رغم صعوبة امتلاك منزل في هانوي، تصحح هاي فونج مزادات الأراضي، وتبدأ السوق دورة جديدة، وتتنبأ بشريحة "الحاكم"

يواجه الناس صعوبة متزايدة في الحصول على السكن في هانوي، وتبدأ دورة جديدة في عام 2025، وتقوم هاي فونج بتصحيح مزادات حقوق استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

يعد معدل الزيادة في أسعار العقارات في فيتنام من بين أعلى المعدلات في العالم، مما يؤدي إلى نتيجة مفادها أنه من الصعب بشكل متزايد على الناس شراء منزل. (الصورة: لينه آن)

أصبحت إمكانية الوصول إلى السكن صعبة بشكل متزايد بالنسبة للناس.

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن معدل الزيادة في أسعار العقارات في فيتنام هو من بين الأعلى في العالم، مما أدى إلى نتيجة مفادها أن قدرة الناس على شراء منزل أصبحت صعبة بشكل متزايد.

وبناءً على ذلك، ارتفعت أسعار العقارات في فيتنام بنسبة 59% في 5 سنوات من عام 2019 إلى عام 2024. وهذه الزيادة أعلى بكثير من نظيرتها في الدول المتقدمة مثل الولايات المتحدة (54%)، وأستراليا (49%)، واليابان (41%)، وسنغافورة (37%)...

وبسبب الزيادة المذكورة أعلاه، قال السيد كوك آنه إنه بافتراض استخدام كل الدخل لشراء منزل، فسيتعين على سكان هانوي العمل لمدة 169 عامًا لشراء منزل على واجهة الشارع بسعر بيع متوسط ​​يبلغ 22.8 مليار دونج/منزل؛ يستغرق شراء منزل خاص 132 عامًا، ويبلغ متوسط ​​سعر بيع المنزل الخاص حاليًا حوالي 6.3 مليار دونج/وحدة. مع أن متوسط ​​سعر الشقة المباعة حاليًا هو 3.1 مليار دونج/وحدة، فإن الناس ما زالوا بحاجة إلى 23 عامًا.

وتظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أيضًا أن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط ​​السعر في هانوي أعلى بنحو 2.3 إلى 10 مرات من متوسط ​​دخل الأسرة في هانوي.

وعلى وجه التحديد، وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء العام، بلغ متوسط ​​الدخل الشهري للعاملين في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 نحو 10.7 مليون دونج شهريًا. بافتراض أن الأسرة مكونة من 4 أفراد، بما في ذلك شخصان في سن العمل، فإن إجمالي دخل الأسرة سيكون حوالي 21.4 مليون دونج شهريًا.

مع وصول متوسط ​​سعر الشقة الأساسية في عام 2024 إلى 70 مليون دونج/م2، يتم تسعير المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا من 60 مليون دونج/م2، لكي يتمكن المشترون من شراء شقة في هانوي، يحتاجون إلى دخل أدنى يتراوح من 45 مليون إلى 210 مليون دونج/شهر، اعتمادًا على المنطقة.

إن الفجوة الكبيرة بين متوسط ​​الدخل الفعلي وأسعار المساكن تجعل امتلاك المساكن في هانوي اليوم ليس تحديًا فحسب، بل أيضًا مستحيلًا بالنسبة للغالبية العظمى من الأسر ذات الدخل المتوسط ​​أو حتى الجيد. وفي المناطق المركزية مثل هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، أو تاي هو، يصل الفارق بين الحد الأدنى من الراتب السنوي اللازم لسداد الرهن العقاري ومتوسط ​​دخل الأسرة إلى عشرة أرقام. وفي الوقت نفسه، فإن المناطق الضواحي مثل ها دونج، وباك تو ليم، ولونج بيان لديها أسعار أكثر سهولة في الوصول إليها، ولكنها مناسبة فقط للأفراد والأسر التي يتراوح دخلها بين 40 إلى 60 مليون دولار شهريا.

ويعتمد الحساب على متوسط ​​سعر المنزل في كل منطقة، ويفترض أن المشتري يستطيع اقتراض 70% من قيمة المنزل من البنك بمتوسط ​​سعر فائدة 8% سنويا لمدة 20 عاما. وفقًا للمبادئ المالية، يجب ألا يتجاوز إجمالي القسط الشهري 40٪ من الدخل، وبالتالي فإن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل بسعر متوسط ​​في ها دونج، لونج بين، نام تو ليم، باك تو ليم، جيا لام هو حوالي 2 إلى 3 مرات أعلى من متوسط ​​دخل الأسرة للعاملين في هانوي.

في مقاطعات هوان كيم، وبا دينه، وهاي با ترونغ، ودونغ دا، أو تاي هو، فإن الحد الأدنى للدخل المطلوب يزيد عن مليار دونج سنويًا، وهو ما يعادل فرقًا يتراوح بين 3.7 إلى 8 مرات. وفي منطقتي كاو جياي وثانه شوان، يبلغ الفارق ما بين 3 إلى 3.5 مرات.

قال السيد لي باو لونج، مدير التسويق في Batdongsan.com.vn، إنه بسبب الارتفاع الكبير في أسعار العقارات، لا يزال يتعين على 84% من المشترين الحصول على قروض. الأسر التي يبلغ إجمالي دخلها أقل من 40 مليون دونج شهريًا لديها أكبر نسبة قروض، حيث تمثل 69%. في هذه الأثناء، بالنسبة للأسر التي يتراوح إجمالي دخلها بين 41 و70 مليون دونج شهريًا، يبلغ معدل القرض 18%، وبالنسبة للأسر التي يتراوح إجمالي دخلها بين 71 و100 مليون دونج شهريًا، يبلغ معدل القرض 9%. بالنسبة للأسرة التي يبلغ إجمالي دخلها أكثر من 100 مليون دونج شهريًا، فإن معدل القرض هو 4% فقط.

ومع ذلك، وفقا للسيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، فإن مجموعة المقترضين سوف تواجه العديد من الأشياء غير المتوقعة مثل التباطؤ الاقتصادي الذي يمكن أن يقلل من دخل مشتري المنازل، ويقلل من قدرتهم على الدفع أو يزيد من ضغوط سداد الديون. إن أسعار الفائدة المصرفية ليست ثابتة، وفي مراحل معينة، تؤدي تعديلات أسعار الفائدة إلى جعل قروض الإسكان أكثر تكلفة، مما قد يجعل من المستحيل سداد الأقساط. وبالإضافة إلى ذلك، قد يختار البعض الانتظار أو استئجار منزل ليكونوا أكثر مرونة في شؤونهم المالية. بالإضافة إلى ذلك، يخفض العديد من العملاء أيضًا معاييرهم للعثور على منزل حتى يتمكنوا قريبًا من امتلاك مكان للعيش فيه.

الأراضي الحضرية في الأسواق الإقليمية ستسود

قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، إنه بعد فترة طويلة من أزمة السوق، تمكن المستثمرون العالقون من عملية إعادة التوازن إلى التدفق النقدي وسوق الاستثمار. على مدى العامين الماضيين، تدفقت الأموال إلى العاصمة، وخاصة قطاع الشقق، لأن السوق وهذا القطاع يلبي احتياجات الحياة الحقيقية - وهو طلب رأسمالي ضخم ودائم في سوق هانوي. لقد أدى السوق الذي يتميز بكثافة عالية من المستثمرين إلى دفع أسعار العقارات في هانوي إلى الارتفاع بسرعة وقوة، مما أدى إلى انتشار قدر معين من الحرارة إلى أسواق المقاطعات المحيطة، مما ساعد هذه المقاطعات على البدء في إظهار علامات التعافي.

في الوقت الحالي، أصبحت أسعار العقارات في هانوي مرتفعة للغاية، مما يفسح المجال تدريجياً لوتيرة تنمية مماثلة للمقاطعات المحيطة بهانوي، والتي لديها أيضاً وتيرة تنمية مماثلة. وبناءً على هذا الاتجاه، لن يشهد سوق العقارات في الشمال، وخاصة هانوي، في عام 2025 ارتفاعًا حادًا في الأسعار كما حدث في عام 2024. وعلى وجه الخصوص، في سياق ارتفاع أسعار المساكن، سيميل الناس إلى عدم التسرع في شراء منزل بعد الآن، بل سيتحولون إلى الاستئجار واستخدام الأموال المخصصة لشراء منزل للاستثمار في المحافظات أو الريف.

وفي الأسواق الإقليمية، سوف يهيمن قطاع الأراضي الحضرية، وخاصة الأراضي التي تحتوي على وثائق قانونية كاملة وسوف يكون الطلب عليها أكبر. وسوف يختار المشترون قطع الأراضي والمنتجات المنخفضة الارتفاع القريبة من المتنزهات الصناعية، وبالقرب من المحاور الاقتصادية مثل باك نينه، أو باك جيانج، أو هونغ ين، أو هاي دونج، أو هاي فونج، أو كوانج نينه. النقطة المشتركة بين هذه المحافظات هي أنها تتمتع بتنمية اقتصادية قوية إلى حد ما، وتقع على طرق مرورية رئيسية من العاصمة، وتتمتع بمنطقة صناعية نابضة بالحياة ومؤسسة سياحية.

بشكل عام، يُعد عام ٢٠٢٥ العام الذي يبدأ فيه سوق العقارات دورة جديدة. فبدلاً من الاستثمار في السوق الرائجة، أو مواكبة موجة السوق، أو متابعة قطاع عقاري "رائج" معين، يجب على المستثمرين اختيار سوق يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالتطور الاقتصادي والبنية التحتية. من المتوقع أن يشهد عام 2025 ظهور أسواق إقليمية على مشارف هانوي. سيبحث المستثمرون عن المنتجات من المستثمرين ذوي السمعة الطيبة والوثائق القانونية الكاملة. الخطوة التالية هي اختيار المنتج الذي يتناسب مع قدراتك المالية، دون استخدام قدر كبير من الرافعة المالية.

هاي فونغ: تصحيح أعمال مزاد حقوق استخدام الأراضي

أصدر رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هاي فونج للتو تعليمات وطلب من الإدارات والفروع والوحدات ذات الصلة تصحيح مزاد حقوق استخدام الأراضي في المنطقة.

وعلى وجه التحديد، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هاي فونج إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ولجان الشعب بالمنطقة بتنظيم الإعلان العام عن التخطيط وخطط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري للمنطقة التي تُعقد فيها مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناطق المجاورة؛ اتخاذ التدابير اللازمة لضمان أن يكون العرض من العقارات والأراضي السكنية مناسبا لقدرة الوصول والدفع لغالبية المحتاجين، والتغلب على اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات.

قبل تحديد السعر الابتدائي وفقاً لقائمة أسعار الأراضي لمزاد حقوق استخدام الأراضي، من الضروري مراجعة وتعديل واستكمال سعر الأرض المقابل في قائمة أسعار الأراضي في المنطقة وموقع المزاد وفقاً للوائح. يجب أن يكون اتجاه بناء خطة مزاد حقوق استخدام الأراضي صارمًا وعلميًا وخاضعًا لرقابة الجهات المختصة، وتجنب حالة الاستفادة من المزاد لتحقيق مكاسب شخصية، مما يتسبب في الكثير من الفوضى في السوق...

على لجنة الشعب بالمنطقة والإدارات والهيئات والمنظمات ذات الصلة مراجعة الطلب المحلي على الأراضي والتخطيط والاستثمار في بناء البنية التحتية لقطع الأراضي المتوقع طرحها في مزاد لحقوق استخدام الأراضي؛ وفي الوقت نفسه، ينبغي النظر في ترتيب صناديق الأراضي المناسبة لتنفيذ تخصيص أراضي إعادة التوطين وتخصيص الأراضي دون طرح حقوق استخدام الأراضي للمطالبين بتخصيصها في المزاد العلني. تعزيز تطبيق تكنولوجيا المعلومات والتحول الرقمي في تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي لضمان الدعاية والشفافية؛ - أن يكون مسؤولاً أمام القانون ولجنة الشعب بالمدينة في تنظيم وتنفيذ مزادات حقوق استخدام الأراضي لضمان الدعاية والشفافية والموضوعية وحماية مصالح الدولة وحقوق ومصالح الأطراف ذات الصلة.

- طلب من وزارة العدل توجيه منظمات المزادات العقارية، استناداً إلى اللوائح القانونية الحالية، إلى اتخاذ التدابير المناسبة لإدارة المعلومات المتعلقة بتاريخ المشاركة في المزاد بشكل صارم للكشف الفوري عن الحالات التي تحتوي على علامات غير عادية في المزادات مثل: قيام شخص واحد أو مجموعة من الأشخاص بالتسجيل للمزايدة على قطع أراضي متعددة في نفس منطقة المزاد، أو قيام المشاركين في المزاد بتقديم عطاءات مرتفعة بشكل غير عادي أو الفوز بعطاءات عالية ولكنهم يتخلون عن الودائع، والإبلاغ إلى مالك العقار المعروض في المزاد والسلطات المختصة لاتخاذ تدابير التعامل المناسبة.

تتولى شرطة مدينة هاي فونج فهم الوضع بشكل استباقي، واكتشاف المنظمات والأفراد الذين ينتهكون حقوق استخدام الأراضي والتحقيق معهم والتعامل معهم بصرامة وفقًا للقانون إلى الحد الذي يجب معه مقاضاتهم بتهمة المسؤولية الجنائية في مزاد حقوق استخدام الأراضي.

نجح هونغ ين في بيع 273 قطعة أرض بالمزاد العلني

قالت شركة لاك فييت للمزادات المشتركة إنها نجحت في التاسع من فبراير في بيع حق استخدام 273 قطعة أرض في المنطقة السكنية الشمالية للمجمع الرياضي والثقافي والسكني في بلدة آن ثي بمقاطعة هونغ ين.

قالت السيدة دو ثي هونغ هانه، رئيسة مجلس إدارة شركة لاك فييت للمزادات المشتركة، إن الوحدة تلقت أكثر من 4000 طلب مزاد. استقطب يوم المزاد ما يقرب من 2000 مشارك.

تم طرح 273 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني بمساحة إجمالية قدرها 30,571.9 متر مربع، بسعر ابتدائي إجمالي قدره 645.747 مليار دونج.

تبلغ مساحة القطع 90-295.2م2/قطعة. السعر الابتدائي 19.2-31.2 مليون دونج/م2؛ ما يعادل كل قطعة بسعر ابتدائي يتراوح من أكثر من 1.7 مليار إلى أكثر من 7.8 مليار دونج. نموذج المزاد عن طريق الاقتراع السري المباشر في جولة واحدة بالمزاد؛ طريقة المزايدة التصاعدية

وأظهرت نتائج المزاد أن إجمالي العطاء الفائز بلغ أكثر من 1,503.3 مليار دونج، بفارق 857.631 مليار دونج، بزيادة قدرها 232.81%.

حيث بلغ أعلى سعر للمزاد 120 مليون دونج/م2 وأدنى سعر 36 مليون دونج/م2.

وبحسب منظم المزاد، فإن القطعة ذات أعلى سعر فائز هي القطعة الزاوية، ذات الموقع الأفضل ومساحة تزيد عن 200 متر مربع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html