Gỡ vướng đấu giá quyền sử dụng đất

Bảng giá đất chưa theo kịp giá thị trường

Khu đất 1,5 ha, dọc trục ĐT759B thuộc thôn 3, xã Thiện Hưng, được UBND huyện Bù Đốp đầu tư xây dựng hạ tầng điện, đường giao thông. Năm 2023, huyện bán đấu giá QSDĐ đối với 2/69 thửa đất tại đây, với giá khởi điểm 7,9 triệu đồng/m². Hiện nay, chứng thư thẩm định giá làm cơ sở xác định giá khởi điểm của khu đất này đã hết hiệu lực, UBND huyện Bù Đốp phải xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ đối với 67 thửa đất còn lại theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024. Việc xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 cho thấy, giá khởi điểm của các thửa đất này chênh lệch 3-4 lần so với giá khởi điểm bán đấu giá trước đây.

Ông Nguyễn Công Danh, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) huyện Bù Đốp cho biết: “Theo bảng giá đất, giá khởi điểm của 67 thửa đất rất thấp, khoảng 1,8 triệu đồng/m². Nếu xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất thì chưa phù hợp với giá thị trường và không đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo Điều 158, Luật Đất đai năm 2024 nên tạm thời chưa thể bán đấu giá các thửa đất này”. 

Tại huyện Bù Đốp, nhiều thửa đất có vị trí tương đồng nhau nhưng khi áp dụng theo quy định mới, thì giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Năm 2024, trên địa bàn huyện Bù Đốp có 2 khu đất dự kiến bán đấu giá, nhưng vẫn chưa triển khai được. Ông Danh cho biết thêm: Phòng TN&MT huyện đề xuất phương án điều chỉnh cục bộ giá đất tại những khu vực dự kiến bán đấu giá QSDĐ, làm cơ sở xác định giá khởi điểm hoặc điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện phù hợp tình hình thực tế. Theo kế hoạch năm 2024, huyện dự kiến thu ngân sách 161 tỷ đồng, đến nay mới đạt 75%. Trong đó, chỉ tiêu thu tiền bán đấu giá QSDĐ là 35 tỷ đồng và rất khó hoàn thành chỉ tiêu này.

Dự án khu dân cư Bình Lợi, xã Phước Minh, huyện Bù Gia Mập đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật

Trong năm 2023 và đầu năm 2024, huyện Bù Gia Mập tổ chức đấu giá thành 21/146 thửa đất tại dự án khu dân cư Bình Lợi, xã Phước Minh, với số tiền trúng đấu giá hơn 9,2 tỷ đồng. Hiện nay, chứng thư thẩm định giá của dự án khu dân cư thôn Bình Lợi đã hết hiệu lực nên phải xác định lại giá khởi điểm đấu giá 125 thửa đất còn lại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, giá đất khởi điểm trong bảng giá thấp hơn thực tế từ 14-33 lần. Điển hình thửa đất số 116 tại dự án khu dân cư Bình Lợi có giá khởi điểm trước đây là 347 triệu đồng/120m² tương đương hơn 2,8 triệu đồng/m². Nếu xác định giá theo Luật Đất đai năm 2024 thì giá khởi điểm của thửa này chênh lệch 18 lần so với giá trước đây, tức 19,2 triệu đồng/120m² tương đương 160 ngàn đồng/m². Trong khi đó, thửa số 115 liền kề thửa số 116 đấu giá thành tháng 3 năm nay là 351 triệu đồng/120m², tương đương hơn 2,9 triệu đồng/m². Ông Lê Anh Xuân, Trưởng Phòng TN&MT huyện Bù Gia Mập cho hay: “Bảng giá đất của UBND tỉnh Bình Phước ban hành từ năm 2020 đến nay không còn phù hợp. Trong khi chờ tỉnh ban hành bảng giá đất mới, huyện Bù Gia Mập chưa bán đấu giá các thửa đất còn lại, để tránh thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước”.

Trên địa bàn huyện Bù Gia Mập còn 7 khu đất dự kiến bán đấu giá, nhưng còn chờ tháo gỡ vướng mắc về xác định giá khởi điểm. Ông Nguyễn Xuân Hoan, Phó Chủ tịch UBND huyện Bù Gia Mập cho biết: Năm 2024, huyện dự kiến thu ngân sách 100 tỷ đồng, trong đó 45 tỷ đồng thu từ tiền sử dụng đất. Do chưa bán đấu giá được các khu đất, việc thu ngân sách từ bán đấu giá QSDĐ rất khó thực hiện.

Kịp thời điều chỉnh bảng giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, giá đất cụ thể hay là giá đất thị trường, được sử dụng làm căn cứ tính giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể. Ngoài ra, UBND tỉnh ủy quyền UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể, xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Việc định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường.

Các thửa đất tại dự án khu dân cư Bình Lợi, xã Phước Minh, huyện Bù Gia Mập chờ tháo gỡ vướng mắc xác định giá khởi điểm

Hiện nay, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực thay thế Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó, giá khởi điểm của thửa đất cần định giá được tính bằng giá đất trong bảng giá. Phương pháp này có ưu điểm không mất nhiều thời gian, đẩy nhanh tiến độ đấu giá. Tuy nhiên, bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020-2024 được xây dựng trước đây chưa sát với giá thị trường nên khi áp dụng làm giá khởi điểm của thửa đất rất thấp.

Do vướng trong xác định giá khởi điểm, Sở TN&MT chưa hoàn thành chỉ tiêu thu ngân sách từ tiền bán đấu giá QSDĐ. Năm 2024, sở dự kiến triển khai bán đấu giá QSDĐ tại 8 khu dân cư, đô thị trên địa bàn tỉnh, thu ngân sách khoảng 4.000 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có dự án nào được tổ chức bán đấu giá.

Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được xây dựng theo khung giá đất của Chính phủ. Do đó, giá đất ở một số vị trí bị khống chế trong khung giá, chưa tương ứng với giá thị trường. Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020-2024 tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1-1-2026, có giá trị 1 năm, hằng năm sẽ tiến hành điều chỉnh, bổ sung. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định khung giá đất. Do đó, khi bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh hằng năm phù hợp với giá thị trường sẽ tránh thất thoát ngân sách, nhất là khi xác định giá khởi điểm để bán đấu giá QSDĐ.