Quy định về phân lô, bán nền: Hạn chế tình trạng đầu cơ, “xin – cho”

Quy định về phân lô, bán nền: Hạn chế tình trạng đầu cơ, “xin – cho”

Từ ngày 1.11.2024, quy định các địa điểm, vị trí không thuộc khu vực đô thị phải phát triển nhà ở theo dự án; khu vực dự án xây dựng nhà ở không sử dụng nguồn vốn của Nhà nước phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh có hiệu lực. Giám đốc Sở Xây dựng Trần Viết Bảo trao đổi với Báo Bình Ðịnh xung quanh vấn đề này.

• Trước đây đã có các quy định về việc phân lô, bán nền, ông có thể nói rõ hơn vì sao phải quy định lại như vậy?

Giám đốc Sở Xây dựng Trần Viết Bảo

– Quy định về phân lô, bán nền trước đây được nêu tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP triển khai thi hành Luật Xây dựng 2003, Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Đồng thời, tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Tuy nhiên, tại các quy định nêu trên chưa có hướng dẫn cụ thể; tùy từng địa phương lại quy định việc phân lô, bán nền của các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở theo chủ quan của mình và chủ đầu tư muốn được phân lô, bán nền phải xin Bộ Xây dựng khu vực nào trong dự án được phép thực hiện, sau đó mới được UBND tỉnh cho phép. Điều này dẫn đến tình trạng “mạnh ai nấy chạy” và hệ lụy là có nhiều dự án, nhà đầu tư không xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt để bán mà tập trung vào việc phân lô, bán nền, dẫn đến tình trạng đầu cơ đất ở.

Từ những bất cập nêu trên, để tránh lãng phí đất đai, nguồn lực của xã hội, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, các dự án khu đô thị, khu nhà ở tại đô thị loại I, loại II, loại III, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán; dự án đã có đất sạch được đấu giá quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư phải xây nhà để bán, không được phép phân lô, bán nền.

Các đô thị còn lại, tùy thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh phải quy định khu vực phải xây nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc khu vực được phép phân lô, bán nền, không phải “xin – cho” như trước đây. Nhà đầu tư căn cứ theo quy định nêu trên, khi muốn đầu tư dự án đã biết trước khu vực phải xây nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc khu vực được phép phân lô, bán nền để quyết định đầu tư.

• Vậy quy định cụ thể liên quan vấn đề này tại Bình Định từ ngày 1.11.2024 như thế nào, thưa ông?

– Với quy định của tỉnh, đối với các khu vực tại đô thị, việc phát triển dự án nhà ở theo quy hoạch đô thị có định hướng đến từng giai đoạn thực hiện quy hoạch và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của đô thị đó.

Các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực không thuộc đô thị được xác định cụ thể theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh và phải phù hợp quy hoạch chung của từng địa phương.

Khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà phải xây nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê; khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở cũng được quy định rõ.

Cụ thể, khu vực chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê (trừ đô thị loại I, II, III và các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở – chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán 100%, không được phép phân lô bán nền) gồm: Tại khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; khu vực xung quanh công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị được quy định trong đồ án quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, quy chế quản lý kiến trúc.

Một dự án đầu tư khu đô thị chậm tiến độ, hạng mục hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư xây dựng đồng bộ theo quy hoạch, tại Khu kinh tế Nhơn Hội. Ảnh: M.H

Bên cạnh đó, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tổng diện tích đất phải xây dựng nhà ở trên tổng diện tích đất ở của dự án (khu vực các xã thuộc đô thị loại I, loại II: tối thiểu là 50%; khu vực xã thuộc đô thị loại III, phường thuộc đô thị loại IV, thị trấn là đô thị loại IV: tối thiểu 30%; khu vực thị trấn thuộc các huyện (trừ An Lão, Vân Canh, Vĩnh Thạnh) và các xã, khu vực có định hướng phát triển đô thị thuộc đô thị loại IV: tối thiểu 20%).

Như vậy, quy định nêu rất rõ từng khu vực chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê; khu vực được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở mà không phải “xin – cho”.

Căn cứ quy định đó, khi xây dựng quy hoạch 1/500 của dự án, đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, đều đã xác định thông tin ngay từ đầu. 

• Với quy định cụ thể về việc phân lô, bán nền này, ông có thể đánh giá tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cũng như thị trường bất động sản?

– Với quy định của tỉnh, chính quyền các cấp khi xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị, nông thôn, đề xuất chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình cho từng giai đoạn, phải cân nhắc nhu cầu phát triển nhà ở đúng định hướng, không mời gọi đầu tư tràn lan. Cần tuân thủ quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, sử dụng đất một cách khoa học, có cơ sở, tránh lãng phí đất đai, tài nguyên; ổn định và phát triển đúng hướng thị trường bất động sản.

Mặt khác, công khai, minh bạch thông tin về các dự án khu đô thị, khu nhà ở để các bên có liên quan xác định ngay từ đầu trong việc lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời nhà đầu tư cũng đã biết được khi thực hiện dự án là phải tuân thủ như thế nào, không phải “xin – cho”.

Sở Xây dựng công khai thông tin các quy định có liên quan đến các luật và quy định, thông báo đến địa phương, các chủ đầu tư để biết, thực hiện. Đồng thời, chúng tôi cũng mở kênh tiếp nhận thông tin phản hồi những vướng mắc phát sinh.

• Xin cảm ơn ông!

MAI HOÀNG (Thực hiện)