إدارة وتطوير سوق عقاري صحي مرتبط بحلول الإسكان للناس.

عضو المكتب السياسي ورئيس الوزراء فام مينه تشينه شجع وقدم الهدايا للعمال الذين يقومون ببناء مشروع إسكان اجتماعي في مقاطعة لاو كاي_الصورة: VNA

1 - العقارات وسوق العقارات هو مفهوم واسع، فبالإضافة إلى قضايا الإسكان، فإنه يشمل أيضًا نظام العقارات الصناعية (مناطق معالجة الصادرات، والمتنزهات الصناعية/التجمعات الصناعية، والمصانع، وما إلى ذلك)، والمكاتب للإيجار، وما إلى ذلك. وتقتصر العقارات المذكورة هنا على العقارات السكنية والأراضي والمناطق الحضرية والسياحة ، وما إلى ذلك.

يتم الاستثمار بشكل متزايد في عدد السكان الكبير (حوالي 100 مليون شخص حاليًا) إلى جانب نظام البنية التحتية، وخاصة البنية التحتية للنقل (الطرق السريعة والمطارات، ...)، ومعدل التحضر سريع جدًا، ودخل الناس آخذ في الازدياد، وانفتاح الاقتصاد كبير، مما يؤدي إلى طلب ضخم في بلدنا على مرافق الإسكان والإقامة والمنتجعات والرعاية الصحية، ... تؤثر خصائص الإقامة وتوزيع السكان ومستوى الدخل وعلم نفس الناس ومخاوف جزء من الأجانب بشكل كبير على هيكل وبنية العقارات، وخاصة الإسكان والمباني المكتبية والمنتجعات، ...

في السنوات الأخيرة، ومع نظام متزايد الاكتمال من الآليات والسياسات لتعزيز تطوير سوق العقارات، وانفتاح كبير للاقتصاد ومستوى متزايد العمق من التكامل، تطور سوق العقارات في بلدنا بقوة وحقق العديد من النتائج المهمة (سيصل متوسط ​​مساحة السكن للفرد بحلول نهاية عام 2023 إلى حوالي 27.8 مترًا مربعًا، ومعدل نمو سوق العقارات مرتفع دائمًا بأكثر من 15٪ سنويًا؛ والمساهمة السنوية في الميزانية دائمًا ما تزيد عن 11٪،... تبلغ قيمة سوق العقارات باستثناء العقارات الصناعية حوالي مئات المليارات من الدولارات الأمريكية) ⁽¹⁾ . ومن خلال الاستثمار والتطوير، شهد سوق العقارات ظهور العديد من الشركات الكبيرة ذات السمعة الطيبة؛ تشكيل العديد من المناطق الحضرية المتحضرة والحديثة ذات المرافق المتزامنة، والعديد من المنتجعات ذات المعايير الإقليمية والدولية،...

ومع ذلك، بالإضافة إلى النتائج التي تم تحقيقها، لا يزال سوق العقارات يعاني من بعض القيود، مثل:

أولاً ، يؤدي اختلال التوازن بين العرض والطلب بسبب الاستثمار العقاري غير المعقول بين المناطق والمحليات إلى نقص وفائض محلي في المنتجات العقارية. المنتجات العقارية هي في الأساس الأراضي (في بعض المناطق المخططة، والمناطق الحضرية، وبجوار أنظمة النقل، وما إلى ذلك)، والفيلات، والشقق ذات الأسعار المرتفعة في المناطق الحضرية، والمنتجعات، وما إلى ذلك. المعروض من العقارات منخفض السعر، ومناسب للاحتياجات الحقيقية. لا يزال أغلب الناس يفتقرون إلى القدرة على الإبداع، وتواجه العديد من الصعوبات، وخاصة القطاع المناسب للناس، مثل السكن الاجتماعي، والسكن منخفض التكلفة. وتشير إحصائيات وزارة البناء إلى أنه بحلول عام 2023، ستتجاوز العديد من قطاعات العقارات التوقعات. بحلول عام 2025، سيحتاج ما يصل إلى 57% من العمال إلى استئجار أو شراء مساكن اجتماعية أو مساكن تجارية، ومن بينهم ما يقرب من نصف العمال في هذه المجموعة يحتاجون إلى مساكن اجتماعية.

ثانياً ، لا تزال إجراءات تنفيذ المشاريع العقارية معقدة وشكلية ومرهقة في كثير من الأماكن؛ هناك عقلية عدم الجرأة على اتخاذ القرار، وعدم الجرأة على الفعل، وطلب الآراء في العديد من الأماكن، والعديد من الأوقات (خاصة فيما يتعلق بقضايا التخطيط، وسياسات الاستثمار، وتخصيص الأراضي، وتسعير الأراضي، وما إلى ذلك). ولا تزال بعض المحليات تطلب رأي اللجنة الدائمة للجنة الحزب حول المشروع كإجراء/مستوى إداري، مما يسبب الكثير من المخاوف لدى المستثمرين. لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع المتعلقة باستنتاجات التفتيش والتدقيق والحوادث والقضايا وما إلى ذلك بشكل متزامن وكامل وبإجراءات واضحة.

ثالثا، إن حالة تعبئة رأس المال من خلال إصدار السندات على نطاق واسع، والتعاون الاستثماري من خلال المساهمة الرأسمالية، ومعاملات العقارات دون شروط كافية في بعض المشاريع الكبيرة تؤثر على صحة السوق، مما يسبب عدم الاستقرار النفسي للمستثمرين عندما تكون المشاريع بطيئة في التنفيذ (حاليا، هناك حالة عندما يأتي العديد من المستثمرين الصغار إلى الشركات العقارية الكبيرة لطلب سحب رأس المال أو إنهاء التعاون قبل الموعد النهائي).

رابعا، تتقلب أسعار العقارات ومعاملاتها بشكل غير طبيعي، فهناك أوقات ترتفع فيها الأسعار بسرعة وتبلغ ذروتها وتصل إلى حد الحمى الافتراضية، ولكن هناك أيضا أوقات يكون فيها قطاع السلع الأساسية هادئا وتكون المعاملات محدودة. يوجد في السوق العديد من المشاريع التي يصعب بيعها بعد إنشائها ولديها سيولة منخفضة، ولكن هناك أيضًا مشاريع تعاني من حمى الأسعار المحلية؛ العديد من المشاريع لم يتم تنفيذها. هناك ظاهرة خلق أسعار مرتفعة من خلال المزادات الافتراضية للتلاعب بالسوق، وتشويه توازن العرض والطلب، والتأثير على إدارة الاستثمار في البناء (التعويض عن إخلاء الموقع، وضغط الاستثمار الاجتماعي، وما إلى ذلك).

وتعود أسباب الوضع المذكور أعلاه بشكل رئيسي إلى القضايا التالية:

أولاً ، المعلومات المتعلقة بالتخطيط العام، وخاصة تخطيط المدن والأراضي والمشاريع، غير كاملة وغير آنية وتفتقر إلى الشفافية، مما يؤدي إلى التكهنات والعفوية والحركات، مما يجذب سيكولوجية الحشود.

ثانياً ، إن نفسية المستثمرين العقاريين هي في الأساس مضاربة وتراكمية، مما يؤدي إلى تشويه السوق. معظم المستثمرين الأفراد هم أشخاص لديهم بالفعل ظروف سكنية جيدة، وبعضهم لديهم مدخرات ودخل مرتفع، وبالتالي فإن الطلب الحقيقي ينعكس بشكل خاطئ في السوق.

ثالثا ، بعض المستثمرين في المشاريع العقارية لا يضمنون القدرة مقارنة بالمتطلبات؛ هناك شركات ومنظمات وأفراد يعملون في مجال الوساطة العقارية، ويرتبطون ببعضهم البعض لخلق العرض والطلب الافتراضي لرفع الأسعار وتضخيمها وإجراء معاملات ذهابًا وإيابًا لتحقيق الربح.

رابعاً ، بعض المشاريع العقارية بطيئة التنفيذ، وتستمر لسنوات طويلة دون إكمال، وتتغير فيها العديد من مالكي المشاريع، وتخضع للوائح قانونية كثيرة، وتواجه صعوبات كثيرة في تنفيذ الإجراءات (خاصة إجراءات الموافقة/تعديل سياسات الاستثمار، وآليات التعاون في شكل نقل البناء؛ وقضايا تخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي، وما إلى ذلك)، مما أثر على المعروض العقاري، مما أثر على استقرار السوق.

خامسا ، إن إدارة الدولة للإسكان والعقارات لا تزال محدودة، والآليات والسياسات والأنظمة التنظيمية غير كافية إلى حد ما، ولا تواكب الوضع العملي؛ ولم تتمكن بعض السلطات المحلية بعد من استيعاب الوضع بشكل كامل حتى تتمكن من اتخاذ التدابير الإدارية المناسبة،...

منطقة سكنية للعمال في مشروع الإسكان الاجتماعي فيجراسيرا، منطقة ين فونج، مقاطعة باك نينه_الصورة: وكالة الأنباء الفيتنامية

2 - سوق العقارات هو سوق كبير للاقتصاد، يتأثر بالعديد من العوامل، وخاصة الآليات والسياسات وقضايا التخطيط والبنية التحتية والائتمان وعلم النفس الاجتماعي، وما إلى ذلك. سيتغير الطلب على السكن والعقارات في الفترة القادمة، ومن الضروري فهم البيانات الفعلية، وضمان المتطلبات من حيث الكمية وحجم المساحة والجودة، وخاصة في كل شقة / منزل فردي / فيلا والمساحة المشتركة الإجمالية؛ ويتطلب الأمر تحسين المرافق والتطبيق القوي للعلوم والتكنولوجيا في البناء والتشغيل. ومن ثم، لا بد من اتباع نهج متزامن، يتناسب مع السياق والاتجاهات.

أولاً ، من منظور التنمية، من الضروري الاستمرار في التأكيد على الدور المهم الذي يلعبه سوق العقارات في تنمية الاقتصاد والأهداف الاجتماعية المرتبطة بمسؤولية توفير السكن الكامل والكافي للشعب. ويجب أن نعتبر قضية السكن الاجتماعي جوهر أيديولوجية تطوير سوق عقاري صحي وفعال ومستدام.

ثانياً ، يمكن النظر إلى بعض الحلول في إدارة الدولة على النحو التالي:

التركيز على مراجعة المشاريع العقارية المتأخرة عن الجدول الزمني أو التي تواجه صعوبات في الإجراءات والموارد لإيجاد الحلول ودعم الاستثمار والبناء لإكمال وتسليم المنازل للمشترين في أقرب وقت (تجنب الموقف الذي يتوقف فيه مشتري المنازل عن سداد قروض الرهن العقاري بشكل كبير بسبب الفشل في التسليم في الموعد المحدد، والنزاعات بين الأطراف، مما يتسبب في التخلف عن سداد الرهن العقاري، وتكوين ديون معدومة، وما إلى ذلك). وعلى المدى الطويل، من الضروري تحقيق التوازن بين العرض والطلب على العقارات في كل مرحلة للتحكم في خطط الاستثمار، والسماح بالاستثمار، وتنسيق الائتمان، فضلاً عن تقييم تقدم تنفيذ المشاريع، وخاصة استهداف القطاعات ذات الطلب الحقيقي (الإسكان الاجتماعي، والإسكان التجاري منخفض التكلفة، إلخ). من الضروري إجراء تقييم كامل ووضع الآليات والسياسات المناسبة والأساليب المناسبة والمقنعة في تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة لضمان السلامة للناس وزيادة جودة السكن وإنشاء المناظر الطبيعية الحضرية واستخدام الأراضي اقتصاديًا. في الوقت الحاضر، يوجد في البلاد بأكملها أكثر من 2500 مبنى سكني قديم، منها أكثر من 2000 مبنى في هانوي ومدينة هو تشي منه وحدهما، ولكن معدل التجديد وإعادة الإعمار لا يتجاوز 1%، في حين أن العديد من المباني القديمة معرضة لخطر كبير من عدم الأمان.

إدارة سوق حقوق استخدام الأراضي بشكل فعال (خاصة في المناطق الضواحي، المناطق التي تم أو سيتم بناء نظام النقل فيها)، وحل ظاهرة إنشاء أسعار افتراضية تسبب حمى محلية، وتشويه السوق، والتأثير سلبًا على التعويضات، وتطهير الموقع، وإعادة التوطين وبيئة الاستثمار التي حدثت في الآونة الأخيرة في هانوي ومدينة هوشي منه.

تخصيص الموارد لتطوير أنواع خاصة من الإسكان، ورعاية الفئات الضعيفة (الأشخاص في المناطق المعرضة للكوارث الطبيعية أو التي تتأثر بها بشكل متكرر)، والتركيز على إزالة المنازل المؤقتة، والمنازل المتداعية، والمنازل التي لا تلبي متطلبات الوقاية من الكوارث الطبيعية والسيطرة عليها، وبناء مناطق سكنية جديدة. وتشير الإحصائيات الصادرة عن المحليات وفق المعايير التي وضعتها وزارة البناء والتعمير إلى أن عدد المنازل المؤقتة والمتداعية التي تحتاج إلى دعم يبلغ 153,881 منزلاً، منها 106,967 منزلاً جديداً و46,914 منزلاً تم ترميمها في 62/63 محافظة ومدينة. في الواقع، فإن تلخيص عواقب العاصفة رقم 3 في عام 2024 يظهر العديد من المشاكل في تخطيط المناطق السكنية وبناء المنازل والتحذيرات وما إلى ذلك.

السيطرة بشكل فعال على الائتمان العقاري في اتجاه زيادة كفاءة الاستثمار في إنشاء العقارات لخدمة الاحتياجات الحقيقية (الائتمان للمشاريع الحقيقية مع القدرة على الإنجاز) والقروض السكنية. في الواقع، تظهر إحصائيات البنك المركزي دائمًا أن نمو الائتمان لأنشطة الأعمال العقارية أعلى بكثير من نمو الائتمان العام للاقتصاد بأكمله. وتحتاج السلطات المختصة إلى فهم الوضع بشكل كامل للتركيز على تحسين وحل العلاقة بين السوق المالية وسوق العقارات بشكل معقول ( في الوقت الحالي، لا يمكن تحديد البيانات الفعلية المتعلقة بالتمويل والائتمان المستثمر في مشاريع العقارات بشكل كامل ودقيق؛ ناهيك عن حجم الأموال التي يتم تعبئتها من الناس في شكل مساهمات رأسمالية، والتعاون الاستثماري، والأعمال العقارية لتقسيم المنتجات المستقبلية، وما إلى ذلك).

من الضروري مراقبة وإشراف المؤسسات في إصدار السندات العقارية وتعبئة واستخدام رأس المال لضمان الكفاءة والأغراض الصحيحة. ويواصل البنك المركزي اتخاذ التدابير المعقولة للسيطرة على الائتمان العقاري لدعم وتحسين جودة الائتمان للمشاريع ذات إمكانات الإنجاز العالية والمنتجات المناسبة لطلب السوق. وبحسب بيانات البنك المركزي، بلغ رصيد الائتمان العقاري المستحق حتى 31 مايو 2024 أعلى مستوى قياسي له عند أكثر من 3019 تريليون دونج، وهو ما يمثل 21.51% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد. ومن بينها، يشكل الائتمان لأغراض الاستخدام الذاتي حوالي 60% من إجمالي الديون المستحقة، في حين يشكل ائتمان الأعمال العقارية حوالي 40% من إجمالي الديون المستحقة.

تركز المحليات على تسريع وضمان جودة العمل التخطيطي، وإدارة تنفيذ التخطيط بشكل جيد، وخاصة التخطيط الحضري، وتحديد مناطق بناء المساكن بشكل واضح، وتخطيط مناطق التنمية السياحية، وما إلى ذلك. ويجب إدراج أهداف تطوير الإسكان في أهداف التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية على المدى القصير والطويل مع البرامج والمشاريع وفقًا لخطط محددة. بالإضافة إلى الإسكان في المناطق الحضرية والريفية وفقًا للتخطيط الحالي، من الضروري إيلاء الاهتمام الواجب لإسكان الأشخاص في المناطق النائية والمناطق والمناطق المتضررة بشدة من الكوارث الطبيعية والعواصف والفيضانات والانهيارات الأرضية وما إلى ذلك.

يجب أن يرتبط تطوير الإسكان والعقارات بترتيبات معقولة وممكنة للمساحات الحضرية وتعزيز وصلات المرور المريحة؛ تحسين جودة المناطق الحضرية من خلال الأشجار الخضراء والحدائق والبحيرات والأشغال العامة وما إلى ذلك. يجب أن يتمتع قطاع الإسكان الاجتماعي بآلية مبتكرة لإنشاء إمدادات في الوقت المناسب ومنخفضة التكلفة ومناسبة لقدرة الناس على الدفع وقدرة البنوك على دعم الائتمان. وهذه قضية ذات أهمية سياسية واقتصادية واجتماعية كبيرة لأنها تتعلق بالطبقة العاملة، والأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المناطق الحضرية، والناس في المناطق النائية، والمناطق المتضررة بشدة من الكوارث الطبيعية والعواصف والفيضانات وما إلى ذلك.

مواصلة إصلاح الإجراءات الإدارية في مجالات الأراضي والتخطيط والمناطق الحضرية والاستثمار في البناء وقطاع العقارات. إعداد قائمة جديدة لأسعار الأراضي في المحليات وفقاً لقانون الأراضي 2024، بما يضمن التوافق مع الواقع وتجنب المضاربة ورفع الأسعار. الشفافية والانفتاح وزيادة إمكانية الوصول إلى المعلومات المتعلقة بالعقارات. تعزيز الإدارة والرقابة والتفتيش والمعالجة الصارمة للمخالفات القانونية المتعلقة بأعمال الأراضي والعقارات، وخاصة المضاربة العقارية، وتعبئة رأس المال واستغلاله، والاحتيال، وتضخم الأسعار لتحقيق مكاسب شخصية، وغيرها.

دراسة تجارب الدول الأخرى في تطوير وإدارة سوق العقارات، وخاصة الإسكان، للعثور على الممارسات الجيدة والتجارب المجدية في التطبيق (العوامل المسيطرة التي تؤثر على أسعار المساكن، وقضايا فقاعة العقارات، والتوازن الائتماني والعقاري...، النماذج الناجحة في البلدان المدروسة لها نقاط ملاءمة/عدم ملاءمة في فيتنام،...)

مواصلة مراجعة وتحسين الآليات والسياسات الرامية إلى إزالة المعوقات وتطوير سوق عقاري صحي. - تحتاج الحكومة إلى استكمال المرسوم الذي يوجه قانون التعديلات والإضافات لقانون الإسكان وقانون التعديلات والإضافات لقانون الأعمال العقارية وقانون الأراضي واللوائح المتعلقة بالسياسات الضريبية والائتمان العقاري وما إلى ذلك. - تطوير آلية لتحويل بعض المساكن التجارية المؤهلة إلى مساكن اجتماعية.

اتخاذ تدابير فعالة على وجه السرعة لتنفيذ استنتاجات التفتيش والتدقيق، والأحكام الفعالة، وما إلى ذلك لإنشاء مصدر قانوني للعقارات للمعاملات (خاصة في المدن الكبرى والمناطق ذات السياحة القوية والتنمية الصناعية، مثل مقاطعات هانوي، ومدينة هوشي منه، ومدينة دا نانغ، وخان هوا، وكوانج نينه، ودونج ناي، وبينه ثوان، وما إلى ذلك).

ثالثا ، تنفيذ حلول الاتصال لرؤية صورة سوق العقارات بوضوح، والحد من نقص المعلومات في الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، والذي يمكن أن يؤدي بسهولة إلى سلوكيات تؤثر سلبا على السوق.

------------------

(1) مكتب الإحصاء العام: بيان صحفي حول نتائج مسح مستويات معيشة السكان لعام 2023، https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

المصدر: https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx