السبب وراء "انقراض" الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2 في المدن الكبرى، هانوي تلغي قرارين يتعلقان بمزادات الأراضي

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) - الإسكان بأسعار معقولة - أصبح "منقرضًا". (الصورة: لينه آن)

يتم "التخلي" عن احتياجات الإسكان بأسعار معقولة

وقد "ارتفعت" أسعار العقارات في فيتنام تدريجيا بفضل القوة الدافعة الناجمة عن سياسات العرض والدعم الجديدة التي وضعتها الحكومة. ومع ذلك، فإن الزيادة في العرض - والتي يساهم بها بشكل رئيسي قطاع العقارات الراقية - لم تلبي إلا جزءًا صغيرًا للغاية من احتياجات الناس السكنية، في حين يتم "التخلي" عن احتياجات غالبية الناس - الإسكان بأسعار معقولة - مما يجعل الخلل بين العرض والطلب خطيرًا بشكل متزايد.

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أن قطاع الشقق بأسعار معقولة (أقل من 25 مليون دونج/م2) - الإسكان بأسعار معقولة - أصبح "منقرضًا" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب جدًا، أو حتى من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هوشي منه.

على وجه التحديد، تظهر إحصاءات VARS أنه في الفترة 2018-2023، لم تنخفض الكمية بشكل مستمر فحسب، بل أصبح هيكل المعروض من الشقق في المنطقتين الحضريتين الخاصتين غير متوازن بشكل متزايد. أصبح هيكل العرض "يميل" بشكل متزايد نحو قطاع السلع الفاخرة الراقية.

في هانوي، قبل الوصول إلى هذا الإنجاز، بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق بأسعار معقولة في هانوي، حيث وصل إلى حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع.

في مدينة هوشي منه، منذ عام 2018، انخفضت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة بشكل حاد بمعدل مزدوج الرقم، من 20% في عام 2018 إلى 0.5% في عام 2020 قبل أن تختفي تمامًا في عام 2021.

حتى الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، شهد المعروض من الشقق في هانوي انتعاشًا كبيرًا، لكن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة عندما تم طرح حوالي 80٪ من المعروض من الشقق للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بسعر بيع يبلغ 50 مليون دونج/م2 أو أكثر.

وعلى الرغم من ارتفاع الأسعار بشكل كبير، إلا أن المشاريع الجديدة أو الإطلاقات الجديدة حققت معدلات مبيعات جيدة للغاية، وذلك لأن الطلب على الشقق، سواء للسكن أو الاستثمار، يبقى دائماً مرتفعاً وفي اتجاه تصاعدي. سجلت بعض مشاريع الشقق معدلات إقبال وصلت إلى 99% عند الافتتاح الرسمي للبيع.

ويؤدي هذا الوضع إلى ارتفاع مستمر في أسعار الشقق وتأسيس مستوى جديد، على مستوى مرتفع في كل من الأسواق الأولية والثانوية، وهو ما يتجاوز بكثير قدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف ومعدل نمو الدخل.

كما يظهر البحث على مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس تقلبات متوسط ​​أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، فإن متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع العينة في هانوي يقترب من 60 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64.0٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، مما يعكس زيادة بنسبة 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية.

وفي دا نانغ، أظهر مؤشر أسعار السوق في دا نانغ زيادة بنسبة 46.2% في الربع الثالث، وهو أعلى من نظيره في مدينة هوشي منه، مع تسعير أكثر من 50% من المعروض الجديد في الربع الثالث بأكثر من 80 مليون دونج/متر مربع.

وهكذا، يمكن القول إنه في المدن الكبرى، على الرغم من أن الطلب على السكن بأسعار معقولة كبير جدًا ولا يتم تلبيته. لكن العرض من الشقق الفاخرة ليس زائدا عن الحاجة ولا يلبي إلا جزءا معينا من الطلب.

ما هو السبب؟

وتعتقد منظمة VARS أنه من غير المرجح أن "تظهر" مساكن بأسعار معقولة في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هو تشي منه، لأن عدد مشاريع الإسكان المعتمدة للاستثمار في السنوات الأخيرة لا يمكن "عدها إلا على الأصابع". في عام 2023 وأوائل عام 2024، لن يكون هناك أي مشاريع جديدة تقريبًا في قطاع الإسكان الميسور التكلفة قيد التنفيذ، وتركز مشاريع العقارات التي يتم تنفيذها بشكل أساسي على القطاع الراقي.

وأوضح VARS السبب قائلا:

أولاً ، السبب الرئيسي وراء عدم حصول الإسكان الميسور على قدر كبير من الاهتمام من قبل مطوري العقارات هو أن هامش الربح من هذا القطاع أقل من هامش الربح في القطاعات الراقية.

لبناء مساكن بأسعار معقولة، يجب على المطورين تحسين التكاليف من صندوق الأرض والبناء إلى التشغيل. في هذه الأثناء، تظهر الحسابات التي أجراها مطورو المشاريع أنه مع هامش ربح يبلغ حوالي 15% فقط، فإذا ظل رأس المال راكدًا لمدة 1-2 سنة أو تأخرت المبيعات لمدة 1-2 سنة، فسوف يخسر المطور المال.

علاوة على ذلك، أصبحت الأراضي المركزية نادرة بشكل متزايد، وهي تقع حاليًا وفي المستقبل بشكل أساسي في مناطق حضرية كبيرة مع سلسلة من البنية التحتية والمرافق العامة التي تحتاج إلى الاستثمار، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف المدخلات، وخاصة تكاليف الأراضي، ولا يمكن أن تكون الأسعار معقولة.

ثانياً ، على الرغم من أن الحكومة قدمت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور التكلفة، فإن الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط لا تزال تشكل عقبات رئيسية. إن إجراءات الترخيص المعقدة، وأوقات الانتظار الطويلة، وندرة صندوق الأراضي المخصص لتطوير الإسكان في المدن الكبرى تجعل مطوري المشاريع مضطرين إلى التفكير بعناية قبل الاستثمار في هذا القطاع.

وعلاوة على ذلك، لم يتم تنفيذ سياسات دعم الائتمان لمشتري المنازل في هذا القطاع بشكل متزامن. ولا تزال حزم الدعم المالي المقدمة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، مثل أسعار الفائدة التفضيلية والقروض، تواجه العديد من الصعوبات في الحصول عليها وإجراءات معقدة.

ثالثًا ، توفر المشاريع الراقية هوامش ربح عالية كما أنها ليست صعبة البيع. لأن الطلب على المساكن الراقية، بما في ذلك الاحتياجات السكنية والاستثمارية، من العملاء ذوي الدخل المرتفع يتزايد باستمرار جنبًا إلى جنب مع التنمية الاقتصادية والأجانب من موجة الاستثمار الأجنبي وكذلك الفيتناميين في الخارج على أساس الممر القانوني الجديد "تخفيف" شروط الملكية لهذه المجموعة.

هناك أيضًا عدد لا بأس به من العملاء على استعداد لدفع مبلغ إضافي لامتلاك المنتجات الأكثر محدودية وعالية الجودة في المشروع. وهذا يجعل قطاع الإسكان بأسعار معقولة أقل جاذبية لمطوري المشاريع.

تسليم أكثر من 12.5 هكتارًا من الأراضي لمشروع الإسكان الحضري في دوي تيان

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام للتو قرارًا بتخصيص 125،012.07 مترًا مربعًا من الأراضي لشركة Trung Dong Construction Investment المساهمة (شركة Trung Dong) لتنفيذ مشروع بناء منطقة سكنية حضرية في بلدة Duy Tien. منها 11,979.28 متر مربع أراضي مخصصة لبناء المساكن الاجتماعية.

وبموجب القرار، خصصت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام لشركة ترونغ دونغ 125،012.07 متر مربع من الأراضي في منطقتي هوانغ دونغ وتيان نوي، في بلدة دوي تيان، لتنفيذ مشروع بناء منطقة سكنية حضرية. منها 82,882.5 متر مربع من الأراضي سيتم استغلالها لبناء أعمال البنية التحتية الفنية والاجتماعية، بما في ذلك: السكن الاجتماعي (11,979.28 متر مربع)، والبيوت الثقافية، والمدارس، والمساحات الخضراء، ومسطحات المياه، وأعمال المرور... وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد.

بعد الاستثمار في البناء، سيتم تسليم أعمال البنية التحتية غير المستخدمة من قبل المستثمرين إلى السلطات المحلية والهيئات المتخصصة لإدارتها وفقًا للأنظمة.

وبالإضافة إلى ذلك، خصصت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام أيضًا 42،129.57 مترًا مربعًا من الأراضي السكنية لشركة ترونغ دونغ بمدة استخدام للأرض مدتها 50 عامًا. يحق لمن انتقلت إليهم حقوق استخدام الأراضي ومشتري المنازل المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي استخدام الأرض بشكل مستقر ودائم.

وبالإضافة إلى ذلك، قامت اللجنة الشعبية الإقليمية أيضًا بتأجير 10409.48 مترًا مربعًا من الأراضي في منطقة تيان نوي لشركة ترونغ دونغ لأغراض الأنشطة التجارية والخدمية، وفقًا للقانون، لمدة 50 عامًا.

قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام إن طريقة تخصيص الأراضي وتأجيرها تتم بدون طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني، وبدون طرح مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع باستخدام الأراضي. طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام من اللجنة الشعبية لمدينة دوي تيان التنسيق مع سلطات منطقتي هوانج دونج وتيان نوي، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة لتحديد الحدود وتسليم الأرض لشركة ترونج دونج، وفي الوقت نفسه تسريع عملية استعادة الأراضي وتطهير الموقع للمساحة الأرضية المتبقية داخل حدود المشروع.

وطلبت اللجنة الشعبية الإقليمية أيضًا من شركة Trung Dong تركيز الموارد لتنفيذ المشروع بسرعة. وبعد الانتهاء من أعمال المشروع، سيتعين على الشركة تسليم أعمال البنية التحتية والأراضي غير المستغلة إلى السلطات المحلية.

وستواصل الإدارات والهيئات المعنية التنسيق ودعم الشركة في تنفيذ إجراءات الاستثمار ودفع رسوم الانتفاع بالأراضي وتنفيذ المشروع وفقاً للقانون.

يعد مشروع الإسكان الحضري في بلدة دوي تيان أحد المشاريع المهمة لتطوير البنية التحتية الحضرية وتلبية احتياجات الإسكان للسكان والمساهمة في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمحلية.

هانوي: إلغاء قرارين يتعلقان بمزاد حقوق استخدام الأراضي

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو القرار رقم 67/2024/QD-UBND بإلغاء قرارين بشأن اللوائح المتعلقة بالسلطة في الموافقة على الأسعار الأولية لمزادات حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في هانوي. ويدخل القرار حيز التنفيذ اعتبارا من 1 ديسمبر 2024.

على وجه التحديد، ألغت لجنة شعب هانوي القرار رقم 19/2019/QD-UBND بالكامل بتاريخ 15 أكتوبر 2019 للجنة شعب المدينة الذي ينظم سلطة الموافقة على السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في هانوي.

وفي الوقت نفسه، ألغت المدينة أيضًا القرار رقم 07/2023/QD-UBND المؤرخ 21 أبريل 2023 للجنة الشعبية للمدينة بشأن تعديل المادة 1 من القرار رقم 19/2019/QD-UBND المؤرخ 15 أكتوبر 2019 بشأن اللوائح المتعلقة بالسلطة للموافقة على السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في مدينة هانوي.

وبناءً على ذلك، ستوافق لجنة الشعب في هانوي في القرار رقم 07/2023/QD-UBND على السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي بدفعة واحدة طوال مدة الإيجار، والتي يتم تطبيقها على قطع الأراضي أو المساحات الأرضية بقيمة 30 مليار دونج أو أكثر.

ويدخل القرار حيز التنفيذ اعتبارا من 1 ديسمبر 2024.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html