أما القضية الثانية المتعلقة بالضرائب العقارية فقد عادت إلى الواجهة من جديد، ومن الضروري بناء خارطة طريق مناسبة لصحة السوق.

هل يمكن للضرائب العقارية أن تخفض أسعار المساكن؟

وفي تقرير أرسلته إلى ديوان الحكومة حول أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الآونة الأخيرة، قالت وزارة الإعمار إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية على من يملكون ويستخدمون العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء في فترة قصيرة لتحقيق الربح.

وبحسب وزارة البناء، فإن العوامل التي ساهمت في ارتفاع أسعار المساكن في الآونة الأخيرة تشمل "مشاركة" عدد من المستثمرين ومجموعات المستثمرين والمضاربين وسماسرة العقارات. وفيما يتعلق بالمزادات التي تصل أسعار الفوز فيها إلى أكثر من مائة مليون للمتر المربع، قالت وزارة الإعمار إن العديد من مجموعات الاستثمار تتخصص في المشاركة في المزادات ثم البيع الفوري لتحقيق الربح. خارج منطقة المزاد، ينتظر العديد من السماسرة النتائج، على استعداد لتقديم عرض شراء أو بيع الأراضي بفارق سعر يتراوح بين 200 إلى 500 مليون دونج لكل قطعة أرض. إن ممارسة شراء وبيع العديد من قطع الأراضي لتحقيق ربح غير مشروع أمر شائع، وحتى منظم، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي والمساكن المحيطة بها.

بعض المجموعات والمستثمرين وسماسرة العقارات الأفراد يقومون بتشويه معلومات السوق من أجل "تضخيم الأسعار" وإنشاء أسعار افتراضية... واستغلال نقص المعرفة لدى الناس للتلاعب بعلم النفس وجذب الاستثمارات وفقًا لعلم نفس الحشود لتحقيق الربح.

في العادة، ينفق مستثمرو مشاريع الإسكان ما معدله 3% من سعر البيع لدفعه إلى قاعة التداول والوسطاء لبيع المنتجات. ومع ذلك، فإن السماسرة غالبا ما يختارون ظروف السوق لإضافة المزيد من الأسعار عند التعامل مع العملاء، مما يتسبب في دفع المشترين "الفرق".

خلال فترة الركود، يستخدم العديد من الوسطاء أيضًا طريقة "الإيداع" لشراء المنازل والأراضي من البائعين، ثم يرفعون السعر بنسبة 10-15% لبيعها للآخرين. على سبيل المثال: شقة بسعر 5 مليارات دونج، يدفع الوسيط مليار دونج للشراء ويوافق على الدفع خلال شهر واحد. ولكن خلال هذا الشهر، يجد الوسيط عملاء يبيعونه بفارق يتراوح بين 6 و7 مليارات دونج.

وبالإضافة إلى ذلك، يساهم بعض المستثمرين أيضاً في رفع أسعار المساكن من خلال "عرض أسعار بيع مرتفعة"، ما يرفع الأرباح المتوقعة إلى مستويات أعلى من متوسط ​​المشاريع العقارية. "وفي المناطق التي لا يوجد فيها سوى عدد قليل من المشاريع أو حتى مشروع واحد مفتوح للبيع، يمكن للمستثمرين رفع الأسعار لتحقيق الربح، بسبب غياب المنافسة والأسعار المرجعية"، بحسب ما ذكرت وزارة البناء في التقرير.

وفي تعليقه على هذه المسألة، قال ث. قال الخبير القانوني في مجال العقارات نجوين فان دينه إن أحد أسباب ارتفاع أسعار المنازل والأراضي هو ظاهرة المضاربة والاكتناز بعقلية "لا شيء أغنى من تجارة الأراضي"، بدعم من البنوك. وهذا ملف عملاء "VIP" في قطاع البنوك لأن القروض تكون مضمونة دائمًا بالمنازل والأراضي - والتي يُعتقد أنها تزداد قيمتها دائمًا تقريبًا ولديها مخاطر قليلة. إن احتياجات الناس الاستثمارية مشروعة، ولكن عندما تكون هذه الظاهرة على مستوى مرتفع، فإنها تتحول إلى مضاربة واحتكار للمساكن والأراضي، مما يؤدي إلى تشويه السوق، ويؤدي إلى ترك الأراضي دون زراعة، وإهدار الموارد.

ثس. وقال نجوين فان دينه إن فرض الضرائب على المنازل والأراضي هو حل إلزامي، منصوص عليه بوضوح في القرار رقم 18-NQ/TW لعام 2022 للجنة التنفيذية المركزية بشأن الاستمرار في ابتكار وتحسين المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها. القرار رقم 18 يحدد المهام والحلول: "للتغلب على حالة الاستخدام المفرط للأراضي، وتركها بوراً، ملوثة، ومتدهورة"، "وتحديد معدلات ضريبية أعلى للأشخاص الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، والعديد من المنازل، والمضاربة على الأراضي، والبطء في استخدام الأراضي، وترك الأراضي بوراً".

وقال السيد نجوين فان دينه إن سعر الفوز في مزادات الأراضي كان أعلى بعشرات المرات من السعر الابتدائي في الآونة الأخيرة. إن أغلب الناس لديهم نظرة متشككة تجاه نتائج المزاد بدلاً من أن يكونوا سعداء بحقيقة أن ميزانية الدولة سوف يتم استكمالها بمصادر كبيرة من الإيرادات. والسبب هو أنه بعد الفوز بالمزاد، غالباً ما يتم التخلي عن قطع الأراضي، وتشكل في كثير من الحالات "مدن أشباح". إن معظم هذه "المشاريع" غالبًا ما تكون معدلات الإشغال فيها منخفضة للغاية، حتى بعد عقود من التنفيذ، حيث لم يتم بناء سوى عدد قليل من المنازل وانتقل الناس إليها. وبناءً على ذلك، وقال نجوين فان دينه إن فرض الضرائب على المنازل والأراضي له أساس سياسي في القرار رقم 18 للحزب، ولكن يجب تنفيذه بشكل متزامن وعادل بين المحليات.

إن العامل المهم هو الحاجة إلى قاعدة بيانات للضرائب، لضمان فرض الضرائب على الموضوعات الصحيحة وتعزيز فعالية السياسات الضريبية. في الوقت الحالي، لم يتم تحديد هوية مالك هذا العقار بشكل دقيق بسبب عدم وجود قاعدة بيانات كاملة وظاهرة قيام شخص آخر بأخذ اسم العقار.

ومع ذلك، وافق رئيس الوزراء مؤخرًا على مشروع 06 لتطوير تطبيقات بيانات السكان والتعريف والمصادقة الإلكترونية لخدمة التحول الرقمي. ويشير قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية الجديد أيضاً إلى إنشاء قاعدة بيانات وطنية لمعلومات الأراضي والإسكان والعقارات؛ وإذا تم التنفيذ بشكل فعال، فمن الممكن في المستقبل القريب بناء نظام قاعدة بيانات موثوق به، وهو قاعدة بيانات مهمة لتطبيق قانون ضريبة العقارات بعد إقراره.

إذا خضعت العقارات للضريبة، وإذا استطعنا جمع أنظمة معلومات وقواعد بيانات عقارية لتحديد الملكية وتحديد مالكها بدقة، فقد يحدث أمرٌ يبدو مستحيلاً: ستنخفض أسعار المنازل والأراضي، بل ستنخفض انخفاضاً حاداً. ستتوقف المضاربة العقارية بشكل شبه كامل. كما سيتعين على البنوك البحث عن قاعدة عملاء جديدة بدلاً من أباطرة الأراضي.

وأكد السيد نجوين فان دينه أن "الضرائب تهدف إلى ترسيخ وجهة النظر القائلة بأن "المساكن مخصصة للسكن وليس للمضاربة"، وحينها فقط ستصبح أحلام الاستقرار بالنسبة للعمال أقل بعداً" .

أظهر سوق العقارات مؤخرًا علامات تحسن عندما وافقت الجمعية الوطنية رسميًا على ثلاثة قوانين مهمة للسوق لتدخل حيز التنفيذ قبل ستة أشهر من الموعد المتوقع، بدءًا من 1 أغسطس 2024. وبينما يشهد سوق العقارات ازدهارًا في هانوي فقط، لا تزال المناطق الأخرى هادئة تمامًا. في سياق الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات واستمرار المستثمرين في "التعثر" في الأسواق الإقليمية، تلقى الاقتراح الأخير بفرض ضريبة على المنازل الثانية العديد من وجهات النظر المعارضة.

في الواقع، إن فرض الضرائب على المنازل الثانية ليس اقتراحًا جديدًا، بل تم ذكره منذ عام 2009، ولكن لأسباب عديدة لم يكن من الممكن إضفاء الشرعية عليه حتى تم تضمينه رسميًا في القرار رقم 18-NQ/TW الصادر في يونيو 2022 عن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية. ومع ذلك، فإن عملية وضع الأنظمة/السياسات لتنظيم سوق الأراضي، وخاصة من خلال فرض ضرائب إضافية على حقوق استخدام الأراضي وحقوق الملكية العقارية على الأراضي من العقار الثاني أو أكثر، تواجه العديد من العقبات.

وعلى وجه التحديد، يشعر العديد من الخبراء بالقلق من أنه إذا لم يتم حساب ضريبة العقارات بعناية وتسويتها، فقد يؤدي ذلك إلى خلق تأثير غير منتج، مما يؤدي إلى زيادة أسعار المساكن ويجعل من الصعب على الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​الحصول على السكن.

ما هو الطريق المناسب؟

تُعدّ الضرائب أداةً فعّالةً لمكافحة التهرب الضريبي في عمليات نقل العقارات والمضاربة وتضخم الأسعار، وغيرها. ومع ذلك، يجب حساب الضرائب المفروضة على المنازل الثانية بعناية لتتوافق مع واقع السوق وتضمن انسجام مصالح جميع الأطراف.

وبحسب العديد من الخبراء، فإن الضرائب يمكن أن تكون أداة للسيطرة على أسعار الأراضي المرتفعة، والحد من المضاربة، ومنع التلاعب بالسوق، وإعادة العقارات إلى قيمتها الحقيقية. ومع ذلك، في ظل آلية إدارة المعلومات المتعلقة بالأراضي غير الواضحة الحالية، فإن فرض الضرائب ليس بالأمر السهل.

الضريبة حل جيد، فهي تساعد على زيادة الإيرادات لموازنة الدولة وتساهم في ضبط السوق على المدى القصير 6-12 شهراً أو 1-2 سنة، ولكنها لا تستطيع الحفاظ على التأثير على المدى الطويل. ومع ذلك، هناك مخاوف أيضاً من أن فرض الضرائب لن يؤدي إلا إلى زيادة الأسعار، لأن سعر الأرض سوف يخضع للضريبة من قبل البائع.

وفي حديثه للصحافة، قال الخبير المالي دينه ذي هيين إن ضريبة الأملاك تُفهم ببساطة على أنها ضريبة يتم تحصيلها من الأشخاص الذين لديهم أصول؛ كلما زادت الأصول، زادت الضرائب. بالنسبة للأشخاص ذوي مستوى المعيشة المتوسط، فإن العيش في منزل واحد فقط ليس مصدر قلق.

أما بالنسبة للأشخاص الذين لديهم الكثير من الأصول (العقارات)، والأصول التي تولد أرباحًا بشكل مستمر، فإن دفع المزيد من الضرائب أمر طبيعي. في حالة الاقتراض من أجل الاستثمار، تعتبر الضريبة جزءًا من التكلفة التي يجب على المستثمرين حسابها، "أخذ الربح وتحمل الخسارة".

وفي الآونة الأخيرة، اقترحت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) سياسة ضريبية عقارية تنطبق على مجموعتين من الأشخاص، بما في ذلك مشتري المنازل الثانية أو أكثر والمالكين الذين يتخلون عن المشاريع. وسوف يرتفع معدل الضريبة تدريجيا في المعاملات التي يتمتع فيها البائع بفترة ملكية قصيرة.

وفي وقت سابق، في أغسطس/آب 2023، واصل الناخبون في مدينة هوشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية وفرض ضرائب أعلى على الأراضي الشاغرة والمنازل التي لا تولد قيمة للأرض. قالت وزارة المالية إنها قامت ببحث وتطوير مشروع قانون ضريبة العقارات، ومن المتوقع إضافته إلى برنامج تطوير القوانين والأنظمة لعام 2024، وتقديمه إلى مجلس الأمة للتعليق عليه في الدورة الثامنة (أكتوبر 2024).

خان آن

المصدر: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html