Biểu hiện “cơn khát” đất hay chỉ là “sốt ảo”?

Đêm 19/8 rạng sáng 20/8/2024, cuộc đấu giá 19 thửa đất xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức mới kết thúc với mức giá đất nền “ngã ngũ” lên tới 133 triệu đồng/m2, cao gấp 30 lần mức giá khởi điểm.

Cuộc đấu giá các lô đất nằm tại vùng ven Hà Nội kéo dài tới 18 giờ gây nóng sốt khắp các trang mạng xã hội với hình ảnh hàng trăm nhà đầu tư xếp hàng, nhốn nháo đăng ký tham gia đấu giá.

Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên đấu giá này là 91,3 triệu đồng/m2, dù thế đây vẫn là mức giá cao gấp tận 12,5 lần giá khởi điểm.

Hình ảnh này không phải quá mới mẻ bởi chỉ cách đây chưa tới nửa tháng, “chảo lửa” đấu giá đất của Thanh Oai cũng đã xác lập nên mặt bằng giá mới của phân khúc đất vùng ven.

Phiên đấu giá đất diễn ra cuối tuần qua tại huyện Thanh Oai, Hà Nội thu hút hàng nghìn người tham gia. Hơn 100 triệu đồng/m2 là giá trúng cao nhất, gấp 8 lần so với giá khởi điểm ban đầu chỉ là từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Theo đó, tổng số tiền huyện Thanh Oai thu được từ phiên đấu giá vừa qua là 404,6 tỷ đồng, chênh lệch giá khởi điểm 349 tỷ đồng, gấp khoảng 8 lần so với giá khởi điểm ban đầu.

Về phía Hoài Đức, huyện này dự kiến thu hơn 186 tỷ đồng từ phiên đấu giá, chênh hơn 11 lần so với mức giá khởi điểm.

Thị trường đất vùng ven trước đấu giá đất rao bán từ 20-30 triệu đồng/m2

Theo khảo sát thị trường thực tế của Người Đưa Tin và báo cáo tổng hợp trên một số sàn giao dịch điện tử như Batdongsan.com.vn cho thấy, trên thực tế, giá rao bán đất nền tại xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai, Hà Nội) đã có xu hướng đi lên trong những năm qua.

Tuy nhiên mức giá rao bán đất trung bình ở địa phương này cũng chỉ tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua – từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024 chứ không có hiện tượng tăng đột biến hàng vài chục lần như mức giá tại phiên đấu giá kể trên.

Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m2 trong quý II/2024 vừa qua, mức giá trúng đấu giá từ 63 – 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8/2024 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Các khu vực lân cận thuộc huyện Thanh Oai mức giá cũng chỉ tiệm dao động trong ngưỡng từ 20-30 triệu đồng/m2.

Đối với khu vực Tiền Yên, Hoài Đức, Hà Nội, mức giá rao bán phổ biến nhất phân khúc đất nền trong quý II/2024 cũng chỉ ghi nhận đạt 43 triệu đồng/m2 với mức tăng trưởng trong 1 năm gần nhất là khoảng hơn 48%.

Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp từ 2 đến 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Đối với các khu vực lân cận trong huyện Hoài Đức mức giá cũng chỉ từ 22 đến 62 triệu đồng/m2 trong quý II/2024.

Giá đất tăng phi mã là biểu hiện của “cơn khát” trên thị trường

Chia sẻ về tình trạng trên, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Dẫ dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng nhu cầu tìm kiếm đất nền toàn quốc trong quý II/2024 tăng 33% so với quý I/2024.

Tuy nhiên, vị chuyên gia đánh giá đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc. Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%.

“Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá”, ông Quốc Anh nêu.

Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 48% – 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% – 24% so với nửa cuối năm 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền bao gồm kinh tế của khu vực, thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước; quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

“Bên cạnh các thị trường truyền thống, tại nhiều thị trường mới có thông tin quy hoạch hạ tầng được công bố, mức giá tăng phổ biến từ 10-30%, một số nơi giá đất tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Hiện thông tin quy hoạch được tung ra khá ồ ạt với quy mô rộng, cả nước giống như một đại dự án được triển khai với quy hoạch đồng bộ. Những thông tin tích cực này đang chắp cánh cho thanh khoản và giá của phân khúc đất nền”, vị chuyên gia phân tích.

Dù vậy phân tích rủi ro, ông Quốc Anh cũng nhấn mạnh, ăn theo thông tin hạ tầng, có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và tiềm năng nhưng cũng có nơi giá tăng bị thổi lên với những tin đồn và có thể tác động tiêu cực tới thị trường.

Nhìn ở một góc độ khác, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tích Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc đấu giá đất nhận được sự quan tâm của đông đảo người tham gia và mức giá bị đẩy lên cao đột biến thể hiện rõ nét cơn “khát” đất của người dân.

Trong bối cảnh những năm gần đây số lượng dự án, đất nền, các sản phẩm bất động sản… “sạch” pháp lý cực kỳ khan hiếm, đi ra thị trường rất “nhỏ giọt” và có thể nói là gần như không có.

Do đó, việc một dự án đủ pháp lý lại còn do chính nhà nước quản lý được tung ra thị trường sẽ thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư, sẵn sàng chi trả những khoản tiền khổng lồ để “ôm” đất.

Rủi ro tiền ẩn từ việc “ôm” đất

Dù cho rằng việc giá đất lên cao một phần do “cơn khát” của thị trường nhưng ông Đính cũng nhắc nhở nhà đầu tư cần cẩn trọng vì dù trở thành điểm nóng nhưng giao dịch đất nền vẫn chưa thực sự là phân khúc có thanh khoản mạnh, một số khu vực nóng thật nhưng cũng có những khu vực xuất hiện hiện tượng thổi giá với ý định thao túng thị trường.

“Hoàn toàn có khả năng nhà đầu tư thông đồng tham gia đấu giá, qua đó đẩy giá đất khu vực lân cận tiệm cận mặt bằng giá mới để kiếm lời. Chưa kể Hà Nội là một đô thị trọng điểm với đặc điểm đất chật người đông, cung bất động sản luôn không đủ sức cầu nên việc nhà đầu tư lợi dụng tâm lý đó để kiếm lời hoàn toàn có thể xảy ra.

Giá đất có thực sự đã cao tới như vậy hay không cần quan tâm là thực tiễn thời gian tới các nhà đầu tư trúng đấu giá có thực sự thực hiện việc thanh toán hay không. Câu chuyện đấu giá bỏ cọc tại Thủ Thiêm vẫn còn đó để cho chúng ta có cái nhìn thực tế hơn về tình trạng sốt đất này”, ông Đính nêu.

Nhận định rằng kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn, ông Nguyễn Quốc Anh còn lo ngại với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Cũng theo vị chuyên gia, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó.

Chính vì vậy, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.