السيطرة على تدفق رأس المال إلى العقارات

يشهد سوق العقارات تعافيا قويا، مع زيادة العرض بسرعة وتخفيف السياسات المالية تدريجيا. ولكن هذا التعافي يأتي أيضا مع العديد من المخاوف، وخاصة فيما يتصل بالمضاربة، وارتفاع الأسعار بشكل مصطنع، واختلال التوازن بين العرض والطلب، إذا لم يتم السيطرة عليه على الفور.

العودة إلى الحياة

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، سجل السوق في الربع الأول من عام 2025، 27 ألف منتج عقاري سكني معروض للبيع، بزيادة قدرها 33% عن نفس الفترة من العام الماضي. ومن بينها أكثر من 14,500 منتج جديد للبيع. وارتفع أيضاً عدد مشاريع الإسكان الجديدة المعتمدة بنحو 18%.

إن الاستثمار القوي في البنية التحتية للنقل يشكل قوة دافعة كبيرة للشركات لتنفيذ مشاريع جديدة. وعلقت السيدة هوينه ثي كيم ثانه، مديرة قسم الاستشارات الاستثمارية في شركة سافيلز فيتنام، بأن مشاريع البنية التحتية لا تخلق تأثيرات قصيرة الأجل فحسب، بل تضع أيضًا أساسًا طويل الأجل لسوق العقارات، وخاصة في المناطق الضواحي والمقاطعات المجاورة.

تم حل المشاكل القانونية التي كانت تواجه مشروع قرية فيكتوريا التابع لشركة نوفالاند في مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه، وذلك بفضل سياسة جديدة.

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن المعلومات المتعلقة بدمج المقاطعات والمدن ساهمت أيضًا في زيادة الاهتمام بالعقارات. على سبيل المثال، في مارس 2025، ارتفع عدد عمليات البحث عن العقارات في دا نانغ بنسبة 39%، وفي كوانج نام بنسبة 96% مقارنة بالشهر السابق.

وقال البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية، إن القرار 170 والقرار 171 اللذين أقرتهما الجمعية الوطنية مؤخرا سيزيلان العديد من العقبات أمام المشاريع المتوقفة، وخاصة المشاريع المتعلقة بنقل الأراضي والإجراءات القانونية. ويعتقد أن العديد من مشاريع "الأرض الذهبية" سوف تستمر في التنفيذ دون الحاجة إلى إعادة طرحها للعطاءات، بل تحتاج فقط إلى تعديل التخطيط أو الأسعار.

يتوقع السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المساهمة، أن رأس المال العقاري سيكون وفيرًا اعتبارًا من عام 2025 وقد يزدهر السوق في عام 2027. ومع ذلك، فهو قلق أيضًا بشأن القدرة على تلبية التدفق النقدي من النظام المصرفي إذا زاد الطلب فجأة.

توجيه تدفق رأس المال في الاتجاه الصحيح

وقال الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، إن القرارين 170 و171 يمكن أن يساعدا في تحرير نحو ألف مشروع متوقف، وهو ما يعادل 30 مليار دولار أميركي من "رأس المال المدفون". وعندما يتم تطهير هذا التدفق الرأسمالي، فسوف يؤدي ذلك إلى خلق دفعة كبيرة للاقتصاد، مما يؤدي إلى إثارة الثقة من جانب الشركات والمستثمرين.

وأكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أن المدينة لديها حالياً 343 مشروعاً مسجلاً للتنفيذ بموجب القرار 171، بمساحة تبلغ نحو 1913 هكتاراً. من المتوقع أنه إذا كان كل مشروع يحتوي على حوالي 830 منزلاً، فإن مدينة هوشي منه ستحتوي على 216 ألف منزل إضافي في السنوات الثلاث إلى العشر المقبلة.

في الواقع، يساهم القطاع العقاري بنحو 7.62% من الناتج المحلي الإجمالي ويؤثر على أكثر من 40 قطاعاً اقتصادياً آخر. ومن ثم، فإن تنظيم ومراقبة تدفقات رأس المال إلى هذا المجال يحظى دائما باهتمام خاص من جانب الحكومة. أفاد السيد نجوين دوك لينه، نائب مدير بنك الدولة الفيتنامي، فرع المنطقة الثانية، أن رصيد الائتمان العقاري المستحق في مدينة هوشي منه يبلغ حاليًا 1085 تريليون دونج، وهو ما يمثل 27.5٪ من إجمالي الديون المستحقة. إن نمو الائتمان العقاري أعلى من المستوى العام، مما يدل على أن البنوك "لا تجعل الأمور صعبة على الشركات". وأكد أنه إذا تم تحسين الأمور القانونية، فإن البنوك سوف تعمل على خلق ظروف أكثر ملاءمة للشركات للاقتراض على المدى المتوسط ​​والطويل.

وقال السيد ترونج فان فوك، الرئيس السابق بالإنابة للجنة الوطنية للرقابة المالية، إن فيتنام يجب أن تشير إلى نموذج التنمية العقارية الصيني، وخاصة تخصيص رأس المال وفقا لتوجيهات واضحة. واقترح إجراء إصلاح سريع للسوق المالية لدعم التنمية العقارية المستدامة. إن مسألة "أين يمكن الحصول على رأس المال ومن يقرضه" ينبغي أن يقررها السوق، ولكن الدولة تحتاج إلى تصميم إطار مؤسسي معقول لتوجيهها.

وقال الدكتور نجوين فان دينه إنه من الضروري التمييز بوضوح بين رأس المال الاستثماري والمضاربة. في كثير من الأحيان، لا يؤدي رأس المال المضاربي إلى خلق المنتجات، بل يعمل فقط على رفع الأسعار لتحقيق الربح. يتزايد العرض من المساكن، لكنه لا يطابق الطلب الحقيقي بشكل كامل. بعض الأماكن تبني بشكل كبير ولكن ليس لديها مشترين، وذلك لأنها لا تعتمد على مسوحات فعلية. وبالتالي، إذا لم يتم التحكم بشكل صارم في تدفقات رأس المال، فإن ذلك سيؤدي إلى وضع حيث سيواجه أولئك الذين يحتاجون حقا إلى الشراء صعوبة في الحصول على السكن، في حين يتم تحفيز المضاربين على شراء العقارات وانتظار ارتفاع الأسعار.

وتساءل السيد دينه قائلا "لقد تسبب هذا في عواقب وخيمة في الصين واليابان، مما أثر على البنية الاجتماعية عندما أصبح الشباب خائفين من الزواج لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف شراء منزل".

"وصف" علاجات للسوق

ومن منظور آخر، شبه البروفيسور تران نغوك ثو (من جامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد) سوق العقارات بشخص في منتصف العمر مصاب بـ"مرض الشيخوخة" مع ثلاثة مؤشرات خطيرة: ارتفاع ضغط الدم (أسعار المساكن تتجاوز الدخل بكثير)، وارتفاع نسبة السكر في الدم (الاعتماد على الائتمان)، وارتفاع نسبة الكوليسترول (المخزون الكبير، وزيادة الديون المعدومة). إذا استمر هذا الوضع، فمن المرجح جدًا أن "ينهار" السوق.

ومن ثم، فإن السياسة الحالية تحتاج إلى أن تكون مثل الطبيب الجيد ــ تشخيص المرض الصحيح، ووصف الدواء المناسب، واستخدام الجرعة المناسبة، وليس إرضاء السوق بحلول غير مكتملة. ويجب على "المرضى" - الشركات والمستثمرين - أن يتعلموا أيضًا كيفية علاج أنفسهم من خلال خفض الأسعار، وإعادة هيكلة الأرباح، والتركيز على قطاع الإسكان بأسعار معقولة لزيادة السيولة.

واقترح السيد ثو أيضًا فرض ضرائب تصاعدية عالية على العقارات المضاربية؛ خفض تكاليف المدخلات من خلال جعل سوق الأراضي أكثر شفافية، من خلال المزادات العامة وتحديد سقوف سعرية محددة. وبالإضافة إلى ذلك، فمن الضروري مراقبة ديون شركات العقارات بشكل أكثر دقة لتجنب المخاطر على النظام.

المصدر: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm