Thị trường bất động sản “ấm” dần

BẮC GIANG – Qua mấy phiên đấu giá gần đây tại một số địa bàn trong tỉnh cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu “ấm” dần. Tuy nhiên, theo cảnh báo của các chuyên gia thì diễn biến thị trường BĐS vẫn còn nhiều phức tạp.

Giá trúng chênh cao so với khởi điểm

Từ cuối năm 2022 đến nay, huyện Yên Dũng tổ chức 11 cuộc đấu giá tại 6 dự án với tổng giá trị trúng đấu giá hơn 176 tỷ đồng, tăng hơn 40 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tổng số tiền đã nộp ngân sách tính đến ngày 14/8/2023 khoảng 160 tỷ đồng. 

Một góc khu đô thị thị trấn Vôi (Lạng Giang).

Những cuộc đấu giá đầu năm 2023 gặp nhiều khó khăn, trong đó có 3 cuộc không thành công và một số lô không có khách hàng trả giá. Tuy nhiên, cuộc đấu giá ngày 8/7/2023 với 27 lô đất tại khu dân cư thôn Bùi Bến, xã Yên Lư lại khá sôi động. Người tham gia đấu giá nườm nượp, toàn bộ số lô đất được đấu hết. Giá khởi điểm bình quân hơn 800 triệu đồng/lô, giá trúng hơn 1,6 tỷ đồng/lô (tăng gần gấp đôi so với giá khởi điểm). Nhiều người đã “sang tay” ngay sau khi trúng đấu giá để kiếm lời.

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Yên Dũng, đến nay khách hàng trúng đấu giá đã nộp 50% số tiền cần nộp, dự kiến việc nộp tiền hoàn tất vào đầu tháng 10/2023. “Đây là phiên đấu giá đất thành công nhất trên địa bàn huyện từ cuối năm 2022 đến nay. 

Khu vực này hút khách là bởi gần Khu công nghiệp Yên Lư, giao thông thuận lợi. Nắm bắt nhu cầu khách hàng, từ nay đến cuối năm đơn vị tiếp tục tham mưu với huyện tổ chức 7 cuộc đấu giá, góp phần tăng thu ngân sách trên địa bàn huyện” – ông Nguyễn Văn Thuần, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Yên Dũng cho biết.

Được biết, căn cứ tình hình thực tế, rút kinh nghiệm từ phiên đấu giá quyền sử dụng đất không thành công, huyện Yên Dũng đã điều chỉnh giá khởi điểm ở từng lô, dự án để tổ chức đấu giá. Quá trình thực hiện, huyện bám sát chỉ đạo của T.Ư, tỉnh về bảo đảm quy trình đấu giá tài sản; đồng thời lựa chọn đơn vị có năng lực, không để lộ lọt thông tin khách hàng tham gia đấu giá đất, tránh thất thu ngân sách.

Tương tự, sau nhiều phiên trầm lắng, phiên đấu giá 52 lô đất tại khu dân cư đường Dương Quốc Cơ, thị trấn Bích Động (Việt Yên) vào ngày 5/8 vừa qua cũng có sức hút lớn. Mỗi lô có diện tích từ 94,1- 248,1 m2, tổng diện tích hơn 5,4 nghìn m2; giá khởi điểm từ 941 triệu đồng đến hơn 2,97 tỷ đồng/lô. 

Tham gia đấu giá có 195 khách hàng với 484 bộ hồ sơ. Tại phiên đấu giá có 49 lô đất được khách hàng trả giá với số tiền trúng đấu giá hơn 69,7 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm gần 12,1 tỷ đồng. 3 lô còn lại không có người trả giá là do đường giao thông chiếu thẳng vào lô đất nên khách hàng không tham gia đấu.

Vẫn diễn biến phức tạp

Phân tích thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh từ đầu năm đến nay cho thấy, trong quý I, thị trường thể hiện rõ sức mua đi xuống khi nhiều cuộc đấu giá diễn ra mà ít người tham gia, số lô trúng không quá 20% tổng số sản phẩm, một số sản phẩm đấu với giá chênh rất thấp so với giá sàn. 

Công trình nhà ở xã hội dành cho công nhân ở thị trấn Nếnh (Việt Yên).

Bước sang quý II, thị trường đi xuống rõ rệt hơn khi nhiều cuộc đấu giá đã bị hủy vì không có người mua hồ sơ đấu giá; tại các cuộc đấu giá thì số sản phẩm được đấu xuống thấp hơn 20% mặc dù giá khởi điểm đã có sự điều chỉnh thấp hơn so với mặt bằng giá của thị trường. Đầu quý III, lại có dấu hiệu sức mua tăng lên, nhiều cuộc đấu giá diễn ra rất sôi động, giá đấu trúng cũng chênh lệch nhiều hơn so với giá khởi điểm (hệ số khoảng 1,2 lần), thậm chí bán chênh qua tay ngay sau khi trúng đấu giá.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS tỉnh, hiện tượng đất đấu giá sôi động trở lại trong các cuộc đấu nửa đầu quý III chưa thể khẳng định thị trường tích cực trở lại vì khu vực đấu giá tại Yên Dũng, Việt Yên và Lạng Giang là các địa bàn có nhiều tiềm năng tăng trưởng, sinh lời. Cùng đó, lô đất thương phẩm từ dự án vốn doanh nghiệp thời gian vừa qua ít cung cấp ra thị trường (chỉ có 1-2 dự án được cơ quan quản lý nhà nước thông báo đủ điều kiện kinh doanh). 

Giá sản phẩm từ nguồn này thường rất cao (khu đô thị 5, khu đô thị 9 phía Nam TP Bắc Giang đơn giá từ 50-81 triệu đồng/m2; phố đi bộ TP Bắc Giang từ 55 – 110 triệu đồng/m2…). Vì vậy, nhà đầu tư quan tâm đất nền đấu giá hơn là đất từ dự án vốn doanh nghiệp.

Đến nay, đánh giá chung thì nhiều dự án vốn đầu tư công đã hoàn thành xây dựng hạ tầng, đòi hỏi đạt mục tiêu thu ngân sách tại các địa phương gấp gáp hơn nên sẽ có nhiều cuộc đấu giá đất diễn ra vào cuối năm, nguồn cung sản phẩm nhiều hơn vì thế sức mua sẽ khó có thể tăng cao. Tuy nhiên, tại địa bàn TP Bắc Giang sẽ có dấu hiệu tốt hơn vì TP đang có một số dự án vốn doanh nghiệp đơn giá cao. Nếu khu đất nền đấu giá khởi điểm được điều chỉnh thấp hơn sẽ có khả năng thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư.

Để hạn chế đầu cơ đất, nhiều ý kiến đề xuất, về chính sách trong quản lý nhà nước cần thay đổi nhằm điều hành thị trường BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Trong lĩnh vực quản lý đất đấu giá cung cấp ra thị trường cần điều tiết, hướng đến mục tiêu đưa sản phẩm đất nền vào khai thác sử dụng mục đích nhà ở. 

Ông Nguyễn Văn Thành, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ đầu tư và Kinh doanh BĐS (Hiệp hội BĐS tỉnh) cho rằng, chính sách kéo dài thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá thời gian vừa qua không phải là giải pháp để hạn chế đầu cơ, thậm chí còn tạo điều kiện cho đầu cơ. Thực tế, đấu giá quyền sử dụng đất nền không khuyến khích nhà đầu tư đưa đất vào sử dụng ngay mà cần nhiều chính sách khác. Việc đấu giá đất sạch, thu hút nhà đầu tư xây dựng nhà ở xong, sau đó bán nhà ở cho người dân là chính sách hiệu quả, nhanh đưa quỹ đất vào sử dụng.

Bài, ảnh: Trường Sơn