مدينة هو تشي منه تفتح آفاقاً جديدة للموارد الأرضية.

أرض قاحلة، وشعب يعاني

إن مشكلة الأراضي الشاغرة المهجورة والمناطق السكنية المبنية بشكل عشوائي ليست بجديدة، بل هي موجودة منذ سنوات عديدة. وقد تم الإبلاغ عنها مرارًا وتكرارًا من قبل الجمهور ووسائل الإعلام، لا سيما حالة المشاريع والتخطيطات المتوقفة منذ 20 إلى 30 عامًا. في المنطقة الوسطى من مدينة هو تشي منه، تشمل الأمثلة منطقة بينه كوي - ثانه دا الحضرية (مقاطعة بينه ثانه)، المتوقفة منذ 31 عامًا؛ ومنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة (مدينة ثو دوك)، التي لا تزال تضم بعد أكثر من 20 عامًا عددًا قليلًا من المباني المتناثرة؛ وفي المناطق الأبعد، منطقة سينغ-فيت الحضرية (مقاطعة بينه تشان) المتوقفة أيضًا منذ أكثر من 25 عامًا؛ وفي الشمال الغربي في مقاطعتي هوك مون وكو تشي؛ كما أن الجزء الجنوبي من مدينة هو تشي منه يضم العديد من المشاريع المتوقفة منذ فترة طويلة...

يظهر سكرتير الحزب في مدينة هو تشي منه، نغوين فان نين، في الصورة وهو يتفقد المنطقة بواسطة طائرة هليكوبتر. التُقطت الصورة في 26 أغسطس.

بحسب إحصاءات اللجنة الشعبية لمنطقة بينه تشان، يوجد في المنطقة 323 مشروعًا للإسكان والبنية التحتية الاجتماعية والحدائق وغيرها. وحتى مايو 2022، تأخر 92 مشروعًا، بل إن بعضها توقف تمامًا لمدة تتراوح بين 20 و30 عامًا. لذا، أرسلت المنطقة خطابات إلى المستثمرين تحثهم فيها على تسريع وتيرة العمل، وإلا ستقترح إلغاء المشاريع. يُعدّ إلغاء المشاريع إجراءً حاسمًا ورغبةً من جانب المنطقة، إلا أن تنفيذه عملية طويلة، تعتمد بشكل كبير على التقييم والمشورة المتخصصة من الإدارات والجهات المعنية.

لا تزال هناك مساحات شاغرة كبيرة في ضواحي مدينة هو تشي منه، وتتطور المناطق السكنية بشكل عفوي.

تقع مقاطعة هوك مون بجوار مقاطعة بينه تشان. وقد صرّح سكرتير الحزب في مقاطعة هوك مون، تران فان خويين، في منتدى مجلس الشعب لمدينة هو تشي منه، بأنه شعر بالإحباط عندما نظر من كومونة نهي بينه (مقاطعة هوك مون) إلى مدينة ثوان آن في مقاطعة بينه دوونغ، فرأى المدينة مضاءة بشكل ساطع، بينما ظلت هوك مون نفسها متخلفة، مع وجود مساحات شاسعة من الأراضي غير المستغلة. كما تُعدّ هوك مون من بين المناطق التي تعاني من العديد من المشاريع المتوقفة، وتداخل التخطيط، ونسبة استخدام الأراضي التي تصل إلى 50%. وقد تسببت هذه التناقضات في تخطيط استخدام الأراضي، مقارنةً بالاحتياجات الفردية، في إحباط السكان، الذين لا يستطيعون بناء منازل على أراضيهم، ولا يستطيعون تقسيم قطع الأراضي الكبيرة لأطفالهم للعيش بشكل منفصل. وفي منتصف عام 2022، اقترحت المقاطعة على مدينة هو تشي منه النظر في اتخاذ إجراءات لاستعادة أكثر من 700 هكتار من الأراضي التابعة لمشاريع متوقفة ومشاريع مخططة منذ فترة طويلة لم يتم تنفيذها.

لا يقتصر تأخير الأراضي الشاغرة على عدم كفاءة المستثمرين من القطاع الخاص، بل يشمل أيضاً بطء العديد من المشاريع الممولة من ميزانية الدولة. ومن الأمثلة على ذلك مشروع إنشاء منطقة عازلة خضراء حول مجمعي معالجة النفايات في دا فوك (مقاطعة بينه تشان) وتاي باك (مقاطعة كو تشي). ونظراً لتوقف المشروع عاماً بعد عام، يواجه السكان وضعاً صعباً، فهم غير قادرين على الانتقال أو البقاء، وتُباع ممتلكاتهم بأسعار زهيدة.

تُعدّ مشاريع التطوير العمراني التي لا وجود لها إلا على الورق، مثل مشروعي بينه كوي - ثانه دا وسينغ - فيت، مجرد أمثلة قليلة من بين مئات المشاريع المتعثرة في مدينة هو تشي منه. وخلال كل اجتماع مع ناخبيهم من ممثلي الجمعية الوطنية ومجلس الشعب، يُعرب الناس عن استيائهم ويتساءلون عن موعد تنفيذ هذه المشاريع، وإن لم يكن، فمتى ستُستعاد الأراضي لاستعادة حقوق المواطنين المشروعة في أراضيهم ومساكنهم. وتُشكّل هذه المشاريع أيضاً أجزاءً متفرقة من صورة "الأراضي الشاغرة الوفيرة"، التي باتت واضحةً أكثر لقادة مدينة هو تشي منه من خلال المسوحات الجوية.

بحسب دراسة أجراها معهد هو تشي منه لأبحاث التنمية، كان معدل تحويل استخدام الأراضي من زراعية إلى غير زراعية في مدينة هو تشي منه خلال الفترة 2011-2020 بطيئًا للغاية. فعلى وجه التحديد، لم يتجاوز معدل التحويل 11.2% في الفترة 2011-2015، و13.18% فقط في الفترة 2016-2020، مقارنةً بالخطة المعتمدة.

ينجم هذا الوضع عن أوجه قصور وتضارب في اللوائح المتعلقة بتخطيط استخدام الأراضي وخططها، فضلاً عن الجوانب القانونية لمشاريع الاستثمار والإنشاء. علاوة على ذلك، تتسم بيانات الأراضي بالنقص وعدم الدقة والتناقض، مما يؤثر على دقة توقعات تخطيط استخدام الأراضي. كما أن الإحصاءات وتقييم موارد الأراضي (خاصة فيما يتعلق بالتجزئة والتشتت وكفاءة الاستغلال) غير كافية وغير دقيقة، مما ينتج عنه توقعات منخفضة الجودة لتخطيط استخدام الأراضي.

فيما يتعلق بتنفيذ تخطيط استخدام الأراضي، تشمل العوامل المساهمة الأخرى العقبات في الحصول على الأراضي الزراعية، ونقص الموارد اللازمة للاستثمار في البنية التحتية التقنية الأساسية والمشاريع على الأرض، وما إلى ذلك.

بطء التقدم في تحويل الأراضي الزراعية

إن وجود مساحات شاسعة من الأراضي غير المستغلة يعود جزئياً إلى أن الأراضي الزراعية لا تزال تشكل نسبة كبيرة من هيكل استخدام الأراضي في مدينة هو تشي منه. ففي عام 2010، بلغت مساحة الأراضي الزراعية في المدينة 118,052 هكتاراً، أي ما يعادل 56.3% من إجمالي مساحة المدينة. وفي يونيو/حزيران 2018، أصدرت الحكومة القرار رقم 80 بشأن تعديل خطة استخدام الأراضي حتى عام 2020، بالإضافة إلى الخطة النهائية لاستخدام الأراضي (2016-2020). وبناءً على ذلك، سمحت الحكومة لمدينة هو تشي منه بتحويل أكثر من 26,000 هكتار من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ غير زراعية، بحيث تنخفض نسبة الأراضي الزراعية إلى 42.1% بحلول عام 2020.

تُعد منطقة بينه كوي - ثانه دا الحضرية (مقاطعة بينه ثانه) واحدة من المناطق التي تعاني من توقف التخطيط وتعليق المشاريع لفترة طويلة.

مع ذلك، فإن معدل تغيير استخدام الأراضي في مدينة هو تشي منه بطيء للغاية، إذ لا يتجاوز 13%، وفقًا لدراسة أجراها معهد هو تشي منه لأبحاث التنمية. وتشير الدراسة أيضًا إلى أن 6.5% من الأراضي الزراعية موزعة على عدة مناطق، مثل المنطقة 12، وبينه ثانه، وبينه تان، ومدينة ثو دوك، ولكن في الواقع، لم تعد بعض هذه المناطق تُستخدم للإنتاج الزراعي، وإنما تُصنف كأراضٍ زراعية على الورق فقط. كما يصعب استغلال هذه القطع الصغيرة غير الخصبة والمتناثرة من الأراضي الزراعية في الضواحي استغلالًا فعالًا للأغراض الزراعية، وغالبًا ما تُترك شاغرة أو تُستخدم لأغراض غير زراعية.

خلال اجتماع مع اللجنة الدائمة للجنة الحزب في مدينة هو تشي منه في أكتوبر 2022، علّق نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها (وزير الموارد الطبيعية والبيئة آنذاك) بأن نسبة الأراضي الزراعية في مدينة هو تشي منه، التي تتجاوز 50%، مرتفعة للغاية. واقترح أيضًا النظر في خطة لاستخدام الأراضي الزراعية لأغراض متعددة لزيادة كفاءة استخدام الأراضي ومساعدة مستخدميها على استغلالها بشكل أكثر ترشيدًا. وصرح السيد ها قائلاً: "لا ينبغي النظر إلى الأراضي الزراعية على أنها مجرد اقتصاد زراعي، بل يجب النظر إليها كمساحة بيئية تجمع بين التجارة والخدمات والسياحة والغابات وإنتاج النباتات الطبية".

يوضح المهندس المعماري خونغ فان موي، نائب الرئيس السابق لجمعية المهندسين المعماريين الفيتنامية، والذي أمضى عقودًا في مجال التخطيط العمراني بمدينة هو تشي منه، أن أحد أوجه القصور في التخطيط العمراني في السابق كان تصنيف الأراضي المستخدمة لزراعة الأشجار ببساطة كأراضٍ زراعية. كما شملت هذه التصنيفات الأراضي المستخدمة لزراعة القصب، على الرغم من أن الأرز أو المحاصيل الأخرى المزروعة على هذه الأراضي لم تكن قادرة على النمو أو كانت إنتاجيتها منخفضة. علاوة على ذلك، عندما أرادت مدينة هو تشي منه تغيير استخدام الأراضي لتوفير مساحة أكبر للتطوير، واجهت عقباتٍ تتمثل في اشتراط موافقة الحكومة المركزية، مما حدّ بشكل كبير من نمو المدينة.

كيف يتغير عدد سكان مدينة هو تشي منه؟

بحسب إدارة التخطيط والعمارة، شهدت مدينة هو تشي منه نمواً سكانياً سريعاً منذ عام ٢٠٠٤ وحتى الآن، لا سيما في المناطق الداخلية الحديثة والمناطق المحيطة بها (باستثناء منطقة كان جيو)، ويعود ذلك في معظمه إلى الهجرة. وتشمل المناطق التي شهدت نمواً سريعاً بشكل خاص: المنطقة ٧، والمنطقة ١٢، ومنطقة بينه تان، ومنطقة بينه تشان، ومنطقة هوك مون، ومنطقة نها بي، ومدينة ثو دوك.

يشهد هذا الحيّ نموًا سكانيًا متسارعًا نتيجة عوامل عديدة، منها ارتفاع أسعار الأراضي، ومشاريع البنية التحتية الجديدة، ووفرة القوى العاملة في المصانع والشركات. ويُشكّل هذا التوسع الحضري السريع والتركيز السكاني العالي في هذه المنطقة حزامًا يحيط بالمدينة الداخلية القائمة، مما يُشكّل ضغطًا كبيرًا على سياسات الاستثمار في تطوير البنية التحتية التقنية والاجتماعية. في المقابل، شهدت المناطق الداخلية القائمة، كالأحياء 1 و3 و5 و10 ومدينة فو نهوان، تحضرًا شبه كامل، مع تقلبات سكانية طفيفة؛ بل إن العديد من الأحياء شهدت انخفاضًا في عدد السكان مقارنةً بعام 2004.

بلغ عدد سكان مدينة هو تشي منه حوالي 9.4 مليون نسمة بنهاية عام 2022. وفيما يتعلق باحتياجات التنمية حتى عام 2040، اقترحت المقاطعات والبلديات زيادةً في عدد السكان إلى أكثر من 16.8 مليون نسمة. في الوقت نفسه، يتوقع قرار رئيس الوزراء بالموافقة على تعديل الخطة العامة لمدينة هو تشي منه حتى عام 2040، مع رؤية مستقبلية حتى عام 2060، أن يصل إجمالي عدد السكان إلى حوالي 14 مليون نسمة.

إنجازٌ هام في مجال التخطيط

أتاحت المسوحات الجوية التي أجريت على كامل المشهد الحضري لمدينة هو تشي منه، إلى جانب المسوحات السابقة على نهر سايغون، لقادة المدينة رؤية أشمل لحالة التخطيط الحضري الراهنة، والتي، كما أشار رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، فان فان ماي، تتسم بتفاوت وعدم انتظام في العديد من المناطق. ويرى السيد ماي أن هناك حاجة إلى نهج أكثر ابتكارًا وريادة في التخطيط الحضري لإعادة تنظيم وترتيب المساحات الحضرية، ومناطق الإنتاج، والمساحات السكنية المشتركة، والمساحات الخضراء.

تُعدّ مدينة هو تشي منه حاليًا وثيقتين تخطيطيتين: الخطة الرئيسية لمدينة هو تشي منه للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2050، والخطة الرئيسية المنقحة لمدينة هو تشي منه حتى عام 2040، مع رؤية حتى عام 2060. وتعمل الوحدة الاستشارية حاليًا مع الإدارات والمناطق والبلديات لجمع المعلومات ومعالجة 72 مجموعة عمل، بما في ذلك 50 مهمة للإدارات و22 مهمة للمناطق والبلديات.

أوضح السيد ماي أنهم ينسقون بشكل وثيق مع الوزارات والهيئات والخبراء لتقليص المدة الزمنية وضمان اتباع الإجراءات الصحيحة وتحقيق الجودة المطلوبة. ومن المتوقع تقديم ملف تخطيط مدينة هو تشي منه للفترة 2021-2030، مع رؤية مستقبلية حتى عام 2050، إلى الجهة المختصة للموافقة عليه في الربع الأول من عام 2024. أما ملف تعديل التخطيط العام، فسيُقدم إلى مجلس مدينة هو تشي منه الشعبي في نهاية عام 2023، قبل تقديمه إلى وزارة البناء للتقييم.

من وجهة نظر محلية، صرّح قادة اللجنة الشعبية لمنطقة هوك مون بأنهم ينتظرون الخطة الرئيسية لمدينة هو تشي منه لتوجيه استغلال موارد أراضي المنطقة. ومع ذلك، حتى مع وجود خطة رئيسية، لا تزال هناك حاجة إلى آليات لجذب المستثمرين لتنفيذ مشاريع محددة. في السنوات الأخيرة، استفسر العديد من المستثمرين عن المشاريع، ولكن في ظل غياب الآليات اللازمة والأراضي المتاحة، لم يتجاوز اهتمامهم مرحلة الاستفسار.

لقد تبنت مدينة هو تشي منه فكرة إنشاء حكومة محلية وتطوير مدن تابعة لها لعقود، وكان يُتوقع أن تحل هذه الفكرة مشكلة توزيع السكان والاستخدام الأمثل للأراضي في الضواحي. إلا أن مدينة هو تشي منه لم تحقق ذلك بعد، ولا تزال الضواحي تتطور بشكل عشوائي وغير منظم. ويرى المهندس المعماري خونغ فان موي أن نموذج التنمية الموجهة نحو النقل، الذي سمحت الجمعية الوطنية بتجربته بموجب القرار رقم 98/2023، سيكون "المفتاح" لتحقيق هذا الهدف، وذلك لارتباطه بخطة تحويل الضواحي إلى أحياء حضرية أو "مدن داخل المدن".

وأضاف الخبير: "لكل منطقة أهدافها الخاصة في التنمية الحضرية، وتعتمد على دعم مدينة هو تشي منه. يجب أن تُسهم التنمية الحضرية في خلق فرص عمل للسكان، وتعزيز الاقتصاد، وتمكين السكان المحليين من استغلال موارد الأراضي المتاحة لتحقيق التنمية المشتركة".

بحسب السيد فان فان ماي، توجد مساحة تقارب 10,000 هكتار على امتداد خط مترو الأنفاق رقم 1 (بن ثانه - سوي تيان)، وخط مترو الأنفاق رقم 2 (بن ثانه - ثام لونغ)، والطرق الدائرية 2 و3 و4، وطريق هو تشي منه السريع - موك باي (قيد الإنشاء حاليًا)، والتي يمكن تطويرها إلى مناطق حضرية باستخدام نموذج التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD). وفيما يتعلق بمشروع الطريق الدائري 3، ذكر قادة اللجنة الشعبية لمنطقة هوك مون أيضًا أنه بعد مراجعة المنطقة، تم تحديد مساحة تقارب 2,000 هكتار، وأن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة تقترح على اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه تنفيذ مشروع تجريبي في المنطقة.

في الواقع، تُساهم موارد الأراضي بشكلٍ كبير في ميزانية الدولة. ووفقًا للخطة التي تركز على إزالة العقبات التي تعترض العديد من مشاريع العقارات لزيادة عائدات الأراضي، من المتوقع أن تجمع مدينة هو تشي منه ما يقارب 19 تريليون دونغ فيتنامي إضافية لميزانيتها من الآن وحتى نهاية عام 2023.

يجب أن تكون السياسات والخطط متسقة.

يُعاني التخطيط الحضري الحالي لمدينة هو تشي منه من قصورٍ كبير، إذ توجد فجوةٌ هائلة بين التخطيط والواقع. فرغم سلامة التخطيط والنظرية، إلا أنه يفتقر إلى نتائج ملموسة. كما تُعرب الشركات باستمرار عن استيائها من الإجراءات الإدارية وانعدام الشفافية والمرونة في التخطيط، مما يُطيل أمد عملية الاستثمار من مرحلة البحث الأولي وحتى إتمام المشروع. وتسعى الحكومة إلى جذب الاستثمارات، إلا أن آلياتها وسياساتها مُقيِّدة وتتغير باستمرار بناءً على نظرةٍ قصيرة المدى. وقد طُرحت هذه المشكلة منذ زمنٍ طويل، لكن الحل الحاسم لا يزال بعيد المنال.

لذا، يجب أن تعالج التعديلات القادمة على تخطيط مدينة هو تشي منه هذه النقائص. ويتعين على الحكومة أن تضمن للمستثمرين استقرار السياسات والتخطيط، بحيث يظل هذا الالتزام ثابتاً، بغض النظر عن تغيرات القيادة على مر السنين، بل ويتحسن باستمرار. يجب أن تكون السياسات مستقرة، لا متضاربة، بحيث لا يكون أداء ولاية ما متميزاً بينما يكون أداء الولاية التي تليها ضعيفاً.

يجب على حكومة المدينة أن تتخذ قرارات حاسمة، وأن تحدد بوضوح مسؤوليات كل إدارة وفرد. فعندما تشعر الشركات بالاستقرار، ستسعى تلقائيًا إلى الاستثمار. وبهذه الطريقة فقط تستطيع مدينة هو تشي منه تعزيز قدرتها التنافسية، ليس فقط بين المدن المحلية على مستوى البلاد، بل أيضًا بين المدن الكبرى في المنطقة.

حظيت بعض التوجهات التنموية الرئيسية لمدينة هو تشي منه، مثل إنشاء مدن تابعة في الضواحي وتنفيذ مشروع استصلاح الأراضي في منطقة كان جيو الحضرية، بدعم شعبي واسع. ومع ذلك، يتعين على الحكومة الإسراع في تنفيذ مشاريع نموذجية لبناء الثقة، لا سيما مشاريع النقل الرئيسية مثل الطرق الدائرية والطرق السريعة والجسور العلوية.

الدكتور تران كوانغ ثانغ ، مدير معهد الاقتصاد والإدارة في مدينة هو تشي منه، وعضو مجلس الشعب في مدينة هو تشي منه

يجب تحديد المسؤوليات المحددة.

خلال عملية صياغة وتعديل وتخطيط وتنفيذ مشروع تحويل الأحياء إلى أحياء حضرية (أو مدن داخل مدينة هو تشي منه) خلال الفترة 2021-2030، من الضروري إنشاء وإدارة بيانات الأراضي بشكل فوري ومتاح على مختلف المستويات لمختلف الجهات المعنية. وبناءً على تحليل بيانات الأراضي، تستطيع السلطات تقييم رصيد الأراضي الزراعية بدقة، لا سيما فيما يتعلق بتجزئة وتقسيم الأراضي الزراعية، فضلاً عن الكفاءة الفعلية في استغلالها للإنتاج الزراعي والحراجي والسمكي.

عند اتخاذ قرارات بتحويل الأراضي الزراعية في المناطق إلى أراضٍ غير زراعية، يلزم دراسة متأنية وتقييم دقيق. وذلك لأن هذه المناطق حساسة للبيئة وتغير المناخ، مع وجود خطر حدوث آثار سلبية مثل الفيضانات نتيجة فقدان مساحات تخزين المياه المؤقتة وانسداد تدفق المياه. علاوة على ذلك، هناك خطر التلوث البيئي بسبب عدم كفاية قدرة نظام البنية التحتية التقنية.

تُسبب العديد من مشاريع التخطيط المتعثرة في مدينة هو تشي منه استياءً عامًا، ويعود ذلك جزئيًا إلى ضعف قدرة المستثمرين، وجزئيًا إلى عدم تطبيق الحكومة لآليات جاذبة لهم. ولجذب المستثمرين خلال عملية تنفيذ التخطيط، من الضروري توفير بيانات الأراضي بشكل فوري وإتاحتها للشركات على المستويات المناسبة.

علاوة على ذلك، ينبغي أن تكون عملية المزاد العلني للأراضي والمناقصة لاختيار المستثمرين لمشاريع البناء مفتوحة وشفافة ومعقولة وفي الوقت المناسب. كما تحتاج مدينة هو تشي منه إلى وضع أهداف تتعلق بتنفيذ الخطة، وتحديد مسؤوليات واضحة ومحددة لكل جهة حكومية معنية، مع اعتبار ذلك أساسًا هامًا في التخطيط وتعيين المسؤولين الرئيسيين.

السيد فام تران هاي، نائب رئيس قسم أبحاث الإدارة الحضرية، معهد أبحاث تنمية مدينة هو تشي منه

سي دونغ (مسجل)

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm