زيادة قيمة الوديعة بنسبة 20 - 30%
وفقاً للمادة 23 من مشروع قانون تنظيم أعمال العقارات (المعدل) المعروض على مجلس الأمة، اقترحت هيئة الصياغة خيارين بشأن مبادئ أعمال الإسكان وأعمال البناء المستقبلية. الخيار 1: لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الدفعات من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل وأعمال البناء قد استوفت جميع شروط الدخول في النشاط التجاري وأجرت المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون. الخيار 2، لا يجوز لمستثمر المشروع العقاري تحصيل الودائع إلا وفقًا للاتفاق مع العميل عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأرض. لا يتجاوز الحد الأقصى للإيداع 10٪ من سعر البيع أو الشراء بالإيجار.
يجب تنظيم الودائع بشكل واضح لحماية الأشخاص عند شراء العقارات.
قام المحامي نجوين دانج تو، من شركة تريلاو، بتحليل الخيار الأول، حيث أن طبيعة الوديعة وفقاً للقانون المدني هي ضمان تنفيذ الالتزامات المدنية. وعليه يقوم أحد الطرفين (المودع) بتسليم الطرف الآخر (المستفيد من الوديعة) مبلغاً من المال أو الممتلكات خلال مدة معينة تأكيداً لاتفاق الطرفين وضماناً لإبرام أو تنفيذ عقد مدني. بالنسبة للمعاملات العقارية فإن العربون هو لضمان توقيع عقد بيع العقار. إذا كان التنظيم كما في الخيار الأول أعلاه، فإنه لم يعد ضروريا، لأنه عندما يكون المشروع مؤهلا للبدء في العمل، يمكن للأطراف التوقيع على عقد بيع وشراء العقار على الفور دون الحاجة إلى دفع وديعة. لذلك فإن هذا الخيار الأول يهدف إلى الحد من المخاطر للعملاء، وزيادة مسؤولية المستثمرين، وتصفية المستثمرين الذين لا يملكون القدرة المالية الكافية، ولكن تطبيقه على الودائع غير ضروري. ينبغي أن ينطبق الشرط الذي يفيد أن المشروع مؤهل للتشغيل التجاري فقط على توقيع عقد البيع.
الخيار الثاني هو "أكثر انفتاحًا" بالنسبة للمستثمرين لإجراء معاملات الإيداع. ومع ذلك، لحماية حقوق العملاء، ينبغي للمشروع أن يضيف محتوى يحد من الودائع إلى مستوى مناسب (حوالي 20 - 30٪). لأن القانون المدني الحالي لا ينص على حد أدنى أو أقصى للدفعة المقدمة لشراء العقارات. وقد أدى هذا إلى حالة من الفوضى في سوق العقارات في الآونة الأخيرة. هناك مستثمرون يطلبون من العملاء، من خلال الودائع، إيداع ما يصل إلى 95% من قيمة العقار لتعبئة رأس المال المتخفي. ومع ذلك، عندما يحدث نزاع، لا يتمكن المستثمر من دفع العربون للعميل ويتأخر في إعادة الأموال للعميل. ويواجه العديد من العملاء أيضًا صعوبة في استعادة رأس مالهم، ناهيك عن مطالبة المستثمر بدفع وديعتهم. عادة، في كثير من حالات التعبئة لشراء وبيع مشاريع الأراضي، لا تكتمل الإجراءات القانونية ولكن الدفعة تصل إلى 95٪ من القيمة، ولكن العقد لا يتم توقيعه في الوقت المحدد ولا توجد القدرة على السداد، ويبلغ الناس، ويتم مقاضاة المستثمر ويخسر الناس المال. هناك أيضًا العديد من الحالات التي يقبل فيها المستثمرون دفعة أولى بنسبة 10%، ومع ذلك، عندما ترتفع أسعار الأراضي والمساكن، فإن العديد من المستثمرين على استعداد لإعادة الدفعة الأولى دون الاستمرار في توقيع عقد البيع. هناك أيضًا حالات انخفاض الودائع، عندما يتجمد سوق العقارات وتنخفض الأسعار، يكون العملاء أيضًا على استعداد للتنازل عن ودائعهم. ينبغي أن ينصّ مشروع القانون على أنه لتوقيع الوديعة، يجب على المستثمر تقديم خطاب ضمان بنكي يلتزم فيه بإعادة الوديعة للعميل في حال إخلاله بالاتفاقية. وسيهيئ هذا المقترح ظروفًا أكثر ملاءمة للمستثمر لتعبئة رأس المال، ويضمن حقوق العملاء في حال إخلاله بالتزاماته، وفقًا لما اقترحه المحامي تو.
سيتم قبول الودائع فقط عندما يكون المشروع مؤهلاً للعمل.
وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، فإن الخيار الأول هو أن يكون الغرض من الوديعة هو ضمان تنفيذ العقد، ولكن في الواقع، بعد توقيع العقد، نادرًا ما تكون هناك حالات يتم فيها الاحتيال على المودع من قبل متلقي الوديعة. والسبب في ذلك هو أن العقد غالبا ما يتم مراقبته عن كثب من قبل الأطراف وتنفيذه وفقا لأحكام القانون. عند تنفيذ العقد، عادة ما يتم خصم الوديعة من الدفعة الأولية للمعاملة. الخيار 2 يهدف إلى أن يكون بمثابة وديعة لتأمين العقد. في الواقع، قبل توقيع العقد، غالباً ما يتعرض المودع للخداع من قبل متلقي الوديعة ولا ينفذ العقد، مما يسبب ضرراً للمودع. في الوقت الحالي، كلا الخيارين 1 و2 صحيحان، لذا من الضروري دمج كلا الخيارين في لائحة واحدة بشأن الودائع لضمان توقيع العقد أو الودائع لضمان تنفيذ العقد، من أجل حماية الحقوق والمصالح المشروعة للعملاء الذين يشترون أو يستأجرون العقارات أو المساكن المتاحة أو المساكن التي سيتم إنشاؤها في المستقبل.
بناءً على ذلك، اقترح السيد تشاو دمج خيارين في اتجاه واحد: "يُسمح لمستثمر المشروع بتحصيل عربون من العملاء عند استيفاء المنزل أو أعمال البناء لشروط التشغيل وإجراء المعاملات وفقًا للوائح لضمان تنفيذ العقد، أو يُسمح لمستثمر المشروع العقاري بتحصيل عربون فقط لضمان إبرام العقود وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العملاء عند تقييم التصميم الأساسي للمشروع من قِبل جهة حكومية، وامتلاك المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض المنصوص عليها في البند 2 من المادة 24 من هذا القانون. يجب أن ينص عقد العربون بوضوح على سعر البيع أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء. الحد الأقصى لمبلغ العربون هو وفقًا للوائح الحكومية، على ألا يتجاوز 10% من قيمة العقار".
لا يُنظّم قانونا الأعمال العقارية لعامي 2006 و2014 الودائع التي تُدفع قبل تاريخ أهلية المشروع العقاري لإبرام عقد أو تعبئة رأس المال لبيع المساكن المستقبلية، وخاصة الأراضي. ولذلك، برزت حالة استغلّ فيها المضاربون وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة البند 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015، الذي لا يُنظّم قيمة ومعدل الودائع، فتلقّوا ودائع من عملاء بقيم كبيرة، وصلت في بعض الحالات إلى 90-95% من قيمة العقار المُتداول. بل إنّ المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة أقاموا مشاريع وهمية دون أساس قانوني بغرض الاحتيال، مُسبّبين خسائر فادحة للعملاء ومُخلّين بالنظام الاجتماعي، ومن الأمثلة النموذجية على ذلك قضية الاحتيال في شركة علي بابا، كما صرّح السيد لي هوانغ تشاو.
قال نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام الدكتور نجوين فان دينه إن مشروع القانون المعدل بشأن الأعمال العقارية يحتاج إلى وضع لوائح أكثر وضوحًا بشأن الودائع، وخاصة توقيت الودائع، لتجنب قيام المستثمرين باستغلال هذه الثغرة لجمع الأموال بشكل غير قانوني. لقد درسنا وضع الودائع في سوق العقارات في العديد من دول العالم، وجميعها تسمح بالودائع. ولكن تُحوّل الودائع إلى حساب مشترك لطرف ثالث، كالبنك، لإدارتها والإشراف عليها. إذا لم يلتزم المستثمر بالتزاماته، مثل عدم البناء أو عدم القدرة على توقيع عقد وفقًا للقانون، فيمكن للعميل استرداد أمواله بالكامل، كما قال السيد دينه.
يمكن للعملاء التمتع بالفائدة على مبلغ الإيداع طوال فترة إيداعه في البنك، ولا داعي للقلق بشأن خسارة الأموال. لا يتجاوز مبلغ التأمين 20% من قيمة العقد. ويحد هذا من الوضع الذي قد يقوم فيه المستثمرون بجمع الكثير من الأموال من العملاء دون القيام بأي شيء، على غرار "القبض على لص بأيدي عارية".
الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)