السوق يتباطأ والمشترون ينتظرون وينتظرون، ماذا تقول وزارة العدل عن مقترح فرض ضرائب عالية على «التصفح» العقاري؟

وترى وزارة العدل أن فرض الضرائب على أساس مدة الملكية أمر غير ممكن؛ أسعار الشقق في هانوي راكدة ومن غير المرجح أن تنخفض بشكل كبير، وتوقفت مدينة هوشي منه عن التحقق من الوضع الحالي عند إصدار شهادات الأراضي والمنازل... هي أحدث أخبار العقارات.

في الوقت الحالي، يتم تطبيق ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في فيتنام بمعدل ثابت قدره 2% على قيمة المعاملة، بغض النظر عن فترة الملكية. (المصدر: DN&TT)

وزارة العدل تتحدث عن فرض ضرائب مرتفعة على «تصفح» العقارات

وبحسب وزارة العدل فإن فرض الضرائب على العقارات على أساس فترة الملكية غير ممكن بسبب عدم وجود توحيد في أنظمة الضرائب وإدارة الأراضي ويحتاج إلى مزيد من الدراسة. تعليقات وزارة العدل على مقترح مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (الاستبدال).

وفي مشروع الطلب المقدم للحكومة، اقترحت وزارة المالية أنه "من الممكن دراسة وتنفيذ تحصيل الضريبة على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس فترة الحيازة كما حدث في بعض البلدان. وتحتاج المعدلات الضريبية المحددة إلى البحث وتحديدها بشكل مناسب، بحيث تعكس الأداء الفعلي لسوق العقارات. ويهدف هذا الاقتراح إلى إضفاء الطابع المؤسسي على السياسات والتوجهات لتحقيق مستوى معقول من التنظيم، وتجنب المضاربة وفقاعات العقارات.

وعلقت وزارة العدل على أن معدلات الضرائب المحددة تحتاج إلى البحث وتحديدها بشكل مناسب لتعكس التشغيل الفعلي لسوق العقارات.

ولتنفيذ هذه السياسة، من الضروري التزامن مع عملية إتقان السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان، فضلاً عن مزامنة وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.

ولذلك ترى الوزارة أن حل تحصيل الضرائب على أساس مدة الحيازة غير مجدٍ، لذا توصي وزارة المالية بمواصلة البحث وإتقان السياسة قبل تطبيقها لضمان فاعليتها وقابليتها للتنفيذ.

في الوقت الحالي، يتم تطبيق ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في فيتنام بمعدل ثابت قدره 2% على قيمة المعاملة، بغض النظر عن فترة الملكية.

وفي سبتمبر/أيلول 2024، قالت وزارة الإنشاءات في رسالة رسمية أرسلتها إلى ديوان الحكومة بشأن أسعار العقارات، إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية لحالات امتلاك واستخدام العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والشراء والبيع في فترة زمنية قصيرة لتحقيق الربح. ويأتي هذا الاقتراح في ظل الارتفاع الحاد والمتواصل في أسعار العقارات والمساكن منذ بداية العام.

السوق راكدة، ومن غير المرجح أن تنخفض الأسعار بشكل كبير

تم تطبيق قانون الأراضي والأعمال العقارية والإسكان منذ 6 أشهر. وفي تقييمه لتأثير القوانين المذكورة أعلاه على سوق العقارات، قال السيد لي فان بينه - نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة) - إنه من السابق لأوانه. يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يتغلغل القانون في المنتجات.

وفي ندوة "العقارات في عام 2025 - إيجاد الفرص في التحديات" التي نظمتها صحيفة دان فييت في 11 فبراير، علق السيد بينه على أن أسعار العقارات "ارتفعت بشكل كبير" مؤخرًا.

وعلى وجه الخصوص، من نهاية عام 2023 إلى عام 2024، ستستمر الأسعار في الارتفاع بشكل حاد. لقد اختفت تقريبا الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج/م2، كما أن العديد من الشقق القديمة التي كانت قيد الاستخدام لسنوات عديدة تكلف أيضا أكثر من 70 مليون دونج/م2. وحتى في المباني السكنية القديمة، ارتفعت الأسعار بمقدار 1.5 إلى 2 مرة، مما يجعل من الصعب للغاية على العمال العاديين الحصول على السكن. لا يزال الأشخاص الذين لديهم 3-4 مليار دونج في أيديهم يواجهون صعوبة في العثور على مكان مناسب للعيش.

وهذا لا يجعل من الصعب على أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط ​​امتلاك منزل فحسب، بل يقلل أيضاً من استدامة السوق.

وفي تحليله لهذه الزيادة في الأسعار، قال السيد بينه إنها لا ترجع فقط إلى نقص العرض، بل أيضًا إلى نفسية السوق التي لها تأثير كبير.

"كما هو الحال مع أخبار مزادات الأراضي، فإن مجرد الأخبار التي تفيد بأن أسعار مزادات الأراضي هنا وهناك مرتفعة يمكن أن تؤثر بشكل كبير على النفسية التي تعتقد أن من لا يشتري بسرعة سيخسر حصته. وقال السيد بينه: "حتى لو لم يصل العرض الفعلي إلى السوق بعد، طالما أن هناك أرقامًا تظهر أن العرض سيزداد، فإن السعر قد لا يرتفع بعد الآن". ومع إنشاء نطاق السعر الجديد، يزداد العرض ويبدأ السوق في الركود.

«في المستقبل القريب سيتم إطلاق منتجات عقارية وإصدار سياسات، وسيكون سوق العقارات والأسعار أكثر استقراراً. الآن أصبح بإمكان العمال الحصول على فرصة شراء المنازل. وأضاف بينه أن "نفسية المستثمرين سوف تصبح أكثر هدوءا".

وقال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أسعار العقارات في عام 2025 ستميل إلى التعديل بشكل أكثر معقولية مقارنة بالزيادة المفرطة مقارنة بعام 2024.

ومع ذلك، وفقًا لهذا الشخص، سيكون من الصعب حدوث خفض كبير لأن بعض القضايا مثل أسعار الأراضي وقوائم أسعار الأراضي والتكاليف تظهر علامات على خلق ضغوط على تكلفة المنتجات العقارية.

"من المتوقع أن يتجه الطلب الحقيقي والطلب الاستثماري إلى الارتفاع في عام 2025. وفيما يتعلق بالمعاملات، أعتقد أنها ستزداد بشكل أفضل في عام 2025 لأن عوامل العرض أفضل، والقطاعات أكثر استقرارًا، وخاصة الأسعار التي سيتم تعديلها والحفاظ عليها عند مستوى جيد، مما يؤدي إلى زيادة المعاملات. وأضاف دينه "بشكل عام، سيكون السوق أكثر نشاطًا مقارنة بعام 2024. لقد تحسنت مؤشرات العرض والطلب ولكنها لا تستطيع العودة إلى مستويات 2018-2019".

وفيما يتعلق بالفرص المتاحة أمام مستثمري العقارات في عام 2025، أشار السيد نجوين فان دينه إلى أن أسعار المساكن في المنطقة الحضرية الأساسية حالياً مرتفعة للغاية. ويوصي هذا الخبير بأن يبحث الناس عن مناطق حضرية جديدة ذات بنية تحتية جيدة واتصالات مرورية.

أسعار الشقق في هانوي تظل مستقرة

لم يسجل سوق الشقق في هانوي بعد رأس السنة القمرية الجديدة 2025 أي تقلبات ملحوظة في أسعار العرض. بشكل عام، أسعار الشقق لا تزال كما هي قبل رأس السنة القمرية. ويأتي هذا على النقيض التام لما حدث في العام الماضي، عندما استمرت أسعار الشقق في هانوي في التقلب بعد رأس السنة القمرية الجديدة - مما يشير إلى بداية فترة من الزيادات المستمرة في الأسعار في عام 2024.

أظهر استطلاع للرأي أجراه موقع Batdongsan.com.vn بعد رأس السنة القمرية الجديدة أن أسعار الشقق في العديد من المشاريع لم تتقلب مقارنة بما كانت عليه قبل رأس السنة القمرية الجديدة. على وجه التحديد، في مشروع آن بينه بالزا (نام تو ليم)، لا يزال سعر بيع الشقق ذات غرفتي نوم وحمام واحد بفترة ملكية تصل إلى 50 عامًا يتقلب من 3.3 إلى 3.5 مليار دونج/شقة. وفي نفس المساحة، لا يزال سعر الشقق ذات الملكية طويلة الأجل يتراوح بين 4.3 و4.4 مليار دونج/شقة. لا يزال خط الشقق المكون من 3 غرف نوم بملكية طويلة الأجل ومساحة تزيد عن 80 مترًا مربعًا معروضًا للبيع بسعر يتراوح بين 6-6.2 مليار دونج / شقة ، ولا يزال خط الشقق المكون من 3 غرف نوم بملكية لمدة 50 عامًا معروضًا للبيع بسعر حوالي 5 مليار دونج / شقة.

وعلى نحو مماثل، في مشروع مجمع FLC، الواقع في شارع فام هونغ (منطقة نام تو ليم)، لم يشهد سعر بيع الشقق بعد رأس السنة القمرية أي تقلبات ملحوظة. تظل أسعار الشقق التي تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا تتراوح بين 3.9 و4.2 مليار دونج/شقة. تظل الشقق التي تزيد مساحتها عن 70 مترًا مربعًا محتفظة بسعر ما قبل تيت البالغ 5.2-5.5 مليار دونج/شقة.

كما تحافظ الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين في مشروع Golden Palace، الواقع أيضًا في منطقة Nam Tu Liem، على سعرها المطلوب من نهاية عام 2024 عند 4.6-4.7 مليار دونج/شقة. ويظل سعر مشروع جاردن هيل يتراوح بين 4.5 و4.7 مليار دونج لشقة مكونة من غرفتي نوم وحمامين.

في مشروع جولدن فيلد، يحافظ سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين بشكل عام على مستوى السعر المشترك السابق البالغ حوالي 4.7 مليار دونج/شقة. ومع ذلك، في هذا المشروع، هناك حوالي 2-3 وحدات في السوق يحتاج أصحابها إلى بيعها بشكل عاجل، لذلك وافقوا على خفض السعر إلى 4.5-4.6 مليار دونج/وحدة.

في منطقة ثانه شوان، لا يزال سعر بيع شقق هانوي سنتر بوينت المكونة من غرفتي نوم وحمامين كما كان قبل رأس السنة القمرية الجديدة، حيث يبلغ سعر البيع الشائع 5.7-5.8 مليار دونج/شقة.

لا تزال الشقق في مشروع جولد سيزون (ثانه شوان) تحافظ على نطاق سعري يبلغ 8 مليارات دونج للمنتجات المكونة من 3 غرف نوم وحوالي 6 مليارات دونج للمنتجات المكونة من غرفتي نوم. ويحدث نفس الاتجاه السعري أيضًا مع مشاريع الشقق في منطقة كاو جياي مثل HomeCity، وCentral Field، وDiscovery Complex...

وبحسب استطلاع أجرته شركة Batdongsan.com.vn مع وسطاء ومتاجرين، فإن مجموعة العملاء الذين يشترون العقارات ما زالوا ينتظرون لمعرفة كيف ستتغير الأسعار بعد رأس السنة القمرية الجديدة.

علق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، على أن أسعار الشقق لن تميل إلى الانخفاض في عام 2025. والسبب هو أن العرض الأساسي الجديد الموجود في السوق في عام 2025 سوف يركز بشكل أساسي على القطاعات الراقية والفاخرة في المدن الكبرى. ولهذا السبب ستظل أسعار الشقق مرتفعة. ومن المرجح أن يزداد العرض من مشاريع الإسكان الاجتماعي بحلول عام 2025، لكنه سيظل منخفضا للغاية مقارنة باحتياجات الناس. لا يزال العرض من المساكن التجارية بأسعار معقولة نادرًا للغاية. ولذلك فإن أسعار الشقق لن تنخفض، بل ستحافظ فقط على المستوى الأفقي.

مدينة هوشي منه تلغي عمليات التحقق من الحالة عند إصدار شهادات الأراضي والمنازل

أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للتو قرارًا بتعديل واستكمال عدد من مواد اللوائح الخاصة بالتنسيق في إدارة أوامر البناء (المشار إليها باسم لوائح إدارة البناء) في المدينة.

صدرت اللوائح الخاصة بإدارة أوامر البناء في مدينة هوشي منه بقرار في 1 أبريل 2024. حيث تنص المادة 10 من البند 1 على مسؤوليات إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ومكتب تسجيل الأراضي بالمدينة وفروعها التابعة على النحو التالي:

"في عملية معالجة الإجراءات المتعلقة بإصدار شهادات الأصول الملحقة بالأرض، في حالة التحقق من الوضع الحالي للمنازل أو أعمال البناء وفقًا لأحكام قانون الأراضي، إذا تم الكشف عن انتهاكات لأمر البناء، يتم تحويل الملف إلى الجهة المختصة للتفتيش والمعالجة وفقًا لأحكام القانون".

وفي القرار الذي صدر مؤخرا، عدلت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه القرار ليصبح: "في عملية التعامل مع الإجراءات المتعلقة بشهادة الأصول الملحقة بالأرض، إذا تم الكشف عن أي انتهاكات لأمر البناء، فيجب إرسال إشعار كتابي إلى السلطة المختصة للتفتيش والتعامل وفقًا لأحكام القانون".

ويعني التعديل المذكور أعلاه أن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ومكتب تسجيل الأراضي بالمدينة والفروع التابعة لها لم تعد ملزمة بالتحقق من الحالة الحالية للمنازل أو أعمال البناء عند إصدار الشهادات.

وقد أدى القرار المنقح والمكمل إلى إزالة مسؤولية شرطة مدينة هوشي منه عن توجيه الشرطة على مستوى المنطقة لتعزيز عمليات التفتيش والكشف الفوري عن أعمال البناء التي تنتهك أمر البناء في المنطقة الخاضعة لإدارتها للحصول على المشورة بشأن التعامل معها.

بالإضافة إلى ذلك، يزيل القانون الجديد أيضًا مسؤولية إدارة التخطيط والاستثمار في التنسيق مع اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة لطلب من الشركات إعادة تسجيل شهادات تسجيل الأعمال الخاصة بها وفقًا لقرار التعامل مع المخالفات الإدارية عند الإعلان عن محتويات تسجيل غير صادقة أو غير دقيقة.

وفيما يتعلق بمسؤولية تحرير محاضر المخالفات الإدارية وإبداء الرأي بشأن العقوبات الإدارية، فإن اللائحة الجديدة تحذف عبارة "خلال يومي عمل من تاريخ تحرير محضر المخالفة الإدارية".

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html