التخلي الجماعي عن ودائع مزاد الأراضي في ضواحي هانوي: إذا لم يتم منعها، فإن السوق سوف تشوه

إلغاء دفعة كبيرة من الودائع بعد دفع ثمن مرتفع للأرض، خبير يستشهد بـ "درس" من قضية تان هوانغ مينه

وتعرض السوق لصدمة مستمرة بسبب الأسعار الفائزة في مزادات الأراضي في ضواحي هانوي . في منطقة هوآي دوك، تتراوح أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني من أكثر من 90 إلى 133 مليون دونج/متر مربع. في منطقة ثانه أواي، يتراوح سعر الأرض الفائزة في مزاد ما بين 51 إلى 100 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بعدة مرات من السعر الابتدائي.

ومع ذلك، بعد المزاد مباشرة، أعلن معظم الفائزين عن بيع كل قطعة بفارق يتراوح بين 400 مليون إلى 600 مليون دونج. وفي ذروتها، تم إعادة بيع العديد من القطع بمبلغ يزيد عن سعر المزاد بنحو 800 مليون دونج. ومع ذلك، بعد بضعة أيام فقط انخفض فارق السعر إلى حوالي 100-200 مليون دونج.

ولم يقتصر الأمر على ذلك، بل ارتفعت أسعار الأراضي في السوق المحيطة على الفور بعد هذه المزادات بمقدار 5-10 ملايين دونج/م2. وحتى في ذلك الوقت لم يكن السماسرة يجرؤون على الشراء انتظاراً لفارق السعر، لأنهم كانوا يعتقدون أن سعر الأرض مرتفع جداً مقارنة بالبنية التحتية المحيطة.

ومن الجدير بالذكر أن حالة التخلي عن الودائع حدثت على نطاق واسع. على سبيل المثال، كان المزاد الذي شمل 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو (منطقة ثانه أواي، هانوي) يتضمن 55 قطعة أرض متبقية عليها ودائع، بما في ذلك القطعة الفائزة بسعر 100.5 مليون دونج/متر مربع. من بين 13 قطعة أرض تم سداد ثمنها بالكامل، فإن أعلى سعر هو ما يزيد قليلاً عن 55 مليون دونج/م2.

وفي حديثه لمراسل دان تري، قال السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية - إن قصة المزاد في هانوي تكمن في حقيقة أن السعر الأولي الذي يجب على المشترين إيداعه منخفض للغاية. على سبيل المثال، يبلغ متوسط ​​سعر بعض العطاءات الناجحة 30 مليون دونج/م2، ولكن السعر الابتدائي هو 7 ملايين دونج/م2 فقط. وهذا يدل على أن سعر الإدخال سهل للغاية.

علاوة على ذلك، فإن المعروض من المنتجات في السوق منخفض للغاية، مما يدفع المودعين إلى الرغبة في الشراء من أجل التحويل. وفي الوقت نفسه، فإن السماح بالتحويلات قصيرة الأجل يسبب أيضًا بعض القيود، مما يؤثر على السوق العامة.

تي اس. وأوضح الخبير الاقتصادي دينه ذي هيين أن من يريد الشراء فعلاً سيقضي غالباً الوقت والجهد في التعرف جيداً على أسعار الأراضي وسوق العقارات في المنطقة. إن وضع وديعة يظهر أنهم يريدون الشراء حقًا.

ومع ذلك، شهدت بعض مزادات الأراضي في هانوي في الوقت الحالي هجرانًا كبيرًا للودائع. وبحسب السيد هين، فإن السؤال الذي يجب طرحه هو ما إذا كان المشاركون يريدون حقا شراء أو تخريب السياسات الصحيحة للدولة؟

تم مصادرة الودائع على 55 قطعة أرض في مزاد لـ 68 قطعة أرض في ثانه أواي في 10 أغسطس (الصورة: دونج تام).

تُجسّد مزادات الأراضي الانفتاح والشفافية. هذه هي السياسة الصحيحة، وهي متوافقة مع اقتصاد السوق. تُجري الدولة مزادات على أمل بيعها بسعر مناسب للسوق. الجمهور المستهدف هو من لديهم حاجة حقيقية للعيش أو الاستثمار طويل الأجل، وليس من يُضاربون لرفع الأسعار، كما قال السيد هين.

وقال السيد هين إن المزادات العقارية الأخيرة في ضواحي هانوي أظهرت علامات غير عادية. إن المزايد المرتفع الذي يتخلى بعد ذلك عن الوديعة بشكل جماعي هو المسؤول أيضًا عن تعطيل سوق العقارات. واستشهد بـ"الدرس" المستفاد من مزاد الأراضي الذي أقامه تان هوانج مينه، بما في ذلك تفاصيل دفع ثمن باهظ للغاية ثم التخلي عن الوديعة. وقد أدى ذلك إلى إحداث تأثير متموج، حيث حدثت موجة من ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير في ثو ثيم.

من هنا، أعتقد أن المزاد المرتفع الأخير، ثم التنازل عن العربون، كانا مقصودين ومدروسين، وليس مجرد دفع سعر مرتفع. ربما، من خلال المزاد، أحدثوا ضجة في المنطقة التي يمتلكون فيها الكثير من الأراضي، كما قال السيد هين.

إذا لم يتم إيقاف هذه الممارسة، فقد تستمر عملية التخلي عن الودائع.

وفيما يتعلق بالعواقب المترتبة على تقديم عرض مرتفع ومن ثم فقدان الوديعة، قال الدكتور دينه ذي هين إن ذلك يؤثر أولاً على سياسة المزاد في الدولة. ثانياً، ستصبح مثل هذه المزادات أداة لتعطيل وتشويه سوق العقارات المحلية. ومن ثم، فإنه يؤثر على الاقتصاد العام وسوق العقارات بشكل غير صحي. وفي الوقت نفسه، تسعى الدولة إلى استقرار سوق العقارات لتعزيز التنمية الاقتصادية.

وبحسب السيد هين، إذا لم يتم اتخاذ إجراء حاسم لمنع ممارسة دفع مبالغ كبيرة ثم مصادرة الوديعة، فقد يستمر الحادث في مزادات أخرى.

وأضاف السيد دينه مينه توان أنه بعد المزادات التي أحدثت ضجة في السوق، لن يفكر المستثمرون فقط بل والناس العاديون أيضًا في علامة 100-130 مليون دونج/م2، على بعد 25-30 كيلومترًا من وسط هانوي. ويشكل هذا الإنجاز أيضًا إنجازًا لأسعار الأراضي في هذا النطاق حيث سترتفع بشكل غير طبيعي، بغض النظر عن القيمة التجارية أو قيمة الاستخدام التي تجلبها. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المزادات المقبلة، إن وجدت، في مناطق أخرى، ستكون أسعارها أعلى بكثير.

إن أسعار الفوز غير العادية ستؤدي إلى عواقب عديدة على مشتري المنازل وشركات الاستثمار، بل وربما تتسبب في عدم الاستقرار للسوق بأكمله.

على وجه التحديد، فإن الأشخاص الذين يرغبون حقًا في شراء منزل سيجدون صعوبة في الشراء خلال هذه الفترة عندما يقوم البائعون بزيادة السعر مقارنة بالقيمة السوقية. سوف يسارع الأشخاص الذين لديهم المال إلى شراء الأراضي على أمل تحقيق الربح. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأشخاص الذين لا يملكون احتياجات سكنية حقيقية سوف يركزون تدفقاتهم النقدية على العقارات بدلاً من تداولها في أنشطة اقتصادية أخرى. من يحتاج إلى منزل لا يملك المال الكافي لشرائه، أما من يملك المال فيستثمره في الأرض.

النتيجة التالية هي أن مؤسسات الاستثمار المحلية والأجنبية ستواجه صعوبة أكبر في الحصول على موقع مناسب عند تنفيذ المشاريع الكبيرة، بل إن رأس المال سيزداد عدة مرات.

وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يحدث التأثير المتسلسل عبر السوق وقطاعات أخرى. على سبيل المثال، من المتوقع أن ترتفع أسعار مشاريع الشقق في وسط هانوي بشكل حاد، وأحياناً تصل إلى 100 مليون دونج/م2 في سياق ندرة صندوق الأراضي، والطلب المرتفع، وزيادة أسعار الأراضي الجديدة؛ ومن المحتمل أيضًا أن تزيد مشاريع الأراضي بمقدار 300-400 مليون دونج/م2... وستؤدي هذه التقلبات إلى عدم الاستقرار في سوق العقارات على المدى القصير.

ويقول الخبراء إنه إذا لم نمنع حالة تقديم عروض مرتفعة للغاية ثم التخلي عن الوديعة، فقد يحدث ذلك مرة أخرى (الصورة: دوونغ تام).

وأكد هذا الخبير أنه في حال عدم وجود إجراءات لمعالجة الأمر فإن المستوى العام للأسعار سيرتفع. لأن بعد المزاد، لن يتذكر الناس عدد الأشخاص الذين دفعوا ودائعهم. إنهم يتذكرون فقط النتيجة النهائية، والسعر النهائي. وهذا محفور في أذهان الناس عدد المرات التي ارتفعت فيها الأسعار في هذه المنطقة، مما يؤثر بالتأكيد على السوق العام.

هناك حاجة إلى العقوبات

وفيما يتعلق بالإجراءات الوقائية، قال الدكتور دينه ذي هين إن تنظيم المزادات في المحليات يحتاج إلى خطط صارمة وآمنة. بالإضافة إلى ذلك، فإن عملية تقييم الأراضي لإعطاء سعر ابتدائي تتطلب من شركة التقييم أن تتحمل المسؤولية. حيث يجب أن يكون السعر الابتدائي مناسبًا للسوق. لذلك يجب أن يكون الإيداع قبل المشاركة في المزاد مناسبًا.

ويجب على وجه الخصوص أن تكون هناك تدابير لمنع أو عدم السماح لأولئك الذين تخلوا عن ودائعهم في المزاد بالمشاركة في المزاد لفترة زمنية معينة. قبل المزاد، يجب على المنظم فحص المستندات مثل طرق المزايدة الأخرى. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن لكل محلية أيضًا أن تأتي بخطط وأنظمة إضافية مناسبة لكل مكان لضمان الفعالية للدولة والشعب.

وبحسب السيد دينه مينه توان، فإن الحل يكمن في زيادة أسعار المدخلات والحد من عدد الأشخاص المشاركين في "التصفح". وفي الوقت نفسه، ينبغي على هيئة الإدارة تطوير العقوبات، مثل غرامة أعلى من الوديعة بما يتراوح بين 2 إلى 3 أضعاف، لضمان وفاء المشاركين بالتزاماتهم.

واقترح السيد لي دينه تشونغ - عضو مجموعة أبحاث السوق في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - حلاً أيضًا قائلاً إنه من الضروري أن يكون هناك مقياس لتحديد السعر الابتدائي أعلى من السعر الحالي. وبالإضافة إلى ذلك، بدلاً من شرط الإيداع الحالي البالغ 20% من السعر الابتدائي، سيتم زيادته إلى حوالي 30-50%. ومن هناك، سوف يفكر أولئك الذين يعتزمون المشاركة في مزادات الأراضي بنوايا سيئة.

وبالإضافة إلى ذلك، وحسب قوله، من الممكن أن يُطلب من المستثمرين تحويل وديعة تأمين إلى حساب المنظم. في حال فوز المستثمر بالمزاد، سيتم الاحتفاظ بالإيداع الأمني ​​من قبل المنظم للدفع، وفي حال وجود نقص، سيتم إجراء دفعة إضافية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm