لا تزال شركات العقارات تعتمد بشكل كبير على القروض قصيرة الأجل، في حين أن تنفيذ المشاريع طويل الأجل - الصورة: QUANG DINH
ما هي شركات العقارات التي لديها أعلى الديون؟
وفي تقرير صدر مؤخرا عن قطاع العقارات السكنية، قالت شركة فيسراتينج - وهي وكالة تصنيف ائتماني تابعة لمؤسسة موديز كابيتال - إن إجمالي ديون المستثمرين المدرجين في البورصة ارتفع في النصف الأول من العام الجاري بنسبة 19% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
يأتي الدين المستحق بشكل رئيسي من تطوير مشاريع جديدة لبعض شركات العقارات الكبيرة مثل Vinhomes (ارتفع إجمالي الدين بنسبة 63٪ خلال نفس الفترة)، Van Phu Invest (54٪)، DIG (59٪)، Nha Khang Dien (33٪).
ويتوقع خبراء فيزيترينغ أن يستمر ارتفاع الرافعة المالية، مع قيام المطورين بجمع المزيد من الديون لتمويل تطوير مشاريع جديدة.
البيانات: البيانات المالية، TTO
ومع ذلك، على الجانب الإيجابي، من المتوقع أن تتعافى قدرة سداد الديون قليلاً في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، وذلك بفضل تحسن التدفق النقدي التشغيلي والموارد النقدية.
وبحسب شركة Visrating، ارتفعت نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (مؤشر مالي يعكس ربح الشركة قبل خصم مصاريف الفائدة والاستهلاك وضريبة دخل الشركات) في الصناعة إلى 3.7 مرة في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، مقارنة بـ 2.7 مرة في العام الماضي.
وبالإضافة إلى ذلك، زادت الموارد النقدية بنسبة 5%؛ يتعافى التدفق النقدي التشغيلي قليلاً لكنه يظل سلبياً في النصف الأول من عام 2024.
البيانات: الديون قصيرة الأجل وطويلة الأجل بناءً على التقارير المالية لنحو 80 شركة مدرجة في مجال إدارة وتطوير العقارات (خاصة القروض المصرفية والسندات والإيجارات التمويلية وما إلى ذلك).
يعاني العديد من المستثمرين من ضعف التدفق النقدي لسداد الديون.
وبحسب تقرير Visrating أيضًا، فإن أكثر من ثلثي المستثمرين المدرجين لديهم تدفقات نقدية لسداد الديون من مستويات ضعيفة إلى مستويات ضعيفة للغاية، وتحديدًا تدفقات نقدية تشغيلية أقل من 5% من إجمالي الديون، وخاصة المستثمرين المتضررين من القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع مثل LDG وQuoc Cuong Gia Lai (QCG) وNovaland (NVL).
وأشار خبراء وكالات التصنيف الائتماني أيضا إلى أن الاعتماد الكبير على القروض قصيرة الأجل يفرض مخاطر كبيرة فيما يتصل بإعادة التمويل.
ناهيك عن ذلك، وفقًا لـ Virating، تظل نسبة الديون قصيرة الأجل إلى إجمالي ديون المستثمرين المدرجين مرتفعة عند 44% في الربع الثاني من عام 2024، حيث تتمتع الشركات ذات النقد المحدود، على سبيل المثال: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG)، Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB)، QCG، Kosy (KOS) بأعلى احتياجات إعادة الرسملة.
البيانات: BTC، TTO
بالإضافة إلى ذلك، تظهر البيانات أن هناك حوالي 105000 مليار دونج من سندات العقارات التي ستستحق في عام 2025. وتقدر شركة Visrating أن حوالي 50% من سندات المستثمرين المستحقة في الأشهر الـ 12 المقبلة معرضة لخطر التأخر في سداد أقساط رأس المال/الفائدة.
وأشار التقرير إلى أن "معظم هذه القضايا مرتبطة بمستثمرين قاموا مؤخرًا بتأخير سداد أقساط رأس المال/الفائدة مثل NVL وSunshine وVan Thinh Phat وHung Thinh".
في الوقت الحالي، تقوم شركات العقارات بزيادة ديونها بشكل رئيسي من خلال إصدار السندات والائتمان والأسهم.
ومن بينها، انخفضت إصدارات السندات العقارية الجديدة في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 بنسبة 5% مقارنة بالفترة نفسها، ومن المرجح أن تظل منخفضة بسبب متطلبات الإصدار الأكثر صرامة والتغييرات القادمة في قانون الأوراق المالية المعدل.
وبموجب مشروع القانون الحالي، تتضمن التغييرات المقترحة متطلبات ضمان إلزامية للسندات الصادرة علناً وسندات الاكتتاب الخاص التي تقتصر على المستثمرين المؤسسيين.
في المقابل، تحسنت قدرة المستثمرين على الحصول على رأس مال جديد في عام 2024، بفضل نمو القروض المصرفية للأعمال العقارية وإصدار الأسهم بنسبة مضاعفة مقارنة بالعام السابق، بحسب فيسراتينج.
وفي وقت سابق، أقر بعض الخبراء أيضًا أنه لتعزيز نمو الائتمان في عام 2024 بنسبة 14-15%، سيتم امتصاص جزء مهم من رأس المال في سوق العقارات - وهو المجال الذي يتطلب رأس مال كبير وهو العميل الرئيسي للعديد من البنوك.
المصدر: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm
تعليق (0)