لم يعد سوق هانوي سهلاً بالنسبة للمستثمرين الصغار، حيث قررت منطقة باك جيانج إلغاء أكثر من 100 مشروع، كما عدلت مدينة دا نانج تخطيط مشروع منطقة حضرية منتجعية فائقة تبلغ قيمته نحو 44 ألف مليار دونج... هذه هي أحدث أخبار العقارات.
 |
| اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، لا توجد تقريبًا أي مشاريع جديدة في سوق العقارات بأسعار أقل من 60 مليون دونج/متر مربع، بل إن العديد من المشاريع المعروضة للبيع لديها أسعار أعلى من 100 مليون دونج/متر مربع وتقع في الضواحي مثل دونج آنه. (الصورة: هاي آن) |
بعد حمى الأسعار، هل تصبح العقارات في هانوي "بابا ضيقا" للمستثمرين الصغار؟
وفي تقرير عن أداء سوق العقارات في عام 2024، قالت وزارة البناء إن قطاع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه قد ارتفع مقارنة بعام 2023. وعلى وجه الخصوص، تتصدر هانوي معدل زيادة الأسعار.
وقد أدى ارتفاع الأسعار إلى ارتفاع سعر شريحة العقارات منخفضة التكلفة، التي كانت في السابق أقل من 30 مليون دونج/م2، إلى أقل من 45 مليون دونج/م2. كان سعر بيع القطاع متوسط المدى في السابق يتراوح بين 30-45 مليون دونج/م2، وقد ارتفع الآن إلى حوالي 45-70 مليون دونج/م2.
كانت تكلفة القطاع الفاخر في السابق تتراوح بين 50 و70 مليون دونج/م2، وارتفعت الآن إلى 70-100 مليون دونج/م2. وفي الواقع، ارتفعت معايير القطاع بنسبة تتراوح بين 28 و44%.
سجلت بيانات CBRE أنه اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، وصل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي إلى 72 مليون دونج/م2، وهو أعلى مستوى في تاريخ سوق العقارات في العاصمة منذ سنوات عديدة.
يُشار إلى أنه لا توجد تقريبًا أي مشاريع جديدة في السوق بأسعار أقل من 60 مليون دونج/متر مربع، بل إن العديد من المشاريع المعروضة للبيع لديها أسعار أعلى من 100 مليون دونج/متر مربع وتقع في الضواحي مثل دونج آنه.
ترتفع أسعار الشقق في كل من الأسواق الأولية والثانوية، والمشاريع القديمة ليست استثناء. وبحسب شركة سي بي آر إي، ارتفعت أسعار الشقق الثانوية في هانوي العام الماضي بنسبة تزيد عن 26%. وهذا هو أعلى مستوى تم تسجيله على الإطلاق، حيث وصل متوسطه إلى 48 مليون دونج/متر مربع.
لا تقتصر المزادات العقارية في ضواحي هانوي على الشقق فحسب، بل إنها أيضًا "نقطة ساخنة" في سوق العقارات في عام 2024، عندما تجتذب المزادات في منطقتي ثانه أواي وهوي ديوك عددًا كبيرًا من التسجيلات، وتستمر المزادات طوال الليل مع ارتفاع العطاءات الفائزة إلى مستويات قياسية، أعلى بعشرات المرات من السعر الابتدائي.
بعد الزيادة الحادة في الشقق والأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني، أصبحت العقارات في هانوي من المناطق الضواحي إلى الأزقة الصغيرة في وسط المدينة تُعرض للبيع بزيادة حادة، مما يجعل حلم الاستقرار بالنسبة للناس أكثر صعوبة.
علقت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في سافيلز هانوي، أن سوق العقارات في هانوي وكذلك السوق الوطنية في عام 2025 من المتوقع أن يدخل دورة تطوير جديدة.
وبحسب السيدة هانج، فإن هذه الدورة ستتحرك نحو التنمية المستدامة بفضل الدعم القوي الناجم عن استكمال الإطار القانوني وعوامل النمو الاقتصادي الكلي القوية. وعلى وجه الخصوص، إلى جانب القوانين المتعلقة بأعمال العقارات والأراضي والإسكان وتخطيط عاصمة هانوي للفترة 2021-2030، ورؤية 2050، فقد خلقت الظروف التي تمكن الناس والمستثمرين من رؤية اتجاه وشكل تطوير الفضاء الحضري في هانوي بشكل أكثر وضوحًا.
"في هذه الدورة السوقية الجديدة، فإن استكمال الإطار القانوني من شأنه أن يخلق منافسة أقوى، مما يؤدي إلى تطهير جديد للمنتجات والمستثمرين. وأضاف الخبير: "في الماضي كان المستثمرون يحتاجون فقط إلى رأس مال ومشروع حتى يتمكنوا من المشاركة في السوق، أما الآن فيجب على المستثمرين بناء السمعة والخبرة والإمكانات المالية حتى يتمكنوا من تطوير المشاريع".
ويشير الخبراء إلى أن ما يميز هذا السوق هو المشاركة المباشرة للمستثمرين الأجانب.
«سيشارك المستثمرون الأجانب بشكل أعمق وأوسع في السوق ويعملون على تنويع قطاعات الاستثمار. وقد شاركوا بشكل أعمق من خلال أنشطة التعاون الاستثماري، وتعاونوا مع كبار المستثمرين المحليين لتطوير المشاريع. وأضافت هانج أن الإمكانات المالية من هذه الصفقات التعاونية من شأنها أن تعمل على ترقية السوق الحالية، وتضييق الباب أمام المستثمرين الصغار للمشاركة في السوق.
وفي تقييمه لشقق هانوي هذا العام، قال الأستاذ المساعد الدكتور دين ترونج ثينه إن ارتفاع الأسعار سوف يتباطأ، حيث يميل السوق إلى أن يكون أكثر استقرارا، ولم يعد "ساخنا" كما كان في الماضي. وبناء على ذلك، فإن التدفقات النقدية للمشترين تميل إلى التحول من المناطق ذات مستويات الأسعار المرتفعة إلى المناطق ذات الأسعار الأكثر تنافسية والتي توفر مجالاً أكبر للنمو.
قال السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد بروبرتي للاستثمار والتطوير العقاري، إن شقق هانوي لن تنخفض أسعارها أو ستجد صعوبة كبيرة في ذلك. لكن بحسب هذا الشخص فإن الشقق مناسبة فقط لمن يحتاج للسكن، والاستثمار لن يكون فعّالاً، بل إن المستثمرين سيعلقون.
بالنسبة للمستثمرين، يشير الخبراء إلى أنه من الضروري دراسة وتقييم المناطق التي حددت مستويات الأسعار المرتفعة بعناية، والتي يمكن التوسع فيها إلى مناطق ذات إمكانات جيدة للنمو الاقتصادي والتطور الصناعي القوي، لأن هذا هو المكان الذي يمكن فيه تحقيق هوامش ربح كبيرة.
مقاطعة باك جيانج تلغي أكثر من 100 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية
قرر مجلس مقاطعة باك جيانج إلغاء 102 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار والتي تمت الموافقة عليها ولكن لم يتم تحديد سياسات الاستثمار الخاصة بها بعد.
تم للتو التوقيع على القرار وإصداره من قبل نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج، السيد فان ذي توان.
وقد حصلت هذه المشاريع الـ102 على قرارات بالموافقة على قائمة مشاريع المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار في 3 قرارات من اللجنة الشعبية للمقاطعة و24 قراراً من رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة، ولكن لم يتم تحديد سياسة الاستثمار الخاصة بها حتى الآن.
في وقت سابق، في نهاية ديسمبر 2024، وقع نائب مدير إدارة البناء في باك جيانج نجوين نجوك سون وثيقة لتقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية ورئيس اللجنة الشعبية الإقليمية للنظر في إلغاء قائمة 102 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار في المنطقة حتى يمكن تنفيذ مشاريع المناطق الحضرية والسكنية في المقاطعة وفقًا للوائح.
السبب وراء اقتراح إدارة البناء في باك جيانج إلغاء 102 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية هو أنه وفقًا للوائح الحالية، تغيرت إجراءات الاستثمار في بناء المناطق الحضرية والسكنية. ولذلك من الضروري إلغاء قائمة المشاريع المعتمدة ولكن سياسة الاستثمار لم يتم الموافقة عليها.
وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت إدارة البناء في مقاطعة باك جيانج أن تقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بتكليف اللجان الشعبية في المناطق والبلدات والمدن بمراجعة وإعداد قائمة سنوية بالمشاريع التي تتطلب استعادة الأراضي، ومشاريع تحويل أراضي زراعة الأرز لأغراض أخرى، وتقديم تقرير إلى اللجنة الشعبية الإقليمية للنظر فيها، وتقديمها إلى مجلس الشعب الإقليمي للموافقة عليها وفقًا لأحكام القانون.
في قائمة الـ 102 مشروع الملغي، هناك العديد من المشاريع الموجودة في المناطق والمدن والبلدات: لوك نام، تان ين، هييب هوا، لانج جيانج، ين تيه، لوك نجان، باك جيانج، فيت ين... مع قرارات الموافقة على القائمة من 2020-2024.
ومن الممكن أن نذكر منطقة نهام بين البيئية الحضرية، بلدة نهام بين، منطقة ين دونج، التي لديها قرار بالموافقة على القائمة في عام 2020 بمقياس 45.3 هكتار. هناك أيضًا قرار في عام 2020، في قائمة المشاريع الملغاة هناك منطقة Quang Chau الحضرية الجديدة، منطقة Viet Yen (30 هكتارًا)، منطقة Quyet Tien - Thanh Cong السكنية الجديدة، بلدية Tien Phong، منطقة Yen Dung (19.6 هكتارًا)...
أو بعض المشاريع الكبيرة مثل المنطقة الحضرية الذكية ذات المستوى العالي والبيئة والخدمات في جنوب مدينة باك جيانج (280.2 هكتار)، ومنطقة نينه سون الحضرية، وبلدية نينه سون وبلدية كوانج مينه، ومنطقة فيت ين (حوالي 144 هكتارًا)، ومنطقة باك جيانج الحضرية متعددة الاستخدامات والسوق الدولية (296 هكتارًا)...
دا نانغ تعدل التخطيط لمشروع ضخم بقيمة تقارب 44000 مليار دونج
في 6 فبراير، أعلنت اللجنة الشعبية لمنطقة ليان تشيو (مدينة دا نانغ) عن قرار الموافقة على تعديل التخطيط التفصيلي 1/500 لمشروع منطقة المنتجع والمجمع السياحي في لانغ فان.
وفقًا للمعلومات المعتمدة، فإن أرض البحث التخطيطي تابعة لمنطقة Hoa Hiep Bac، منطقة Lien Chieu. كانت المساحة قبل تعديل التخطيط أكثر من 1067 هكتارًا، وبعد التعديل أصبحت المساحة أكثر من 512 هكتارًا.
تم تقليص المساحة المعدلة بحوالي 555.7 هكتارًا مقارنة بالتخطيط الأصلي. ومنها 63.3 هكتارًا من أراضي الغابات الطبيعية تم استبعادها من المشروع. بالإضافة إلى 6.4 هكتار من الأراضي الرملية الطبيعية؛ 6.6 هكتار من الأراضي تتداخل مع ميناء لين تشيو؛ كما تم استبعاد 2.7 هكتار من الأراضي المخصصة للتنقيب والاستكشاف الأثري و 476.7 هكتار من سطح البحر من المشروع.
ويبلغ عدد سكان المشروع حوالي 19 ألف نسمة (منهم السكان الرسميون حوالي 18 ألف نسمة والسكان المؤقتون حوالي 1000 نسمة).
يعتبر المشروع بمثابة مجمع سياحي ومنتجع بيئي من الطراز العالمي؛ هي منطقة حضرية ذكية، خدمات سكنية وتجارية، كاملة البنية التحتية الاجتماعية والبنية التحتية التقنية المتناغمة مع التضاريس والمناظر الطبيعية.
وفي وقت سابق، أصدر رئيس الوزراء في نوفمبر/تشرين الثاني 2024 قراراً يقضي بالموافقة على تعديل سياسة الاستثمار لمشروع منتجع ومجمع الترفيه "لانغ فان".
يهدف المشروع إلى تشكيل مجمع يضم مرافق خدمية تجارية، وتطوير السياحة البيئية جنبًا إلى جنب مع الإسكان منخفض الكثافة، المرتبط بالحفاظ على الطبيعة.
ويبلغ إجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع ما يقرب من 44000 مليار دونج. مدة تقدم المشروع 5 سنوات من تاريخ الموافقة على تعديل سياسة الاستثمار. حيث تستكمل المرحلة الأولى إجراءات إعداد الاستثمار من السنة الأولى إلى السنة الثانية؛ المرحلة الثانية ستكون الاستثمار والقبول والاستخدام من السنة الثانية حتى نهاية السنة الخامسة (2027-2029).
أشياء يجب معرفتها حول نقل حقوق استخدام الأراضي عند عدم دفع رسوم استخدام الأراضي
وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، لنقل اسم شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (المعروفة أيضًا باسم الكتاب الأحمر) أو المعاملات الأخرى المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي، يجب على مستخدم الأرض الوفاء بالالتزامات المالية.
هل يمكنني نقل الكتاب الأحمر إذا كنت مدينًا برسوم استخدام الأراضي؟
تنص المادة 45 من البند 5 من قانون الأراضي لسنة 2024 على شروط ممارسة حقوق استخدام الأراضي في الحالات التي يكون فيها على مستخدمي الأراضي رسوم استخدام الأراضي على النحو التالي:
في حالة السماح لمستخدم الأرض بتأخير أداء الالتزامات المالية أو السماح له بالالتزامات المالية، يجب عليه استكمال الالتزامات المالية قبل ممارسة حقوق التحويل أو النقل أو التأجير أو التأجير من الباطن أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي أو الرهن أو المساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي.
وهكذا، في حالة ديون استخدام الأراضي، لا يمكن نقل ملكية الأرض أو التبرع بها إلا عند سداد المبلغ المستحق بالكامل. لتغيير الاسم بسرعة، يرجى الاطلاع على التعليمات الخاصة بالمستندات والإجراءات الخاصة بتغيير الاسم الموجود على الشهادة واتباعها.
شروط نقل حقوق استخدام الأراضي
ينص قانون الأراضي لعام 2024 بشكل واضح على الشروط اللازمة لممارسة حقوق مستخدمي الأراضي مثل حقوق النقل، وتحديدًا:
شروط المحول (البائع)
بموجب الفقرة 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز لمستخدمي الأراضي نقل حقوق استخدام أراضيهم أو التبرع بها للآخرين عند استيفاء الشروط التالية:
يحق لمستخدمي الأراضي ممارسة حقوق تحويل حقوق استخدام الأراضي ونقلها وتأجيرها وإعادة تأجيرها ووراثتها والتبرع بها؛ رهن ومساهمة رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:
أ) أن يكون حاصلاً على شهادة حقوق استخدام الأرض أو شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض أو شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المسكن والأصول الأخرى الملحقة بالأرض أو شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض، باستثناء حالات توريث حقوق استخدام الأرض وتحويل الأرض الزراعية عند توحيد الأرض وتبادل القطع والتبرع بحقوق استخدام الأرض للدولة والمجمعات السكنية والحالات المنصوص عليها في الفقرة 7 من المادة 124 والفقرة أ من الفقرة 4 من المادة 127 من هذا القانون؛
ب) أن لا تكون الأرض محل نزاع أو أن النزاع قد تم حله عن طريق إحدى الجهات الحكومية المختصة أو بموجب حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم أصبح نافذاً قانوناً؛
ج) لا تخضع حقوق الانتفاع بالأراضي للحجز أو غيره من التدابير الكفيلة بتنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛
د) خلال فترة استخدام الأرض؛
د) لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.
الشروط الخاصة بالمتنازل له (المشتري)
وفقاً للبند 8 من المادة 45 من قانون الأراضي لسنة 2024، لا يجوز في الحالات التالية قبول نقل أو هبة حقوق الانتفاع بالأراضي:
الحالات التي لا يجوز فيها نقل حقوق استخدام الأراضي أو التبرع بها هي كما يلي:
أ) لا يجوز للمنظمات الاقتصادية الحصول على تحويلات حقوق استخدام الأراضي للغابات المحمية والغابات ذات الاستخدامات الخاصة من الأفراد، إلا في الحالات التي تتغير فيها أغراض استخدام الأراضي وفقاً لتخطيط استخدام الأراضي والخطط المعتمدة من قبل السلطات المختصة؛
ب) لا يجوز للأفراد الذين لا يعيشون في الغابات المحمية أو الغابات ذات الاستخدامات الخاصة تلقي تحويلات أو هدايا لحقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى في الغابات المحمية أو المناطق المحمية بشكل صارم أو مناطق الاستعادة البيئية في تلك الغابات ذات الاستخدامات الخاصة؛
ج) المنظمات والأفراد والمجتمعات السكنية والمنظمات الدينية والمنظمات الدينية التابعة لها والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي التي لا يسمح لها القانون بتلقي تحويلات أو هدايا حقوق استخدام الأراضي.
وعليه، حتى لو استوفى المحول الشروط، فإن التحويل أو الهبة لن يكون قانونياً إذا لم يستوف المحول إليه الشروط. بمعنى آخر، إذا وقع في الشخص المحول إليه إحدى الحالات الممنوعة من قبول التحويلات أو الهدايا، فلا يجوز إجراء نقل الملكية.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
تعليق (0)