تم تنظيم هذه الورشة من قبل جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ووزارة البناء بعد ظهر يوم 15 أكتوبر في هانوي.
علق الدكتور نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام (VNREA) بأن القوانين الثلاثة المتعلقة بسوق العقارات (قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية) هذه المرة لديها لوائح مفصلة وواضحة للغاية، وخاصة من حيث اللامركزية وتفويض السلطة. ومع ذلك، وبعد الاستماع إلى العديد من آراء الشركات، لا تزال رابطة مصنعي المنتجات الزراعية الوطنية تأمل في أن تدخل القوانين حيز التنفيذ بسرعة. لأن العديد من الصعوبات التي تواجه شركات العقارات تنتظر حاليا حلا وفكًا.
"منذ الأول من أغسطس وحتى الآن، مر أكثر من شهرين منذ دخول القوانين حيز التنفيذ. وهذا ليس وقتًا كافيًا لتطبيق الأحكام الجديدة للقانون بسرعة، خاصة وأن أحكام القانون معقدة للغاية في الغالب. ومع ذلك، وعلى الرغم من التعقيد والتحديات العديدة، لا يزال يتعين تنفيذ القوانين وتطبيقها بقوة"، اقترح السيد دينه.
وبحسب السيد دينه، فإن VNREA تدرك حاليًا، عند التعامل مع المحليات، أن العديد من الأماكن لا تزال في حيرة بشأن تطبيق القانون، وبالتالي فإن معدل العمل الذي يتم التعامل معه منخفض للغاية. على سبيل المثال، في مشاريع تعويض إزالة الأراضي، تعكس الشركات أنها يجب أن تدفع تعويضًا بنسبة 100% قبل أن يتم تطهير الأرض. لكن هذا الأمر صعب للغاية لدرجة أن العديد من المشاريع تتعطل.
هناك أيضًا قضايا أخرى مثل المزادات والمزايدة ورسوم استخدام الأراضي وما إلى ذلك. لذلك، تأمل VNREA أنه في الفترة القادمة، سيتم نشر لوائح جديدة للقانون والحصول على تعليمات محددة للتنفيذ السريع. وهذا يتطلب الاهتمام والتعاون من الوزارات المعنية.
من القضايا التي تهم العديد من رجال الأعمال وتحتاج إلى إجابة عليها هي أنه وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية، يجب الحصول على موافقة الجهة التي تقرر سياسة الاستثمار للسماح بالنقل على نقل جزء من المشروع. إذا أدى نقل جزء من المشروع إلى تغيير (تخفيض) في حجم المشروع الأصلي للناقل بما يزيد عن 10٪ أو 30 هكتارًا أو أكثر، فسيكون الأمر بمثابة ضرورة تعديل قرار سياسة الاستثمار وفقًا لأحكام الفقرة 3 من المادة 41 من قانون الأراضي الخاصة.
لكن المنشأة طرحت السؤال، بعد أن سمحت لها هيئة اتخاذ القرار بشأن سياسة الاستثمار بنقل جزء من المشروع وفقاً لأحكام قانون تنظيم نشاط العقار، هل يتوجب على المحول القيام بإجراءات لتعديل سياسة الاستثمار وفقاً لأحكام قانون الاستثمار؟
وفيما يتعلق بهذا المحتوى، أكد السيد فونغ دوي دونج - نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) أنه في نقل جزء أو كل مشروع عقاري، هناك نوعان من المشاريع التي تحتاج إلى تعديل.
أولاً، يجب على نوع المشروع المعتمد لسياسة الاستثمار والمختار للاستثمار وفقاً لقانون الاستثمار أن ينفذ إجراءات الاستثمار. وتظل الشروط وفقاً للمادة 40 من قانون تنظيم المعاملات العقارية. أي أن كافة حالات نقل المشاريع العقارية يجب أن تنطبق عليها أحكام المادة 40، سواء كانت تنطبق عليها أحكام قانون مزاولة العقارات أو قانون الاستثمار، أو كانت حالات نقل المشاريع العقارية التي هي من أصول المؤسسات الائتمانية تنطبق عليها أحكام المادة 40 أيضاً.
وبعد ذلك، عند نقل جزء أو كل المشروع وفقاً لقانون مزاولة العقارات، يرث المحول إليه جميع أنظمة المستثمر السابق. إذا لم يطرأ على المشروع أي تغييرات مقارنة بما قبله، فلا داعي لإعادة إجراءات الاستثمار. وفي الحالات الأخرى التي يتوجب فيها إجراء تعديلات الاستثمار وفقاً لما ينص عليه القانون، يجب اتباع قانون الاستثمار، ثم الخطوات التالية المتعلقة بالقانون.
وأوضح دونج أن "هذه القضية يتم التعامل معها من خلال نظامين مختلفين ووكالتين مختلفتين، ولكن يجب التأكيد على أنه عند النقل وفقاً لقانون الأعمال العقارية، فإن المستثمر سيرث جميع الوثائق القانونية (في المادة 39 من قانون الأعمال العقارية) ولن يضطر إلى إعادة إجراءات الاستثمار إذا لم يكن هناك تغيير في سياسة الاستثمار".
وهكذا فإن نوع مشروع الأعمال العقارية الذي يخضع لقانون الاستثمار، أصبح الآن من الضروري أن يخضع نقل هذا النوع من المشاريع لقانون الأعمال العقارية. أما بالنسبة للمشاريع التي يتم تنفيذها وفقاً لعملية الموافقة بموجب قانون الاستثمار، فإذا تم الآن نقل المشروع وكان هناك تغيير في سياسة الاستثمار، فسيتم تطبيق قانون الاستثمار.
قال السيد فان دوك هيو - العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية، إن تنفيذ أربعة قوانين بما في ذلك قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الاستثمار مهم للغاية. ولا بد من تشكيل فريق لتنفيذ هذه القوانين الأربعة، لأنه بدون وجود إرشادات واضحة للتنفيذ فإن هذه القوانين سوف تواجه العديد من الصعوبات في تطبيقها عمليا. إن مجرد الجلوس وتبادل الآراء وطرح المخاوف لن يكون فعالاً، لأن كل مخاوف تقع ضمن اختصاص وكالة مختلفة. ومن ثم، لا بد من التنسيق الوثيق بين الأطراف المعنية للعمل بشكل مشترك على إزالة الصعوبات التي تواجه الشركات والأفراد.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
تعليق (0)