فتح السوق
ينص قانون الإسكان لعام 2023، الذي أقره المجلس الوطني مؤخرًا، على ما يلي: في حالة بيع وشراء المنازل ذات مدة التملك المحدودة، يُمنح المشتري شهادة ملكية (سند ملكية أرض) للفترة المتفق عليها. عند انتهاء مدة التملك، تُنقل الملكية إلى المالك الأصلي وفقًا لما تم الاتفاق عليه في العقد. إذا لم يسترد البائع المنزل عند انتهاء مدة التملك، يُحل الأمر وفقًا للمادة 166 من هذا القانون والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة. علاوة على ذلك، ينص قانون الإسكان لعام 2023 أيضًا على أنه يجوز للطرفين الاتفاق على بيع البائع المنزل للمشتري خلال فترة محددة. إذا تضمنت صفقة بيع وشراء المنزل اتفاقًا على مدة التملك، يجب على الجهة المختصة بإصدار سند ملكية الأرض أن تُحدد بوضوح مدة التملك في السند.
وفقًا للوائح الجديدة لقانون الإسكان لعام 2023، لن يتم منح شهادات ملكية للشقق الفندقية فقط، بل سيتم منح شهادات ملكية أيضًا للشقق الفندقية والمكاتب الفندقية والشقق المخدومة.
بحسب السيد نغوين تيان دونغ، المدير العام لشركة سافيستا، فقد سمح المرسوم رقم 10 الصادر في أبريل 2023 بمنح شهادات ملكية لشقق الكوندوتيل في جميع أنحاء البلاد. إلا أنه منذ ذلك الحين، لم تحصل سوى مشاريع قليلة على هذه الشهادات. في حين أن شقق المكاتب والشقق الفندقية غير مؤهلة للحصول عليها. أما الآن، ومع إقرار قانون الإسكان لعام 2023 من قبل الجمعية الوطنية، فقد شمل القانون جميع أنواع المشاريع العقارية مع تحديد مهلة زمنية للحصول على شهادات الملكية، مما يساهم في حل مشكلة الاختناقات في السوق. ففي السابق، لم يكن العملاء الذين يشترون هذا النوع من العقارات يحصلون على شهادات الملكية، مما كان يتسبب في تعثر المعاملات. وأضاف السيد دونغ: "هذا تطور جديد ومرحب به للغاية لأنه يحل العديد من الاختناقات في السوق، مع ضمان حقوق الملاك في إجراء معاملات مثل شراء وبيع ونقل ملكية ورهن وتأجير الشقق دون الحاجة إلى المرور عبر المطور العقاري... وسيساعد هذا النظام، بمجرد تطبيقه، على تيسير المعاملات في سوق العقارات السياحية وشقق المكاتب والشقق الفندقية، والمساهمة في تنشيطها".
أعرب رئيس إحدى شركات العقارات السياحية في بينه ثوان عن سعادته بتقنين إصدار شهادات ملكية الأراضي (الشهادات الوردية) للعقارات ذات المدة المحدودة، لا سيما عقارات المنتجعات التي تجذب استثمارات كبيرة من الشركات في جميع أنحاء فيتنام. لطالما اعتُبرت عقارات المنتجعات "هجينة" - إذ تسمح الدولة للشركات بالاستثمار والشراء والبيع، لكنها لا تُصدر "شهادات ملكية" رسمية. وقد أثر هذا الأمر ليس فقط على الشركات، بل على مشتري المنازل أيضاً. فبدون هذه الشهادات، لا يمكن استخدام العديد من العقارات كضمان للحصول على قروض بنكية، كما تخسر الدولة إيرادات ضريبية. وأضاف: "لا يزال السوق يواجه صعوبات، وعقارات المنتجعات أكثر صعوبة. لذلك، نأمل أن تُساعد هذه السياسة الجديدة العملاء على الشعور بمزيد من الأمان عند شراء منزل، ما قد يُساهم في انتعاش السوق بشكل أسرع من المتوقع".
تساهم التوقعات في خفض الأسعار.
بحسب المهندس المعماري تران توان، أدى انتشار الشقق الصغيرة غير المسجلة رسميًا إلى ظهور شكل مشوه منها في السوق. هذه الشقق هي في الأساس شقق فندقية، حيث يبيعها أو يؤجرها أصحابها غالبًا لفترات طويلة بموجب عقود غير رسمية مكتوبة بخط اليد. يلجأ إليها الكثيرون لأن دخلهم المحدود يحول دون شرائهم منازل مستقلة أو شققًا سكنية. وقد أدى غياب التنظيم الصارم إلى عواقب وخيمة، كان آخرها حريق الشقة الصغيرة في هانوي . والآن، بعد الاعتراف بهذا النوع من الشقق وتنظيمه، سيعود إلى طبيعته الحقيقية، مما يتيح لذوي الدخل المحدود شراء مساكن آمنة وبأسعار معقولة.
رحّب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بقانون الإسكان لعام 2023، لما يحمله من لوائح تملك المساكن لفترة محدودة، والتي وردت في قانون الإسكان لعام 2014، ما يلبي احتياجات شريحة من المستهلكين الذين يرغبون في شراء وتملك مساكن لفترة محددة فقط. كما تُسهم هذه اللوائح في تطوير أنواع جديدة من المساكن ذات التملك المؤقت، كالشقق الفندقية المبنية على أراضٍ لا تتجاوز مدة استخدامها 50 عامًا، والتي تُباع بأسعار أقل من الشقق ذات التملك الدائم. وأشار السيد لي هوانغ تشاو إلى مثال مشروع "ب" في شارع نغوين هو كانه (حي بينه ثانه، مدينة هو تشي منه)، والذي يضم المنطقة 1، وهي مجمع سكني فاخر مبني على أرض ذات ملكية مستقرة طويلة الأجل، حيث يتمتع مشتري الشقق بتملك دائم. أما المنطقة 2 فتتكون من مكاتب للإيجار وشقق فندقية مبنية على أرض ذات عقد إيجار لمدة 50 عامًا. يتمتع مشتري الشقق الفندقية بفترة ملكية مدتها 50 عامًا، ويكون سعر البيع أقل من سعر البيع في المنطقة 1. وهذا يمنح العملاء المزيد من الخيارات وراحة البال، حيث سيتم منح الشقق التي يشترونها، سواء كانت للملكية طويلة الأجل أو قصيرة الأجل، شهادات ملكية وستكون محمية بموجب القانون.
على سبيل المثال، يؤجر السيد (أ) قطعة أرض للسيد (ب) لمدة 20 عامًا. ويُسمح للسيد (ب) باستثمار أمواله في بناء مبنى سكني لبيع شقق بعقود ملكية محددة المدة. يستغرق السيد (ب) عامًا واحدًا في البناء، ثم يبيع الشقق للزبائن الذين يمتلكونها لمدة 19 عامًا بسعر أقل من أسعار الشقق المماثلة ذات عقود الملكية غير المحددة المدة. بعد 20 عامًا، يُعيد الزبائن الشقق إلى السيد (ب)، فيقوم السيد (ب) بهدم المبنى لإعادة الأرض إلى السيد (أ). مثال آخر هو السيد (ج) الذي يبيع منزله للسيد (د)، الذي يمتلكه لمدة 20 عامًا، بسعر أقل أيضًا من سعر البيع النهائي. وأوضح السيد تشاو أن "جميع حالات شراء المنازل بعقود ملكية محددة المدة تُمنح شهادات ملكية محددة المدة، وتُعالج وفقًا لأحكام قانون الإسكان، مما يُعزز نموًا قويًا وصحيًا وآمنًا لسوق العقارات في مختلف القطاعات. كما يُسهم ذلك في خلق منافسة وخفض أسعار العقارات".
بمجرد تقنين هذا القطاع، تزداد ثقة الشركات في الاستثمار فيه. وهذا بدوره يُسهم في زيادة المعروض من الشقق في السوق، مما يُعزز المنافسة مع الشقق ذات الملكية طويلة الأجل، ويُحتمل أن يُحدث ثورة في الأسعار.
المهندس المعماري تران توان
رابط المصدر
تعليق (0)