تضخم ديون قطب العقارات، وقدرته على سداد الديون تتحسن قليلا

لا تزال شركات العقارات تعتمد بشكل كبير على القروض قصيرة الأجل، في حين أن تنفيذ المشاريع طويل الأجل - الصورة: كوانغ دينه

ما هي شركات العقارات التي لديها أعلى الديون؟

وفي تقرير صدر مؤخرا عن قطاع العقارات السكنية، قالت شركة فيسراتينج - وهي وكالة تصنيف ائتماني تابعة لموديز كابيتال - إن إجمالي ديون المستثمرين المدرجين في البورصة ارتفع في النصف الأول من هذا العام بنسبة 19% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

يأتي الدين المستحق بشكل رئيسي من تطوير مشاريع جديدة لبعض شركات العقارات الكبيرة مثل Vinhomes (زاد إجمالي الدين بنسبة 63٪ خلال نفس الفترة)، Van Phu Invest (54٪)، DIG (59٪)، Nha Khang Dien (33٪)...

ويتوقع خبراء فيزيترينغ أن يستمر الرفع المالي في الارتفاع، مع قيام المطورين بجمع المزيد من الديون لتمويل تطوير مشاريع جديدة.

	الأشهر الستة الأولى من عام 2023	الأشهر الستة الأولى من عام 2024
في اتش ام	43368	70500
في بي آي	4042	6218
حفر	2724	4323
كيه دي اتش	5802	7739
إصلاح الضرر	3888	4183
اللغة الطبيعية	5045	6532

البيانات: البيانات المالية، TTO

ومع ذلك، على الجانب الإيجابي، من المتوقع أن تتعافى قدرة سداد الديون قليلاً في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، وذلك بفضل تحسن التدفق النقدي التشغيلي والموارد النقدية.

وبحسب شركة Visrating، ارتفعت نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (مؤشر مالي يعكس ربح الشركة قبل خصم نفقات الفائدة والاستهلاك وضريبة دخل الشركات) في الصناعة إلى 3.7 مرة في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، مقارنة بـ 2.7 مرة في العام الماضي.

وبالإضافة إلى ذلك، زادت الموارد النقدية بنسبة 5%؛ يتعافى التدفق النقدي التشغيلي بشكل طفيف لكنه يظل سلبيا في النصف الأول من عام 2024.

	في الديون
الربع الرابع من عام 2020	161892
الربع الرابع من عام 2021	179697
الربع الرابع من عام 2022	207161
الربع الرابع من عام 2023	222483
الربع الثاني من عام 2024	245640

البيانات: الديون قصيرة الأجل وطويلة الأجل بناءً على التقارير المالية لنحو 80 شركة مدرجة في مجال إدارة وتطوير العقارات (خاصة القروض المصرفية والسندات والإيجارات التمويلية وما إلى ذلك).

يعاني العديد من المستثمرين من ضعف شديد في التدفق النقدي لسداد الديون.

وبحسب تقرير Visrating، فإن أكثر من ثلثي المستثمرين المدرجين لديهم تدفقات نقدية لسداد الديون من مستويات ضعيفة إلى مستويات ضعيفة للغاية، وتحديدًا تدفقات نقدية تشغيلية أقل من 5% من إجمالي الديون، وخاصة المستثمرين المتضررين من القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع مثل LDG وQuoc Cuong Gia Lai (QCG) وNovaland (NVL).

وأشار خبراء وكالات التصنيف الائتماني أيضا إلى أن الاعتماد الكبير على القروض قصيرة الأجل يفرض مخاطر كبيرة فيما يتصل بإعادة التمويل.

ناهيك عن ذلك، وفقًا لـ Virating، تظل نسبة الديون قصيرة الأجل إلى إجمالي ديون المستثمرين المدرجين مرتفعة عند 44٪ في الربع الثاني من عام 2024، حيث تتمتع الشركات ذات النقد المحدود، على سبيل المثال: شركة Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG)، وشركة Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB)، وشركة QCG، وشركة Kosy (KOS)، بأعلى احتياجات إعادة الرسملة.

	نقدي
سي كي جي	29
بنك البحرين الوطني	24
QCG	27
كوس	8

البيانات: BTC، TTO

بالإضافة إلى ذلك، تظهر البيانات أن هناك حوالي 105000 مليار دونج من سندات العقارات التي ستستحق في عام 2025. وتقدر شركة Visrating أن حوالي 50٪ من سندات المستثمرين المستحقة في الأشهر الـ 12 المقبلة معرضة لخطر التأخر في سداد رأس المال/الفائدة.

وأشار التقرير إلى أن "معظم هذه القضايا مرتبطة بمستثمرين قاموا مؤخرًا بتأجيل سداد أقساط رأس المال/الفائدة مثل NVL وSunshine وVan Thinh Phat وHung Thinh".

في الوقت الحالي، تقوم شركات العقارات بشكل رئيسي بزيادة الديون من خلال إصدار السندات والائتمان والأسهم.

ومن بينها، انخفضت إصدارات السندات العقارية الجديدة في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 بنسبة 5% مقارنة بالفترة نفسها، ومن المرجح أن تظل منخفضة بسبب متطلبات الإصدار الأكثر صرامة والتغييرات القادمة في قانون الأوراق المالية المعدل.

وبموجب مشروع القانون الحالي، تتضمن التغييرات المقترحة متطلبات ضمان إلزامية للسندات الصادرة علناً وسندات الاكتتاب الخاص التي تقتصر على المستثمرين المؤسسيين.

في المقابل، تحسنت قدرة المستثمرين على الوصول إلى رأس المال الجديد في عام 2024، بفضل نمو القروض المصرفية للأعمال العقارية وتضاعف إصدار الأسهم مقارنة بالعام السابق، وفقًا لشركة Visrating.

وفي وقت سابق، أقر بعض الخبراء أيضًا أنه لتعزيز نمو الائتمان في عام 2024 بنسبة 14-15٪، سيتم امتصاص جزء مهم من رأس المال في سوق العقارات - وهو المجال الذي يتطلب رأس مال كبير وهو العميل الرئيسي للعديد من البنوك.

المصدر: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm