إلغاء وديعة ضخمة بعد دفع ثمن أرض مرتفع، خبير يستشهد بـ "درس" من قضية تان هوانج مينه
وقد أصيب السوق في الآونة الأخيرة بالذهول المستمر بسبب الأسعار الفائزة في مزادات الأراضي في ضواحي هانوي. في منطقة هوآي دوك، تتراوح أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد من أكثر من 90 إلى 133 مليون دونج/متر مربع. في منطقة ثانه أواي، يتراوح سعر الفوز بمزاد الأراضي ما بين 51 إلى 100 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بعدة مرات من السعر الابتدائي.
ومع ذلك، بعد المزاد مباشرة، أعلن معظم الفائزين عن بيع كل قطعة بفارق يتراوح بين 400 مليون إلى 600 مليون دونج. وفي ذروتها، أعيد بيع العديد من القطع بمبلغ يزيد عن سعر المزاد بنحو 800 مليون دونج. ومع ذلك، بعد بضعة أيام فقط انخفض فارق السعر إلى حوالي 100-200 مليون دونج.
ولم يقتصر الأمر على ذلك فحسب، بل ارتفعت أسعار الأراضي في السوق المحيطة على الفور بعد هذه المزادات بمقدار 5-10 ملايين دونج/م2. حتى في ذلك الوقت لم يكن السماسرة يجرؤون على الشراء انتظاراً لفارق السعر لأنهم كانوا يعتقدون أن سعر الأرض مرتفع جداً مقارنة بالبنية التحتية المحيطة.
ومن الجدير بالذكر أن حالة التخلي عن الودائع حدثت على نطاق واسع. على سبيل المثال، كان في مزاد 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو (منطقة ثانه أواي، هانوي) 55 قطعة أرض بها ودائع متبقية، بما في ذلك القطعة الفائزة بسعر 100.5 مليون دونج/متر مربع. من بين 13 قطعة أرض تم سداد ثمنها بالكامل، يبلغ أعلى سعر ما يزيد قليلاً عن 55 مليون دونج/متر مربع.
وفي حديثه إلى مراسل دان تري، قال السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية - إن قصة المزاد في هانوي تكمن في حقيقة أن السعر الأولي الذي يجب على المشترين إيداعه منخفض للغاية. على سبيل المثال، يبلغ متوسط سعر بعض العطاءات الناجحة 30 مليون دونج/م2، ولكن السعر الابتدائي هو 7 ملايين دونج/م2 فقط. وهذا يدل على أن سعر الإدخال سهل للغاية.
علاوة على ذلك، فإن المعروض من المنتجات في السوق منخفض للغاية، مما يدفع المودعين إلى الرغبة في الشراء من أجل التحويل. وفي الوقت نفسه، فإن السماح بالتحويلات قصيرة الأجل يسبب أيضًا بعض القيود، مما يؤثر على السوق العامة.
TS. وأوضح الخبير الاقتصادي دينه ذي هين أن من يريد الشراء حقا سيقضي غالبا الوقت والجهد في التعرف جيدا على أسعار الأراضي وسوق العقارات في المنطقة. إن وضع وديعة يظهر أنهم يريدون الشراء حقًا.
ومع ذلك، شهدت بعض مزادات الأراضي في هانوي في الوقت الحالي تخلي أعداد كبيرة من المستثمرين عن الودائع. وبحسب السيد هين، فإن السؤال الذي يجب طرحه هو ما إذا كان المشاركون يريدون حقا شراء أو تخريب السياسات الصحيحة للدولة؟
تمت مصادرة الودائع على 55 قطعة أرض في مزاد علني لـ 68 قطعة أرض في ثانه أواي في 10 أغسطس (الصورة: دوونج تام).
وقال السيد هين "إن المزادات العقارية تظهر الانفتاح والشفافية. وهذه هي السياسة الصحيحة والمتوافقة مع اقتصاد السوق. وتقوم الدولة ببيع الأراضي بالمزاد على أمل بيعها بسعر مناسب للسوق. والجمهور المستهدف هو أولئك الذين لديهم حاجة حقيقية للعيش أو الاستثمار على المدى الطويل، وليس أولئك الذين يضاربون لرفع الأسعار".
ووفقا للسيد هين، فإن المزادات العقارية الأخيرة في ضواحي هانوي أظهرت علامات غير عادية. إن المزايد الأعلى سعراً، الذي يتخلى بعد ذلك عن الوديعة بشكل جماعي، مسؤول أيضاً عن تعطيل سوق العقارات. واستشهد بـ"الدرس" المستفاد من مزاد الأراضي الذي أقامه تان هوانج مينه، بما في ذلك تفاصيل دفع ثمن باهظ للغاية ثم التخلي عن الوديعة. وقد أدى ذلك إلى إحداث تأثير متموج، وهو موجة من الزيادات الكبيرة في أسعار العقارات في ثو ثيم.
"ومن هنا، أعتقد أن المزاد المرتفع الأخير ثم التنازل عن الوديعة كان متعمدًا ومدروسًا، وليس مجرد دفع سعر مرتفع. ربما، من خلال المزاد، خلقوا ضجة في المنطقة التي يمتلكون فيها الكثير من الأراضي"، كما قال السيد هين.
إذا لم يتم إيقافها، فقد يستمر هجران الكومة.
وفيما يتعلق بالعواقب المترتبة على رفع السعر ثم فقدان الوديعة، قال د. وقال دينه ذي هين إن ذلك يؤثر أولاً على سياسة المزادات في الدولة. ثانياً، ستصبح مثل هذه المزادات أداة لتعطيل وتشويه سوق العقارات المحلية. ومن ثم، فإن ذلك يؤثر على الاقتصاد العام وسوق العقارات بشكل غير صحي. في هذه الأثناء، تسعى الدولة إلى استقرار سوق العقارات لتعزيز التنمية الاقتصادية.
وبحسب السيد هين، إذا لم يتم اتخاذ إجراء حاسم لمنع ممارسة دفع أسعار مرتفعة ثم مصادرة الودائع، فقد يستمر هذا الحادث في مزادات أخرى.
وأضاف السيد دينه مينه توان أنه بعد المزادات التي أحدثت ضجة في السوق، لن يفكر المستثمرون فقط بل والناس العاديون أيضًا في علامة 100-130 مليون دونج/م2، على بعد 25-30 كيلومترًا من وسط هانوي. ويعتبر هذا الإنجاز أيضًا بمثابة إنجاز لأسعار الأراضي في هذا النطاق حيث سترتفع بشكل غير طبيعي، بغض النظر عن القيمة التجارية أو قيمة الاستخدام التي تجلبها. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المزادات المقبلة، إن وجدت، في مناطق أخرى، ستكون أسعارها أعلى بكثير.
ستؤدي أسعار الفوز غير العادية إلى العديد من العواقب بالنسبة لمشتري المنازل وشركات الاستثمار، وقد تؤدي حتى إلى عدم الاستقرار في السوق بأكمله.
على وجه التحديد، فإن الأشخاص الذين يريدون حقًا شراء منزل سيجدون صعوبة في الشراء خلال هذه الفترة حيث يقوم البائعون بزيادة السعر مقارنة بالقيمة السوقية. سوف يسارع الأشخاص الذين لديهم المال إلى شراء الأراضي على أمل تحقيق الربح. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأشخاص الذين لا توجد لديهم احتياجات حقيقية للسكن سوف يركزون تدفقاتهم النقدية على العقارات بدلاً من تداولها في أنشطة اقتصادية أخرى. من يحتاج إلى منزل لا يملك المال الكافي لشرائه، أما من يملك المال فيستثمره في الأرض.
النتيجة التالية هي أن مؤسسات الاستثمار المحلية والأجنبية ستواجه صعوبة أكبر في تطهير الموقع عند تنفيذ المشاريع الكبيرة، بل إن رأس المال سيزداد عدة مرات.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يحدث التأثير المتموج عبر السوق والقطاعات الأخرى. على سبيل المثال، من المتوقع أن ترتفع أسعار مشاريع الشقق في وسط هانوي بشكل حاد، وأحياناً تصل إلى 100 مليون دونج/م2 في سياق ندرة الأراضي وارتفاع الطلب وزيادة أسعار الأراضي الجديدة؛ ومن المحتمل أيضًا أن تزيد مشاريع الأراضي بمقدار 300-400 مليون دونج/م2... وستؤدي هذه التقلبات إلى عدم الاستقرار في سوق العقارات على المدى القصير.
ويقول الخبراء إنه إذا لم نمنع حالة تقديم عطاءات مرتفعة للغاية ثم التخلي عن الوديعة، فقد يحدث ذلك مرة أخرى (تصوير: دوونج تام).
وأكد هذا الخبير أنه إذا لم تكن هناك إجراءات لمعالجة الأمر فإن المستوى العام للأسعار سيرتفع. لأن بعد المزاد، لن يتذكر الناس عدد الأشخاص الذين وضعوا عربونهم. إنهم يتذكرون فقط النتيجة النهائية والسعر النهائي. وهذا ما انطبع في أذهان الناس كم مرة ارتفعت الأسعار في هذه المنطقة، الأمر الذي يؤثر بالتأكيد على السوق بشكل عام.
هناك حاجة إلى العقوبات
وفيما يتعلق بالإجراءات الوقائية، قال د. وقال دينه ذي هين إن تنظيم المزادات في المحليات يحتاج إلى خطط صارمة وآمنة. بالإضافة إلى ذلك، فإن عملية تقييم الأراضي لإعطاء سعر ابتدائي تتطلب من شركة التقييم أن تتحمل المسؤولية. حيث يجب أن يكون السعر الابتدائي مناسبًا للسوق. لذلك يجب أن يكون الإيداع قبل المشاركة في المزاد مناسبًا.
ويجب على وجه الخصوص أن تكون هناك تدابير لمنع أو عدم السماح لأولئك الذين تخلوا عن ودائعهم في المزاد بالمشاركة في المزاد لفترة زمنية معينة. قبل المزاد، يجب على المنظم فحص المستندات مثل طرق المزايدة الأخرى. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن لكل محلية أيضًا أن تأتي بخطط وأنظمة إضافية مناسبة لكل مكان لضمان الفعالية للدولة والشعب.
وبحسب السيد دينه مينه توان، فإن الحل يكمن في زيادة أسعار المدخلات والحد من عدد الأشخاص المشاركين في "التصفح". وفي الوقت نفسه، ينبغي على هيئة الإدارة تطوير العقوبات، مثل غرامة أعلى من الوديعة بما يتراوح بين 2 إلى 3 أضعاف، لضمان وفاء المشاركين بالتزاماتهم.
واقترح السيد لي دينه تشونغ - عضو مجموعة أبحاث السوق التابعة لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - حلاً أيضًا، قائلاً إنه من الضروري أن يكون هناك مقياس لتحديد السعر الابتدائي أعلى من السعر الحالي. وبالإضافة إلى ذلك، بدلاً من شرط الإيداع الحالي البالغ 20% من السعر الابتدائي، سيتم زيادته إلى حوالي 30-50%. ومن هناك، سوف يفكر أولئك الذين يعتزمون المشاركة في مزادات الأراضي بنوايا سيئة.
وبالإضافة إلى ذلك، وحسب قوله، من الممكن أن يُطلب من المستثمرين تحويل وديعة تأمين إلى حساب المنظم. في حال فوز المستثمر بالمزاد، سيتم الاحتفاظ بالإيداع الأمني من قبل المنظم للدفع، وفي حال وجود نقص، سيتم إجراء دفعة إضافية.
[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
تعليق (0)