من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد بفضل جذب عملاء جدد

وتعتقد شركة SSI للأبحاث أن تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر سوف تستمر في النمو، حتى مع تطبيق قوانين الضرائب الأمريكية الجديدة.

من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد بفضل جذب عملاء جدد

وتعتقد شركة SSI للأبحاث أن تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر سوف تستمر في النمو، حتى مع تطبيق قوانين الضرائب الأمريكية الجديدة.

وبحسب تقرير تحليلي صدر مؤخرا عن قسم التحليل في شركة SSI للأوراق المالية (SSI Research)، فقد حافظ نمو تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر إلى فيتنام على زخم نموه على مدى السنوات العشر الماضية، وذلك بفضل اتجاه التحول في الإنتاج. وقد ساهمت دول مثل سنغافورة وتايوان والصين بشكل كبير في هذا النمو. والسبب هو أن فيتنام تتمتع بمزايا تنافسية من حيث سياسات الاستثمار المواتية، وتكاليف العمالة المنخفضة، والاقتصاد المستقر.

وبحسب وزارة التخطيط والاستثمار، شهدت أنشطة تأجير أراضي المناطق الصناعية في فيتنام نمواً إيجابياً في الفترة من 2019 إلى 2023، حيث بلغ معدل النمو السنوي المركب (CAGR) لمساحة مذكرات التفاهم والاتفاقيات الموقعة حديثاً 35%. ويأتي هذا النمو بشكل رئيسي من شركات الاستثمار الأجنبي المباشر الكبيرة مثل سامسونج، وإل جي، وهيونداي، ولوتي، ولوكسشير، وليجو، وهيوسونج، وفوكسكون، بهدف تنويع الإنتاج وتقليل المخاطر في سلسلة التوريد العالمية. وارتفعت الإيجارات المتوسطة بشكل ملحوظ، حيث زادت المناطق الصناعية في الشمال بنسبة 35%، بينما زادت المناطق الصناعية في الجنوب بشكل ملحوظ بنسبة 67% من عام 2020 إلى الربع الثاني من عام 2024.

الشركات التي لديها مساحات كبيرة متاحة للتأجير مثل SIP وIDC وVGC وSZC وKBC وNTC

ومع ذلك، في عام 2024، من المتوقع أن تنمو تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام بشكل أبطأ. في الأشهر العشرة الأولى من عام 2024، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل 27.26 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 1.9% فقط عن نفس الفترة. وعلى المدى القصير، من المرجح أن تنتظر مؤسسات الاستثمار الأجنبي المباشر لرؤية سياسات التعريفات الجمركية الجديدة التي سيطبقها الرئيس ترامب، بما في ذلك قوانين الضرائب التي تؤثر على الواردات من فيتنام.

خلال حملته الرئاسية لعام 2024، أكد السيد ترامب على التدابير التجارية لحماية الاقتصاد الأمريكي. ويتضمن ذلك فرض رسوم جمركية بنسبة 60% على السلع الصينية بهدف تقليص العجز التجاري وتعزيز الإنتاج المحلي. إلى جانب ذلك، هناك الرسوم الجمركية المعتادة بنسبة 10-20% على الدول الأخرى لحماية الصناعات الأميركية من المنافسة الأجنبية.

وتشير التصريحات الواردة في هذه الحملة إلى التحول نحو سياسات أكثر حمائية. وهذا يجعل السياسات المتعلقة بالمنتجات المستوردة غير واضحة. وعلى المدى القصير، من المرجح أن تنتظر مؤسسات الاستثمار الأجنبي المباشر معلومات أكثر تحديدا حول سياسات التعريفات الجمركية الجديدة التي يفرضها ترامب، بما في ذلك قوانين الضرائب التي تؤثر على الواردات من فيتنام.

وفي معرض تفسير تباطؤ تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر إلى قطاع العقارات في المناطق الصناعية في فيتنام في عام 2024، قال خبراء من معهد SSI إن العامل الرئيسي هو تقلبات أسعار الصرف. يمكن أن تؤثر تقلبات أسعار الصرف على أداء المشروع، مما قد يؤدي إلى تردد مؤسسات الاستثمار الأجنبي المباشر في القيام باستثمارات جديدة.

ثانياً، أكد مركز أبحاث SSI أيضاً على الحاجة إلى إصلاحات في سياسات الاستثمار الأجنبي المباشر لجذب رأس المال الأجنبي إلى الصناعات المستهدفة. وتتنافس فيتنام حاليا على جذب الاستثمار الأجنبي المباشر مع الدول المجاورة مثل إندونيسيا من خلال إصدار قانون أومنيبوس أو تايلاند التي لديها أيضا صندوق لتعزيز القدرة التنافسية وتطبق ضريبة دخل الشركات بنسبة 10٪.

ثالثا، البنية التحتية في فيتنام محدودة، وخاصة في المنطقة الجنوبية. إن التقدم البطيء في بناء البنية التحتية، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الخدمات اللوجستية، قد يجعل الاستثمار أقل جاذبية.

وأخيرا، ووفقا لخبراء من SSI، لم يتبق الكثير من المساحة المتاحة للتأجير في المناطق الصناعية الكبرى. وهذا يجعل من الصعب على المستثمرين اختيار موقع الاستثمار: فوفقًا لشركة CBRE، وصل متوسط ​​معدل الإشغال إلى 81% في الشمال و92% في الجنوب بحلول نهاية يونيو 2024.

لم يتبق الكثير من المساحة المتاحة للتأجير في المناطق الصناعية الكبرى.

ومع ذلك، أكد مركز أبحاث SSI أيضًا أن الحكومة تتخذ إجراءات لمعالجة الاختناقات لجذب تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، بما في ذلك البحث وإنشاء آليات دعم للشركات الكبيرة المتضررة من الضرائب الدنيا العالمية؛ اقتراح قانون لصناعة التكنولوجيا الرقمية مع حوافز للاستثمار في شركات تصنيع أشباه الموصلات. وستقوم الحكومة أيضًا بتعديل بعض الأحكام في قانون الاستثمار الحالي حتى تتمكن اللجنة الشعبية الإقليمية من منح شهادات الاستثمار للمناطق الصناعية الجديدة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن تحسين البنية الأساسية لربط المراكز الصناعية، مثل الطريق السريع بين الشمال والجنوب والسكك الحديدية التي تربط بين الصين وفيتنام، تشكل عوامل إيجابية أيضاً. وبناء على ذلك، تتوقع شركة SSI Research أن تستمر تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر في النمو، حتى مع تطبيق قوانين الضرائب الأميركية الجديدة.

مؤشر أداء الخدمات اللوجستية 2023 في دول مختارة

أدى تطبيق قوائم أسعار الأراضي الجديدة في العديد من المناطق اعتبارًا من نهاية عام 2024 إلى زيادة كبيرة في تكاليف التعويض عن إخلاء المواقع في المناطق الصناعية الجديدة. وسوف يؤدي ذلك إلى زيادة التكاليف وتقليص هامش الربح لمشاريع المناطق الصناعية الجديدة إلى ما بين 30% و35%، مقارنة بأكثر من 50% في مشاريع المناطق الصناعية القائمة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html