بعد الأول من أغسطس هل سترتفع أسعار العقارات أم تنخفض؟

اعتبارًا من اليوم (الأول من أغسطس)، تدخل ثلاثة قوانين متعلقة بالعقارات وهي قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ رسميًا مع العديد من اللوائح الجديدة. إلى جانب التوقعات بحل مئات المشاريع وجعلها شفافة، هناك أيضًا مخاوف من ارتفاع أسعار العقارات بسبب التأثير على العرض.

القانون لم يدخل حيز التنفيذ بعد، لكن الأسعار ارتفعت.

منذ بداية عام 2024 وحتى الآن، عندما لم تدخل القوانين الثلاثة حيز التنفيذ بعد، ارتفعت أسعار قطاعات السوق العقاري بشكل مستمر. وخاصة في المدينتين الكبيرتين هانوي ومدينة هوشي منه، إذا تأخر الناس قليلاً، فقد يتغير السعر. حيث سجل قطاع الشقق أقوى ارتفاع في الأسعار. وفي هانوي، يظهر تقرير سوق العقارات للربع الثاني من عام 2024 الصادر عن شركة سافيلز أنه منذ عام 2020، ارتفع متوسط ​​سعر الشقة الأساسية بنسبة 18% سنويًا، بينما ارتفع السعر الثانوي بنسبة 14% سنويًا. وأفاد السيد هوينه ثانه خيت، نائب مدير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، بأن قطاع الشقق يشهد ارتفاعًا أكثر استقرارًا في الأسعار مقارنة بالقطاعات الأخرى. خلال هذه الفترة، ارتفعت الأسعار بشكل مستمر بمعدل متوسط ​​بلغ 15-20% سنويا. حتى في القطاع المنخفض التكلفة، كان كل متر مربع يكلف في عام 2015 ما بين 25 إلى 35 مليون دونج، ولكن بحلول عام 2023 ارتفع إلى 40 إلى 60 مليون دونج. ستبلغ تكلفة الشقق متوسطة المدى في عام 2023 ما بين 50 إلى 70 مليون دونج/م2، بينما كانت في عام 2015 حوالي 35 إلى 50 مليون دونج/م2 فقط. وتبلغ تكلفة القطاع الحالي من العقارات الراقية ما بين 70 إلى 100 مليون دونج للمتر المربع. سجلت الشقق في المنطقة المركزية أعلى سعر يتراوح بين 80 - 200 مليون دونج/م2 في العام الماضي، بينما في الضواحي من 30 - 60 مليون دونج/م2.

ومن المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع، مما يؤثر على قدرة الناس على الحصول على السكن.

الصورة: NGOC DUONG

وفيما يتعلق بقطاع الأراضي، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام، إن المباني المنخفضة وأنواع الأراضي بدأت أيضًا في إظهار علامات انتعاش إيجابي عندما سجلت بعض المشاريع نتائج جيدة للمبيعات ومعاملات النقل. وفي هانوي، شهدت أسعار الأراضي في المناطق الضواحي أيضًا زيادة بنسبة 10-20% مقارنة ببداية العام. على وجه الخصوص، قبل أن تدخل القوانين الثلاثة حيز التنفيذ، كان سوق العقارات في مدينة هوشي منه في حالة من الحمى عندما كان من المتوقع تطبيق قائمة أسعار الأراضي المعدلة في المدينة اعتبارًا من الأول من أغسطس بزيادة تتراوح بين 5 إلى 50 مرة، مما ساعد على أن تكون أسعار الأراضي قريبة من السوق ولكن أيضًا تسبب في العديد من الصعوبات عندما أثر على عشرات المجموعات من الكائنات. أصدرت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه أمس وثيقة تطلب تأجيل الموعد النهائي لتقديم الطلبات لتجنب الضغط على الناس بشأن رسوم استخدام الأراضي. السبب وراء ارتفاع أسعار العقارات هو ندرة العرض. وتجعل المشاكل القانونية تنفيذ المشاريع أمراً صعباً، ويضطر العديد من المستثمرين إلى الاستثمار في السندات المؤسسية ويضطرون إلى تقليص استثماراتهم. العرض منخفض والطلب مرتفع، لذلك على الرغم من انخفاض السيولة، فإن الأسعار لا تزال مرتفعة. يوجد حاليًا الآلاف من المشاريع المتوقفة تنتظر حلها لتكملة العرض للسوق. ولذلك، فمن المتوقع أنه عند دخول القوانين الثلاثة الجديدة حيز التنفيذ، فإنها سوف تساعد على خفض أسعار العقارات وتسهيل حصول الناس على السكن. ولكن ليس هناك أي مؤشر على ذلك في الواقع.

السوق ساخن والأسعار سترتفع

وبحسب الخبير الاقتصادي الدكتور فو دينه آنه، فإن وضع القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه موضع التنفيذ قريبًا من شأنه التغلب على العديد من القيود القانونية، وحل الصعوبات، ومساعدة المشاريع المتوقفة على إعادة التشغيل، فضلاً عن تهيئة الظروف لميلاد مشاريع جديدة. من حيث المبدأ، عندما يزداد العرض ويتوازن العرض والطلب، تنخفض أسعار العقارات عمومًا والأراضي خصوصًا، لكن في الواقع، يحدث العكس. وهذا مظهر طبيعي وحتمي للسوق عندما يبدأ نشاطه من جديد؛ وهو في الوقت نفسه متوافق مع دوافع وواقع كل من المشترين والبائعين، كما أوضح.

أسعار العقارات ستتغير كثيرًا اعتبارًا من اليوم، عندما تدخل 3 قوانين حيز التنفيذ.

الصورة: NGOC DUONG

وأشار هذا الخبير إلى أن سوق العقارات أصبح شبه متجمد خلال العامين الماضيين. عندما يصبح السوق صافيا فإنه سوف يصبح نشطا مرة أخرى وأحد العلامات الأولى لذلك هو ارتفاع الأسعار. علاوة على ذلك، على الرغم من أن العديد من المشاريع لديها فرصة لإعادة التشغيل، من وجهة نظر المستثمر، خلال الوقت الذي يكون فيه المشروع "عالقًا"، فإن تكاليفها ترتفع كثيرًا. الأرض موجودة هناك، والمشروع متوقف ولكن لا يزال يتعين عليه سداد الفوائد وتكاليف الاستهلاك... ناهيك عن الديون بين المستثمر وشركات البناء. ترتفع التكاليف لذا سيقوم مالك المشروع بزيادة الأسعار للتعويض عند إعادة التشغيل. ومن ناحية أخرى، هناك احتمال كبير من جانب المشتري أن يقبل بزيادات الأسعار، لأن القدرة على الوصول إلى رأس المال في الوقت الحاضر أفضل بكثير من ذي قبل، كما انخفضت أسعار الفائدة. يمكن تعديل جزء من التكاليف المحسوبة للاستثمار العقاري من حيث الوصول إلى رأس المال وأسعار الفائدة مع ارتفاع الأسعار. وهذا يؤدي إلى اتجاه أسعار العقارات إلى الارتفاع كما هو الواقع اليوم. وعلى المدى الطويل، قال الدكتور فو دينه آنه إنه من غير الممكن تحديد ما إذا كانت أسعار العقارات سترتفع أو تنخفض بعد دخول القوانين الثلاثة حيز التنفيذ. لأن القانون فيه تغييرات كثيرة تؤثر على أسعار العقارات في اتجاهات عديدة ومختلفة. وتعتمد الزيادة أو النقصان على سبب التقلبات الأخيرة في أسعار الأراضي في كل شريحة. على سبيل المثال، واجه سوق العقارات في الآونة الأخيرة مشكلة العرض المحدود. وإذا استندنا إلى الضوابط الواردة في القوانين الثلاثة الجديدة، فإن احتمالات زيادة العرض في الفترة المقبلة ستكون عالية جداً. وبذلك سيتم حل سبب ارتفاع أسعار الأراضي بسبب نقص العرض، مما قد يؤدي إلى خلق اتجاه نحو الانخفاض في الأسعار. وبالمثل فإن السماح ببيع العقارات على الأصول المكونة على الأراضي مع حقوق تأجير الأراضي من شأنه أن يجعل السوق أكثر ديناميكية. والأمر الأهم، وفقا للسيد آنه، هو أنه على الرغم من أن القانون ساري المفعول، فإن مستوى تأثيره على السوق يعتمد إلى حد كبير على كيفية تحديد المراسيم واللوائح وتنفيذها. على سبيل المثال، فيما يتعلق بلوائح إيجار المساكن، يتطلب القانون الحالي من أصحاب العقارات إنشاء شركات، ولكن هذا من المرجح أن يؤدي إلى زيادة الالتزامات تجاه ميزانية الدولة لأصحاب المنازل. تشير آراء كثيرة إلى أن شروط إنشاء مشروع تجاري لا ينبغي أن تعتمد على عدد المنازل أو مساحة الإيجار، بل ينبغي النظر إليها على أساس قيمة المنازل المؤجرة. ولم تقبل مستندات القانون الفرعي الحالية هذه الآراء المقترحة بعد. يؤثر استكمال اللائحة التي تُلزم مُلّاك العقارات بتأسيس أعمال تجارية أيضًا على سوق العقارات، على الأقل من حيث إمكانية نمو قطاع العقارات الإيجارية. فإذا تطور سوق الإيجار مع انخفاض الطلب على تملك المساكن، فسيؤثر ذلك على أسعار المساكن. وإذا كان الأمر صعبًا للغاية ولم يتمكن سوق الإيجار من النمو، فسيؤدي ذلك أيضًا إلى انخفاض طلب الراغبين في شراء المزيد من المنازل للإيجار. ومع ذلك، يعتمد مستوى التأثير على السوق بشكل كبير على ترسيخ اللوائح، والتوجيه بشأن وثائق القوانين الفرعية، وحتى اللوائح في قوانين أخرى تتعلق بسوق العقارات، كما قال السيد فو دينه آنه.

... ولكن لا يمكن زيادتها على الفور

وفي تقييمه لتأثير القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه على سوق العقارات، علق الأستاذ نجو جيا هوانج (جامعة مدينة هوشي منه للقانون): لقد ألغى قانون الأراضي لعام 2024 إطار أسعار الأراضي الذي تصدره الحكومة كل 5 سنوات، مما يعني أن المحليات ليست مقيدة بإصدار أسعار الأراضي التي يجب أن تكون أقل من إطار أسعار الحكومة كما كان من قبل، مما يساعد المحليات على أن تكون استباقية في بناء قوائم أسعار الأراضي المناسبة للوضع الفعلي. وعلى وجه الخصوص، مع تطبيق أساليب تقييم الأراضي المبنية على مبادئ السوق، فإن أسعار الأراضي الحكومية سوف تواكب تطورات السوق، مما يحد من حالة "السعرين" الحالية. ومع ذلك، ومع أحكام قانون الأراضي لعام 2024، فإن أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي في المحليات سوف ترتفع مقارنة بالفترة السابقة. ويؤدي تأثير ارتفاع أسعار الأراضي الحكومية إلى زيادة بعض الالتزامات المالية التي يجب على مستخدمي الأراضي دفعها مثل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية ، ورسوم التسجيل أو زيادة التعويضات وتكاليف إزالة الموقع. وفي الوقت نفسه، قد ترتفع تكاليف الاستثمار في شركات العقارات عندما ترتفع تكاليف الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات أيضًا. كما لا نستطيع أن نستبعد عوامل المضاربة التي تدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع في بعض المناطق، مستغلة قلق الناس من أنه عند تطبيق القوانين المذكورة أعلاه سترتفع أسعار العقارات لخلق حمى افتراضية تدفع أسعار العقارات إلى الارتفاع مقارنة بقيمتها الفعلية. وفي الوقت نفسه، ماجستير. وقال نجوين تشي هيو (نائب رئيس كلية المحاسبة - التدقيق، جامعة الاقتصاد - القانون): تصدر المحليات قوائم أسعار جديدة للأراضي كل عام تتبع عن كثب أسعار السوق، لذلك سيتعين على الشركات دفع تكاليف أعلى لإيجار الأراضي والمباني، مما يؤثر على الأرباح وربما يؤدي إلى زيادة أسعار السلع والخدمات، مما يتسبب في ضغوط تضخمية. يمكن أن تؤدي الزيادات المفاجئة في الأسعار إلى عدم الاستقرار في سوق العقارات، حيث من المحتمل أن تؤدي الزيادات السريعة للغاية في الأسعار إلى خلق فقاعات عقارية، مما يؤدي إلى مخاطر مالية واقتصادية. وليس الشركات فقط، بل سيواجه الناس أعباء مالية أكبر عندما يريدون شراء الأراضي أو المساكن، وخاصة أصحاب الدخل المنخفض أو المتوسط. ارتفاع أسعار الأراضي يجعل السكن أكثر تكلفة، مما يقلل من فرص الحصول على السكن بالنسبة للعديد من الناس، وخاصة الشباب أو الأسر الجديدة. وليس هذا فحسب، بل ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن المستثمرين الذين يرغبون في تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري لا يمكنهم إلا الحصول على تحويلات حقوق استخدام الأراضي والتفاوض مع الناس لشراء الأراضي. في هذه الأثناء، لم تتم الموافقة بعد من قبل الجمعية الوطنية على مشروع القرار بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري بدون أراضٍ سكنية. "إن تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي، وإزالة إطار أسعار الأراضي... يعني أن تكاليف المدخلات للعديد من مشاريع العقارات التجارية قد ترتفع، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن والعقارات. ومع ذلك، سترتفع أسعار العقارات، ولكن ليس فورًا، بل ستتأخر نظرًا لعوامل عديدة. من المؤكد أن العرض على المدى القصير سيكون محدودًا، وهذا شرط ضروري لارتفاع أسعار العقارات، في حين أن الطلب على العقارات لا يزال مجهولًا"، كما قال السيد هيو. ومع ذلك، وفقا له، في الوضع الحالي، وسط الصعوبات العامة، فإن المشترين المضاربين لم يضعوا الكثير من الأموال وهم يخشون الاقتراض من البنوك. الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية يعتقدون أن أسعار العقارات لا تزال مرتفعة لذلك فهم لا زالوا ينتظرون. ولذلك فإن أسعار العقارات لم ترتفع بشكل كبير على المدى القريب، ولكن على المدى الطويل فإنها سترتفع بالتأكيد. إن القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، عندما تصبح سارية المفعول، لا يمكنها أن تؤدي إلى زيادة أسعار العقارات على الفور، وهذا هو أيضًا رأي السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه. ونظراً للتأخير في تطبيق السياسات على أرض الواقع، وحاجة المشاريع أيضاً إلى خريطة طريق، فإن العملية تستغرق وقتاً طويلاً، وحتى سنوات، لطرح المنتجات في السوق. ولكن يمكن ملاحظة أن قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها المحليات وفقاً لأحكام قانون الأراضي ستكون أقرب إلى الواقع كما أعلنت عنه مؤخراً مدينة هوشي منه. إن الزيادة الحادة في قائمة أسعار الأراضي المقترحة ستؤثر على تكاليف المدخلات في العديد من قطاعات الاقتصاد. أولا، سوف ترتفع تكلفة التعويض عن إخلاء الموقع، مما يسبب سلسلة من ردود الفعل التي من شأنها أن تزيد من أسعار المساكن، وأسعار إيجار المنازل، وتكاليف إيجار الأراضي، وتكاليف إيجار المصانع في المناطق الصناعية وفي مشاريع الاستثمار للتجارة والخدمات والسياحة، مما يؤدي إلى زيادة محتملة في أسعار السلع بشكل عام. وسوف يؤثر هذا سلباً على مشاريع الإسكان الاجتماعي حيث توافق الشركات على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع.

لم يعد هناك لائحة بشأن مدة ملكية الشقة

تنص المادة 58 من قانون الإسكان لسنة 2023 على أن مدة استخدام المباني السكنية تحدد بناء على وثائق التصميم ومدة الاستخدام الفعلية للمبنى السكني وفقا لنتيجة التفتيش من قبل الجهة المختصة. يجب أن يتم تحديد مدة استخدام المباني السكنية وفقًا لوثائق التصميم بشكل واضح في وثيقة التقييم الخاصة بالجهة المختصة وفقًا لأحكام قانون البناء. تحسب مدة استخدام المبنى السكني من تاريخ قبول المبنى السكني للاستخدام وفقاً لأحكام قانون البناء. وبالتالي فإن قانون الإسكان لعام 2023 لا ينص على مدة التملك، بل ينص فقط على مدة الانتفاع بالمباني السكنية. عندما تنتهي صلاحية مبنى سكني ويصبح معرضًا لخطر الانهيار ويجب هدمه، فإن قيمة المنزل لم تعد موجودة، لكن قيمة الحق في استخدام الأرض للاستقرار على المدى الطويل تبقى، وتشكل أساسًا للتعويض للناس.

يجب أن يكون لدى سماسرة العقارات شهادة مزاولة المهنة

وفقًا للمادة 9 من قانون الأعمال العقارية: يجب على المنظمات والأفراد عند ممارسة الأعمال العقارية إنشاء مؤسسة وفقًا لأحكام قانون المؤسسات أو إنشاء تعاونية أو اتحاد تعاوني وفقًا لأحكام قانون التعاونيات مع خطوط الأعمال العقارية (يشار إليها مجتمعة باسم مؤسسات الأعمال العقارية). في حالة قيام فرد ما بإدارة أعمال عقارية صغيرة، فإنه لا يتعين عليه إنشاء مؤسسة عقارية ولكن يجب عليه التصريح بالضرائب ودفعها وفقًا لأحكام القانون. وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للمادة 61 من قانون الأعمال العقارية، يجب على الأفراد الذين يمارسون أعمال الوساطة العقارية أن يكون لديهم شهادة مزاولة ويجب أن يمارسوا العمل في أعمال خدمات التداول العقاري أو أعمال خدمات الوساطة العقارية. وبالتالي، بموجب هذا التنظيم الجديد، لم يعد يُسمح للأفراد بممارسة الوساطة العقارية بحرية كما يفعلون الآن.

ثانهين.فن

المصدر: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm