لا تزال العديد من الصعوبات التي تواجه سوق العقارات تنتظر "الحل" بالقانون

صورة توضيحية: توان آنه/VNA

تم تنظيم هذه الورشة من قبل جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ووزارة البناء بعد ظهر يوم 15 أكتوبر في هانوي.

علق الدكتور نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) بأن القوانين الثلاثة المتعلقة بسوق العقارات (قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية) هذه المرة لديها لوائح مفصلة وواضحة للغاية، خاصة فيما يتعلق باللامركزية وتفويض السلطة. ومع ذلك، وبعد الاستماع إلى العديد من آراء الشركات، لا تزال جمعية VNREA تأمل في أن تدخل القوانين حيز التنفيذ بسرعة. لأن العديد من الصعوبات التي تواجه شركات العقارات تنتظر حاليا حلها وحلها.

منذ الأول من أغسطس وحتى الآن، مرّ شهران فقط على دخول القوانين حيز التنفيذ. وهذه فترة غير كافية لتطبيق أحكام القانون الجديدة بسرعة، خاصةً وأن أحكام القانون في معظمها معقدة للغاية. ومع ذلك، ورغم تعقيدها وكثرة تحدياتها، لا يزال من الضروري تطبيق القوانين وتطبيقها بحزم وحزم، كما أشار السيد دينه.

وبحسب السيد دينه، فإن VNREA تدرك حاليًا، عند التعامل مع المحليات، أن العديد من الأماكن لا تزال في حيرة بشأن تطبيق القانون، وبالتالي فإن معدل العمل الذي يتم التعامل معه منخفض للغاية. على سبيل المثال، في مشاريع تعويض إزالة الأراضي، تدرك الشركات أنه يتعين عليها دفع تعويض بنسبة 100% قبل أن تتمكن من إزالة الأراضي. لكن هذا الأمر صعب للغاية لدرجة أن العديد من المشاريع تعوقه.

هناك أيضًا قضايا أخرى مثل المزادات والمزايدة ورسوم استخدام الأراضي وما إلى ذلك. لذلك، تأمل VNREA أن يتم في الفترة القادمة نشر لوائح جديدة للقانون وأن تحتوي على تعليمات محددة للتنفيذ السريع. وهذا يتطلب الاهتمام والتعاون من الوزارات المعنية.

من المسائل التي تهم العديد من الشركات وتحتاج إلى الإجابة عليها هي أنه وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية، يجب أن تتم الموافقة على نقل جزء من المشروع من قبل الوكالة التي تقرر سياسة الاستثمار للسماح بالنقل. إذا أدى نقل جزء من المشروع إلى تغيير (تخفيض) في مقياس المشروع الأصلي للناقل بأكثر من 10٪ أو 30 هكتارًا أو أكثر، فسيكون الأمر بمثابة ضرورة تعديل قرار سياسة الاستثمار وفقًا لأحكام الفقرة 3 من المادة 41 من قانون الأراضي الخاصة.

لكن المنشأة أثارت السؤال، بعد أن سُمح لها من قبل جهة اتخاذ القرار بشأن سياسة الاستثمار بنقل جزء من المشروع وفقاً لأحكام قانون ممارسة الأعمال العقارية، هل يتوجب على المحول القيام بإجراءات لتعديل سياسة الاستثمار وفقاً لأحكام قانون الاستثمار؟

وفيما يتعلق بهذا المحتوى، أكد السيد فونغ دوي دونج - نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) أنه في نقل جزء أو كل مشروع عقاري، هناك نوعان من المشاريع التي تحتاج إلى تعديل.

أولاً، يجب على نوع المشروع المعتمد لسياسة الاستثمار والمختار للاستثمار وفقًا لقانون الاستثمار أن يقوم بإجراءات الاستثمار. الشروط لا تزال وفقا للمادة 40 من قانون المعاملات العقارية. أي أن جميع حالات نقل المشاريع العقارية يجب أن تنطبق عليها أحكام المادة 40، سواء كانت تنطبق عليها أحكام قانون مزاولة الأعمال العقارية أو قانون الاستثمار، أو كانت حالات نقل المشاريع العقارية التي هي أصول مؤسسات الائتمان يجب أن تنطبق عليها أحكام المادة 40 أيضاً.

ثم عند نقل جزء أو كل المشروع وفقاً لقانون مزاولة الأعمال العقارية يرث المحول إليه كافة الأنظمة الخاصة بالمستثمر السابق. إذا لم يطرأ على المشروع أي تغييرات مقارنة بما سبق، فلا داعي لإعادة إجراءات الاستثمار. وفي الحالات الأخرى التي يتوجب فيها إجراء تعديلات الاستثمار وفقاً لما ينص عليه القانون، يجب اتباع قانون الاستثمار، ثم الخطوات التالية المتعلقة بالقانون.

"يتم التعامل مع هذه المسألة من خلال نظامين مختلفين ووكالتين مختلفتين، ولكن يجب التأكيد على أنه عند النقل وفقًا لقانون الأعمال العقارية، سيرث المستثمر جميع الوثائق القانونية (في المادة 39 من قانون الأعمال العقارية) ولن يضطر إلى إعادة إجراءات الاستثمار إذا لم يكن هناك تغيير في سياسة الاستثمار"، كما حلل السيد دونج.

وهكذا فإن نوع المشاريع العقارية التجارية التي تخضع لقانون الاستثمار، الآن فإن نقل هذا النوع من المشاريع سوف يتعين أن يخضع لقانون الأعمال العقارية. أما بالنسبة للمشاريع التي يتم تنفيذها وفق إجراءات الموافقة بموجب قانون الاستثمار، فإذا تم الآن نقل المشروع وكان هناك تغيير في سياسة الاستثمار، فسيتم تطبيق قانون الاستثمار.

قال السيد فان دوك هيو - العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية - إن تنفيذ أربعة قوانين بما في ذلك قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الاستثمار أمر مهم للغاية. ويجب أن يكون هناك فريق لتنفيذ هذه القوانين الأربعة، لأنه بدون إرشادات تنفيذية واضحة فإن هذه القوانين سوف تواجه العديد من الصعوبات في تطبيقها عمليا. إن مجرد الجلوس وتبادل الآراء وطرح المخاوف لن يكون فعالاً، لأن كل مخاوف تقع ضمن اختصاص وكالة مختلفة. ومن ثم، لا بد من التنسيق الوثيق بين الأطراف المعنية للعمل بشكل مشترك على إزالة الصعوبات التي تواجه الشركات والأفراد.

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584