ما هي الشروط التي يجب أن تتوفر في منظمات وأفراد الأعمال العقارية؟

[إعلان 1]

تقليل مخاطر الاحتيال والنصب

استمراراً لبرنامج الاجتماعات بين الدورتين من الدورة السادسة، قدمت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بعد ظهر يوم 16 نوفمبر (تشرين الثاني) آراءها حول مشروع قانون الإسكان (المعدل) ومشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل).

وفي تقريره عن عدد من القضايا الرئيسية في شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، قال رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه إنه فيما يتعلق بشروط المنظمات والأفراد عند ممارسة الأعمال العقارية، أفادت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية: في الواقع، من الصعب تنفيذ تحديد غرض السعي إلى الربح في مفهوم الأعمال في المادة 21، المادة 4 من قانون المشاريع لعام 2020 ومفهوم الأعمال العقارية في المادة 1، المادة 3 من مشروع القانون.

وبالتالي، إذا لم يكن هناك تنظيم لمعايير التمييز حسب الحجم، فإن ذلك سيؤدي إلى أن كافة أنشطة البيع والشراء والتأجير والاستئجار وشراء المنازل وأعمال البناء تتطلب إنشاء مؤسسة عقارية، وهو أمر غير ممكن عملياً.

لذلك تم تعديل مشروع القانون في البندين 3 و 6 بإضافة البند 4 إلى المادة 9 في الاتجاه التالي: لا يلتزم المنظمات والأفراد الذين يبيعون المنازل وأعمال البناء لأغراض غير تجارية أو يبيعون أو يؤجرون أو يستأجرون - يشترون المنازل وأعمال البناء على نطاق صغير بالامتثال لأحكام مشروع القانون ولكن يجب عليهم التصريح عن الضرائب ودفعها.

الحوار - ما هي الشروط التي يجب أن تتوفر في المنظمات والأفراد العاملين في مجال العقارات؟ — رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه (الصورة: Quochoi.vn).

في حالة البيع أو الإيجار مع الشراء للمنازل أو أعمال البناء بين الأفراد، يجب توثيق العقد أو التصديق عليه وفقاً لأحكام الفقرة 5 من المادة 43، وذلك لضمان السلامة القانونية للمعاملة، والحد من مخاطر الغش والخداع والتضليل، واستكمال المعلومات لقاعدة بيانات المعاملات العقارية.

لا يتعين على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة النطاق إنشاء مؤسسة عقارية ولكنهم يخضعون لنطاق مشروع القانون ويجب عليهم التصريح بالضرائب ودفعها والامتثال لأحكام أخرى من مشروع القانون؛ لا ينطبق هذا النظام على الهيئات التي تهدف إلى ضمان الاحترافية وتسهيل إدارة الدولة؛

وفي حالات أخرى، يجب على المنظمات والأفراد إنشاء مؤسسة عقارية؛ وتحدد الحكومة بالتفصيل كمية وقيمة كل نوع من أنواع العقارات لتحديد نشاط العقارات الصغيرة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن الشروط الخاصة بالأفراد الذين يمارسون أعمال العقارات في النقطة (ب)، البند 3، المادة 9 من مشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية للتعليق عليه في الدورة السادسة مبنية على أساس الشروط الخاصة بالمنظمات والأفراد الذين يحق لهم إنشاء وإدارة الشركات في فيتنام في البند 1 والنقطة (هـ)، البند 2، المادة 17 من قانون الشركات لعام 2020.

ومن خلال المراجعة، وجدت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أنه في الواقع، هناك حالات لا يستوفي فيها الأشخاص الشروط اللازمة ليكونوا مؤسسين ومديرين للشركات وفقًا لأحكام قانون الشركات ولكنهم لا يزالون يحق لهم ممارسة الأعمال العقارية وإجراء المعاملات المدنية المتعلقة بالعقارات.

ولذلك تم تعديل مشروع القانون في الفقرة الثالثة من المادة التاسعة بحيث لا يقيد الحقوق المشروعة والقانونية للمنظمات والأفراد.

لا يجوز تحصيل الودائع إلا بما لا يتجاوز 5% من سعر البيع.

فيما يتعلق بالودائع في قطاع الإسكان ومشاريع البناء المستقبلية (البند 5، المادة 23)، فإن بعض الآراء تتفق مع الخيار الأول. وبعض الآراء تتفق مع الخيار الأول وتقترح تحديد حد أقصى للوديعة بنسبة 5% من سعر البيع أو سعر الإيجار مع الشراء. هناك اتفاق على الخيار الأول واقتراح بتحديد الحد الأقصى لمستوى الإيداع كما تحدده الحكومة ولكن لا يتجاوز 10%. هناك إجماع على الخيار الأول واقتراح بتحديد الحد الأقصى للإيداع بنسبة 15%. تم الاتفاق على الخيار الأول وطلب وضع لوائح أكثر تفصيلا.

اتفقت بعض الآراء مع الخيار الثاني واقترحت تخفيض الحد الأقصى لسعر الفائدة على الودائع إلى 5%.

لضمان صحة الوديعة، وفي الوقت نفسه، للحد من مخاطر المشتري والمستأجر، اللذين غالبًا ما يكونان الطرف الأضعف، عُدِّل مشروع القانون في البند 5 من المادة 23 على النحو التالي: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل وديعة من العملاء لا تتجاوز 5% من سعر البيع أو الإيجار المنتهي بالتمليك للمنازل وأعمال البناء إلا بعد استيفاء المنازل وأعمال البناء جميع شروط بدء العمل وفقًا لأحكام هذا القانون. ويجب أن يُنص في عقد الوديعة بوضوح على سعر البيع أو الإيجار المنتهي بالتمليك للمنازل وأعمال البناء".

الحوار - ما هي الشروط التي يجب أن تتوفر في المنظمات والأفراد العاملين في مجال العقارات؟ (الشكل 2). — لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل ودائع تزيد عن 5٪ من سعر البيع (الصورة: هوو ثانغ).

"فيما يتعلق بالدفع في شراء أو الإيجار بالتقسيط للمساكن وأعمال البناء المستقبلية (البند 3، المادة 25)، ومع الأخذ بعين الاعتبار آراء نواب مجلس الأمة، يتم تعديل مشروع القانون في البند 3، المادة 25 وفقاً للخيارين التاليين:"

الخيار 1: "إذا لم يتم منح المشتري أو المستأجر شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، فلا يجوز للبائع أو المؤجر تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة العقد؛ يتم دفع القيمة المتبقية من العقد عندما تمنح الوكالة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض للمشتري أو المستأجر".

ويهدف هذا الخيار إلى ضمان استقرار السياسات الحالية؛ يُسمح للعميل بالاحتفاظ بجزء من قيمة العقد أثناء انتظار إصدار الشهادة. إن حدود هذا الخيار هي أنه عندما يتحمل العميل مخاطر عدم سداد 100٪ من قيمة العقد، لا يمكن إثبات الملكية؛ في بعض الحالات يتأخر العملاء في إتمام التزاماتهم بالسداد لعدم حاجتهم إلى الحصول على الشهادة فوراً، رغم أن المستثمر قد وفى بالتزاماته وأصدرت الجهة الحكومية المختصة الشهادة.

الخيار الثاني: "إذا لم يُمنح المشتري أو المستأجر شهادة حقوق استخدام الأرض، وحقوق ملكية المسكن، والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، فلا يجوز للبائع أو المؤجر تحصيل أكثر من 95% من قيمة العقد. ويُحوّل العميل القيمة المتبقية من العقد إلى حساب المستثمر المفتوح لدى مؤسسة ائتمانية للإدارة، ولا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ؛ ويستفيد العميل من الدخل الناتج عنه. ولا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ الخاص بكل عميل إلا بعد أن تمنح الجهة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض، وحقوق ملكية المسكن، والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض لمشتري أو مستأجر المنزل أو أعمال البناء".

تهدف هذه الخطة إلى ضمان التوافق والتوافق مع الضوابط الخاصة بموعد تثبيت حقوق الملكية في مشروع القانون ومشروع قانون الإسكان (المعدل)، والضوابط الخاصة بإتمام الالتزامات المالية وفقاً لأحكام مشروع قانون الأراضي (المعدل)؛ ضمان التزامات الدفع الخاصة بالعميل.

الحد الأقصى لهذا الخيار هو أن العميل يجب أن يدفع 5٪ المتبقية من قيمة العقد في حين لم يتم إصدار الشهادة؛ لكن مع الأخذ بعين الاعتبار آراء نواب مجلس الأمة، فإن هذه الخطة تنص على أن الدخل الناتج عن هذا المبلغ من المال يعود إلى العميل.

وبالإضافة إلى ذلك، أضافت الفقرة 5 من المادة 80 من مشروع القانون أحكاماً بشأن مسؤولية بنك الدولة عن توجيه إدارة ودفع الأرباح على النحو المنصوص عليه في الفقرة 3 من المادة 25.

واقترحت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية الإبقاء على خيارين والتصويت على طلب آراء نواب مجلس الأمة كأساس للجنة الدائمة لمجلس الأمة للنظر والبت في هذا الموضوع .

[إعلان 2]
مصدر