تقليل مخاطر الاحتيال والنصب
استمراراً لبرنامج الاجتماعات بين الدورتين من الدورة السادسة، قدمت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بعد ظهر يوم 16 نوفمبر آراءها حول مشروع قانون الإسكان (المعدل) ومشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل).
وفي تقريره حول عدد من القضايا الرئيسية في شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، قال رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه إنه فيما يتعلق بشروط المنظمات والأفراد عند ممارسة الأعمال العقارية، أفادت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية: في الواقع، من الصعب تنفيذ تحديد غرض السعي إلى الربح في مفهوم الأعمال في المادة 21، المادة 4 من قانون المؤسسات لعام 2020 ومفهوم الأعمال العقارية في المادة 1، المادة 3 من مشروع القانون.
وبالتالي، إذا لم يكن هناك تنظيم لمعايير التمييز حسب الحجم، فإن ذلك سيؤدي إلى أن كافة أنشطة البيع والشراء والتأجير والاستئجار للمساكن وأعمال البناء تتطلب إنشاء مؤسسة عقارية، وهو أمر غير ممكن عملياً.
ولذلك تم تعديل مشروع القانون في البندين 3 و 6 بإضافة البند 4 إلى المادة 9 بالاتجاه التالي: لا تلتزم المنظمات والأفراد الذين يبيعون المساكن وأعمال البناء لأغراض غير تجارية أو يبيعون أو يؤجرون أو يستأجرون-يشترون المساكن وأعمال البناء على نطاق ضيق بأحكام مشروع القانون ولكن يجب عليهم التصريح ودفع الضرائب.
رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه (الصورة: Quochoi.vn).
في حالة بيع أو إيجار شراء منازل أو أعمال بناء بين الأفراد، يجب توثيق العقد أو التصديق عليه وفقاً لأحكام الفقرة 5 من المادة 43، وذلك لضمان السلامة القانونية للمعاملة، والحد من مخاطر الغش والخداع والتدليس، واستكمال المعلومات لقاعدة بيانات المعاملات العقارية.
لا يتعين على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة النطاق إنشاء مؤسسة عقارية ولكنهم يخضعون لنطاق مشروع القانون ويجب عليهم التصريح بالضرائب ودفعها والالتزام بالأحكام الأخرى لمشروع القانون؛ لا تسري أحكام هذا النظام على الهيئات التي تهدف إلى ضمان الاحترافية وتسهيل عمل إدارة الدولة؛
وفي حالات أخرى، يجب على المنظمات والأفراد إنشاء مؤسسة عقارية؛ وتحدد الحكومة بالتفصيل كمية وقيمة كل نوع من أنواع العقارات لتحديد نشاط العقارات الصغيرة.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الشروط الخاصة بالأفراد الذين يمارسون أعمال العقارات في الفقرة (ب)، الفقرة 3، المادة 9 من مشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية للتعليق عليه في الدورة السادسة، تستند إلى الشروط الخاصة بالمنظمات والأفراد الذين يحق لهم إنشاء وإدارة الشركات في فيتنام في الفقرة (1) والفقرة (هـ)، الفقرة 2، المادة 17 من قانون الشركات لعام 2020.
ومن خلال المراجعة، وجدت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أنه في الواقع، هناك حالات لا تتوفر فيها الشروط اللازمة لتأسيس الشركات وإدارتها وفقاً لأحكام قانون الشركات، ولكن لا يزال يحق لأشخاص ممارسة الأعمال العقارية وإجراء المعاملات المدنية المتعلقة بالعقارات.
ولذلك تم تعديل مشروع القانون في الفقرة الثالثة من المادة التاسعة بحيث لا يقيد الحقوق المشروعة والقانونية للمنظمات والأفراد.
لا يجوز تحصيل الودائع إلا بما لا يتجاوز 5% من سعر البيع.
فيما يتعلق بالودائع في أعمال الإسكان ومشاريع البناء المستقبلية (البند 5، المادة 23)، فإن بعض الآراء تتفق مع الخيار الأول. وبعض الآراء تتفق مع الخيار الأول وتقترح تحديد حد أقصى للوديعة بنسبة 5% من سعر البيع أو سعر الإيجار مع الشراء. هناك اتفاق على الخيار الأول واقتراح بتحديد الحد الأقصى لمستوى الإيداع على النحو الذي تحدده الحكومة ولكن لا يتجاوز 10%. هناك إجماع على الخيار الأول ومقترح لتحديد الحد الأقصى للإيداع بنسبة 15%. تم الاتفاق على الخيار الأول وطلب لوائح أكثر تفصيلا.
بعض الآراء اتفقت مع الخيار الثاني واقترحت تخفيض الحد الأقصى لسعر الإيداع إلى 5%.
ولضمان الطبيعة الحقيقية للوديعة وفي نفس الوقت الحد من المخاطر بالنسبة للمشتري والمستأجر، اللذين غالبا ما يكونان الطرف الأضعف، تم تعديل مشروع القانون في البند 5 من المادة 23 على النحو التالي: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل ودائع لا تزيد على 5٪ من سعر البيع أو سعر الإيجار بالشراء للمنازل وأعمال البناء من العملاء إلا عندما تفي المنازل وأعمال البناء بجميع شروط الدخول في العمل وفقًا لأحكام هذا القانون. يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر البيع أو سعر الإيجار بالشراء للمنزل أو مشروع البناء.
لا يُسمح للمستثمرين في المشاريع العقارية بتحصيل مبالغ تأمينية تزيد عن 5% من سعر البيع (صورة: هوو ثانغ).
"فيما يتعلق بالدفع في شراء أو تأجير المساكن وأعمال البناء المستقبلية (البند 3، المادة 25)، ومع الأخذ بعين الاعتبار آراء نواب مجلس الأمة، يتم تعديل مشروع القانون في البند 3، المادة 25 وفقاً للخيارين التاليين:"
الخيار 1: "إذا لم يتم منح المشتري أو المستأجر شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، فلا يجوز للبائع أو المؤجر تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة العقد؛ يتم دفع القيمة المتبقية من العقد عند قيام الجهة الحكومية المختصة بإصدار شهادة حقوق الانتفاع بالأرض وحقوق ملكية المسكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض للمشتري أو المشتري الإيجاري.
ويهدف هذا الخيار إلى ضمان استقرار السياسات الحالية؛ يُسمح للعميل بالاحتفاظ بجزء من قيمة العقد أثناء انتظار إصدار الشهادة. إن حدود هذا الخيار هي أنه عندما يتحمل العميل مخاطر عدم سداد 100٪ من قيمة العقد، لا يمكن إثبات الملكية؛ في بعض الحالات يتأخر العملاء عن إتمام التزاماتهم بالسداد لعدم حاجتهم إلى الحصول على الشهادة فوراً، على الرغم من أن المستثمر أوفى بالتزاماته وأصدرت الجهة الحكومية المختصة الشهادة.
الخيار 2: "إذا لم يتم منح المشتري أو المستأجر شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، فلا يجوز للبائع أو المؤجر تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة العقد. يتم تحويل القيمة المتبقية من العقد من قبل العميل إلى حساب المستثمر المفتوح لدى مؤسسة الائتمان للإدارة ولم يستخدم المستثمر هذا المبلغ؛ ويحق للعميل الحصول على الدخل الناتج عن هذا المبلغ. لا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ من كل عميل إلا عندما تصدر الجهة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض للمشتري أو المستأجر للمنزل أو أعمال البناء.
تهدف هذه الخطة إلى ضمان التوافق والتناسق مع الضوابط الخاصة بمواعيد تثبيت حقوق الملكية في مشروع القانون ومشروع قانون الإسكان (المعدل)، والضوابط الخاصة باستيفاء الالتزامات المالية وفقاً لأحكام مشروع قانون الأراضي (المعدل)؛ ضمان التزامات الدفع للعميل.
الحد الأقصى لهذا الخيار هو أن العميل يجب أن يدفع النسبة المتبقية البالغة 5% من قيمة العقد بينما لم يتم إصدار الشهادة؛ ومع ذلك، وبناء على آراء نواب مجلس الأمة، فإن هذه الخطة تنص على أن الدخل الناتج عن هذا المبلغ من المال يتمتع به العميل.
وبالإضافة إلى ذلك، أضافت الفقرة 5 من المادة 80 من مشروع القانون أحكاماً بشأن مسؤولية بنك الدولة عن توجيه إدارة ودفع الأرباح على النحو المنصوص عليه في الفقرة 3 من المادة 25.
واقترحت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية الإبقاء على خيارين وإجراء تصويت لطلب آراء نواب مجلس الأمة كأساس للجنة الدائمة لمجلس الأمة للنظر والبت في هذا الموضوع .
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)