سوق الأراضي في هوك مون وكو تشي تبدو وكأنها "موجة" من خفض الخسائر

تجاوزت مرحلة الزيادة بالمرات

إذا كان سوق العقارات في منطقتي هوك مون وكوتشي "هادئًا" تمامًا في المراحل الأولى من عام 2021، ففي أوائل عام 2022، أصبح هذا المكان مركز اهتمام المستثمرين. وبحلول أوائل عام 2022، شهدت الأراضي في هذه المنطقة مراحل جني أرباح بلغت 2-3 أضعاف سعر الشراء، لتصبح من أبرز معالم سوق العقارات في مدينة هوشي منه.

وفي تفسيرهم لهذه الحمى، يقول العديد من الخبراء إن سوق العقارات بشكل عام يشهد ارتفاعاً في الأسعار بسبب زيادات صادمة في الأسعار في المنطقة المركزية لمدينة هوشي منه. ومنذ ذلك الحين، اكتسبت السوق في المناطق الضواحي أيضًا زخمًا، وانضمت إلى سباق زيادة الأسعار لأن هناك مجالًا لا يزال أمام التطوير.

علاوة على ذلك، فإن الخطة المقترحة لترقية منطقة كوتشي إلى مدينة تابعة لمدينة هو تشي منه تشكل أيضًا دفعة قوية لسوق العقارات. تم تحديد الأسعار الجديدة على الفور، والتي ارتفع معظمها بمقدار 1.2 مرة إلى 1.5 مرة مقارنة بما كانت عليه قبل أكثر من نصف عام.

ومن بينها بعض "النقاط الساخنة" في كوتشي التي تثير اهتمام العديد من المستثمرين بشكل خاص، مثل منطقة شارع نجوين ثي رانه (بلدية آن نون تاي)، التي زادت قيمتها بمقدار 2-3 مرات إلى 8.2 - 8.5 مليون دونج/م2؛ ارتفعت أسعار الأراضي في شارع بوي ثي دايت (بلدية نهوان دوك) 4 مرات لتصل إلى 7.2 مليون دونج/م2. وبحسب بعض الإحصائيات فإن سعر الأرض في بعض المناطق ذات البنية التحتية الجيدة في منطقة كوتشي يصل إلى حوالي 17.5 مليون دونج/م2.

لقد انتهت الفترة التي كان الجميع يدعون فيها بعضهم البعض لزيارة الأراضي في ضواحي مدينة هوشي منه.

في هوك مون، ارتفعت أسعار الأراضي منذ عام 2020، عندما انتشرت على نطاق واسع معلومات حول اقتراح لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بتطوير المقاطعات الثلاث هوك مون وبينه تشانه ونها بي إلى مقاطعات. لقد اشترى العديد من المستثمرين قطع كبيرة من الأراضي هنا بأسعار منخفضة ثم قاموا برفع الأسعار من خلال صفقات سريعة. ومنذ ذلك الحين، أصبحت منطقة هوك مون واحدة من مراكز حمى الأرض. ارتفعت أسعار الأراضي في هوك مون إلى مستويات عالية على طول الطرق مثل فام ثي جياي، ودانج ثوك فينه، وترينه ثي مينج، ونجوين آنه ثو، وما إلى ذلك.

في عام 2020، كان أدنى سعر للأرض في Hoc Mon في شارع Le Thi Ha 25 - 27 مليون دونج/م2. السعر الأعلى هو 45 مليون دونج/م2 مع مساحة أرض واجهة تبلغ حوالي 3000م2، وتبلغ قيمة قطعة الأرض هذه ما يصل إلى 13.5 مليار دونج. الطرق الأخرى مثل الطريق السريع 22 الموازي، شارع تران فان موي، شارع نجوين ثي سوك هي الطرق التي تشهد أسرع ارتفاع في أسعار الأراضي في هوك مون. وعلى وجه الخصوص، شهد المسار الموازي للطريق السريع الوطني 22 أدنى زيادة في الأسعار من 13 - 14 مليون دونج/م2 إلى 17 - 18 مليون دونج/م2.

كانت قطع الأراضي الزاوية في كوتشي، وهي منطقة تتمتع ببنية تحتية مرورية جيدة، محل بحث وتنافس من قبل المستثمرين.

إلى جانب تلك الزيادة في الأسعار، تصدرت إعلانات العقارات في منطقتي كوتشي وهوك مون أيضًا نتائج البحث في أسواق العقارات عبر الإنترنت. وفقًا لإحصائيات بعض محركات البحث، بعد حلول العام القمري الجديد 2022، إلى جانب الأراضي في المنطقة 2 والمنطقة 9، تعد Hoc Mon وCu Chi أيضًا كلمات رئيسية يتم البحث عنها كثيرًا في صالات التداول.

في ذلك الوقت، أثار الارتفاع الكبير الذي شهدته السوق مخاوف بشأن انهيار وشيك. وفي تصريح للصحافة، أشار السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه - إلى أن بعض الأشخاص استغلوا المعلومات من الاجتماعات لتحقيق مكاسب شخصية. وقال تشاو إن المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة تسببوا في ارتفاع أسعار الأراضي في منطقتي كوتشي وهوك مون بشكل جنوني.

إلى جانب ذلك، يحذر العديد من الخبراء أيضًا من عملية الاحتيال في السوق التي يمكن أن تجعل مستثمري الأراضي يعانون، عندما يتم دفع القيمة الفعلية للأرض إلى مستويات مرتفعة للغاية. ويبدو أن هذا التحذير أصبح حقيقة، إذ توجد في الوقت الحاضر معلومات كثيرة تشير إلى أن الأراضي في هذه المنطقة تباع بخسارة.

خفض الخسائر لأسباب عديدة

وفي إشارة إلى بعض أسواق العقارات ومجموعات الوساطة على شبكات التواصل الاجتماعي، انتشرت على نطاق واسع مقالات تحمل عبارات مثل "تصفية البضائع بأسعار خانقة"، و"التقليص السريع للخسائر"، و"بيع الأراضي لسداد ديون البنوك". إن العديد من البائعين على استعداد لخفض الخسائر من 30-40٪ من قيمة الأرض لاستعادة الأموال لأسباب عديدة مختلفة مثل سداد قروض البنوك، أو دفع الأموال لمناطق أخرى لتجنب الغرامات أو التصفية.

على سبيل المثال، في شارع نجوين فان خا، يتم بيع قطعة أرض مساحتها 123 مترًا مربعًا من قبل المالك بسعر 1.52 مليار دونج، أي ما يعادل أكثر من 12 مليون دونج/متر مربع. وقال مالك الأرض إن هذا السعر يبلغ 500 مليون دونج وهو سعر خاسر لأن هذه قطعة أرض جميلة، وتقع بالقرب من المنطقة الصناعية والمرافق الأخرى. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن للمشترين أيضًا التفاوض للحصول على سعر أفضل.

وليس من غير المألوف أن نرى مثل هذه الأخبار عن خفض الخسائر في منطقتي كوتشي وهوك مون.

أو قطعة أرض زاوية أخرى على الطريق الإقليمي 8 (مدينة كوتشي) بمساحة 90 مترًا مربعًا يتم بيعها أيضًا بخسارة قدرها مليار دونج، وتقع هذه القطعة أيضًا في منطقة تخطيط سكنية جديدة ذات بنية تحتية متطورة والعديد من المرافق. وقال مالك الأرض إنه بسبب حاجته إلى المال لسداد البنك، كان عليه بيع قطعة الأرض هذه بثمن بخس، وكان على استعداد حتى لدعم العمولات العالية للوسطاء للعثور على المشترين بسرعة.

في هوك مون، تم الإعلان عن بعض قطع الأراضي التي تزيد قيمتها عن 5 مليارات دونج في الفترة 2021-2022، للبيع من قبل مالك الأرض مقابل 4 مليارات دونج خلال الشهرين الماضيين، لكنها لم تتلق أي مشترين بعد. وهذا هو الوضع الشائع أيضًا بالنسبة للعديد من المستثمرين الآخرين الذين اشتروا الأراضي خلال فترة النمو الساخن.

ومن خلال البحث، انخفض سوق الأراضي في هذه المناطق من 5-15% في الفترة من نهاية عام 2022 إلى يناير 2023. وفي الوقت الحالي وصل الانخفاض العام إلى نسبة تتراوح بين 20% و35%، وهناك مؤشرات على ارتفاعه في الفترة المقبلة في ظل تعرض العديد من أصحاب الأراضي لضغوط من البنوك. على الرغم من وجود بعض معاملات "الصيد في القاع" مع انخفاض قطع الأراضي بشكل حاد، وفي بعض الحالات بنسبة تصل إلى 50%. ومع ذلك، فإن معظم السوق غير سائل، وخاصة عندما يتعلق الأمر بقطع الأراضي الكبيرة.

ويقول الخبراء إن هذا الوضع يعود جزئيا إلى تأثير سوق العقارات بشكل عام، عندما يتدفق التدفق النقدي عبر قنوات استثمارية أخرى ذات ربحية عالية على المدى القصير. وعلى وجه الخصوص، لا يزال العديد من المستثمرين ينتظرون الوصول إلى القاع في الفترة الحالية، وهو ما يتسبب في عدم تحسن السيولة. كما انتشرت موجة خسائر التخفيضات من مركز مدينة هوشي منه إلى المناطق النائية والمقاطعات المجاورة، ما جعل السوق أمام خيارات كثيرة للغاية، حتى أن هناك مناطق لا يوجد بها حتى السيولة.

بالإضافة إلى ذلك، تأثرت السوق في هوك مون وكو تشي بشدة أيضًا، لأنه في نهاية عام 2022، طلبت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه من المناطق الضواحي عدم التقدم بطلب للحصول على موافقة لتصبح مناطق أو مدن. وكان لذلك تأثير نفسي كبير على قرارات الاستثمار والتداول في هذه المنطقة، مما أدى إلى انخفاض حاد في سيولة سوق العقارات.

ومع ذلك، وفقًا للبيانات، مع سعر خفض الخسارة الحالي، لا يزال العديد من المستثمرين الذين يحتفظون بالأسهم من عام 2019 إلى عام 2020 يحققون أرباحًا كبيرة. وبالتالي، ليس 100% من قطع الأراضي المعروضة للبيع بخسارة هي في الواقع بخسارة، بل هم ببساطة يقومون بتخفيض الأرباح للتخلص من البضائع وإعداد التمويل لمرحلة استثمارية أخرى بأرباح أفضل.

مصدر: https://www.congluan.vn/qua-thoi-tang-bang-lan-thi-truong-dat-nen-tai-hoc-mon-va-cu-chi-cung-xuat-hien-lan-song-cat-lo-post254667.html