa bàn Thủ đô cần tập trung nguồn lực để bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa; Chương trình số 10-Ctr/TU, ngày 17/3/2021, của Thành ủy Hà Nội về “Nâng cao hiệu quả công tác phòng, chống tham nhũng; thực hành tiết kiệm, chống lãng phí giai đoạn 2021 – 2025” (UBND TP đã ban hành Quyết định 1216/QĐ-UBND, ngày 8/4/2022, về Chuyên đề “Giải pháp đẩy mạnh công tác quản lý, sử dụng các biệt thự công được xây dựng từ trước năm 1954 trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021 – 2025”).

Cùng với đó, tạo cơ chế đột phá, huy động tối đa nguồn lực phát triển Thủ đô, để kịp thời thể chế hóa các quan điểm, định hướng phát triển, khai thác hiệu quả các tiềm năng, thế mạnh, đưa Thủ đô tiếp tục phát triển nhanh và bền vững; phân cấp, phân quyền mạnh mẽ, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn triển khai, cũng như khắc phục các tồn tại của Luật Thủ đô năm 2012. Đặc biệt là Chương trình số 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025”, trong đó có nội dung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp; cải tạo, phục hồi nhà cổ, biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn thành phố.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nhằm nâng cao chất lượng sống, cải tạo không gian sống, cải thiện hạ tầng, tạo ra môi trường sống trong lành và an toàn hơn cho người dân; phát triển kinh tế nhằm cải thiện diện mạo đô thị thu hút đầu tư, du lịch và tạo cơ hội việc làm; bảo tồn văn hóa, giữ gìn và phát huy giá trị văn hóa lịch sử trong quy hoạch đô thị, cần xem xét đến các yếu tố: Quy hoạch đồng bộ: cần có kế hoạch chi tiết về quy hoạch đô thị, bao gồm hạ tầng giao thông, công viên, khu vui chơi, và không gian công cộng; Phát triển bền vững: tích hợp các yếu tố bảo vệ môi trường, sử dụng năng lượng tái tạo, và quản lý tài nguyên nước; Tham gia của cộng đồng: khuyến khích sự tham gia của người dân trong quá trình quy hoạch và cải tạo, lắng nghe ý kiến của họ để đáp ứng nhu cầu thực tế. 

Về thực trạng và thách thức: Tình trạng quá tải đô thị: nhiều thành phố đang đối mặt với vấn đề ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, và thiếu cơ sở hạ tầng; Khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng: quá trình này thường gặp nhiều trở ngại, dẫn đến chậm tiến độ; Thiếu nguồn lực tài chính: đầu tư cho cải tạo đô thị đòi hỏi nguồn lực lớn, trong khi ngân sách có thể hạn chế.

Có chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư vào cải tạo đô thị

Về giải pháp và đề xuất: Đối với các công trình do nhà nước đang quản lý: Ưu tiên bảo tồn các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc, đã được cơ quan có thẩm quyền đánh giá, xếp nhóm 1, nhóm 2. Ưu tiên các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 thuộc sở hữu nhà nước; các biệt thự nằm trong danh mục biệt thự không được bán, các biệt thự 1 chủ quản lý, sở hữu, sử dụng; các biệt thự đang sử dụng làm trụ sở, các đại sứ quán.

Ưu tiên các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 nằm ở những vị trí (như ở góc phố, quảng trường, những khu vực có tầm nhìn tốt…) có khả năng tạo điểm nhấn cho cảnh quan đô thị; ở những tuyến phố đặc trưng cho một thời kỳ (những tuyến phố có nhiều biệt thự cũ, công trình kiến trúc xây dựng trước năm 1954); công trình có khuôn viên đất rộng, bề mặt thoáng, có cây xanh, cổng, hàng rào; không bị che lấp, được lộ diện ở lớp thứ nhất.

Hà Nội bố trí một phần kinh phí từ Quỹ Bảo vệ di sản và phát triển văn hóa Thủ đô để bảo tồn, chỉnh trang biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 do TP quản lý (trước mắt giai đoạn 2022-2025, thực hiện Chương trình số 03-CTr/TU, ngày 17/3/2021, của Thành ủy Hà Nội về chỉnh trang đô thị và kinh tế đô thị TP Hà Nội, TP bố trí kinh phí để chỉnh trang, bảo tồn 32 biệt thự, 10 công trình kiến trúc khác; kinh phí khảo sát, đánh giá chất lượng 1.216 biệt thự cũ; kinh phí thiết lập hồ sơ, 3D đối với 222 biệt thự nhóm 1 và phần mềm quản lý 1.216 biệt thự cũ; kinh phí lập danh mục công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954).

Đối với các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954 thuộc sở hữu tư nhân: Khuyến khích việc giãn dân tại những biệt thự, khuyến khích việc quy gom về một chủ sở hữu đối với các biệt thự cũ theo các quy định của pháp luật; hỗ trợ nhà ở tái định cư hoặc hỗ trợ bằng tiền cho hộ gia đình, cá nhân, khuyến khích, tạo điều kiện cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phá dỡ, tháo bỏ các diện tích xây dựng thêm trong khuôn viên đất vườn, đất lưu không của nhà biệt thự (đặc biệt phần mặt tiền biệt thự cũ).

Khuyến khích các chủ sở hữu, sử dụng tự bỏ kinh phí bảo tồn, chỉnh trang; được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng thương mại và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp như cơ chế cải tạo chung cư cũ. Được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp khi thực hiện bảo tồn, chỉnh trang các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954.

Các cơ chế hỗ trợ khác của TP: Hà Nội đầu tư kinh phí thực hiện việc khảo sát, đánh giá chất lượng các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954; Các cơ quan Trung ương và TP hỗ trợ cung cấp tài liệu, hồ sơ để xác định nguồn gốc, sở hữu, quá trình quản lý, sử dụng, cải tạo, sửa chữa của các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954. Được các cơ quan hỗ trợ thủ tục hành chính trong việc tư vấn, thiết kế, thẩm định, phê duyệt việc bảo tồn, chỉnh trang các biệt thự cũ, công trình kiến trúc khác xây dựng trước năm 1954. Tăng cường hợp tác công – tư (PPP): khuyến khích đầu tư từ khu vực tư nhân vào các dự án cải tạo đô thị. Ứng dụng công nghệ thông tin: sử dụng công nghệ để quản lý đô thị thông minh, cải thiện giao thông, giảm thiểu ô nhiễm. Xây dựng các chính sách hỗ trợ: đưa ra các chính sách ưu đãi để khuyến khích đầu tư vào cải tạo đô thị.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, cải tạo, chỉnh trang đô thị không chỉ là việc làm cần thiết để nâng cao đời sống cư dân mà còn là trách nhiệm của các cấp chính quyền, doanh nghiệp và toàn xã hội. Để thực hiện thành công, cần có sự đồng lòng và quyết tâm từ tất cả các chủ thể có liên quan.