لا يزال بإمكانك الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى رأس مال كبير

وفي المؤتمر الصحفي الدوري لوزارة المالية بعد ظهر يوم 18 يونيو، قال السيد بوي هوانج هاي، نائب رئيس لجنة الأوراق المالية الحكومية، إنه عمل مع شركة VPS للأوراق المالية وطلب من هذه الوحدة التوقف فورًا عن توزيع شهادات الأوراق المالية في شكل عقارات مقسمة.

وبحسب رئيس هيئة الأوراق المالية بالدولة، لا توجد حاليا أي لوائح بشأن هذه الطريقة للاستثمار العقاري. وقال السيد هاي "لقد قامت وكالة الإدارة بتقييم هذا المنتج على أنه نوع عالي الخطورة وطلبت من شركة VPS التوقف عن توزيع هذا المنتج".

وأضاف هذا الشخص أيضًا أن الأسواق الأجنبية لديها لوائح محددة للسيطرة على المخاطر الناجمة عن هذا النوع من الأعمال والحد منها، ولكن في فيتنام لا توجد مثل هذه اللوائح حتى الآن.

وقال نائب وزير المالية السيد نجوين دوك تشي أيضًا إن الوزارة وجهت هيئة الأوراق المالية بشأن هذه القضية.

وبحسب السيد تشي، فإن القوانين الحالية لا تتضمن أي محظورات، ولكن من وجهة نظر وكالة إدارة الدولة، فإن هيئة الأوراق المالية تتحمل مسؤولية مراقبة أنشطة شركات الأوراق المالية عن كثب.

ويجب أن يكون تقديم الخدمات من قبل هذه المؤسسات ضمن مجالات الأعمال والصناعات المرخصة. وإذا كان الأمر خارج هذا النطاق، فيجب أن يتوقف حتى تتمكن الإدارة من إجراء تقييم شامل، كما أكد السيد تشي.

نموذج تقسيم الاستثمار العقاري هو في الأساس بيع العقارات للعديد من المستثمرين في شكل تقسيم الأسهم. ظهر هذا النموذج في السوق الفيتنامية منذ 4-5 سنوات. لقد عملت بعض النماذج بشكل مشابه من قبل مثل Moonka وHouze Invest وSunshine Homes…

في الآونة الأخيرة، قامت شركة فنست ج.س.ك بتقديم خدمات الاستثمار العقاري من خلال تطبيق SmartOne التابع لشركة VPS للأوراق المالية.

للمشاركة، يجب على العملاء أن يكونوا مستثمرين في VPS. وبناءً على ذلك، يتم تقييم كل عقار حسب وحدة العمل وتحويله إلى عدد الأسهم التي يمكن بيعها للمستثمرين الأساسيين في وحدة Fnest. حيث أن 1 فنست يعادل 10000 دونج. على سبيل المثال، فإن العقار الذي تقدر قيمته بـ 25 مليار دونج سيكون معادلاً لـ 2.5 مليون فنست. محفظة العقارات التي تقدمها شركة Fnest متنوعة للغاية، بدءًا من الفيلات والمتاجر والشقق...

وفي حديثه لمراسلة فييتنام نت ، قالت المحامية ماي ثاو من شركة تات للمحاماة إن قوة هذا النموذج تكمن في أنه يضرب الهدف الصحيح، ويؤثر على نفسية المستثمرين الذين لا يتعين عليهم استثمار الكثير من رأس المال ولكن لا يزال بإمكانهم الاستثمار في العقارات حسب رغبتهم في امتلاك جزء من العقارات.

"بالإضافة إلى إضافة مظهر جديد إلى أعمال العقارات التقليدية جنبًا إلى جنب مع منصات التكنولوجيا 4.0 مع الوعد بتقديم قيمة أكبر للعملاء من أعمال العقارات، أعتقد أن إنشاء مثل هذا الشكل "الهجين" في سوق العقارات يمكن أن يتسبب بسهولة في عدم الاستقرار في هذا النشاط التجاري، ويؤدي بسهولة إلى النزاعات عندما لا يكون هناك ممر قانوني محدد لتنظيمه" - قال المحامي ماي ثاو ويعتقد أن هذا هو عيب هذا النموذج الذي يجب على الأطراف المشاركة في المعاملة الانتباه إليه وكذلك تحتاج وكالات إدارة الدولة أيضًا إلى الحصول على التحذيرات اللازمة للأشخاص عند المشاركة في المعاملة.

أفضل فيتنام.png
تقدم شركة Fnest عقارات تشمل الشقق والبيوت التجارية والفيلات في هانوي ومدينة هوشي منه، والتي تظهر جميعها حاليًا حالة البيع. سيتعين على المستثمرين الذين يريدون الشراء الشراء في السوق الثانوية (الشراء والبيع مرة أخرى). لقطة شاشة بتاريخ 20 يونيو.

ويرى المحامون أن هذا النوع من الأعمال في سوق العقارات هو في الأساس شكل من أشكال تعبئة رأس المال للشركات. إنهم ينظرون إلى العقارات كقناة استثمار مالي لجذب الأموال من السوق للحصول على رأس المال العامل بسهولة. لذلك، من الناحية القانونية، بالإضافة إلى الشروط اللازمة لضمان طرح العقارات في السوق، فقد استخدموا مفهوم "الأسهم" الذي يمكن أن يضلل المستثمرين بسهولة بشأن ملكيتهم لهذا العقار.

في الواقع، لا يمتلك المستثمرون سوى جزء من قيمة العقار المحولة إلى أموال على شكل أسهم وفقًا لاتفاق الطرفين. وفي الوقت الحالي، لا يتضمن القانون تنظيمًا لتقسيم ملكية العقارات إلى أسهم، مما قد يؤدي إلى نشوء نزاعات حول ملكية العقارات وإدارتها مستقبلًا، وفقًا للمحامية ماي ثاو.

وفيما يتعلق بقيمة الأرباح والسيولة، قال المحامي إن ذلك لا يدل إلا على التزام من جانب الوحدة التي تبيع النموذج من دون أي ضمان للمستثمرين، وبالتالي فإن سحب رأس المال عند الحاجة أمر صعب بالنسبة للمستثمرين الصغار. وبالإضافة إلى ذلك، يجب دفع رسوم الخدمة، وإدارة الأسعار والعمليات لهذا النموذج ليست واضحة وشفافة.

من المسؤول في حالة النزاع؟

وفيما يتعلق بمسألة من يتحمل المسؤولية في حالة النزاعات المتعلقة بالعقارات الاستثمارية، قالت المحامية ماي ثاو إن التسوية تتم عبر آليتين: الاتفاق والتسوية في المحكمة أو التحكيم.

وعلى وجه التحديد، فإن أساس حل النزاع في القضية سوف يعتمد على الشروط الواردة في العقد والوثائق الأخرى المرفقة بالعقد، إن وجدت. إذا كان لدى الأطراف أحكام واضحة بشأن حقوق ومسؤوليات الأطراف لا تخالف أحكام القانون، فسيتم تطبيقها. سيتم النظر في اللوائح القانونية ذات الصلة لتحديد مسؤوليات الأطراف عند المشاركة في هذه المعاملة النموذجية عندما لا يكون لدى الطرفين لوائح محددة.

فيما يتعلق بالمسؤوليات، تقع على عاتق الوحدتين، فنست وشركة الأوراق المالية، المسؤولية الرئيسية عن حل النزاعات لضمان حقوق المستثمرين، والالتزام باللوائح المتعلقة بالعقارات والقوانين الأخرى ذات الصلة. وفي حال وجود أي مخالفة، فسيتم حلها وفقًا لقواعد النزاع التعاقدي، مع تعويض المستثمرين (إن وُجد) عند انتهاك حقوقهم، وفقًا لما ذكره المحامي.

وأشار الخبراء أيضًا إلى أن إحدى المشكلات التي يعاني منها النموذج هي تقييم العقارات. وعليه فإن تقييم العقارات يعد نشاطاً مستقلاً يساعد الأطراف على إيجاد أساس للحل عند نشوء النزاعات أو يساعد المستثمرين على معرفة قدرتهم المالية على القيام بالاستثمارات المناسبة.

ومع ذلك، للحد من النزاعات، يوصي الخبراء المستثمرين بالاهتمام بالتحقق من الوثائق القانونية الخاصة بالعقار عن طريق طلبها مباشرة من المستثمر (شهادة حقوق استخدام الأرض، ملكية المنزل، رخصة البناء، محضر قبول المشروع، إلخ)؛ يمكنك البحث عن المعلومات المذكورة أعلاه لدى الجهات المختصة مثل إدارة البناء وإدارة الموارد الطبيعية والبيئة ومكاتب التوثيق للتأكد من أن العقار ليس محل نزاع أو مرهون أو مضمون من قبل المستثمر.

بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمرين مراعاة شروط عقد المستثمر، إذ يُعدّ العقد اتفاقًا بين الطرفين وفقًا لأحكام القانون المدني. وإذا لم تكن فروع القانون المحددة لها لوائح مباشرة، يُطبّق القانون المدني.

بالإضافة إلى ذلك، فإن استشارة الخبراء ضرورية للغاية مثل المحامين المتخصصين في التمويل والاستثمار والعقارات للحصول على وجهة نظر موضوعية وتقييم المشروع. وفي حالة وجود نزاعات تتطلب التقاضي أو التحكيم، فمن الضروري تجميع الأدلة اللازمة وتطبيق التدابير العاجلة لتجنب تبديد أصول المستثمر.

وقع آلاف الأشخاص في فخّ سعر الفائدة الباهظ الذي أعلنه الرئيس التنفيذي لشركة نهات نام، فو ثي ثوي. مع أرباحٍ طائلة تتراوح بين 5% و7% شهريًا، أي ما يعادل 60% و84% سنويًا، ابتكرت شركة نهات نام العقارية العديد من الحيل الأخرى لكسب ثقة المستثمرين والاستيلاء على مبالغ طائلة.
أثناء إيداعهم مليارات الدولارات لشراء منازل تاون هاوس في هانوي، اكتشف العملاء أن المستثمر أفسد التخطيط بشكل تعسفي . بعد سنوات عديدة من إيداعهم لشراء منازل تاون هاوس في مشروع منطقة ثانه ها - سينكو 5 الحضرية (هانوي)، اكتشف العملاء أن هذه الأراضي كانت مُخططة لبناء فلل.