توصية بالحد من تركيز الائتمان على مشاريع الإسكان الراقية

(CLO) وفقًا لمدير NEU، تحتاج البنوك التجارية إلى إصدار معايير إقراض مناسبة لأنواع مختلفة من العقارات، مما يحد من تركيز الائتمان بشكل كبير على مشاريع العقارات السكنية الراقية.

يتدفق رأس المال بقوة إلى سوق العقارات.

في الوقت الحالي، لتطوير المشاريع العقارية، لدى المستثمرين العديد من الخيارات لجمع رأس المال. حيث تتدفق بعض تدفقات رأس المال التقليدية مثل: رأس المال الائتماني، رأس المال الناتج عن إصدار سندات الشركات، رأس المال الاستثماري الأجنبي، رأس المال المحمل من المستثمرين،...

في الفترة 2022 - 2023، تشهد اثنتان من قنوات تعبئة رأس المال الرئيسية في السوق، وهما الائتمان وسندات الشركات، "ازدحامًا". ومع ذلك، في الوقت الحاضر، يظهر رأس المال الائتماني وسندات الشركات "المتدفقة" إلى العقارات اتجاهاً قوياً متزايداً.

يتدفق رأس المال بقوة إلى سوق العقارات. (الصورة: ST)

وبحسب تقرير البنك المركزي، ارتفع الائتمان المستحق بنسبة 7.15% بحلول نهاية أغسطس 2024. ويتوقع البنك المركزي أن يصل نمو الائتمان لكامل عام 2024 إلى 15%.

ومع ذلك، بحلول نهاية أغسطس 2024، بلغ رصيد الائتمان المستحق لأنشطة الأعمال العقارية وحدها أكثر من 1270 تريليون دونج، بزيادة قدرها 29.18٪ عن نفس الفترة من العام الماضي. وبذلك فإن معدل نمو الائتمان في قطاع العقارات أعلى بأربع مرات من معدل نمو الائتمان في الاقتصاد ككل.

وفيما يتعلق برأس المال من سندات الشركات، وفقًا لتقرير جمعية سوق السندات، حتى تاريخ الإعلان عن المعلومات في 2 أغسطس، كان هناك 33 إصدارًا لسندات الشركات الخاصة بقيمة 31.387 مليار دونج وإصدار عام واحد بقيمة 395 مليار دونج في يوليو 2024.

اعتبارًا من تاريخ الإعلان عن المعلومات في 30 أغسطس، كان هناك 43 إصدارًا لسندات الشركات الخاصة بقيمة 37.995 مليار دونج وإصداران عامان بقيمة 11.000 مليار دونج في أغسطس 2024.

اعتبارًا من 30 سبتمبر، سيكون هناك 24 إصدارًا إضافيًا لسندات الشركات الخاصة بقيمة 22,333 مليار دونج وإصدار عام واحد بقيمة 1,467 مليار دونج في سبتمبر 2024. أعادت الشركات شراء سندات بقيمة 11,749 مليار دونج قبل تاريخ الاستحقاق، بزيادة قدرها 2% عن نفس الفترة في عام 2023.

وأشار التقرير إلى أن السندات العقارية المصدرة ارتفعت بشكل حاد خلال الربع، حيث واصلت مجموعة العقارات المرتبة الثانية، حيث بلغت حصتها نحو 19%. وفي بقية عام 2024، من المتوقع أن يكون هناك حوالي 79,858 مليار دونج من السندات المستحقة، وأغلبها سندات عقارية بحوالي 35,137 مليار دونج، أي ما يعادل 44%.

وفي تعليقها على هذه القضية، قالت وزارة البناء إن إصدار السندات من قبل عدد من الشركات العقارية ارتفع مرة أخرى بشكل حاد في الربع الثالث من عام 2024، مما يدل على أن هذه لا تزال قناة مهمة لتعبئة رأس المال في الاقتصاد.

بالإضافة إلى رأس المال الائتماني وسندات الشركات، فإن رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر "المتدفق" إلى سوق العقارات يتجه أيضاً إلى التزايد.

وتعتقد وزارة البناء أن فيتنام أصبحت في الوقت الحالي وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين الأجانب المباشرين بفضل سياقها السياسي والتنمية الاقتصادية المستقرة وتكاليف العمالة التنافسية.

وفي الوقت نفسه، ووفقاً لدراسات السوق التي أجراها عدد من منظمات الأبحاث، قامت وزارة البناء بتقييم: تشمل بعض قطاعات العقارات ذات النمو المتميز الشقق الفندقية والعقارات الصناعية ولديها طلب مستقر بفضل تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر.

السبب الرئيسي هو أن تطوير البنية التحتية يلعب دورًا كبيرًا في زيادة جاذبية قطاع الشقق الفندقية. وقد استقطب تدفق رأس المال الأجنبي إلى فيتنام العديد من الخبراء الدوليين للعمل، مما أدى إلى خلق شريحة عملاء رئيسية في سوق الشقق الفندقية، وفقًا لوزارة البناء.

الحد من تركيز الائتمان بشكل كبير على مشاريع العقارات السكنية الراقية

قال البروفيسور الدكتور فام هونغ تشونج، مدير الجامعة الوطنية للاقتصاد، إن تدفقات رأس المال إلى سوق العقارات الفيتنامية تأتي في الواقع بشكل رئيسي من قنوات الائتمان وسندات الشركات وتعبئة العملاء. ولذلك، قال إن الحكومة بحاجة إلى تنفيذ عدد من الحلول لتعبئة وتحريك رأس المال للسوق.

وفقًا لمدير NEU، يتعين على البنوك التجارية إصدار معايير إقراض مناسبة لأنواع مختلفة من العقارات. (الصورة: PS)

أولاً، يتعين على الحكومة أن تعمل على تحرير مصادر رأس المال من الائتمان المصرفي. وقال البروفيسور فام هونغ تشونج إن البنوك التجارية بحاجة إلى إصدار معايير إقراض مناسبة لأنواع مختلفة من العقارات، والحد من تركيز الائتمان بشكل كبير على مشاريع العقارات السكنية الراقية.

وبدلاً من ذلك، تركز البنوك رأس مالها الائتماني على الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع الإسكان التجاري التي تتمتع بفعالية عالية، وتتمتع باستهلاك جيد، وتلبي الاحتياجات الحقيقية للناس.

وفي الوقت نفسه، ينبغي أن يسير توسيع الائتمان جنباً إلى جنب مع مراقبة جودة الائتمان، وتعزيز التقييم والإشراف على استخدام القروض، وضمان الأغراض السليمة، والحد من الديون المعدومة الجديدة التي تنشأ في قطاع العقارات.

ثانياً، قال رئيس الاتحاد الوطني للاستثمار إن فيتنام بحاجة إلى تطوير تدفقات رأس المال من سندات العقارات.

وبحسب السيد تشونج، فإن وزارة المالية بحاجة إلى مراجعة الوضع المالي (بما في ذلك الأصول والديون والتدفق النقدي) لمصدري السندات المؤسسية الذين يواجهون صعوبات حاليًا من أجل دعم ومراقبة التدابير اللازمة للوفاء بالتزامات الديون في الفترة المقبلة.

مع تسجيل سندات العقارات حديثًا، تحتاج هيئات الإدارة والإشراف إلى تعزيز المراقبة والإشراف على الحالات التي تصدر فيها الشركات ومجموعات الشركات ذات الصلة كميات كبيرة من السندات المؤسسية.

ثالثا، جذب رأس المال الاستثماري الأجنبي، وخلق قناة لتعبئة رأس المال على المدى الطويل لسوق العقارات. وعليه، يتعين على فيتنام تعزيز وجذب رأس المال الاستثماري الأجنبي إلى قطاع العقارات، وإعادة هيكلة مصادر رأس المال، وتشجيع عمليات الدمج والاستحواذ على المشاريع العقارية بمشاركة المستثمرين الأجانب.

وأضاف السيد تشونج أنه من الضروري تشجيع تطوير المستثمرين المؤسسيين في السوق من خلال تعزيز تطوير صناديق الاستثمار العقاري لتنويع قنوات تعبئة رأس المال للسوق، من أجل تقليل الاعتماد تدريجيا على رأس المال المعبأ من مؤسسات الائتمان وسوق السندات للشركات.

المصدر: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html