الأزواج الذين يبلغ دخلهم 30 مليون دونج شهريًا يجدون صعوبة في شراء شقة في هانوي

(دان تري) - وفقاً لمسح أجراه المكتب العام للإحصاء، فإن مجموعات الدخل الأعلى في هانوي ومدينة هوشي منه تواجه أيضاً صعوبة في امتلاك منزل، وهو ما يعني أن مجموعات الدخل الأقل ليس لديها أي فرصة تقريباً.

مشكلة شراء منزل لأصحاب الدخل المرتفع

أعلنت دراسة مستويات معيشة السكان لعام 2023 التي أجراها المكتب العام للإحصاء عن مستويات الدخل لخمس مجموعات سكانية في المناطق الرئيسية.

وعليه، فإن المجموعة ذات الدخل الأعلى، والتي تمثل 20% من السكان (المجموعة 5)، يبلغ متوسط ​​دخل الفرد الشهري فيها 14.47 مليون دونج في هانوي؛ 13.8 مليون دونج في دا نانغ؛ 13.26 مليون دونج في مدينة هوشي منه؛ 13.9 مليون دونج في دونج ناي و18.38 مليون دونج في بينه دونج.

وترى جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أن هذه المجموعة من المتوقع أن تكون قادرة على امتلاك المنازل في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هوشي منه دون الحاجة إلى دعم من الحكومة. لكن في الواقع، عندما تواجه مشكلة ملكية المساكن في المدينتين الكبيرتين المذكورتين أعلاه، فإن هذه المجموعة أيضاً تواجه العديد من العقبات.

تفترض هذه الوحدة أن الأسرة بها شخصين في سن العمل، وكلاهما في أعلى فئة دخل، فإن متوسط ​​دخل هذه الأسرة سيكون حوالي 30 مليون دونج/شهر. دخل سنوي يعادل 360 مليون دونج.

القاعدة المالية الشائعة التي ينصح بها الخبراء في كثير من الأحيان لضمان الأمن المالي هي أن تكاليف السكن لا ينبغي أن تتجاوز ثلث الدخل. وبالتالي، فإن الأسرة المكونة من شخصين ذات الدخل المرتفع في مجموعة المسح يجب ألا تنفق أكثر من 180 مليون دونج كحد أقصى على تكاليف السكن.

وفي الوقت نفسه، يتراوح سعر كل شقة تجارية في المدن الكبرى المذكورة أعلاه بين 40 إلى 70 مليون دونج/م2، حسب المنطقة والقطاع. ستكلف شقة صغيرة تبلغ مساحتها حوالي 60 مترًا مربعًا حوالي 2.5-3.5 مليار دونج.

إذا قررت الأسرة المذكورة أعلاه شراء شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا بحوالي 3.5 مليار دونج واقترضت 70٪ من قيمة المنزل من البنك، أو 2.45 مليار دونج، بمعدل فائدة 8٪ سنويًا لمدة 20 عامًا. وبذلك، فإن القسط الشهري سيكون حوالي 25-27 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونج سنويا. وخلصت جمعية VARS إلى أنه مع الحد الأقصى للدفع وهو 80 مليون دونج سنويًا، فإن هذه المجموعة غير قادرة تقريبًا على شراء منزل.

مبنى سكني في هانوي (الصورة: ها فونج).

أسعار المساكن تتجاوز قدرة الناس على تحمل التكاليف

وفي معرض شرحها لسبب التراجع الحاد في القدرة على تحمل تكاليف السكن خلال السنوات القليلة الماضية، أشارت هذه الوحدة إلى ثلاثة أسباب رئيسية.

أولا، لقد تجاوزت أسعار العقارات في المدن الكبرى القدرة المالية لغالبية الناس بكثير، وارتفعت بمعدلات أسرع بكثير من نمو الدخل.

وعلى وجه التحديد، بعد جائحة كوفيد-19، ارتفعت أسعار العقارات، وخاصة الشقق، في المدن الكبرى مثل هانوي ودا نانغ ومدينة هوشي منه بشكل مستمر، حيث سجلت مستوى جديدًا أعلى بنسبة 30% مما كانت عليه في عام 2019.

وفي الوقت نفسه، ارتفع متوسط ​​دخل الفرد في المناطق الحضرية في عام 2023 بنحو 4% فقط مقارنة بإحصائيات المكتب الوطني للإحصاء في عام 2019. وارتفع متوسط ​​دخل أعلى فئة دخل في هانوي ودا نانغ في عام 2023 بنسبة 3% و7% فقط على التوالي مقارنة بعام 2019.

حتى أن متوسط ​​دخل هذه المجموعة في مدينة هوشي منه سجل معدل نمو سلبي بلغ 8%. وقد أدى هذا إلى توسيع الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن، وخاصة بالنسبة للأسر من الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا.

السبب الثاني هو عدم توفر السكن المناسب. يركز العرض الحالي من المساكن بشكل رئيسي على الفئات المتوسطة والعالية وما فوق. وعلى الرغم من أن الطلب في هذا القطاع كبير جدًا أيضًا، إلا أن الطلب على السكن بأسعار معقولة هو الطلب الرئيسي للسوق. إن عدد قليل جدًا من مشاريع الإسكان تكلف أقل من 30 مليون دونج/م2، مما يترك غالبية الناس، حتى أصحاب أعلى الدخل، دون خيارات مناسبة.

وتعتقد شركة فارس أيضًا أن بعض المستثمرين يستغلون ندرة المعروض في السوق لزيادة أسعار البيع بشكل غير معقول، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات، حتى في المناطق التي لا تتمتع بالعديد من مزايا البنية التحتية. وهذا يجعل الأمر صعبًا أيضًا على الأشخاص الذين لديهم حاجة حقيقية لشراء مسكن.

السبب الثالث هو السلوك المضاربي. وفي سياق قنوات الاستثمار الأخرى التي لا تزال تشهد الكثير من التقلبات، فإن نفسية تخزين الأصول والتوقع بأن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع تدفع العديد من الناس إلى شراء العقارات دون نية الاستخدام الفعلي. هؤلاء الناس يشترون العقارات ثم يتركونها مهجورة، لا يستخدمونها، وينتظرون ارتفاع الأسعار، مما يجعل الخلل بين العرض والطلب أكثر خطورة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك عامل آخر أقل ذكرًا ولكنه له نفس القدر من التأثير وهو التكاليف المالية. على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال يتعين على مشتري المنازل دفع أسعار فائدة متغيرة بعد الحوافز التي تصل إلى نحو 10% أو أكثر. ويؤدي هذا أيضًا إلى خلق قدر لا يستهان به من الضغط المالي.

إن التكاليف المالية، إلى جانب تكاليف الاستثمار وتكاليف الأراضي، تتزايد باستمرار، مما يؤثر على عملية تطوير المشاريع العقارية ويؤدي بشكل مباشر إلى زيادة أسعار المساكن.

وعلى المدى الطويل، تعتقد VARS أنه بالإضافة إلى الاستمرار في البحث وتطبيق السياسات التفضيلية على الأراضي والضرائب والقروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة. وتحتاج الدولة إلى مواصلة تعزيز تحسين البنية التحتية المتصلة وتوسيع التنمية الحضرية وفقًا لنموذج TOD - وهو نموذج تنمية حضرية يركز على النقل العام. وهذا اتجاه لا مفر منه لحل مشكلة الإسكان بالنسبة لسكان المناطق الحضرية في فيتنام.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm