رغم صعوبة امتلاك منزل في هانوي، تصحح هاي فونج مزادات الأراضي، وتبدأ السوق دورة جديدة، وتتنبأ بشريحة "الحاكم"

يواجه الناس صعوبة متزايدة في الحصول على السكن في هانوي، وتبدأ دورة جديدة في عام 2025، وتقوم هاي فونج بتصحيح مزادات حقوق استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

يعد معدل ارتفاع أسعار العقارات في فيتنام من بين أعلى المعدلات في العالم، مما يؤدي إلى نتيجة مفادها أنه من الصعب بشكل متزايد على الناس شراء منزل. (الصورة: لينه آن)

أصبحت إمكانية الوصول إلى السكن صعبة بشكل متزايد بالنسبة للناس.

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن معدل الزيادة في أسعار العقارات في فيتنام هو من بين الأعلى في العالم، مما أدى إلى أن قدرة الناس على شراء منزل أصبحت صعبة بشكل متزايد.

وبناءً على ذلك، من عام 2019 إلى عام 2024، ارتفعت أسعار العقارات في فيتنام بنسبة 59% في 5 سنوات. وهذه الزيادة أعلى بكثير من نظيراتها في الدول المتقدمة مثل الولايات المتحدة (54%)، وأستراليا (49%)، واليابان (41%)، وسنغافورة (37%)...

وبسبب الزيادة المذكورة أعلاه، قال السيد كووك آنه إنه على افتراض استخدام كل الدخل لشراء منزل، فسيتعين على سكان هانوي العمل لمدة 169 عامًا لشراء منزل على واجهة الشارع بمتوسط ​​سعر بيع يبلغ 22.8 مليار دونج / منزل؛ يستغرق شراء منزل خاص 132 عامًا، ويبلغ متوسط ​​سعر بيع المنزل الخاص حاليًا حوالي 6.3 مليار دونج/وحدة. مع بيع شقة حاليًا بسعر متوسط ​​يبلغ 3.1 مليار دونج/وحدة، لا يزال الناس بحاجة إلى 23 عامًا.

وتظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أيضًا أن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط ​​السعر في هانوي أعلى بحوالي 2.3 إلى 10 مرات من متوسط ​​دخل الأسرة في هانوي.

وتحديداً، وفقاً لبيانات مكتب الإحصاء العام، بلغ متوسط ​​الدخل الشهري للعاملين في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 نحو 10.7 مليون دونج شهرياً. بافتراض أن الأسرة مكونة من 4 أفراد، 2 منهم في سن العمل، فإن إجمالي دخل الأسرة سيكون حوالي 21.4 مليون دونج شهريًا.

مع وصول متوسط ​​سعر الشقة الأساسية في عام 2024 إلى 70 مليون دونج/م2، فإن أسعار المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا تتراوح من 60 مليون دونج/م2، حتى يتمكن المشترون من شراء شقة في هانوي، ويحتاجون إلى دخل أدنى يتراوح بين 45 مليون إلى 210 مليون دونج/شهر، حسب المنطقة.

إن الفجوة الكبيرة بين متوسط ​​الدخل الفعلي وأسعار المساكن تجعل امتلاك المساكن في هانوي اليوم ليس فقط تحديًا، بل أيضًا مستحيلًا بالنسبة للغالبية العظمى من الأسر ذات الدخل المتوسط ​​أو حتى الجيد. وفي المناطق المركزية مثل هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، وتاي هو، يصل الفارق بين الحد الأدنى للراتب السنوي اللازم لسداد الرهن العقاري ومتوسط ​​دخل الأسرة إلى عشرة أرقام. في الوقت نفسه، فإن المناطق الضواحي مثل ها دونج، وباك تو ليم، ولونج بيين لديها أسعار أكثر سهولة في الوصول إليها، ولكنها مناسبة فقط للأفراد والأسر التي يتراوح دخلها بين 40 و60 مليون يوان/شهرياً.

ويعتمد الحساب على متوسط ​​سعر المنزل في كل منطقة، ويفترض أن المشتري يستطيع اقتراض 70% من قيمة المنزل من البنك بمعدل فائدة متوسط ​​8% سنويا لمدة 20 عاما. وبحسب المبادئ المالية، فإن إجمالي القسط الشهري لا ينبغي أن يتجاوز 40% من الدخل، وبالتالي فإن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط ​​السعر في ها دونج، لونج بين، نام تو ليم، باك تو ليم، جيا لام هو حوالي 2 إلى 3 مرات أعلى من متوسط ​​دخل الأسرة للعاملين في هانوي.

في مقاطعات هوان كيم، وبا دينه، وهاي با ترونغ، ودونغ دا، وتاي هو، فإن الحد الأدنى المطلوب للدخل هو جميعاً فوق مليار دونج/السنة، وهو ما يعادل فرقاً يتراوح بين حوالي 3.7 إلى 8 مرات. وفي منطقتي كاو جياي وثانه شوان، يبلغ الفرق ما بين 3 إلى 3.5 مرات.

قال السيد لي باو لونج، مدير التسويق في Batdongsan.com.vn، إنه بسبب الارتفاع الكبير في أسعار العقارات، لا يزال 84% من المشترين مضطرين إلى اقتراض المال. الأسر التي يبلغ إجمالي دخلها أقل من 40 مليون دونج شهريًا لديها أكبر نسبة قروض، حيث تمثل 69%. في حين أن معدل القروض للأسر التي يبلغ إجمالي دخلها ما بين 41 و70 مليون دونج شهريًا هو 18%، وللأسر التي يبلغ إجمالي دخلها ما بين 71 و100 مليون دونج شهريًا هو 9%. بالنسبة للأسرة التي يزيد إجمالي دخلها عن 100 مليون دونج شهريًا، فإن معدل القرض هو 4% فقط.

ومع ذلك، وفقا للسيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، فإن مجموعة المقترضين سوف تواجه العديد من الأشياء غير المتوقعة مثل التباطؤ الاقتصادي الذي يمكن أن يقلل من دخل مشتري المنازل، ويقلل من قدرتهم على الدفع أو يزيد من ضغوط سداد الديون. أسعار الفائدة المصرفية ليست ثابتة، وفي مراحل معينة، تؤدي تعديلات أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة قروض الإسكان، مما قد يجعل من المستحيل سداد الأقساط. وبالإضافة إلى ذلك، قد يختار آخرون الانتظار أو استئجار منزل ليكونوا أكثر مرونة في شؤونهم المالية. بالإضافة إلى ذلك، يخفض العديد من العملاء أيضًا معاييرهم للعثور على منزل حتى يتمكنوا قريبًا من امتلاك مكان للعيش فيه.

الأراضي الحضرية في الأسواق الإقليمية ستسود

قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، إنه بعد فترة طويلة من أزمة السوق، تمكن المستثمرون العالقون من إعادة التوازن إلى التدفق النقدي وسوق الاستثمار. على مدى العامين الماضيين، تدفقت الأموال إلى العاصمة، وخاصة قطاع الشقق، لأن هذا السوق وهذا القطاع يلبي احتياجات الحياة الواقعية - وهو طلب رأسمالي ضخم ودائم في سوق هانوي. لقد أدى السوق الذي يتميز بكثافة كبيرة من المستثمرين إلى دفع أسعار العقارات في هانوي إلى الارتفاع بسرعة وقوة، مما أدى إلى نشر قدر معين من الحرارة إلى أسواق المقاطعات المحيطة، مما ساعد هذه المقاطعات على البدء في إظهار علامات التعافي.

في الوقت الحالي، أصبحت أسعار العقارات في هانوي مرتفعة للغاية، مما يفسح المجال تدريجياً لوتيرة تنمية مماثلة للمقاطعات المحيطة بهانوي، والتي تتمتع أيضاً بوتيرة تنمية مماثلة. وبناء على هذا الاتجاه، لن تشهد سوق العقارات في الشمال، وخاصة هانوي، في عام 2025 ارتفاعا حادا في الأسعار كما حدث في عام 2024. وعلى وجه الخصوص، في سياق ارتفاع أسعار المساكن، سوف يميل الناس إلى عدم التسرع في شراء منزل بعد الآن، بل سيتحولون إلى الاستئجار واستخدام الأموال المخصصة لشراء منزل للاستثمار في المحافظات أو الريف.

وفي أسواق المحافظات، من المتوقع أن تهيمن شريحة الأراضي الحضرية، وخاصة الأراضي التي تحتوي على وثائق قانونية كاملة، والتي ستكون أكثر طلباً. وسوف يختار المشترون قطع الأراضي والمنتجات المنخفضة الارتفاع القريبة من المتنزهات الصناعية، وبالقرب من المحاور الاقتصادية مثل باك نينه، أو باك جيانج، أو هونغ ين، أو هاي دونج، أو هاي فونج، أو كوانج نينه. إن النقطة المشتركة بين هذه المحافظات هي أنها تتمتع بتنمية اقتصادية قوية إلى حد ما، وتقع على طرق مرورية رئيسية من العاصمة، ولديها منطقة صناعية نابضة بالحياة وقاعدة سياحية.

بشكل عام، يعتبر عام 2025 هو العام الذي يبدأ فيه دورة عقارية جديدة. فبدلاً من الاستثمار في الحشد، أو متابعة موجة السوق أو متابعة قطاع "ساخن" معين، يتعين على المستثمرين اختيار سوق مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالتطور الاقتصادي والبنية التحتية. من المتوقع أن يشهد عام 2025 ظهور أسواق إقليمية في ضواحي هانوي. سيبحث المستثمرون عن المنتجات من المستثمرين ذوي السمعة الطيبة والوثائق القانونية الكاملة. بعد ذلك، يجب عليك اختيار المنتج الذي يتناسب مع قدراتك المالية وعدم استخدام الكثير من الرافعة المالية.

هاي فونج: تصحيح أعمال المزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي

أصدر رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هاي فونج للتو تعليمات وطلب من الإدارات والفروع والوحدات ذات الصلة تصحيح مزاد حقوق استخدام الأراضي في المنطقة.

وعلى وجه التحديد، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هاي فونج إدارة الموارد الطبيعية والبيئة ولجان الشعب بالمنطقة بتنظيم الإعلان العام عن التخطيط وخطط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري للمنطقة التي تقام فيها مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناطق المجاورة؛ اتخاذ التدابير اللازمة لضمان أن يكون العرض من العقارات والأراضي السكنية مناسباً لإتاحة وقدرة الدفع لغالبية المحتاجين، والتغلب على اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات.

قبل تحديد السعر الابتدائي وفقاً لقائمة أسعار الأراضي لمزاد حقوق استخدام الأراضي، من الضروري مراجعة وتعديل واستكمال سعر الأرض المقابل في قائمة أسعار الأراضي في منطقة وموقع المزاد وفقاً للوائح. يجب أن يكون اتجاه بناء خطة مزاد حقوق استخدام الأراضي صارمًا وعلميًا وخاضعًا لسيطرة السلطات، وتجنب حالة الاستفادة من المزاد لتحقيق مكاسب شخصية، مما يتسبب في الكثير من الفوضى في السوق...

على لجنة الشعب بالمنطقة والإدارات والوكالات والمنظمات ذات الصلة مراجعة الطلب المحلي على الأراضي والتخطيط والاستثمار في بناء البنية التحتية لقطع الأراضي المتوقع طرحها في مزاد لحقوق استخدام الأراضي؛ وفي الوقت نفسه، النظر في ترتيب صناديق الأراضي المناسبة لتنفيذ تخصيص أراضي إعادة التوطين وتخصيص الأراضي دون طرح حقوق استخدام الأراضي للمزاد العلني للمواضيع المحددة. تعزيز تطبيق تكنولوجيا المعلومات والتحول الرقمي في تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي لضمان الدعاية والشفافية؛ - أن يكون مسؤولاً أمام القانون ولجنة الشعب بالمدينة عن تنظيم وتنفيذ مزادات حقوق استخدام الأراضي لضمان الدعاية والشفافية والموضوعية وحماية مصالح الدولة وحقوق ومصالح الأطراف ذات الصلة.

- طلب توجيه وزارة العدل لمنظمات المزادات العقارية، بناءً على اللوائح القانونية الحالية، باتخاذ التدابير المناسبة لإدارة المعلومات المتعلقة بتاريخ المشاركة في المزادات بشكل صارم للكشف الفوري عن الحالات التي تحتوي على علامات غير عادية في المزادات مثل: قيام شخص واحد أو مجموعة من الأشخاص بالتسجيل للمزايدة على قطع أرض متعددة في نفس مساحة الأرض المعروضة في المزاد، أو قيام المشاركين في المزاد بتقديم عطاءات مرتفعة بشكل غير عادي أو الفوز بعطاءات عالية ولكنهم يتخلون عن الودائع، والإبلاغ إلى أصحاب العقارات والسلطات المختصة لاتخاذ تدابير التعامل المناسبة.

تتولى شرطة مدينة هاي فونج فهم الوضع بشكل استباقي، واكتشافه والتحقيق فيه والتعامل بصرامة وفقًا للقانون مع المنظمات والأفراد الذين ينتهكون إلى الحد الذي يجب معه مقاضاتهم بتهمة المسؤولية الجنائية في مزاد حقوق استخدام الأراضي.

نجح هونج ين في بيع 273 قطعة أرض بالمزاد العلني

قالت شركة لاك فييت للمزادات المشتركة إنها نجحت في التاسع من فبراير في بيع حق استخدام 273 قطعة أرض في المنطقة السكنية الشمالية للمجمع الرياضي والثقافي والسكني في بلدة آن ثي بمقاطعة هونغ ين.

قالت السيدة دو ثي هونغ هانه، رئيسة مجلس إدارة شركة لاك فييت للمزادات المشتركة، إن الوحدة تلقت أكثر من 4000 طلب مزاد. وقد استقطب يوم المزاد ما يقرب من 2000 من الحضور.

تم طرح 273 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني بمساحة إجمالية قدرها 30,571.9 متر مربع، بسعر ابتدائي إجمالي قدره 645.747 مليار دونج.

تبلغ مساحة القطع 90-295.2 متر مربع / قطعة. السعر الابتدائي 19.2-31.2 مليون دونج/م2؛ ما يعادل كل قطعة بسعر ابتدائي يتراوح من أكثر من 1.7 مليار إلى أكثر من 7.8 مليار دونج. نموذج المزاد عن طريق الاقتراع السري المباشر في جولة واحدة بالمزاد؛ طريقة المزايدة

وأظهرت نتائج المزاد أن إجمالي العطاءات الفائزة تجاوزت 1,503.3 مليار دونج، بفارق 857.631 مليار دونج، بزيادة قدرها 232.81%.

حيث بلغ أعلى سعر للمزاد 120 مليون دونج/م2، وأدنى سعر للمزاد 36 مليون دونج/م2.

وبحسب منظم المزاد، فإن القطعة الفائزة بأعلى سعر هي القطعة الزاوية، ذات الموقع الأفضل ومساحة تزيد عن 200 متر مربع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html