Bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm phải thành lập doanh nghiệp?

Ba phương án

Quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) quy mô nhỏ. Bởi theo khoản 3, điều 9, luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp (DN), nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo đó, Bộ Xây dựng đang đề xuất 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Phương án 1: cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai 3 – 5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5 – 10 công trình hoặc 5 – 10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng 1 năm.

Phương án 2: Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể xác định bằng việc bán, cho thuê BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng có diện tích từ 1.000 – 2.000 m2 đất tại khu vực đô thị. Còn tại khu vực nông thôn, diện tích này lớn hơn, trong khoảng 3.000 – 5.000 m2.

Phương án 3: Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại khoản 3, điều 57, luật Nhà ở. Cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng.

Trong khi đó luật hiện hành không quy định chi tiết, cụ thể đối với các trường hợp kinh doanh BĐS không phải thành lập DN.

Đánh thuế thay vì hạn chế giao dịch

Luật sư (LS) Trần Minh Cường (Đoàn LS TP.HCM) nhận xét, quy định kiểu như thế này chưa thấy trên thế giới, không thực tế và kìm hãm phát triển thị trường. Thay vì vậy, hãy để người dân tự do buôn bán nhưng phải có trách nhiệm đóng thuế đúng và đủ theo quy định của pháp luật. Cụ thể là nên đánh thuế thật cao loại hình kinh doanh này, vì nó không tạo ra giá trị thặng dư. Mua bán kinh doanh BĐS càng nhiều, đóng thuế càng cao. Khi đó nhà nước và người dân đều có lợi vì khoản thuế đó đem đầu tư, tái thiết hạ tầng…

Không chỉ vậy, nếu quy định này có hiệu lực thì cơ quan nào sẽ theo dõi, xác nhận số lần mua bán của cá nhân cụ thể nào đó để buộc họ phải lập DN nếu bán BĐS thứ 6 trở lên? Không lẽ lúc đó buộc họ thành lập DN mới được bán BĐS? Nếu họ không thành lập DN thì chế tài bằng hình thức nào? Trường hợp cứ cho là người dân chấp nhận lập DN, nhưng qua các năm tiếp theo sau đó họ không mua bán BĐS nào nữa, chẳng lẽ họ duy trì mãi DN đó? Trong khi muốn giải thể, phá sản DN ở VN hiện nay vô cùng khó khăn.

Cũng theo LS Cường, thị trường BĐS vẫn đang trầm lắng, vẫn như người đang mắc bệnh chưa hồi phục. Cần phải có những tác động để đẩy mạnh số lượng giao dịch BĐS, tạo thanh khoản cho thị trường thì đề xuất này giống như siết chặt thêm “ống thở”, dễ khiến thị trường đã khó càng thêm khó. Thị trường BĐS muốn phát triển, muốn bán được phải có môi giới, có nhà đầu tư, đầu cơ… Quản lý thị trường BĐS phải định hướng để nó phát triển ổn định, chứ không phải quản không được rồi ngăn cấm hoạt động kinh doanh BĐS.

“Để tăng thu và chống thất thoát cho ngân sách, giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, cần có những giải pháp mang tính kinh tế để quản lý chứ không phải chỉ dùng giải pháp hành chính. Nếu càng ra nhiều quy định hành chính, thị trường cũng sẽ phải tìm cách đối phó, tìm cách lách luật, khi đó còn rối hơn. Do vậy, không nên hạn chế số lượng nhà bán, cho thuê mà cần lập biểu thuế, đánh thuế thật nặng cho các trường hợp cá nhân nhỏ lẻ lướt sóng BĐS kiếm lời. Đặc biệt, các trường hợp mua nhà, đất rồi để hoang, không cải tạo hay sử dụng, chỉ chờ giá lên để bán sang tay kiếm lời sẽ phải bị đánh thuế nặng hơn nữa. Nhà nước có thể dùng tiền thuế đó làm quỹ xây dựng mới các khu nhà ở giá rẻ cho người nghèo, đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Khi đó giới đầu tư, đầu cơ BĐS sẽ giảm đi rất nhiều”, LS Trần Minh Cường phân tích.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang lại cho rằng, nếu một cá nhân kinh doanh BĐS liên tục, số lượng nhiều thì cần phải có pháp nhân. Ở góc độ đó, quy định này là đúng. Tuy nhiên nếu quy định này áp dụng ngay là bất ổn, hay đưa ra con số xác định 3 – 5 căn nhà là không phù hợp mà cần phải có lộ trình, cần thời gian. Bởi có những cá nhân sở hữu 2 – 4 sản phẩm BĐS nhưng giá trị lên đến 50 tỉ đồng, thậm chí hàng trăm tỉ đồng so với một cá nhân sở hữu 10 – 20 sản phẩm, nhưng mỗi sản phẩm chỉ có 1 – 2 tỉ đồng.

“Luật đưa ra thì đúng nhưng cần lộ trình nhất định, vì khi làm pháp nhân phải thành lập DN BĐS. Khi đưa tài sản cá nhân vào công ty sẽ có nhiều vướng mắc, không đơn giản, phải giải trình, nhất là khi đưa đất nông nghiệp vào DN. Hiện nay quy định số vốn điều lệ thành lập DN BĐS là 20 tỉ đồng, như vậy có hợp lý hay không. Kinh doanh BĐS dạng cá nhân thì lời hay lỗ đều phải đóng thuế 2%, trong khi DN thì lời mới đóng thuế và họ có thể đưa các chi phí vào chi phí DN. Nên về lâu dài nhà đầu tư cá nhân nếu định hướng đầu tư liên tục thì cần thành lập DN để dễ dàng quản lý BĐS và có lợi hơn. Vấn đề là nhà nước hỗ trợ thế nào để đưa các BĐS vào pháp nhân DN một cách dễ dàng nhất”, ông Trần Khánh Quang phân tích.

Đồng quan điểm, ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty CP PropertyX, nói rằng việc đưa ra các quy định như vậy là nhằm hạn chế đầu cơ. Định hướng của Nhà nước là không muốn BĐS phát triển quá nóng, ảnh hưởng nhiều ngành nghề khác và ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Tuy nhiên nếu hạn chế giao dịch sẽ ảnh hưởng đến thị trường. Tại các đợt sốt đất, “cò” BĐS lướt sóng sẽ chẳng ai sang tên sổ hồng cả mà dùng các chiêu để lách luật, trốn thuế.

Đầu tiên, họ sẽ đi công chứng ủy quyền mua bán với chủ nhà, tức là chủ nhà ủy quyền toàn phần mua bán cho “cò” mà chưa sang tên sổ hồng. Thứ hai, khi “cò” tìm được người mua thì mới làm thủ tục công chứng sang tên. Thứ ba, có trường hợp “cò” sẽ thỏa thuận trước với chủ nhà. Chính vì thế, Nhà nước cũng chẳng thu được đồng thuế nào từ “cò”. Không chỉ vậy, các nhà đầu tư cũng sẽ lách luật bằng cách nhờ người thân, vợ, con đứng tên BĐS. Như vậy, quy định này cũng không thể quản được.