المرسوم رقم 75/2025/ND-CP: توقعات برفع "العقوبة مع وقف التنفيذ" عن مئات مشاريع الإسكان التجاري

ومن المتوقع أيضًا أن يؤدي المرسوم رقم 75/2025/ND-CP إلى تحرير موارد الأراضي، مما يخلق دفعة كبيرة لسوق العقارات. (المصدر: HoREA)

سيكون هناك ما لا يقل عن 343 مشروعًا سكنيًا تجاريًا لأكثر من 300 مؤسسة، بمساحة إجمالية للأراضي تصل إلى 1913 هكتارًا في المدينة. لدى مدينة هو تشي منه فرصة للهروب من "حكم مع وقف التنفيذ" لمدة تزيد عن 10 سنوات عندما أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 75/2025/ND-CP، الذي يوضح بالتفصيل تنفيذ القرار رقم 171/2024/QH15 المؤرخ 30 نوفمبر 2024 للجمعية الوطنية بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، اعتبارًا من بداية أبريل من هذا العام.

وبذلك، بموجب السياسة الجديدة، وبعد أن تستكمل المؤسسة إجراءات التسجيل الأولية لدى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في المدينة. مدينة هوشي منه، ستقوم السلطات بإعداد قائمة بالمشاريع وتقديمها إلى مجلس الشعب بالمدينة للموافقة عليها.

وهذه خطوة تعديلية مهمة، تهدف إلى إزالة الانسدادات التي استمرت على مدى السنوات العشر الماضية. وبناءً على ذلك، لن تضطر شركات العقارات إلى المشاركة في مزادات حقوق استخدام الأراضي أو تقديم عطاءات لمستثمرين مختارين.

وبدلاً من ذلك، يمكنهم التفاوض بشكل مباشر للحصول على نقل الأراضي وفقًا لآلية "المشتري الراغب والبائع الراغب". ونتيجة لهذا، سوف تتوفر للشركات الأراضي اللازمة للمشاريع، وسوف يحصل الناس على تعويضات مناسبة، ولن تضطر الدولة إلى استصلاح الأراضي، ولكنها سوف تستمر في تحصيل الضرائب والرسوم، وسوف يكون سوق العقارات أكثر عرضاً بعد سنوات عديدة من الازدحام.

والأمر الأكثر أهمية هو أن اللائحة الجديدة تساعد أيضًا في الحد من هدر الأراضي في سياق العديد من الأراضي القيمة التي تم التخلي عنها لعقود من الزمن.

في الواقع، يعد الحصول على موافقة الاستثمار إحدى الخطوات الأولى في رحلة إعداد الوثائق القانونية لتشغيل مشروع عقاري. إذا لم يتمكن المشروع من اجتياز هذه الخطوة، فلن يتمكن من تنفيذ الخطوات التالية، مما يعني أن المشروع سيتم تعليقه، على الرغم من أن المستثمر أنفق مبلغًا كبيرًا من رأس المال. وهذا أيضًا أحد أسباب وجود سوق المدينة. تفتقر مدينة هوشي منه إلى مشاريع الإسكان الجديدة.

في السنوات الماضية، عندما لم تكن هناك سياسات جديدة، كان على الشركات أن تنفق الأموال لشراء الأراضي من الناس لتنفيذ أي مشروع، ثم كان عليها أن تمر بإجراءات تخصيص الأراضي أو استئجار الأراضي من الحكومة. تتضمن هذه العملية العديد من الخطوات الإجرائية مثل طلب سياسات الاستثمار أو طرح عطاءات أو مزاد لحقوق استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى تمديد كبير لوقت إعداد المشروع. ولكن حتى لو استكملت الشركة جميع الخطوات المذكورة أعلاه، فإن المشروع إذا لم يتوفر له متر مربع واحد من الأراضي السكنية، فسوف يقع في طريق مسدود.

منذ عام 2014، عندما نص قانون الإسكان على أن 100% من المشاريع الجديدة يجب أن تحتوي على أراضٍ سكنية، أصبحت العديد من مشاريع العقارات في المدينة... مدينة هوشي منه مكتظة على الفور، لأن معدل المشاريع التي تم تنفيذها على 100% من الأراضي السكنية لم يتجاوز 1%؛ وتشكل مشاريع تطوير الأراضي ذات الاستخدامات المتعددة النسبة الأكبر، أي حوالي 94%.

"لقد سدت الآلية التجريبية الجديدة الفجوة القانونية المتعلقة بالأرض، واستكملت بشكل كامل أساليب الوصول إلى الأراضي واستخدامها لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري التي لم ينظمها قانون الأراضي لعام 2024 بعد." هذا هو رأي السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في المدينة. جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) بعد سنوات عديدة من المثابرة مع السلطات في البحث واقتراح هذه السياسة الرائدة.

وبذلك، مع إقرار 343 مشروعاً، ازدهر سوق الإسكان في المدينة. من المتوقع أن تشهد مدينة هوشي منه ظهور ما لا يقل عن 216 ألف منزل جديد خلال الأعوام الثلاثة إلى العشرة المقبلة. وبافتراض أن متوسط ​​رأس المال الاستثماري يبلغ 1000 مليار دونج/هكتار، فإن القيمة الاستثمارية الإجمالية التي تصل إلى ملايين المليارات من دونج سيكون لها تأثير جانبي على أكثر من 35 قطاعا اقتصاديا آخر.

وبشكل عام، قد يكون هناك نحو 900 مشروع سكني تجاري مسجل على مستوى البلاد لتنفيذ "مشاريع تجريبية" بمقياس استخدام للأراضي يبلغ نحو 5000 هكتار، وسيضم سوق العقارات نحو 650 ألف شقة إضافية في السنوات الثلاث إلى العشر المقبلة. وفي ذلك الوقت، سيكون التأثير غير المباشر أكبر بثلاث مرات من حجم المشاريع في المدينة. ويمكن لمدينة هوشي منه جذب رأس مال استثماري يصل إلى نحو 5 ملايين مليار دونج.

ومن الجدير بالذكر أيضًا أنه لا يمكن تنفيذ جميع المشاريع بموجب آلية المشروع التجريبي المذكورة أعلاه. والسبب هو أنه وفقًا للوائح، يجب ألا يتجاوز إجمالي مساحة الأراضي السكنية في المشاريع التجريبية 30٪ من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط وفقًا للتخطيط الإقليمي للفترة 2021 - 2030، لذلك يجب على الشركات التسجيل للتنفيذ ويجب الموافقة على قائمة الأراضي التجريبية من قبل مجلس الشعب الإقليمي. المشكلة هي أنه يجب أن تكون هناك آلية مراقبة لتجنب الاستفادة من السياسات من خلال "تشغيل" المشاريع، أو في شكل الطلب والعطاء. ويجب أن تضمن إجراءات التسجيل والموافقة أيضًا الدعاية والشفافية، مع مراعاة الأولوية.

إن سياسة توسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري هي الاتجاه الصحيح، حيث تساعد على فتح مئات المشاريع العقارية، وتهيئة الظروف لتطوير سوق الإسكان. وإذا تم تنفيذ ذلك بشكل جيد، فسوف يشكل دفعة كبيرة لسوق العقارات، ويساهم في استقرار أسعار المساكن مع تحسين قدرة الناس على الوصول إلى السكن.

المصدر: https://baoquocte.vn/nghi-dinh-so-752025nd-cp-ky-vong-thao-an-tréo-cho-hang-tram-du-an-nha-o-thuong-mai-311016.html