سوق المستودعات والمصانع مزدهر

بعد فترة من الركود، بدأ سوق المستودعات والمصانع الجاهزة في الجنوب يشهد العديد من المعاملات ويظهر العديد من الآفاق الإيجابية على المدى الطويل.

الطلب أكثر إيجابية

في الربع الثالث من عام 2024، سيضم قطاع المستودعات الجاهزة الحديثة في المنطقة الجنوبية أكثر من 103000 متر مربع من المستودعات الجديدة، التي طورتها BWID وVietnam Industrial Park.

وعلى وجه التحديد، سجلت شركة BWID حضورها في لونغ آن من خلال إكمال مشروع مستودع من طابقين بمساحة إجمالية قدرها 64000 متر مربع. وفي الوقت نفسه، أطلقت المناطق الصناعية في فيتنام في وقت واحد المرحلة الثانية من المشاريع في منطقة هو ناي الصناعية (دونغ ناي) ومنطقة فو آن ثانه الصناعية (لونغ آن)، والتي توفر ما يقرب من 40 ألف متر مربع من المساحات متعددة الوظائف، والتي تخدم أغراض التخزين والإنتاج.

استمر تسجيل اتجاه تحويل الأصول في الربع الأخير. وبحسب تقرير صادر عن شركة جيه إل إل فيتنام، سجلت المنطقة الشمالية لمقاطعة بينه دونغ تحويل أكثر من 18 ألف متر مربع من مشروع مستودع جاهز إلى مصنع جاهز. وبحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024، ارتفع إجمالي المعروض من المستودعات الجاهزة الحديثة إلى 2 مليون متر مربع، بزيادة قدرها 4.4% على أساس ربع سنوي و14.7% على أساس سنوي. ومن بينها، تمثل شركتا BWID وMapletree ما نسبته 30% و20% من إجمالي العرض على التوالي.

كان سوق العقارات الصناعية سوقًا تقليديًا، تم تطويره بشكل أساسي من قبل المستثمرين المحليين. ومع ذلك، شهدنا في السنوات الأخيرة اهتماما واستثمارا أقوى من جانب المستثمرين الأجانب، من سنغافورة وكوريا وتايلاند.

- السيدة فام نجوك ثين ثانه، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة سي بي ار إي في مدينة هوشي منه

زاد العرض، ومعدل الإشغال إيجابي أيضًا. وبحسب شركة جي إل إل، بعد فترة من الركود، دخل سوق الخدمات اللوجستية في الجنوب النصف الثاني من العام بامتصاص صافٍ إيجابي، ليصل إلى ما يقرب من 160 ألف متر مربع في الربع الثالث من عام 2024. تم توقيع عقود الإيجار الجديدة بشكل رئيسي من قبل المستأجرين الذين يخدمون السوق المحلية، بما في ذلك الشركات المصنعة ومقدمي الخدمات اللوجستية لجهات خارجية (3PL). وبناء على ذلك، لا تزال المرافق الواقعة في المناطق الأساسية، والتي ترتبط بشكل ملائم بمدينة هوشي منه، تحظى بإقبال كبير.

وسجلت شركة سي بي ار إي أيضًا أنشطة تأجير نشطة في كل من أنواع المستودعات والمصانع الجاهزة في الربع الأخير. ارتفع متوسط ​​معدل إشغال المستودعات بنسبة 7% على أساس ربع سنوي إلى 68%؛ وارتفعت نسبة إشغال المصانع الجاهزة بنسبة 3% مقارنة بالربع السابق لتصل إلى 84%. ويأتي العملاء الذين يطلبون المستودعات الجاهزة في الجنوب من المصنعين في مجالات التكنولوجيا العالية والمكونات الإلكترونية والخدمات اللوجستية، بالإضافة إلى توسع الشركات في مجال التجارة الإلكترونية.

علق السيد أليكس كرين، الرئيس التنفيذي لشركة Knight Frank Vietnam، قائلاً إنه بسبب العوامل الخارجية، يقترب المستثمرون من السوق بحذر، لكن السوق لا تزال تظهر بعض علامات التعافي. وقال إن التحسن في العرض، إلى جانب الزيادة الطفيفة في أسعار الإيجارات المطلوبة، أظهر أن ثقة الشركات في آفاق السوق على المدى الطويل آخذة في النمو.

وقال السيد أليكس كرين: "إن الاستمرار في تطوير واستغلال المصانع الجاهزة هو إشارة إيجابية، مما يمنح المستأجرين المزيد من الدافع للنظر في فيتنام كوجهة مناسبة للاستثمار أو توسيع الأعمال".

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً لهذا الخبير، فإن سوق المستودعات الجنوبية تعتمد بشكل أساسي على الطلب على الصادرات ونمو الاستهلاك المحلي. بعد عام 2024، عندما تنتهي الانتخابات العالمية، وخاصة الانتخابات الرئاسية الأمريكية، سوف يصبح الطلب في السوق أكثر وضوحًا وقد يعزز الطلب على المستودعات في الجنوب.

خصم لتحفيز السيولة

لقد تحسنت السيولة السوقية في قطاع المستودعات والمصانع بشكل كبير، لكن السيدة ترانج لي، المدير الأول للاستشارات والأبحاث (جيه إل إل فيتنام) اعترفت بأن الطلب لا يزال منخفضًا نسبيًا مقارنة بنهاية العام الماضي. «ولم تتعاف الصادرات بشكل كامل، لذا فإن مراكز التوزيع تحافظ على حجمها الحالي، بدلاً من التوسع لاستباق الارتفاع المعتاد في السلع في نهاية العام».

وقالت السيدة ترانج إنه للحفاظ على السيولة، طبقت بعض المشاريع ذات الأداء الإيجاري المنخفض استراتيجية تحفيز أقوى من خلال خفض أسعار الإيجار. وعلى وجه الخصوص، في المناطق الناشئة خارج المنطقة المركزية، انخفضت أسعار الإيجارات في الربع الثالث بشكل كبير مقارنة بالربع السابق، في حين ظلت الأسعار في المنطقة الأساسية مستقرة.

انخفض متوسط ​​سعر الإيجار المطلوب للمستودعات الجاهزة الحديثة في الجنوب قليلاً إلى 4.85 دولار أمريكي/م2/شهر، بانخفاض 0.4% على أساس ربع سنوي، لكنه لا يزال مرتفعاً بنسبة 3.1% على أساس سنوي.

"يظل أصحاب العقارات مرنين ويسهلون المفاوضات لدعم المستأجرين في سياق السوق البطيئة. وأضافت السيدة ترانج أن "أحد الحوافز المهمة في بعض المستودعات المكتملة حديثًا هو فترة الإعفاء من الإيجار لأكثر من 6 أشهر لعقد إيجار مدته 3 سنوات". ومن المتوقع أن يتحسن وضع الإيجارات في الأشهر الأخيرة من العام، حيث عادة ما يكون الربع الرابع هو موسم الذروة، ولكن التحسن المتوقع ليس كبيرا للغاية.

ويشاطر السيد أليكس كرين الرأي قائلاً إنه على المدى القصير، سيواجه سوق المستودعات بعض الصعوبات بسبب زيادة العرض وانخفاض الامتصاص، ومع ذلك، يعتقد هذا الخبير أن آفاق العقارات الصناعية في الجنوب على المدى المتوسط ​​والطويل لا تزال إيجابية للغاية، مع وجود العديد من المشاريع عالية الجودة بأسعار إيجار معقولة.

ويتوقع خبراء "نايت فرانك" أن يتعافى السوق بشكل كبير بحلول عام 2025. وتم الآن استكمال العديد من المشاريع التي تأخرت في الفترة السابقة، إلى جانب تنامي ثقة المستثمرين، وهو ما من المتوقع أن يعزز الطلب على الأراضي الصناعية. إن الموقع الاستراتيجي للمنطقة والبنية الأساسية المحسنة والسياسات التفضيلية ستواصل لعب دور رئيسي في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر وتعزيز النمو الاقتصادي.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html