تغيرات السوق، الوقت الذهبي للاستثمار؟ ارتفاع أسعار الشقق في الجنوب "سراً" وأسعار الأراضي في هانوي هي الأعلى

في سياق استعداد السوق للتغيير، فإن الفترة الحالية هي الوقت الذهبي للاستثمار، حيث ترتفع أسعار الشقق الجنوبية "بهدوء"، وتم الكشف عن المنطقة الحضرية ذات أعلى سعر للأراضي في هانوي... هي أحدث أخبار العقارات.

منذ بداية العام، سجل سوق العقارات في هانوي ارتفاعات مستمرة في أسعار معظم أنواع العقارات. (المصدر: DN&TT)

السوق يحدد مستوى سعر جديد

إن تعديل أسعار الأراضي في المدن الكبرى مثل مدينة هوشي منه وهانوي يخلق إشارة قوية لاتجاه شامل لزيادة الأسعار. دخلت قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه حيز التنفيذ منذ أكتوبر 2024، حيث بلغ أعلى سعر 687.2 مليون دونج/م² في المنطقة 1. وفي الوقت نفسه، في هانوي، أدت قائمة أسعار الأراضي المعدلة إلى رفع السعر في منطقة هوان كيم إلى أكثر من 695 مليون دونج/م²، وهو أعلى بكثير من السعر في مدينة هوشي منه. وبالمقارنة بقائمة الأسعار القديمة، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي أعلى بمقدار 2-6 مرات.

وبحسب قانون الأراضي المعدل، من المتوقع أن يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الوطنية رسميًا اعتبارًا من بداية عام 2026. وهذه نقطة تحول مهمة، لأنه لم تحدث في التاريخ سابقة انخفاض أسعار الأراضي بعد كل قائمة أسعار جديدة يتم الإعلان عنها.

على سبيل المثال، في الفترة 2015-2019، عندما تم تطبيق إطار أسعار الأراضي الجديد، ارتفعت أسعار الأراضي في هانوي بنسبة 10-20%. وعلى نحو مماثل، سجلت الفترة 2020-2024 أيضًا زيادة متوسطة بنحو 15% عندما تم تعديل إطار أسعار الأراضي الوطنية. ويبين هذا الاتجاه أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في عام 2026 ستؤسس لمستوى سعر أعلى من المستوى الحالي. وسوف يؤثر هذا بشكل كبير على قرارات الاستثمار لدى العديد من الأشخاص.

في سياق استعداد السوق للتغيير، تعتبر الفترة الحالية هي الوقت الذهبي للاستثمار في العقارات. قبل أن يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة رسمياً، لا تزال أسعار العقارات عند مستوى معقول نسبياً. وهذه فرصة عظيمة للمستثمرين لامتلاك العقارات بأسعار أقل، وتجنب ضغوط ارتفاع الأسعار عند تطبيق إطار أسعار الأراضي الجديد.

ويساعد الاستثمار في هذه المرحلة أيضًا على زيادة قيمة الأصول بسرعة. وفي الواقع، عندما يتم تعديل أسعار الأراضي وفقاً لإطار السعر الجديد، فإن قيمة أصول المستثمرين الأوائل سوف ترتفع بشكل كبير. وهذه ميزة تنافسية واضحة، خاصة عندما تصبح السوق أكثر سخونة حيث يبدأ المستثمرون في دخول السوق.

علاوة على ذلك، فإن المناطق ذات الإمكانات القوية للبنية التحتية والتنمية الاقتصادية غالباً ما تكون وجهات جذابة للمستثمرين. على سبيل المثال، تستفيد المقاطعات المجاورة لمدينة هوشي منه مثل دونج ناي، وبينه دونج، ولونج آن، بشكل كبير من مشاريع البنية الأساسية الرئيسية. ولا تساهم هذه المناطق في زيادة قيمة العقارات فحسب، بل تخلق أيضًا العديد من فرص الربح الكبيرة بفضل الطفرة في الطلب على السكن.

شقق الجنوب ترتفع أسعارها "بهدوء"

منذ بداية العام، سجل سوق العقارات في هانوي ارتفاعات مستمرة في أسعار معظم أنواع العقارات. وعلى النقيض من شقق هانوي، لا تزال مشاريع الشقق في مدينة هوشي منه تسجل زيادات مستقرة في الأسعار، بل إن بعض المشاريع شهدت نمواً قوياً.

وفقًا لتقرير CBRE Vietnam للربع الثالث من عام 2024، فإن العرض الجديد في مدينة هوشي منه منخفض ولكن معدل الامتصاص يتحسن. وعلى وجه التحديد، كان لدى مدينة هوشي منه في الربع الثالث أقل من 130 شقة جديدة للبيع، قادمة من المرحلة التالية من المشاريع التي تم فتحها للبيع، وتقع في مناطق بعيدة عن المركز.

على الرغم من أن العرض الرسمي للبيع منخفض، إلا أنه يمكن ذكر النقطة المضيئة في سوق مدينة هوشي منه في الآونة الأخيرة حيث تم إعادة طرح ما يقرب من 300 شقة في السوق من المشاريع التي توقفت مؤقتًا عن البيع في العامين الماضيين في مدينة ثو ديوك، المنطقة 7 وحوالي 2700 شقة لم تفتح رسميًا للبيع بدأت في قبول الحجوزات، ومن المتوقع أن تفتح للبيع في المستقبل القريب.

وبالإضافة إلى ذلك، سجلت معظم المشاريع التي لديها مخزون متبقي للبيع معدلات مبيعات إيجابية، مع بيع أكثر من 2000 شقة بنجاح خلال الربع، وهو ما يقرب من ضعف ما تم بيعه في الربع السابق. ويستمر المستثمرون في تطبيق العديد من سياسات المبيعات مثل الخصومات حسب طرق الدفع، وجداول الدفع المتنوعة، ودعم فوائد القروض، والالتزامات الإيجارية، وغيرها.

وتؤدي بعض المشاريع في مرحلة الحجز والتي تتوقع أسعار بيع مرتفعة فيها إلى دفع المشترين أيضًا إلى التفكير في المشاريع المجاورة التي تحتوي على منتجات أساسية للبيع بجودة مماثلة ولكن بأسعار بيع أقل وتسليم مبكر.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، وصل سعر البيع الأساسي للشقق في مدينة هوشي منه إلى 66 مليون دونج/م2 من المساحة الصافية، بزيادة 4% على أساس ربع سنوي ونحو 8% على أساس سنوي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى قيام المشاريع القديمة بتعديل أسعار بيعها في مرحلة الافتتاح الجديدة، مثل D-Homme (المنطقة 6)، وD-Aqua (المنطقة 8)، وLavida Plus (المنطقة 7)، حيث قامت جميعها بتعديل أسعار بيعها الأساسية بنسبة 10% - 30% مقارنة بأسعار بيع المرحلة السابقة.

استمر السوق الثانوي في مدينة هوشي منه في الارتفاع بشكل طفيف هذا الربع، حيث ارتفع بمعدل 3% على أساس ربع سنوي و5% على أساس سنوي، ليصل إلى متوسط ​​48 مليون دونج/م2 من مساحة الأرضية الصافية في الربع الثالث. وسجلت معظم قطاعات الشقق زيادة في أسعار البيع الثانوي هذا الربع.

ومن أبرز هذه المشاريع مشروع "سايجون بيرل" الذي شهد زيادات مذهلة في الأسعار وصلت إلى 34% في العام الماضي. ويبلغ سعر البيع المشترك حاليًا حوالي 83.2 مليون دونج/م2، وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn.

منظور منطقة الإسكان الاجتماعي في قطعة الأرض CT3 - منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، منطقة دونغ آنه، هانوي. (المصدر: المستثمر)

من المتوقع أن تمتلك هانوي أكثر من 1000 وحدة سكنية بأسعار معقولة.

تخطط الشركة المشتركة للمستثمرين Handico و Viglacera لبدء بناء مشروع CT3 في إطار مشروع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية في قطعتي CT3 و CT4 - منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، منطقة دونغ آنه (هانوي) في أوائل عام 2025.

وذكرت معلومات من مجلس إدارة المشروع أن اللجنة الشعبية لمنطقة دونج آنه تعمل على تسريع تقدم أعمال تطهير الموقع في ديسمبر 2024. ومن المتوقع أن تقرر لجنة الشعب في هانوي في يناير/كانون الثاني 2025 تخصيص أرض للمستثمر المشترك لتنفيذ الخطوات اللازمة لبدء المشروع.

وفقًا للتخطيط المعتمد، سيتم بناء 3 مباني سكنية شاهقة الارتفاع على قطعة الأرض CT3، كل مبنى يتكون من 12 طابقًا + 1 علية. تبلغ المساحة الإجمالية للبناء أكثر من 109000 متر مربع، بإجمالي 1104 شقة ويبلغ عدد سكانها ما يقرب من 4000 نسمة.

في قطعة الأرض CT4، تم الانتهاء من الاستثمار في مشروع الإسكان الاجتماعي ودخل حيز الاستخدام منذ الربع الرابع من عام 2021 بمبنى سكني مكون من 12 طابقًا + 1 علية، بإجمالي 484 شقة تلبي الاحتياجات السكنية لأكثر من 1500 شخص.

وفيما يتعلق بالمشروع في قطعة الأرض CT5، قال ممثل المستثمر المشترك إنهم ينسقون بشكل نشط مع اللجنة الشعبية لمنطقة دونج آنه لإزالة الصعوبات والعقبات في التعويضات وتطهير الموقع بالإضافة إلى ترتيب أراضي إعادة التوطين للأشخاص.

من ناحية أخرى، يدرس الكونسورتيوم تقريراً من المدينة يسمح بالتحول من مشروع إسكان العمال إلى الإسكان الاجتماعي لتوسيع نطاق وصول الأشخاص إلى هذا النوع من سياسة الإسكان، والتي تناسب قدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف.

الكشف عن المنطقة الحضرية ذات أعلى سعر للأراضي في هانوي

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي، فإن منطقة تاي هو تاي الحضرية (مقاطعة تاي هو) هي المنطقة الحضرية ذات أعلى سعر للأراضي بأكثر من 113 مليون دونج/متر مربع.

السعر المذكور أعلاه ينتمي إلى أجمل موقع في المنطقة الحضرية (الموقع 1) بقسم طريق بطول 60 مترًا، وهو جزء من منطقة تاي هو، بزيادة قدرها 225٪ مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الصادرة في عام 2019 (34.8 مليون دونج / متر مربع).

كما يوجد في منطقة تاي هو تاي الحضرية، الموقع ذو واجهة طريق 60 مترًا ولكن في منطقة باك تو ليم، سعر يبلغ حوالي 108 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 210%.

وبحسب قائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي، هناك 5 مناطق حضرية تزيد أسعار الأراضي فيها عن 100 مليون دونج/م2 على الطرق الرئيسية.

بالإضافة إلى منطقة تاي هو تاي الحضرية (الاسم التجاري هو ستارليك)، فإن منطقة نام ترونغ ين الحضرية مع قسم طريق بطول 40 مترًا لديها سعر 109.3 مليون دونج/متر مربع، ومنطقة ثانه فو جياو لو الحضرية مع قسم طريق بطول 50 مترًا لديها سعر يقارب 104.3 مليون دونج/متر مربع، ومنطقة السلك الدبلوماسي لديها سعر يقارب 108 مليون دونج/متر مربع في قسم طريق بطول 60 مترًا، ومنطقة ماي دينه - مي تري الحضرية لديها سعر يقارب 101 مليون دونج/متر مربع في قسم طريق بطول 20-30 مترًا.

وارتفعت أيضًا أسعار الأراضي في المناطق الحضرية الضواحي بنسبة متوسطة تراوحت بين 175% و200%. على سبيل المثال، ارتفعت تكلفة المعيشة في منطقة ليديكو الحضرية (منطقة هوآي دوك) من 18.8 مليون دونج إلى ما يقرب من 54.7 مليون دونج/متر مربع، وهو ما يعادل زيادة بنحو 190%.

وفي الوقت نفسه، كان أدنى سعر للأراضي الحضرية في الجدول المعدل حديثًا في هانوي هو منطقة فو ثينه السكنية، بلدة سون تاي بسعر 11.38 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 175% مقارنة بقائمة الأسعار القديمة.

ومع ذلك، فإن الأسعار المذكورة أعلاه لا تزال أقل بكثير من أسعار البيع والشراء في السوق في الآونة الأخيرة.

من خلال مسح السوق ومواقع تداول العقارات، يتم الإعلان عن أسعار العقارات للبيع في منطقة تاي هو تاي الحضرية وكذلك المناطق الحضرية الأخرى بأعلى من 3 إلى 4 مرات. على سبيل المثال، في منطقة تاي هو تاي الحضرية، يبلغ سعر الفيلات والمنازل المعروضة للبيع عادة حوالي 350-400 مليون دونج/متر مربع، وتتجاوز أسعار الشقق 100 مليون دونج/متر مربع. توجد هنا فيلات بأسعار تتجاوز 500 مليون دونج/م2.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html