السوق يحدد باستمرار مستويات أسعار جديدة، مع عقلية "كل شبر من الأرض هو ذهب"، والأراضي السكنية في هانوي هي نقطة جذب للمشترين

أسعار العقارات ترتفع باستمرار، وتأسيس أرض جديدة، والأراضي السكنية في هانوي في الطلب المرتفع، واللوائح الأخيرة بشأن الرهن العقاري الكتاب الأحمر ... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

ويصبح العقار السكني خيارًا آخر عندما لا يتم دفع زيادات الأسعار بشكل "فوضوي" مثل الشقق. (الصورة: لينه آن)

أسعار العقارات تستمر في الارتفاع

قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (جمعية وسطاء العقارات في فيتنام)، إن أسعار العقارات تسجل باستمرار مستويات جديدة، عند مستويات عالية، تتجاوز بكثير معدل نمو دخل غالبية الناس.

وعلى وجه التحديد، ارتفع مؤشر أسعار العقارات للشقق في الربع الثاني من عام 2024 في هانوي ومدينة هوشي منه بنسبة 58٪؛ 27% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. اختفت مشاريع الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة تمامًا في المناطق الحضرية. حتى قطاع الشقق المتوسطة أصبح نادراً بشكل متزايد، حيث يهيمن عليه تدريجياً قطاع الشقق الفاخرة والراقية، حيث أن أكثر من 80% من المعروض من الشقق متاح للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه. ستبلغ تكلفة إدارة رأس المال البشري في عام 2024 ما بين 50 مليون دونج/م2 أو أكثر. وتبلغ أسعار العديد من مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثًا عشرات الآلاف من الدولارات الأمريكية للمتر المربع.

ارتفاع أسعار الشقق العقارية الأولية أدى إلى "ارتفاع هائل" في أسعار الشقق القديمة. يتم تداول العديد من الشقق التي تم استخدامها لعقود من الزمن بأسعار مضاعفة أو ثلاثية عن السعر عند التسليم. وفي أعقاب حمى أسعار الشقق، ارتفعت أيضاً أسعار بيع المنازل الملحقة بالأرض، بما في ذلك الفيلات والمنازل المتصلة، بما في ذلك بعض المشاريع في مناطق بعيدة عن مركز هانوي عندما أصبح العرض في وسط المدينة نادراً على نحو متزايد.

إذا كان سعر الوحدة البالغ مئات الملايين للمتر المربع للفيلا يعتبر مرتفعًا في الماضي، فهناك الآن فلل للبيع بأسعار تصل إلى مليار دونج للمتر المربع وهو ما يزال يعتبر طبيعيًا. وتستمر أسعار الأراضي أيضًا في الارتفاع. سجلت العديد من المحافظات والمدن ظاهرة "تسخين" الأراضي القانونية النظيفة محليًا بسبب أنشطة إعادة الاستثمار أو بسبب قيام بعض مجموعات المستثمرين بخلق عرض وطلب وهميين لرفع الأسعار. وفي بعض المحافظات والمدن مثل هاي دونغ ، تجاوزت الأسعار "ذروة الحمى" لعام 2022.

وتعتقد السيدة مين أن أسعار العقارات الأولية لن تنخفض على المدى القصير، وخاصة في قطاع الشقق - وهو النوع الذي يلبي بشكل رئيسي احتياجات الإسكان في المناطق الحضرية. لأنه في سياق الطلب المتزايد باستمرار على العقارات، وخاصة الطلب الاستثماري، فإن المستثمرين سوف يعطون الأولوية لتطوير القطاعات الراقية لتعظيم الأرباح عندما تصبح أموال الأراضي نادرة بشكل متزايد، وتتزايد تكاليف البناء جنبًا إلى جنب مع الاستثمار في البنية التحتية والمرافق بجودة عالية بشكل متزايد.

ويؤدي الممر القانوني الجديد إلى إقصاء المستثمرين ذوي القدرة المالية الضعيفة، ما يضطر المستثمرين المتبقين في "الملعب" إلى تطوير مناطق حضرية كبيرة ذات بنية تحتية ومرافق متزامنة، ذات نفوذ كبير، ما يعني تكاليف عالية، ويجعل من الصعب أيضاً انخفاض أسعار العقارات.

وفي الوقت نفسه، لم يتبق في السوق سوى المستثمرين الذين يتمتعون بإمكانات مالية جيدة، أو قدرة قوية موجودة أو مزايا في إنشاء صناديق الأراضي، وهو ما سيستمر في الحفاظ على ظاهرة احتكار العرض، وسيستمر المستثمرون الكبار في تحديد سعر السوق، في اتجاه أعلى لتحقيق أقصى قدر من الأرباح.

الأراضي السكنية في هانوي مطلوبة بشدة.

ويصبح العقار السكني خياراً آخر عندما لا يتم دفع زيادات الأسعار بشكل "فوضوي" كما هو الحال مع الشقق. وتشير دراسة استقصائية فعلية أجراها موقع Batdongsan.com.vn إلى أن أسعار المنازل الخاصة في الأحياء الداخلية للمدينة في دونغ دا، وبا دينه، وثانه شوان، وكاو جياي، ونام تو ليم، وها دونغ، وهوانغ ماي... سجلت زيادة في الأسعار بنسبة 10-20% في المتوسط ​​منذ بداية العام. ارتفع حجم المعاملات في الطوابق المتخصصة في بيع الأراضي السكنية في هانوي بمعدل 10-30٪ في المتوسط ​​​​خلال الأشهر الثلاثة الماضية، في نفس الوقت الذي استمرت فيه أسعار الشقق في التقلب.

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن بيانات سوق العقارات في Batdongsan.com.vn تظهر أن المنازل الخاصة والمنازل المتعددة الطوابق تحافظ على مستوى مستقر من الاهتمام. في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، كان من المتوقع أن تشهد المنازل الخاصة والبيوت المتلاصقة زيادة في حجم المعاملات ومستوى الاهتمام في جميع النطاقات السعرية. وعلى وجه الخصوص، ارتفع مستوى الاهتمام بشكل حاد في جميع مناطق هانوي تقريبا.

على وجه التحديد، بالمقارنة مع بداية عام 2023، ارتفع مستوى الاهتمام بالمنازل الخاصة في منطقة نام تو ليم بنسبة 43%، وزادت المنازل الخاصة في هوانغ ماي بنسبة 28%، وزادت دونغ دا بنسبة 21%، وزادت ها دونغ بنسبة 26%، وزادت ثانه شوان بنسبة 12%. من حيث السعر، ارتفع سعر المنازل الخاصة في هانوي من متوسط ​​95 مليون دونج/م2 في الربع الأول من عام 2021 إلى 164 مليون دونج/م2 في الربع الثاني من عام 2024.

وبذلك، فإن متوسط ​​زيادة أسعار المنازل الخاصة مستقر إلى حد كبير، حيث يصل في المتوسط ​​إلى 15-20% سنويا حسب المنطقة. إن الاستقرار وعدم وجود فوضى في الأسعار وعدم زيادة الفوضى هو ما يجعل حجم المعاملات الخاصة بالمنازل والبيوت يحافظ على الاستقرار والانتظام ويلفت انتباه المشترين والمستثمرين الحقيقيين في سياق أسعار الشقق في هانوي التي ترقص باستمرار.

قال خبير العقارات تران هوو زيم، رئيس مجلس إدارة شركة MSP Land System، إن هناك العديد من العوامل التي تضمن نمو العقارات السكنية في المستقبل، ما يتسبب في تحول التدفق النقدي بقوة إلى هذا القطاع.

وعلى وجه التحديد، تعمل التغييرات القانونية التي تم إقرارها مؤخراً في قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية على تعزيز تطوير سوق العقارات في اتجاه شفاف وصحي. ومن المتوقع على وجه الخصوص أن ترتفع أسعار العقارات السكنية في المستقبل وفقاً للتغيرات في وتيرة تحديث الأسعار عند إزالة إطار أسعار الأراضي، ويتم تحديث جدول أسعار الأراضي سنوياً.

بالإضافة إلى ذلك، فإن سعر الأراضي والبيوت والمنازل الخاصة في المنتجات ذات الوضع القانوني الواضح سوف يرتفع أيضًا عندما لا تكون هناك نزاعات حول الشروط التفصيلية لمنح شهادات حق استخدام الأراضي للأراضي قيد الاستخدام؛ أصبحت دقة التسعير أكثر صرامة وشفافية ووضوحًا بشكل متزايد.

بالإضافة إلى ذلك، قال رئيس مجلس إدارة نظام أراضي MSP إن العقارات السكنية، المرتبطة بفكر "كل شبر من الأرض هو ذهب" لأسلافنا، جذابة دائمًا لأن الحاجة إلى امتلاك الأراضي والمنازل والحاجة إلى تجميع الأصول لدى الشعب الفيتنامي كبيرة جدًا. إن ندرة الأراضي في وسط المدينة في حين يتزايد الطلب عليها باستمرار من شأنها أيضًا أن تعزز ارتفاع أسعار البيع والمعاملات. ولذلك، يعتبر هذا القطاع دائمًا ملاذًا للتدفق النقدي، ويجذب المشترين والمستثمرين الحقيقيين.

باك جيانج يصدر أحدث اللوائح بشأن تقسيم الأراضي

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج للتو القرار رقم 24 الذي يوضح حدود تخصيص الأراضي والاعتراف بالأراضي السكنية؛ الحد الأدنى للمساحة وشروط تقسيم الأراضي ودمجها؛ حدود تخصيص الأراضي الزراعية؛ الحد من تخصيص الأراضي غير المستخدمة للأفراد لاستخدامها؛ حدود نقل الأراضي الزراعية؛ المعايير والشروط لتغيير غرض استخدام أراضي زراعة الأرز، وأراضي الغابات الوقائية، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الإنتاجية إلى أغراض أخرى؛ تطبق في المحافظة الوثائق الأخرى الخاصة بمستخدمي الأراضي قبل 15 أكتوبر 1993.

وبناء على ذلك فإن اللائحة تنص بوضوح على أن شروط تقسيم الأراضي بالنسبة للأراضي السكنية يجب أن تكون مساحة الأرض السكنية 32م2 على الأقل، وواجهة لا تقل عن 4م، وعمق من حدود البناء (إن وجد) لا يقل عن 5.5م لقطعة الأرض الأصلية بعمق موجود 5.5م فأكثر.

في حالة استرداد قطعة الأرض من قبل الدولة وكان العمق الحالي لقطعة الأرض أقل من 5.5 متر، يجب أن يكون الحد الأدنى للعمق 3 متر.

فيما يتعلق بحدود تخصيص الأراضي السكنية للأفراد، وفقًا للوائح الجديدة، بالنسبة للأراضي السكنية الحضرية في أحياء مدينة باك جيانج (باستثناء البلديات داخل الحدود الإدارية للمقاطعات والبلدات التي تم تحويلها إلى أحياء وبلدات بسبب الحدود الإدارية التي تم إنشاؤها حديثًا أو تقسيمها أو دمجها)، فإن الحد الأقصى هو 100 متر مربع.

الأراضي السكنية الحضرية في المدن، والأراضي السكنية في المدن التي تم تحويلها إلى أحياء؛ أرض سكنية في أحياء بلدة فيت ين؛ الأراضي السكنية في البلديات: دينه تري، سونغ كيه، تان تيان، دونغ سون، تان مي، سونغ ماي في مدينة باك جيانج؛ يتم تحويل الأراضي السكنية في البلديات ضمن حدود مدينة باك جيانج إلى أقسام؛ الأراضي السكنية في المناطق الريفية المجاورة للطرق السريعة والطرق الوطنية والطرق الإقليمية بحد أقصى 120 متر مربع.

تبلغ المساحة القصوى للأراضي السكنية في البلديات ضمن الحدود الإدارية للمناطق والبلدات المحولة إلى أقسام وبلدات بسبب الحدود الإدارية التي أنشئت حديثاً أو قسمت أو اندمجت (بعد نفاذ قرار اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بشأن الحدود الإدارية التي أنشئت حديثاً أو قسمت أو اندمجت) 200 متر مربع.

أراضي سكنية في بلديات وسط البلاد من أحياء ومدن وبلدات بحد أقصى 300 متر مربع. تبلغ المساحة القصوى للأراضي السكنية في البلديات الجبلية في المحافظات والمدن 360 متراً مربعاً.

في حالة تشكيل قطعة الأرض قبل 18 ديسمبر 1980، يتم تحديد مساحة الأرض السكنية بخمسة أضعاف حد تخصيص الأرض السكنية المقابل لكل منطقة أو مساحة محددة، ولكن لا تتجاوز مساحة قطعة الأرض المستخدمة ويبلغ الحد الأقصى 800 متر مربع.

في حالة تشكيل قطعة الأرض من 18 ديسمبر 1980 إلى ما قبل 15 أكتوبر 1993، يتم تحديد حد الاعتراف بالأرض السكنية بمقدار 3 أضعاف حد تخصيص الأرض السكنية المقابل لكل منطقة أو مساحة محددة، ولكن المساحة الإجمالية لا تتجاوز مساحة قطعة الأرض المستخدمة ويبلغ الحد الأقصى 600 متر مربع.

يدخل هذا القرار حيز التنفيذ اعتبارًا من 21 سبتمبر ويحل محل القرار رقم 40/2021 والقرار رقم 44/2023 الصادرين عن اللجنة الشعبية الإقليمية.

وتنص المادة 45 من قانون الأراضي لسنة 2024 على شروط رهن حقوق استخدام الأراضي لمستخدمي الأراضي. (الصورة: ها فونج)

قواعد هامة بشأن الرهن العقاري بالكتاب الأحمر

وتنص المادة 45 من قانون الأراضي لسنة 2024 على شروط رهن حقوق استخدام الأراضي لمستخدمي الأراضي.

شروط ممارسة حق الرهن الكتاب الأحمر

بموجب البند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز لمستخدمي الأراضي رهن حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

أن يكون لديه شهادة حقوق استخدام الأرض أو شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض أو شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، باستثناء الحالات التالية: (1) ميراث حقوق استخدام الأرض؛ (2) تحويل الأراضي الزراعية عند تجميع الحقول أو تبادل القطع أو التبرع بحقوق الانتفاع بالأرض للدولة أو المجتمعات؛ (3) المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمارات الأجنبية التي تتلقى تحويلات المشاريع العقارية؛ (4) يُسمح للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي الذين لم يحصلوا على شهادة حقوق استخدام الأراضي، وشهادة حقوق ملكية المساكن وحقوق استخدام الأراضي، وشهادة حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، وشهادة حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية الأصول المرتبطة بالأرض ولكنهم مؤهلون للحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية الأصول المرتبطة بالأرض، بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، والتأجير من الباطن، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

ألا يكون هناك نزاع على الأرض أو تم حل النزاع من قبل وكالة حكومية مختصة أو حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز التنفيذ قانونيًا.

لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو لأي إجراء آخر لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية. خلال فترة استخدام الأرض. لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

هل يجب توثيق عقد الرهن العقاري بالكتاب الأحمر؟

طبقاً للبند 3 من المادة 27 من قانون الأراضي لسنة 2024، تتم عملية توثيق وتوثيق العقود والوثائق التي تمارس حقوق مستخدمي الأراضي على النحو التالي:

يجب توثيق أو تصديق عقود نقل الملكية أو الهبة أو الرهن أو المساهمة في رأس المال باستخدام حقوق الانتفاع بالأرض أو حقوق الانتفاع بالأرض، باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (ب) من هذه المادة.

عقود التأجير، وإعادة تأجير حقوق استخدام الأراضي، وحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض، وعقود تحويل حقوق استخدام الأراضي الزراعية؛ يجب توثيق أو تصديق عقود نقل ملكية رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي وحقوق استخدام الأراضي والأصول الملحقة بالأرض والأصول الملحقة بالأرض التي يكون أحد الأطراف أو الأطراف المشاركة في المعاملة مؤسسة عقارية بناء على طلب الأطراف.

يتم توثيق أو تصديق الوثائق المتعلقة بإرث حقوق استخدام الأراضي وحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض وفقًا لأحكام القانون المدني. يتم إجراء التصديق والتوثيق وفقًا لأحكام قانون التصديق والتوثيق. لذلك، عند رهن الكتاب الأحمر، لا بد من توثيق عقد الرهن والتصديق عليه.

ماذا يتضمن ملف الرهن العقاري الكتاب الأحمر؟

على وجه التحديد، في المادة 27 من المرسوم 99/2022/ND-CP، يقدم الشخص الذي يطلب تسجيل الرهن العقاري مجموعة من المستندات، بما في ذلك المستندات التالية: نموذج الطلب الأصلي وفقًا للنموذج رقم 01أ؛ عقد الضمان أو عقد الضمان الموثق أو المعتمد (أصل واحد أو صورة معتمدة واحدة)؛

الشهادة الأصلية (الكتاب الأحمر، الكتاب الوردي) إلا في حالة التقديم المتزامن لملف تسجيل التدابير الأمنية مع: (1) الأرض والممتلكات المرفقة بملف تسجيل تغيير الأرض؛ أو؛ (2) الوثائق التي تثبت ملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

هل يجوز بيع الأرض المرهونة؟

طبقاً للمادة 8 من المادة 320، والمادة 5 من المادة 321 من القانون المدني لسنة 2015، لا يجوز للراهن بيع أو مقايضة أو التبرع بالعقار المرهون إلا بموافقة المرتهن. وبالتالي، لا يحق للراهن بيع الأرض إلا إذا وافق المرتهن.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html