Bức tranh cục bộ và kỳ lạ của thị trường bất động sản nhà ở

Cung yếu và cục bộ theo địa phương

Đầu tháng 2/2024, vợ chồng Minh Huyền (quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội) vội vã giục bố mẹ hai bên gửi tiền để mua căn chung cư có giá khoảng 2,1 tỷ đồng tại một khu đô thị lớn. Thời điểm này giá chung cư đã ở mức gần 47 triệu đồng/m2.

Thế nhưng sau gần một năm, mức giá chung cư phổ biến ở khu vực này đã lên gần 64 triệu đồng/m2. Căn hộ của vợ chồng Huyền nếu tính theo giá giao dịch trên thị trường đã tăng tới 36%.

Số liệu của một đơn vị nghiên cứu cho thấy năm 2024 là năm chung cư thứ cấp có tốc độ tăng giá cao nhất trong lịch sử với mức trung bình 26%.

Chia sẻ tại một tọa đàm, tiến sĩ Võ Trí Thành điểm lại việc tăng giá “sốc” của giá nhà chỉ trong vài thập kỷ. Ông cho biết nếu tính lạm phát thì trong thập kỷ 90, giá cả hàng hóa tăng 4 lần. Hai thập niên vừa qua, giá hàng hóa tăng không quá 2 lần, thế nhưng giá nhà tăng tới 400 lần.

Thị trường bất động sản nhà ở vài năm gần đây vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập. Một trong những vấn đề lớn là nguồn cung nhà ở hạn hẹp, có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.

Cụ thể, số liệu của Hội Môi giới Việt Nam (VARS) cho thấy mặc dù các sản phẩm thấp tầng mở bán ghi nhận nhiều hơn nhưng căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70%  trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Trong loại hình sản phẩm này, căn hộ thương mại giá bình dân vốn là nhu cầu chính của thị trường đã chính thức vắng bóng. Nguồn căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng có được cải thiện, nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội dù đã được hỗ trợ mạnh  mẽ vẫn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Nguồn cung căn hộ chung cư mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên), chiếm 65%. Riêng nguồn cung căn hộ cao cấp trong quý IV/2024 chiếm tới 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tỷ trọng phân khúc hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với quý IV/2023.

Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt.

Số liệu của một đơn vị nghiên cứu khác cũng minh họa rõ điều này. Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 3 so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TPHCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới.

Nguồn cung thị trường nhà phố, biệt thự tại Hà Nội đạt hơn 6.300 căn mở bán mới trong năm 2024. Còn tại TPHCM, nguồn cung sản phẩm trên mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn, mặc dù đã gấp 8 lần so với năm trước. Trái ngược với thị trường Hà Nội, nguồn cung của TPHCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10-20% so với giai đoạn 2016-2022.

Cục bộ doanh nghiệp cung ứng

Mới đây, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình (thường được gọi là Đường “Bia”) bất ngờ tuyên bố từ nay về sau không làm nhà ở thương mại nữa dù doanh nghiệp đang có “đất vàng” để triển khai loại hình nhà ở này.

Ông cho biết chỉ tập trung làm nhà ở xã hội để phục vụ cho người lao động và người nghèo. Ngoài ra, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội còn giúp cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa khác có việc làm. Ông cũng thừa nhận làm nhà ở thương mại là cuộc chơi của các doanh nghiệp lớn, không dành cho các doanh nghiệp nhỏ.

Các luật mới về bất động sản cũng đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn. Luật Đất đai 2024 quy định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng. Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ khó có thể triển khai.

 VARS đánh giá những dự án nhắm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai các dự án quy mô lớn, gặp khó khăn khi phát triển dự án nhà thương mại khác do khó tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng. Các doanh nghiệp cũng không đủ năng lực, kinh nghiệm để cạnh tranh đấu giá, đấu thầu từ quỹ đất do Nhà nước phát triển.

Lợi thế về kinh doanh của các tập đoàn lớn cũng thể hiện trên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Trong 9 tháng năm 2024, lợi nhuận sau thuế (loại trừ cổ đông thiểu số) của 10 doanh nghiệp đứng đầu đại diện ngành bất động sản nhà ở đạt 21.075 tỷ đồng, giảm 40,6% so với cùng kỳ năm 2023. Riêng Vinhomes chiếm tới 93,2% mức lợi nhuận đóng góp trong nhóm đại diện ngành.

Những điểm nghẽn cần tháo gỡ

VARS đánh giá để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước. Trong khi đó, hầu hết doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án.

Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn hồi sinh các dự án bất động sản dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Với phân khúc nhà ở xã hội, song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới và tư duy về nhà ở xã hội cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn.

Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch. Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, VARS kiến nghị cần tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội và phát triển quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội.

Đối với các doanh nghiệp, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần dựa vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển các dự án vừa sức ở các thị trường vùng ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng những gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội sẽ giúp doanh nghiệp tăng được nguồn cung.

Một phương án khác được tiến sĩ Lực nhấn mạnh là giải quyết những dự án bất động sản còn vướng mắc, bỏ hoang. Khi những dự án này được tháo gỡ sẽ giải phóng được hàng chục tỷ USD đang mắc kẹt cũng như tăng được nguồn cung lớn, với giá hấp dẫn hơn.

Chuyên gia đề cập đến những giải pháp đồng bộ khác như cần sớm thiết lập cơ sở dữ liệu về nhà ở, vai trò điều tiết của Chính phủ như đã được quy định trong Luật Đất đai 2024.