السوق يتباطأ والمشترون ينتظرون وينتظرون، ماذا تقول وزارة العدل عن مقترح فرض ضرائب عالية على «التصفح» العقاري؟

ترى وزارة العدل أن فرض الضرائب على أساس مدة الملكية أمر غير ممكن؛ أسعار الشقق في هانوي راكدة ومن غير المرجح أن تنخفض بشكل كبير، وتوقفت مدينة هوشي منه عن التحقق من الوضع الحالي عند إصدار شهادات الأراضي والمنازل... هي أحدث أخبار العقارات.

في الوقت الحالي، يتم تطبيق ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في فيتنام بمعدل ثابت قدره 2% على قيمة المعاملة، بغض النظر عن فترة الملكية. (المصدر: DN&TT)

وزارة العدل تتحدث عن ارتفاع الضرائب على العقارات "المتجولة"

وبحسب وزارة العدل، فإن فرض الضرائب على العقارات على أساس فترة الملكية غير ممكن بسبب عدم وجود تزامن في أنظمة الضرائب وإدارة الأراضي، وهناك حاجة إلى مزيد من البحث. تعليقات وزارة العدل على مقترح مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (الاستبدال).

في مسودة الاقتراح المُقدّم إلى الحكومة، اقترحت وزارة المالية "إمكانية دراسة وتطبيق تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل ملكية العقارات بناءً على مدة الحيازة، كما هو الحال في بعض الدول. ويجب دراسة معدل الضريبة المُحدّد وتحديده بشكل مناسب، بما يعكس الوضع الفعلي لسوق العقارات". ويهدف هذا الاقتراح إلى إضفاء الطابع المؤسسي على السياسات والتوجهات من أجل الحصول على مستوى معقول من التنظيم، وتجنب المضاربة وفقاعات العقارات.

وعلقت وزارة العدل على ضرورة البحث في معدلات الضرائب المحددة وتحديدها بشكل مناسب لتعكس التشغيل الفعلي لسوق العقارات.

ولتنفيذ هذه السياسة، من الضروري مواكبة عملية إتقان السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان، فضلاً عن مواكبة وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.

لذلك ترى الوزارة أن حل تحصيل الضرائب على أساس مدة الحجز غير مجد، لذا توصي وزارة المالية بمواصلة البحث وإتقان السياسة قبل تطبيقها لضمان فاعليتها وجدواها.

في الوقت الحالي، يتم تطبيق ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في فيتنام بمعدل ثابت قدره 2% على قيمة المعاملة، بغض النظر عن فترة الملكية.

وفي سبتمبر/أيلول 2024، وفي مذكرة رسمية أرسلت إلى مكتب الحكومة بشأن أسعار العقارات، قالت وزارة الإنشاءات إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية لحالات امتلاك واستخدام العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والشراء والبيع في فترة زمنية قصيرة لتحقيق الربح. ويأتي هذا الاقتراح في ظل الارتفاع الحاد والمستمر في أسعار العقارات والمساكن منذ بداية العام.

السوق راكدة، ومن غير المرجح أن تنخفض الأسعار بشكل كبير

تم تنفيذ قانون الأراضي والأعمال العقارية والإسكان منذ 6 أشهر. وفي تقييمه لتأثير القوانين المذكورة أعلاه على سوق العقارات، قال السيد لي فان بينه - نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة) - إنه من السابق لأوانه. يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يتغلغل القانون في المنتجات.

وفي ندوة "العقارات في عام 2025 - إيجاد الفرص في التحديات" التي نظمتها صحيفة دان فيت في 11 فبراير، علق السيد بينه على أن أسعار العقارات "ارتفعت بشكل كبير" مؤخرًا.

وعلى وجه الخصوص، من نهاية عام 2023 إلى عام 2024، ستستمر الأسعار في الارتفاع بشكل حاد. لقد اختفت تقريبا الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج/م2، كما أن العديد من الشقق القديمة التي كانت قيد الاستخدام لسنوات عديدة تكلف أيضا أكثر من 70 مليون دونج/م2. حتى في المباني السكنية القديمة، ارتفعت الأسعار بمقدار 1.5 إلى 2 مرة، مما يجعل من الصعب للغاية على العمال العاديين الحصول على السكن. لا يزال الأشخاص الذين لديهم 3-4 مليار دونج في أيديهم يواجهون صعوبة في العثور على مكان مناسب للعيش.

وهذا لا يجعل من الصعب على أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط ​​امتلاك منزل فحسب، بل يقلل أيضاً من استدامة السوق.

وفي تحليله لهذه الزيادة في الأسعار، قال السيد بينه إنها لا ترجع فقط إلى نقص العرض، بل أيضًا إلى نفسية السوق التي لها تأثير كبير.

كما هو الحال مع أخبار مزادات الأراضي، فإن مجرد خبر ارتفاع أسعارها هنا وهناك قد يؤثر بشكل كبير على نفسية من لا يشتري بسرعة ويفقد حصته. وحتى لو لم يصل المعروض الفعلي إلى السوق بعد، فإن مجرد وجود أرقام حول زيادة المعروض قد يمنع الأسعار من الارتفاع، كما قال السيد بينه. ومع تحديد النطاق السعري الجديد، يزداد العرض ويبدأ السوق في الركود.

في المستقبل القريب، سيتم إطلاق منتجات عقارية، وإصدار سياسات جديدة، وسيشهد سوق العقارات والأسعار استقرارًا أكبر. في هذا الوقت، سيتمكن العمال من شراء المنازل، كما ستكون نفسية المستثمرين أكثر هدوءًا، كما قال السيد بينه.

وقال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أسعار العقارات في عام 2025 ستميل إلى التعديل بشكل أكثر معقولية مقارنة بالزيادة المفرطة مقارنة بعام 2024.

ومع ذلك، وفقًا لهذا الشخص، سيكون من الصعب حدوث خفض كبير لأن بعض القضايا مثل أسعار الأراضي وقوائم أسعار الأراضي والتكاليف تظهر علامات على خلق ضغط على تكلفة المنتجات العقارية.

سيميل كلٌّ من الطلب الحقيقي والاستثماري إلى الارتفاع في عام ٢٠٢٥. وفيما يتعلق بالمعاملات، أعتقد أنها ستزداد بشكل أفضل في عام ٢٠٢٥ بفضل تحسن عوامل العرض، واستقرار القطاعات، وخاصةً تعديل الأسعار والحفاظ عليها عند مستوى جيد، مما يؤدي إلى زيادة في المعاملات. وبشكل عام، سيكون السوق أكثر نشاطًا مما كان عليه في عام ٢٠٢٤. وقد تحسنت مؤشرات العرض والطلب في السوق، ولكنها لا تستطيع العودة إلى مستويات ٢٠١٨-٢٠١٩، وفقًا لتقديرات السيد دينه.

وفيما يتعلق بالفرص المتاحة لمستثمري العقارات في عام 2025، أشار السيد نجوين فان دينه إلى أن أسعار المساكن في المنطقة الحضرية الأساسية مرتفعة للغاية في الوقت الحالي. ويوصي هذا الخبير بأن يبحث الناس عن مناطق حضرية جديدة ذات بنية تحتية جيدة وربط مروري جيد.

أسعار الشقق في هانوي تظل مستقرة

لم يسجل سوق الشقق في هانوي بعد رأس السنة القمرية الجديدة 2025 أي تقلبات ملحوظة في أسعار العرض. بشكل عام، أسعار الشقق لا تزال كما هي قبل رأس السنة القمرية الجديدة. وهذا يتناقض تماما مع العام الماضي، عندما استمرت أسعار الشقق في هانوي في التقلب بعد تيت - مما يشير إلى بداية فترة من الزيادات المستمرة في الأسعار في عام 2024.

أظهر استطلاع للرأي أجراه موقع Batdongsan.com.vn بعد رأس السنة القمرية الجديدة أن أسعار الشقق في العديد من المشاريع لم تتقلب مقارنة بما كانت عليه قبل رأس السنة القمرية الجديدة. على وجه التحديد، في مشروع An Binh Palza (Nam Tu Liem)، لا يزال سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمام واحد بفترة ملكية تصل إلى 50 عامًا يتراوح بين 3.3 إلى 3.5 مليار دونج/شقة. وفي نفس المساحة، لا يزال سعر الشقق ذات الملكية طويلة الأجل يتراوح بين 4.3 و4.4 مليار دونج للشقة. لا يزال خط الشقق المكون من 3 غرف نوم بملكية طويلة الأجل ومساحة تزيد عن 80 مترًا مربعًا معروضًا للبيع بسعر يتراوح بين 6-6.2 مليار دونج / شقة، ولا يزال خط الشقق المكون من 3 غرف نوم بملكية لمدة 50 عامًا معروضًا للبيع بسعر حوالي 5 مليار دونج / شقة.

وعلى نحو مماثل، في مشروع مجمع FLC، الواقع في شارع فام هونغ (منطقة نام تو ليم)، لم تشهد أسعار بيع الشقق بعد تيت أي تقلبات ملحوظة. وتظل أسعار الشقق التي تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا تتراوح بين 3.9 إلى 4.2 مليار دونج/شقة. لا تزال الشقق التي تزيد مساحتها عن 70 مترًا مربعًا تحافظ على سعر الطلب قبل رأس السنة القمرية الجديدة والذي يتراوح بين 5.2 و5.5 مليار دونج/شقة.

كما يقع مشروع Golden Palace في منطقة Nam Tu Liem، وتحافظ الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين في المشروع على سعر الطلب عليها اعتبارًا من نهاية عام 2024 عند 4.6-4.7 مليار دونج/شقة. ويظل سعر مشروع جاردن هيل يتراوح بين 4.5 و4.7 مليار دونج لشقة مكونة من غرفتي نوم وحمامين.

في مشروع Golden Field، يحافظ سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين بشكل عام على مستوى السعر الشائع السابق البالغ حوالي 4.7 مليار دونج/شقة. ومع ذلك، في هذا المشروع، هناك حوالي 2-3 وحدات في السوق يحتاج الملاك إلى بيعها بشكل عاجل، لذلك يقبلون تخفيضًا إلى 4.5-4.6 مليار دونج/وحدة.

في منطقة ثانه شوان، لا يزال سعر بيع شقق هانوي سنتر بوينت المكونة من غرفتي نوم وحمامين كما كان قبل تيت، حيث يبلغ سعر البيع الشائع 5.7-5.8 مليار دونج/شقة.

لا تزال الشقق في مشروع الموسم الذهبي (ثانه شوان) تحافظ على نطاق سعري يبلغ 8 مليارات دونج للمنتجات المكونة من 3 غرف نوم وحوالي 6 مليارات دونج للمنتجات المكونة من غرفتي نوم. ويحدث نفس الاتجاه السعري أيضًا مع مشاريع الشقق في منطقة كاو جياي مثل HomeCity وCentral Field وDiscovery Complex...

وبحسب استطلاع أجرته شركة Batdongsan.com.vn مع وسطاء ومتاجر البيع بالتجزئة، فإن مجموعة العملاء الذين يشترون العقارات ما زالوا ينتظرون لمعرفة كيف ستتغير الأسعار بعد رأس السنة القمرية الجديدة.

علق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، على أن أسعار الشقق لن تميل إلى الانخفاض في عام 2025. والسبب هو أن العرض الأساسي الجديد الموجود في السوق في عام 2025 سيركز بشكل أساسي على القطاعات الراقية والفاخرة في المدن الكبرى. ولهذا السبب ستظل أسعار الشقق مرتفعة. ومن المرجح أن يزداد العرض من مشاريع الإسكان الاجتماعي بحلول عام 2025، لكنه سيظل منخفضا للغاية مقارنة باحتياجات الناس. لا يزال العرض من المساكن التجارية بأسعار معقولة نادرًا للغاية. ولذلك، فإن أسعار الشقق لن تنخفض، بل ستحافظ فقط على مستوى أفقي.

مدينة هوشي منه تلغي عمليات التحقق من الحالة عند إصدار شهادات الأراضي والمنازل

أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه للتو قرارًا بتعديل واستكمال عدد من مواد اللوائح الخاصة بالتنسيق في إدارة أوامر البناء (المشار إليها باسم لوائح إدارة البناء) في المدينة.

صدرت اللوائح الخاصة بإدارة أوامر البناء في مدينة هوشي منه بقرار في الأول من أبريل 2024. حيث تنص المادة 10 من البند 1 على مسؤوليات إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ومكتب تسجيل الأراضي بالمدينة وفروعها التابعة على النحو التالي:

"في عملية معالجة الإجراءات المتعلقة بإصدار شهادات الأصول المرتبطة بالأرض، وفي حالة التحقق من الوضع الحالي للمنازل أو أعمال البناء وفقًا لأحكام قانون الأراضي، إذا تم اكتشاف أي انتهاكات لأمر البناء، يتم تحويل الملف إلى الجهة المختصة للتفتيش والمعالجة وفقًا لأحكام القانون".

وفي القرار الذي صدر مؤخرا، عدلت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه القرار ليصبح: "في عملية التعامل مع الإجراءات المتعلقة بشهادة الأصول المرتبطة بالأرض، إذا تم اكتشاف أي انتهاكات لأمر البناء، فيجب إرسال إشعار كتابي إلى السلطة المختصة للتفتيش والتعامل وفقًا لأحكام القانون".

ويعني التعديل المذكور أعلاه أن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ومكتب تسجيل الأراضي بالمدينة وفروعها التابعة لم يعد لديها واجب التحقق من الحالة الحالية للمنازل أو أعمال البناء عند إصدار الشهادات.

أدى القرار المعدل والمكمل إلى إزالة مسؤولية شرطة مدينة هوشي منه في توجيه الشرطة على مستوى المنطقة لتعزيز عمليات التفتيش والكشف الفوري عن أعمال البناء التي تنتهك أمر البناء في المنطقة الخاضعة لإدارتها للحصول على المشورة بشأن التعامل معها.

بالإضافة إلى ذلك، فإن اللائحة الجديدة تزيل أيضًا مسؤولية إدارة التخطيط والاستثمار في التنسيق مع اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة لطلب من الشركات إعادة تسجيل شهادات تسجيل الأعمال الخاصة بها وفقًا لقرار التعامل مع المخالفات الإدارية عند الإعلان عن محتويات تسجيل غير صادقة أو غير دقيقة.

وفيما يتعلق بمسؤولية تحرير محاضر المخالفات الإدارية والمشورة بشأن العقوبات الإدارية، فإن اللائحة الجديدة تزيل عبارة "خلال يومين عمل من تاريخ تحرير محضر المخالفة الإدارية".

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html