أرض شاغرة وشعب بائس
إن قصة الأراضي المهجورة والمناطق السكنية العفوية ليست جديدة بل كانت موجودة بالفعل منذ سنوات عديدة؛ وقد انعكس هذا الوضع على الرأي العام والصحافة عدة مرات، وخاصة حالة المشاريع المتوقفة والتخطيط المتوقف منذ 20-30 عاماً. وفي المنطقة المركزية لمدينة هوشي منه، يمكننا أن نذكر منطقة بينه كوي - ثانه دا الحضرية (منطقة بينه ثانه) التي تم تعليقها لمدة 31 عامًا، ومنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة (مدينة ثو دوك) التي لا تزال بعد أكثر من 20 عامًا تضم عددًا قليلاً فقط من المشاريع المتفرقة؛ ومن بعيد، يمكننا أن نذكر منطقة سينغ-فيت الحضرية (منطقة بينه تشانه) التي تم تعليقها أيضًا منذ أكثر من 25 عامًا؛ شمال غرب منطقة هوك مون، منطقة كوتشي؛ وفي جنوب مدينة هوشي منه، هناك أيضًا سلسلة من المشاريع المعلقة منذ فترة طويلة...
يجلس سكرتير الحزب في مدينة هوشي منه نجوين فان نين في طائرة هليكوبتر لإجراء مسح. الصورة التقطت في 26 أغسطس
وفقًا لإحصاءات اللجنة الشعبية لمنطقة بينه تشانه، يوجد في المنطقة 323 مشروعًا لبناء المساكن والبنية التحتية الاجتماعية والحدائق... اعتبارًا من مايو 2022، يوجد 92 مشروعًا متأخرًا، بل تم "تعليق" بعض المشاريع لمدة 20-30 عامًا، لذلك أرسلت المنطقة وثائق إلى المستثمرين تطلب تسريع التقدم، وإلا فإنها ستقترح إلغائها. إن سحب المشروع هو إجراء قوي ومرغوب فيه من قبل المحلية، ولكن تنفيذه هو عملية طويلة، والتي تعتمد إلى حد كبير على التقييم والمشورة المحددة من القسم والفرع.
في ضواحي مدينة هوشي منه، لا تزال هناك مساحات كبيرة من الأراضي الشاغرة، والمناطق السكنية تتطور بشكل تلقائي.
بجوار مقاطعة بينه تشانه تقع مقاطعة هوك مون. وقد صرّح تران فان خوين، سكرتير لجنة الحزب في مقاطعة هوك مون، في منتدى مجلس مدينة هو تشي منه الشعبي، بأنه شعر بالحزن عندما وقف في بلدية ني بينه (مقاطعة هوك مون) ينظر إلى مدينة ثوان آن في بينه دونغ ويرى أضواءً ساطعة، بينما لا يزال مستوى التنمية في مقاطعة هوك مون متواضعًا للغاية، ولا تزال هناك مساحات شاغرة كثيرة. كما أن منطقة هوك مون هي من المناطق التي تعاني من كثرة المشاريع المتوقفة والتداخل في التخطيط ونسبة الأراضي الزراعية فيها تصل إلى 50%. إن عدم كفاية تخطيط استخدام الأراضي مقارنة بالاحتياجات الشخصية يجعل الناس يشعرون بالإحباط لأنهم يمتلكون الأراضي ولكنهم لا يستطيعون بناء المنازل، ولا يمكن تقسيم قطع الأراضي الكبيرة إلى قطع أرض ليعيش فيها الأطفال بشكل منفصل. في منتصف عام 2022، اقترحت هذه المنطقة أن تنظر مدينة هوشي منه في التعامل مع واستصلاح أكثر من 700 هكتار من الأراضي التابعة للمشاريع المعلقة، والمخطط لها منذ سنوات عديدة ولكن لم يتم تنفيذها.
إن الأراضي الشاغرة لا ترجع فقط إلى نقص القدرة لدى المستثمرين من القطاع الخاص، بل أيضاً إلى بطء العديد من المشاريع التي يتم تنفيذها برأس مال الميزانية. ومن الأمثلة على ذلك مشروع بناء الأسوار الخضراء لعزل مجمعين لمعالجة النفايات، دا فوك (في منطقة بينه تشانه) وتاي باك (في منطقة كوتشي). وبما أن المشروع معلق سنة بعد سنة، فإن الناس غير قادرين على المغادرة أو البقاء، ويتم نقل ممتلكاتهم بأسعار منخفضة...
المناطق الحضرية، على الورق، مثل بينه كوي - ثانه دا، سينغ - فييت... ليست سوى جزء من مئات المشاريع المُعلّقة في مدينة هو تشي منه. في كل مرة تجتمع فيها الجمعية الوطنية ومجلس مدينة هو تشي منه مع الناخبين، يشعر الناس بالاستياء ويتساءلون عن موعد تنفيذ هذه المشاريع، وإن لم تُنفّذ، فمتى ستُسترد حقوقهم المشروعة في الأرض والسكن. وهذه هي أيضًا القطع المتناثرة التي تشكل صورة "الكثير من الأراضي الشاغرة" التي شاهدها زعماء مدينة هوشي منه بوضوح أكبر عندما كانوا يقومون بمسح المنطقة من طائرة هليكوبتر.
وبحسب نتائج أبحاث معهد دراسات التنمية في مدينة هوشي منه، فإن سرعة تحويل استخدام الأراضي من الأراضي الزراعية إلى الأراضي غير الزراعية في مدينة هوشي منه في الفترة 2011 - 2020 بطيئة للغاية. ومنها الفترة 2011-2015 بلغت 11.2% والفترة 2016-2020 بلغت 13.18% فقط مقارنة بالخطة المعتمدة.
يعود سبب هذا الوضع إلى عدم كفاية وصعوبة اللوائح المتعلقة بالتخطيط وتخطيط استخدام الأراضي مع الجوانب التخطيطية والقانونية الأخرى للاستثمار في المشاريع والبناء. علاوة على ذلك، فإن بيانات الأراضي ليست كاملة ودقيقة ومتسقة ومتواصلة، مما يؤثر على دقة التنبؤ بتخطيط وخطط استخدام الأراضي. إن الإحصائيات وتقييم أموال الأراضي (وخاصة تقييم التجزئة والتقسيم وكفاءة الاستغلال) ليست كاملة ودقيقة، وبالتالي فإن جودة التنبؤ بتخطيط وخطط استخدام الأراضي ليست عالية.
وفيما يتعلق بتنفيذ خطط التخطيط واستخدام الأراضي، هناك أيضًا أسباب ناجمة عن صعوبات استصلاح الأراضي الزراعية، ونقص الموارد اللازمة للاستثمار في إطار البنية التحتية التقنية والمشاريع المتعلقة بالأراضي...
التحول البطيء للأراضي الزراعية
"لا يزال هناك الكثير من الأراضي الشاغرة" يأتي أيضًا من السبب في أن الأراضي الزراعية لا تزال تشكل نسبة كبيرة من هيكل استخدام الأراضي في مدينة هوشي منه. في عام 2010، بلغت مساحة الأراضي الزراعية في مدينة هوشي منه 118052 هكتارًا، أي ما يعادل 56.3%. في يونيو 2018، أصدرت الحكومة القرار رقم 80 بشأن تعديل تخطيط استخدام الأراضي حتى عام 2020 والخطة النهائية لاستخدام الأراضي (2016 - 2020). وبناء على ذلك، تسمح الحكومة لمدينة هوشي منه بتحويل أكثر من 26 ألف هكتار من الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية بحيث ينخفض هيكل الأراضي الزراعية إلى 42.1% بحلول عام 2020.
منطقة بينه كوي - ثانه دا الحضرية (مقاطعة بينه ثانه)، إحدى المناطق التي تم فيها تعليق التخطيط والمشاريع طويلة الأجل المعلقة
ومع ذلك، فإن تحويل أغراض استخدام الأراضي في مدينة هوشي منه بطيء للغاية، إذ يصل إلى أكثر من 13% فقط، وفقاً لبحث أجراه معهد مدينة هوشي منه لدراسات التنمية. وأظهر المسح أيضًا أن 6.5% من الأراضي الزراعية متناثرة في بعض المناطق مثل: 12، وبينه ثانه، وبينه تان، ومدينة ثو دوك، ولكن في الواقع، لم تعد بعض الأماكن تستخدم للإنتاج الزراعي بل هي أراضٍ زراعية فقط... على الورق. كما يصعب استغلال الأراضي الزراعية الصغيرة والمتغيرة اللون والمتناثرة في الضواحي بشكل فعال للأغراض الزراعية، وغالبًا ما تترك شاغرة أو تستخدم لأغراض غير زراعية.
خلال جلسة عمل مع اللجنة الدائمة للجنة الحزب في مدينة هوشي منه في أكتوبر 2022، علق نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها (وزير الموارد الطبيعية والبيئة في ذلك الوقت) على أن نسبة الأراضي الزراعية في مدينة هوشي منه التي تمثل أكثر من 50٪ كبيرة للغاية. وفي الوقت نفسه، يوصى بحساب خطة استخدام الأراضي الزراعية لأغراض متعددة، مما يزيد من كفاءة الأراضي ويساعد مستخدمي الأراضي على استغلالها بشكل أكثر معقولية. وقال السيد ها: "لا ينبغي اعتبار الأراضي الزراعية مجرد اقتصاد زراعي، بل ينبغي اعتبارها مساحة بيئية تجمع بين التجارة والخدمات والسياحة والغابات والإنتاج الطبي".
وأوضح المهندس المعماري كونغ فان موي، نائب الرئيس السابق لجمعية المهندسين المعماريين في فيتنام، والذي أمضى عقودًا من الزمن يشارك في أعمال التخطيط في مدينة هوشي منه، أن قيود أعمال التخطيط في الفترات السابقة كانت تتمثل في أن الأرض المخصصة لزراعة الأشجار كانت مخططة كأرض زراعية. تعتبر الأرض المخصصة لزراعة الحشائش أيضًا أرضًا زراعية، ولكن في الواقع، لا يمكن لهذه الأرض زراعة الأرز أو المحاصيل الأخرى أو تكون إنتاجيتها منخفضة. علاوة على ذلك، عندما تريد مدينة هوشي منه تغيير غرض استخدام الأراضي لتوفير مساحة للتطوير، فإنها تلتزم باللائحة التي تنص على أن تغيير غرض أراضي زراعة الأرز يجب أن تتم الموافقة عليه من قبل الحكومة المركزية. وقد أدى ذلك إلى الحد من تطور مدينة هوشي منه.
كيف يتغير عدد سكان مدينة هوشي منه؟
وفقًا لدائرة التخطيط والاستثمار، من عام 2004 حتى الآن، زاد عدد سكان مدينة هوشي منه بسرعة في المناطق الحضرية الداخلية التي تم تطويرها حديثًا والمناطق الضواحي (باستثناء منطقة كان جيو)، ومعظمهم من المهاجرين. وتشمل المناطق التي تشهد نمواً سريعاً على وجه الخصوص المنطقة 7، والمنطقة 12، ومنطقة بينه تان، ومنطقة بينه تشانه، ومنطقة هوك مون، ومنطقة نها بي، ومدينة ثو دوك.
يشهد عدد السكان في هذه المنطقة نمواً سريعاً نتيجة لعوامل مثل أسعار الأراضي ومشاريع البنية التحتية الجديدة وموارد العمالة في المصانع والمؤسسات. يشكل التوسع الحضري السريع والكثافة السكانية في هذه المنطقة حزامًا يحيط بالمدينة الداخلية الحالية، مما يضع الكثير من الضغوط على سياسات الاستثمار لتطوير البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية. وعلى العكس من ذلك، فإن المناطق الداخلية القائمة في المدن مثل المنطقة الأولى، والمنطقة الثالثة، والمنطقة الخامسة، والمنطقة العاشرة، ومنطقة فو نهوان... أصبحت حضرية بالكامل تقريبا، مع تغير طفيف في عدد السكان، حتى أن العديد من المناطق شهدت انخفاضا في حجم السكان مقارنة بعام 2004.
بحلول نهاية عام 2022، سيصل إجمالي عدد سكان مدينة هوشي منه إلى حوالي 9.4 مليون نسمة. وفيما يتعلق باحتياجات التنمية بحلول عام 2040، تقترح المقاطعات زيادة عدد سكانها إلى أكثر من 16.8 مليون نسمة. في هذه الأثناء، قرر رئيس الوزراء الموافقة على مهمة تعديل التخطيط العام لمدينة هوشي منه حتى عام 2040 مع رؤية بحلول عام 2060، ويبلغ إجمالي عدد السكان المخطط له حوالي 14 مليون نسمة.
التخطيط للاختراق
لقد ساعدت رحلة المروحية لمسح كامل المساحة الحضرية لمدينة هو تشي منه والمسح السابق على نهر سايجون قادة مدينة هو تشي منه على اكتساب المزيد من وجهات النظر حول الحالة الحالية للتخطيط الحضري، والتي، كما علق رئيس لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه فان فان ماي، مليئة بالثقوب و"جلد النمر". ويرى السيد ماي أننا بحاجة إلى التفكير بشكل أكثر ابتكارًا وإبداعًا في أعمال التخطيط لتنظيم وإعادة ترتيب الفضاء الحضري والإنتاج والمعيشة المشتركة والمساحات الخضراء وما إلى ذلك.
حاليًا، تقوم مدينة هو تشي منه بإعداد خطتين: تخطيط مدينة هو تشي منه للفترة 2021 - 2030، مع رؤية حتى عام 2050، وتعديل التخطيط العام لمدينة هو تشي منه حتى عام 2040، مع رؤية حتى عام 2060. تعمل وحدة الاستشارة حاليًا مع الإدارات والمناطق والمقاطعات لجمع المعلومات وحل 72 مجموعة من المهام، منها كتلة الإدارات لديها 50 مهمة وكتلة المنطقة لديها 22 مهمة.
وقال السيد ماي إنه ينسق بشكل وثيق مع الوزارات والخبراء لتقصير الوقت وضمان الإجراءات السليمة والجودة. ومن المتوقع أن تقدم الجهة المختصة في الربع الأول من عام 2024 ملف الموافقة على تخطيط مدينة هو تشي منه للفترة 2021 - 2030 برؤية حتى عام 2050. وسيتم تقديم ملف تعديل التخطيط العام إلى مجلس شعب مدينة هو تشي منه في الاجتماع في نهاية عام 2023 قبل تقديمه إلى وزارة البناء للتقييم.
من وجهة نظر محلية، قال زعيم اللجنة الشعبية لمنطقة هوك مون إنهم ينتظرون التخطيط العام لمدينة هوشي منه لتوجيه استغلال موارد الأراضي في المنطقة. ومع ذلك، بمجرد وجود خطة، لا بد من وجود آلية لجذب المستثمرين لتنفيذ مشاريع محددة. في السنوات الأخيرة جاء العديد من المستثمرين للتعلم ولكن بدون آلية أو أرض نظيفة، فلم يتوقفوا إلا عند مستوى الاهتمام والبحث.
لقد تم رعاية فكرة تنظيم الحكومة الحضرية وتطوير المدن الساتلية في مدينة هوشي منه على مدى عقود من الزمن، ومن المتوقع أن تحل مشكلة توزيع السكان وتستغل أموال الأراضي في المناطق الضواحي بشكل فعال. ولكن مدينة هوشي منه لم تتمكن من تحقيق ذلك، إذ لا تزال المناطق الضواحي تتطور بشكل مجزأ وعفوي. وسوف يكون نموذج التنمية الحضرية الموجه نحو النقل العام (TOD)، الذي سمحت الجمعية الوطنية بتجربته في القرار 98/2023، "المفتاح" لمدينة هوشي منه لتنفيذ ذلك بالتزامن مع مشروع تحويل المناطق الضواحي إلى مناطق أو "مدن داخل المدينة"، وفقًا للمهندس المعماري كونغ فان موي.
وأضاف الخبير: "لكل منطقة أهدافها الخاصة في التنمية الحضرية، وتعتمد على دعم مدينة هو تشي منه. عندما نطور المناطق الحضرية، يجب أن نوفر فرص عمل للناس، ونعزز الاقتصاد، ونمنح السكان المحليين فرصة استغلال ظروف الأراضي المتاحة للتنمية المشتركة".
وقال السيد فان فان ماي إنه على طول خط المترو 1 (بن ثانه - سوي تيان)، وخط المترو 2 (بن ثانه - ثام لونغ)، والطرق الدائرية 2 و3 و4 ومدينة هوشي منه - موك باي السريع (قيد الإنشاء)، هناك حوالي 10000 هكتار يمكن تطويرها إلى مناطق حضرية وفقًا لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل. وفي مشروع الطريق الدائري الثالث، قال رئيس لجنة الشعب في منطقة هوك مون أيضًا إنه بعد مراجعة حوالي 2000 هكتار، تقترح إدارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقوم لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بإجراء مشروع تجريبي في المنطقة أولاً.
وفي الواقع، تساهم الموارد الأرضية بشكل كبير في ميزانية الدولة. وبحسب الخطة التي تهدف إلى التركيز على إزالة العوائق أمام بعض المشاريع العقارية لزيادة الإيرادات من الأراضي، فمن المتوقع أن تحصل مدينة هوشي منه من الآن وحتى نهاية عام 2023 على ميزانية إضافية تبلغ نحو 19 ألف مليار دونج.
يجب أن تكون السياسة والتخطيط متسقين.
إن التخطيط الحالي لمدينة هوشي منه لا يلبي المتطلبات، وهناك فجوة كبيرة بين التخطيط والواقع. التخطيط والنظرية جيدان ولكنهما يفتقران إلى المنتجات الملموسة. وتشتكي الشركات أيضًا كثيرًا من الإجراءات الإدارية والتخطيط التي لا تضمن الشفافية وتفتقر إلى المرونة، مما يؤدي إلى عملية طويلة من البحث الاستثماري حتى الانتهاء. الدولة تريد جذب الاستثمارات ولكن الآليات والسياسات ضيقة وتتغير حسب العقلية. لقد تم طرح هذه المشكلة لفترة طويلة ولكنها لا تزال تفتقر إلى حل شامل.
ومن ثم، فإن التعديلات التخطيطية المقبلة لمدينة هوشي منه تحتاج إلى التغلب على هذه النقائص. إن الحكومة بحاجة إلى الالتزام تجاه المستثمرين باستقرار السياسات والتخطيط بحيث يظل هذا الالتزام ثابتًا حتى مع تعاقب أجيال عديدة من القادة ولا يمكن إلا أن يتحسن، وليس أن يسوء. إن السياسة تحتاج إلى أن تكون مستقرة وغير متقلبة، بحيث تكون فترة جيدة جدًا ثم فترة بطيئة.
يجب على حكومة المدينة أن تكون حازمة وتحدد مسؤوليات كل قسم وكل فرد. عندما تشعر الشركات بالاستقرار فإنها ستسعى تلقائيا إلى الاستثمار. حينها فقط يمكن لمدينة هوشي منه تحسين قدرتها التنافسية، ليس فقط بالمقارنة مع المناطق الأخرى في البلاد ولكن أيضًا مع المدن الكبرى في المنطقة.
وقد حظيت بعض التوجهات الرئيسية لمدينة هوشي منه مثل تطوير المدن الساتلية في المناطق الضواحي وتنفيذ مشروع المنطقة الحضرية الساحلية في كان جيو بدعم كبير من الشعب. لكن الحكومة تحتاج إلى تنفيذ المشاريع النموذجية بسرعة لبناء الثقة، وخاصة مشاريع النقل الرئيسية مثل الطرق الحزامية والطرق السريعة والجسور وما إلى ذلك.
الدكتور تران كوانج ثانج ، مدير معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد والإدارة، مندوب مجلس شعب مدينة هو تشي منه
الحاجة إلى تعيين مسؤوليات محددة
في عملية التخطيط والتعديل وتنفيذ مشروع تحويل المناطق إلى مناطق حضرية (أو مدن تحت مدينة هوشي منه) في الفترة 2021 - 2030، من الضروري بناء وإدارة بيانات الأراضي نحو الطبيعة المفتوحة في الوقت الحقيقي على مستويات مختلفة لموضوعات مختلفة. وبناء على تحليل بيانات الأراضي، تتمكن السلطات من تقييم صندوق الأراضي الزراعية بشكل دقيق، وخاصة تجزئة وتقسيم صندوق الأراضي الزراعية، فضلاً عن الكفاءة الفعلية في استغلال الإنتاج الزراعي والغابات ومصايد الأسماك.
عند اتخاذ القرار بتغيير غرض استخدام الأراضي الزراعية في المناطق إلى أراض غير زراعية، هناك حاجة إلى دراسة وتقييم دقيقين. وبما أن هذه المنطقة حساسة للبيئة والتغير المناخي، فهناك خطر حدوث تأثيرات سلبية من خلال الفيضانات بسبب فقدان مؤقت لمساحة تخزين المياه، مما يعيق تدفق المياه. ناهيك عن خطر التلوث البيئي الناتج عن عدم كفاية قدرة نظام البنية التحتية التقنية.
إن تعليق العديد من الخطط والمشاريع في مدينة هوشي منه يثير غضب الناس، ويرجع ذلك جزئيا إلى ضعف قدرة المستثمرين، وجزئيا لأن الحكومة لا تملك آلية لجذب المستثمرين. ولجذب المستثمرين أثناء عملية تنفيذ التخطيط، من الضروري توفير بيانات الأراضي المفتوحة في الوقت الفعلي على المستويات المناسبة للشركات.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن عملية طرح الأراضي للمزاد العلني والمناقصة لاختيار المستثمرين لمشاريع البناء على الأراضي تتم بشكل مفتوح وشفاف ومعقول وسريع. وتحتاج مدينة هوشي منه أيضًا إلى تحديد أهداف تتعلق بتنفيذ التخطيط لتعيين مسؤوليات محددة وواضحة لكل وكالة إدارية تابعة للدولة؛ اعتبرها أساسًا مهمًا في التخطيط وتعيين القادة.
السيد فام تران هاي، نائب رئيس قسم أبحاث الإدارة الحضرية، معهد مدينة هوشي منه لدراسات التنمية
سي دونغ (مكتوب)
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)