بعد الأول من أغسطس هل ترتفع أسعار العقارات أم تنخفض؟

اعتبارًا من اليوم (1 أغسطس)، تدخل ثلاثة قوانين متعلقة بالعقارات وهي قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ رسميًا مع العديد من اللوائح الجديدة. وإلى جانب التوقعات بحل مئات المشاريع وجعلها شفافة، هناك أيضا مخاوف من ارتفاع أسعار العقارات بسبب التأثير على العرض.

لم يدخل القانون حيز التنفيذ بعد، لكن الأسعار ارتفعت.

منذ بداية عام 2024 وحتى الآن، عندما لم تدخل القوانين الثلاثة حيز التنفيذ بعد، ارتفعت أسعار قطاعات السوق العقاري بشكل مستمر. وخاصة في المدينتين الكبيرتين هانوي ومدينة هوشي منه، إذا تأخر الناس قليلاً، فقد يتغير السعر. حيث سجل قطاع الشقق أقوى ارتفاع في الأسعار. في هانوي، يظهر تقرير سوق العقارات للربع الثاني من عام 2024 لشركة سافيلز أنه منذ عام 2020، ارتفع متوسط ​​سعر الشقة الأساسية بنسبة 18% سنويًا، بينما ارتفع السعر الثانوي بنسبة 14% سنويًا. وأفاد السيد هوينه ثانه خيت، نائب مدير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، أن قطاع الشقق يشهد ارتفاعًا ثابتًا في الأسعار مقارنة بالقطاعات الأخرى. خلال هذه الفترة، ارتفعت الأسعار بشكل مستمر بمعدل متوسط ​​بلغ 15-20% سنويًا. حتى في القطاع المنخفض التكلفة، كان سعر المتر المربع في عام 2015 يتراوح بين 25 و35 مليون دونج، ولكن بحلول عام 2023 ارتفع إلى 40 و60 مليون دونج. ستبلغ تكلفة الشقق متوسطة المدى في عام 2023 ما بين 50 إلى 70 مليون دونج/م2، بينما كانت في عام 2015 حوالي 35 إلى 50 مليون دونج/م2 فقط. وتتراوح تكلفة القطاع الحالي من العقارات الراقية بين 70 إلى 100 مليون دونج للمتر المربع. سجلت الشقق في المنطقة المركزية أعلى سعر يتراوح بين 80 - 200 مليون دونج/م2 العام الماضي، بينما تراوحت في الضواحي بين 30 - 60 مليون دونج/م2.

ومن المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع، مما يؤثر على قدرة الناس على الحصول على السكن.

الصورة: NGOC DUONG

وفيما يتعلق بقطاع الأراضي، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام، إن المباني المنخفضة الارتفاع وأنواع الأراضي بدأت أيضًا في إظهار علامات انتعاش إيجابي عندما سجلت بعض المشاريع نتائج جيدة للمبيعات ومعاملات النقل. وفي هانوي، شهدت أسعار الأراضي في المناطق الضواحي أيضًا زيادة بنسبة 10-20% مقارنة ببداية العام. على وجه الخصوص، قبل أن تدخل القوانين الثلاثة حيز التنفيذ، كان سوق العقارات في مدينة هوشي منه في حالة من الحمى عندما كان من المتوقع تطبيق قائمة أسعار الأراضي المعدلة في المدينة اعتبارًا من 1 أغسطس بزيادة تتراوح بين 5 إلى 50 مرة، مما ساعد في جعل أسعار الأراضي قريبة من السوق، ولكن أيضًا تسبب في العديد من الصعوبات عندما أثر على عشرات المجموعات من الكيانات. أصدرت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، أمس، وثيقة تطلب تأجيل الموعد النهائي لتقديم الطلبات لتجنب الضغط على الناس بشأن رسوم استخدام الأراضي. السبب وراء ارتفاع أسعار العقارات هو ندرة العرض. وتجعل المشاكل القانونية من الصعب تنفيذ المشاريع، ويضطر العديد من المستثمرين إلى الاستثمار في سندات الشركات ويضطرون إلى تقليص استثماراتهم. العرض منخفض والطلب مرتفع، لذلك على الرغم من انخفاض السيولة، فإن الأسعار لا تزال مرتفعة. يوجد حاليًا الآلاف من المشاريع المتوقفة تنتظر الحل لتكملة العرض للسوق. ولذلك، فمن المتوقع أنه عند دخول القوانين الثلاثة الجديدة حيز التنفيذ، فإنها سوف تساعد على خفض أسعار العقارات وتسهيل حصول الناس على السكن. ولكن ليس هناك أي مؤشر على ذلك في الواقع.

السوق ساخن والأسعار سترتفع

وبحسب الخبير الاقتصادي الدكتور فو دينه أونه، فإن وضع القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه موضع التنفيذ قريبًا من شأنه التغلب على العديد من القيود القانونية، وحل الصعوبات، ومساعدة المشاريع المتوقفة على إعادة التشغيل، فضلاً عن تهيئة الظروف لميلاد مشاريع جديدة. وأوضح أنه "من حيث المبدأ، عندما يزيد العرض ويتوازن العرض والطلب، فإن أسعار العقارات بشكل عام وأسعار الأراضي بشكل خاص سوف تهدأ، ولكن في الواقع يحدث العكس، وهذا مظهر طبيعي ولا مفر منه للسوق عندما يبدأ في النشاط مرة أخرى، وهو في الوقت نفسه متوافق مع دوافع وواقع المشترين والبائعين".

أسعار العقارات ستتغير كثيرًا اعتبارًا من اليوم، عندما تدخل 3 قوانين حيز التنفيذ.

الصورة: NGOC DUONG

وأشار هذا الخبير إلى أن سوق العقارات خلال العامين الماضيين أصبح متجمداً تقريباً. عندما يهدأ السوق، فإنه سوف يصبح نشطًا مرة أخرى، وأحد العلامات الأولى لذلك هو ارتفاع الأسعار. علاوة على ذلك، على الرغم من أن العديد من المشاريع لديها فرصة لإعادة التشغيل، من وجهة نظر المستثمر، خلال الوقت الذي يكون فيه المشروع "عالقًا"، فإن تكاليفها ترتفع كثيرًا. الأرض موجودة هناك، والمشروع متوقف ولكن لا يزال يتعين عليه سداد الفوائد وتكاليف الاستهلاك... ناهيك عن الديون بين المستثمر وشركات البناء. ترتفع التكاليف لذا سيقوم صاحب المشروع بزيادة الأسعار للتعويض عند إعادة التشغيل. ومن ناحية أخرى، من جانب المشتري، هناك احتمال كبير لقبول زيادات الأسعار، لأنه في الوقت الحاضر، أصبح الوصول إلى رأس المال أفضل بكثير من ذي قبل، كما انخفضت أسعار الفائدة. يمكن تعديل جزء من التكاليف المحسوبة للاستثمار العقاري من حيث الوصول إلى رأس المال وأسعار الفائدة مع ارتفاع الأسعار. وهذا يؤدي إلى اتجاه أسعار العقارات إلى الارتفاع، وهو ما هو واقع اليوم. وعلى المدى الطويل، قال الدكتور فو دينه أونه إنه من غير الممكن تحديد ما إذا كانت أسعار العقارات سترتفع أو تنخفض بعد دخول القوانين الثلاثة حيز التنفيذ. لأن القانون فيه الكثير من التغييرات التي تؤثر على أسعار العقارات في العديد من الاتجاهات المختلفة. ويعتمد الارتفاع أو الانخفاض على سبب التقلبات الأخيرة في أسعار الأراضي في كل شريحة. على سبيل المثال، واجهت سوق العقارات في الآونة الأخيرة مشكلة العرض المحدود. وإذا استندنا إلى الضوابط الواردة في القوانين الثلاثة الجديدة، فإن احتمالات زيادة العرض في الفترة المقبلة ستكون عالية جداً. وبذلك سيتم حل سبب ارتفاع أسعار الأراضي بسبب نقص العرض، مما قد يؤدي إلى خلق اتجاه نزولي في الأسعار. وبالمثل، فإن السماح ببيع العقارات على الأصول المكونة على الأراضي مع حقوق تأجير الأراضي من شأنه أن يجعل السوق أكثر ديناميكية. والأمر الأهم، وفقا للسيد آنه، هو أنه على الرغم من فعالية القانون، فإن مستوى تأثيره على السوق يعتمد إلى حد كبير على كيفية تحديد المراسيم واللوائح وتنفيذها. على سبيل المثال، فيما يتعلق بلوائح إيجار المساكن، يتطلب القانون الحالي من أصحاب العقارات إنشاء شركات، ولكن هذا من المرجح أن يؤدي إلى زيادة الالتزامات تجاه ميزانية الدولة لأصحاب المنازل. تشير العديد من الآراء إلى أن شروط إنشاء مشروع تجاري لا ينبغي أن تعتمد على عدد المنازل أو مساحة الإيجار، بل ينبغي النظر إليها على أساس قيمة المنازل المؤجرة. ولم تقبل وثائق القانون الفرعي الحالية هذه الآراء المقترحة بعد. "إن الانتهاء من اللائحة التي تلزم أصحاب العقارات بتأسيس أعمال تجارية يؤثر أيضًا على سوق العقارات، على الأقل من حيث ما إذا كان قطاع العقارات الإيجارية يمكن أن يتطور أم لا. إذا تطور سوق الإيجار عندما ينخفض ​​الطلب على ملكية المساكن، فسيؤثر ذلك على أسعار المساكن. إذا كان الأمر صعبًا للغاية ولم يتمكن سوق الإيجار من التطور، فسيؤدي ذلك أيضًا إلى تقليل الطلب من أولئك الذين يرغبون في شراء المزيد من المنازل للإيجار. ومع ذلك، فإن مستوى التأثير على السوق يعتمد إلى حد كبير على تجسيد اللوائح والتوجيه بشأن وثائق القانون الفرعي وحتى اللوائح في قوانين أخرى ولكنها تتعلق بسوق العقارات"، قال السيد فو دينه آنه.

... ولكن لا يمكن زيادتها على الفور

وفي تقييمه لتأثير القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه على سوق العقارات، علق الأستاذ نجو جيا هوانج (من جامعة مدينة هوشي منه للقانون): لقد ألغى قانون الأراضي لعام 2024 إطار أسعار الأراضي الذي تصدره الحكومة كل 5 سنوات، مما يعني أن المحليات ليست مقيدة بإصدار أسعار الأراضي التي يجب أن تكون أقل من إطار أسعار الحكومة كما كان من قبل، مما يساعد المحليات على أن تكون استباقية في بناء قوائم أسعار الأراضي المناسبة للوضع الفعلي. وعلى وجه الخصوص، مع تطبيق أساليب تقييم الأراضي المبنية على مبادئ السوق، فإن أسعار الأراضي الحكومية سوف تواكب تطورات السوق، مما يحد من حالة "السعرين" الحالية. ومع ذلك، ومع أحكام قانون الأراضي 2024، فإن أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي في المحليات سترتفع مقارنة بالفترة السابقة. ويؤدي تأثير ارتفاع أسعار الأراضي الحكومية إلى زيادة بعض الالتزامات المالية التي يجب على مستخدمي الأراضي دفعها مثل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، ورسوم التسجيل أو زيادة التعويضات وتكاليف إزالة الموقع. وفي الوقت نفسه، قد تواجه شركات العقارات تكاليف استثمارية متزايدة عندما ترتفع تكاليف الأراضي، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات أيضًا. كما لا نستطيع أن نستبعد عوامل المضاربة التي تدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع في بعض المناطق، وتستغل قلق الناس من أنه عند تطبيق القوانين المذكورة أعلاه سترتفع أسعار العقارات، لخلق حمى افتراضية تدفع أسعار العقارات إلى الارتفاع مقارنة بقيمتها الفعلية. وفي الوقت نفسه، قال نجوين تشي هيو (نائب رئيس كلية المحاسبة - التدقيق، جامعة الاقتصاد - القانون): تصدر المحليات قوائم أسعار جديدة للأراضي كل عام تتبع عن كثب أسعار السوق، لذلك سيتعين على الشركات دفع تكاليف أعلى لإيجار الأراضي والمباني، مما يؤثر على الأرباح وربما يؤدي إلى زيادة أسعار السلع والخدمات، مما يتسبب في ضغوط تضخمية. يمكن أن تؤدي الزيادات المفاجئة في الأسعار إلى عدم الاستقرار في سوق العقارات، حيث قد تؤدي الزيادات السريعة للغاية في الأسعار إلى خلق فقاعات عقارية، مما يؤدي إلى مخاطر مالية واقتصادية. ولا يقتصر الأمر على الشركات فقط، بل سيواجه الأشخاص أعباء مالية أكبر عندما يريدون شراء الأراضي أو المساكن، وخاصة ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط. ارتفاع أسعار الأراضي يجعل السكن أكثر تكلفة، مما يقلل من إمكانية الحصول على السكن بالنسبة للعديد من الناس، وخاصة الشباب أو الأسر الجديدة. وبالإضافة إلى ذلك، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن المستثمرين الذين يرغبون في تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري لا يمكنهم إلا الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي والتفاوض مع الناس لشراء الأراضي. في هذه الأثناء، لم يتم الموافقة بعد من قبل الجمعية الوطنية على مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري بدون أراضٍ سكنية. "ثم إن تشديد تقسيم وبيع الأراضي، وإزالة إطار أسعار الأراضي... يعني أن تكاليف المدخلات للعديد من مشاريع العقارات التجارية قد ترتفع، مما يؤدي إلى زيادة أسعار المساكن وأسعار العقارات. ومع ذلك، سترتفع أسعار العقارات، ولكن ليس على الفور، بل سيكون هناك تأخير لأن ذلك يعتمد على العديد من العوامل. ومن المؤكد أن العرض قصير الأجل سيكون محدودًا، وهذا شرط ضروري لارتفاع أسعار العقارات، في حين أن الطلب على العقارات هو أمر غير واضح"، كما قال السيد هيو. ومع ذلك، وفقا له، في الوضع الحالي، وسط الصعوبات العامة، فإن المشترين المضاربين لم يضعوا بعد الكثير من الأموال ويخشون الاقتراض من البنوك. الناس الذين لديهم احتياجات حقيقية يعتقدون أن أسعار العقارات لا تزال مرتفعة لذلك ما زالوا ينتظرون. ولذلك فإن أسعار العقارات لم ترتفع بشكل كبير على المدى القريب، ولكن على المدى الطويل فإنها سترتفع بالتأكيد. إن القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، عندما تصبح سارية المفعول، لا يمكنها أن تؤدي إلى زيادة أسعار العقارات على الفور، وهذا هو أيضًا رأي السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه. وبسبب التأخير في تطبيق السياسات في الممارسة العملية، وحاجة المشاريع أيضًا إلى خريطة طريق، فإن العملية تستغرق وقتًا طويلاً، وحتى سنوات، لجلب المنتجات إلى السوق. ولكن من الواضح أن قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها المحليات وفقاً لأحكام قانون الأراضي ستكون أقرب إلى الواقع كما أعلنت مؤخراً مدينة هوشي منه. إن الزيادة الحادة في مسودة قائمة أسعار الأراضي ستؤثر على تكاليف المدخلات في العديد من قطاعات الاقتصاد. أولاً، سترتفع تكلفة التعويض عن إخلاء الموقع، مما يتسبب في سلسلة من ردود الفعل التي ستؤدي إلى زيادة أسعار المساكن، وأسعار إيجار المساكن، وتكاليف إيجار الأراضي، وتكاليف إيجار المصانع في المناطق الصناعية وفي المشاريع الاستثمارية للتجارة والخدمات والسياحة، مما يؤدي إلى زيادة محتملة في أسعار السلع بشكل عام. وسوف يؤثر هذا سلباً على مشاريع الإسكان الاجتماعي حيث توافق الشركات على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع.

لا مزيد من القيود على مدة تملك الشقق

تنص المادة 58 من قانون الإسكان لسنة 2023 على أن مدة استخدام المباني السكنية تحدد بناء على وثائق التصميم ومدة الاستخدام الفعلية للمبنى السكني وفقا لنتيجة المعاينة من قبل الجهة المختصة. يجب أن يتم تحديد مدة استخدام المباني السكنية وفقًا لوثائق التصميم بشكل واضح في وثيقة التقييم للسلطة المختصة وفقًا لأحكام قانون البناء. يتم حساب مدة استخدام المبنى السكني من تاريخ قبول المبنى السكني للاستخدام وفقًا لأحكام قانون البناء. وبالتالي فإن قانون الإسكان 2023 لا ينص على مدة التملك، بل ينص فقط على مدة الانتفاع بالمباني السكنية. عندما تنتهي صلاحية مبنى سكني ويصبح معرضًا للانهيار ويجب هدمه، فإن قيمة المنزل لم تعد موجودة، ولكن قيمة الحق في استخدام الأرض للاستقرار الطويل الأمد تبقى، وتشكل أساسًا للتعويض للناس.

يجب أن يكون لدى سماسرة العقارات شهادة مزاولة

وفقاً للمادة 9 من قانون الأعمال العقارية: يجب على المنظمات والأفراد عند ممارسة الأعمال العقارية إنشاء مؤسسة وفقاً لأحكام قانون المؤسسات أو إنشاء تعاونية أو اتحاد تعاوني وفقاً لأحكام قانون التعاونيات مع خطوط الأعمال العقارية (يشار إليها مجتمعة باسم مؤسسات الأعمال العقارية). في حالة قيام فرد ما بإدارة أعمال عقارية صغيرة، فإنه لا يتوجب عليه إنشاء مؤسسة عقارية ولكن يجب عليه التصريح ودفع الضرائب وفقًا لأحكام القانون. وبالإضافة إلى ذلك، وفقاً للمادة 61 من قانون أعمال العقارات، يجب على الأفراد الذين يمارسون أعمال الوساطة العقارية أن يكون لديهم شهادة مزاولة ويجب أن يمارسوا العمل في أعمال خدمات أرضية تداول العقارات أو أعمال خدمات الوساطة العقارية. وهكذا، مع هذا التنظيم الجديد، لم يعد يُسمح للأفراد بممارسة مهنة الوساطة العقارية بحرية كما يفعلون الآن.

ثانهين.فن

المصدر: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm