التعرف على مستثمري المشروع من خلال اتفاقيات نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع
أرسلت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) مؤخرًا وثيقة تحتوي على تعليقات على مشروع المرسوم بشأن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية (مشروع المرسوم) إلى رئيس الوزراء ووزارة البناء.
ومن الضروري إضافة بند "الاعتراف بالمستثمر في المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع" في هذه الحالة، ثم يتم الموافقة على المستثمر لسياسة الاستثمار وفقا لأحكام قانون الإسكان.
وبحسب رئيس مجلس إدارة جمعية المستثمرين العقاريين الماليزيين السيد لي هوانج تشاو، فإن المادة 15 من مشروع المرسوم تنص فقط على "اختيار مستثمري المشروع من خلال اتفاقيات بشأن تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع" ولكنها لا تنص على الاعتراف بمستثمري المشروع من خلال اتفاقيات بشأن تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع للمستثمرين "الذين اشتروا أو تلقوا نقل جميع الشقق والمناطق الأخرى في المبنى السكني المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي لبناء المبنى السكني" لذلك يجب إضافتها إلى المادة 15 من مشروع المرسوم.
واستشهد السيد تشاو بحالة شركة P التي وافقت على إعادة شراء جميع الشقق البالغ عددها 52 شقة في المبنى السكني القديم المكون من أربعة طوابق في 239 شارع كاش مانج ثانج تام، المنطقة الثالثة، مدينة هوشي منه. وبعد ذلك قامت شركة P بهدم المبنى السكني لتنفيذ مشروع استثماري وإنشائي عقاري وسكن تجاري راقي في هذا الموقع.
وبحسب السيد تشاو، من الضروري إضافة بند "الاعتراف بالمستثمر في المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع" في هذه الحالة، ثم تتم الموافقة على المستثمر لسياسة الاستثمار وفقًا لأحكام قانون الإسكان.
لذلك، يقترح مجلس إدارة الهيئة إضافة البند 6 (جديد) إلى المادة 15 من مشروع المرسوم الذي ينص على: "في حالة قيام المستثمر بشراء أو استلام نقل جميع الشقق والمساحات الأخرى في مبنى سكني المرتبطة بحق استخدام الأرض لبناء مبنى سكني لتنفيذ مشروع استثماري عقاري وإسكاني وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري وبرامج وخطط تطوير الإسكان في المنطقة، يجب الموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع تجديد وإعادة بناء المبنى السكني وفقًا لأحكام قانون الإسكان".
كما اقترحت الهيئة تعديل واستكمال الفقرة الثانية من المادة السادسة من مشروع المرسوم التي تنص على أن تكون مهلة جمع آراء الملاك ومستخدمي المباني السكنية والهيئات والمنظمات ذات الصلة حول محتوى خطة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية 50 يوم عمل، وهو أمر أكثر منطقية لأن تحديد مهلة 30 يوماً بما في ذلك أيام الأحد والأعياد ليس وقتاً كافياً للجهات الحكومية المختصة لجمع الآراء.
وبالإضافة إلى ذلك، فيما يتعلق بوقت العمل، اقترحت HoREA تعديل واستكمال الفقرة 3 من المادة 16 من مشروع المرسوم لأن اللائحة "الموعد النهائي لتلقي طلب التسجيل كمستثمر كما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من هذه المادة هو 30 يومًا" غير معقولة، ولكن يجب أن تكون 35 يوم عمل للحصول على وقت كافٍ لدراسة الطلب واتخاذ قرار بالمشاركة في مشروع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.
اقتراح لمشتري المنازل في مشاريع تجديد الشقق القديمة لاقتراض حزمة بقيمة 125 ألف مليار دونج
وعلى وجه الخصوص، اقترحت الهيئة، فيما يتعلق بموضوع الائتمان، إضافة المادة 27 ب إلى مشروع المرسوم الذي ينظم سياسات الائتمان التفضيلية وفقا لأحكام قانون الائتمان.
وبحسب تقييم السيد تشاو، فإن حزمة الائتمان البالغة 125 ألف مليار دونج مناسبة تمامًا للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الذين يقترضون بأسعار فائدة مرتفعة للغاية، حوالي 10٪ سنويًا.
وفقًا للسيد تشاو، لم يصدر بنك الدولة حاليًا تعميمًا تفصيليًا وإرشاديًا بشأن تنفيذ سياسات الائتمان التفضيلية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية وفقًا للوائح المذكورة أعلاه، ولكنه نفذ فقط برنامجًا للإقراض للإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة وفقًا للقرار 33/NQ-CP وفقًا للنشرة الرسمية رقم 2380/NHNN-TD بتاريخ 1 أبريل 2023، والمعروفة باسم حزمة الائتمان بقيمة 125000 مليار دونج.
في هذه الحزمة الائتمانية، يمكن للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الاقتراض بسعر فائدة أقل بنسبة 1.5-2% من سعر الفائدة العادي للقرض التجاري، ويتم تعديل هذا السعر كل 6 أشهر؛ ويحق للمستثمرين في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الحصول على قروض تفضيلية لمدة 3 سنوات، في حين يحق لمشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الحصول على قروض تفضيلية لمدة 5 سنوات، وبعدها يجب عليهم الاقتراض بسعر فائدة "عائم" متفق عليه.
وبحسب تقييم السيد تشاو، فإن حزمة الائتمان البالغة 125 ألف مليار دونج مناسبة تمامًا للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الذين يقترضون بأسعار فائدة مرتفعة للغاية، حوالي 10٪ سنويًا.
لكن في الوقت الحالي، وبسبب "المشاكل القانونية"، لا توجد مشاريع لتجديد أو إعادة بناء الشقق (الجديدة) أو لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع، مما يؤدي إلى عدم وجود منتجات سكنية في مشاريع تجديد أو إعادة بناء الشقق (الجديدة)، لذلك حتى الآن، لم يتمكن أي مستثمر أو مشتري منازل في مشاريع تجديد أو إعادة بناء الشقق من الاقتراض من حزمة الائتمان البالغة 125000 مليار دونج.
لذلك، إذا تمكنت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية والجمعية الوطنية من ترتيب رأس مال ميزانية الدولة متوسط الأجل لتنفيذ سياسات الائتمان التفضيلية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية على النحو المنصوص عليه في الفقرة د، البند 1، المادة 63 من قانون الإسكان لعام 2023، فسيكون لدى بنك الدولة رأس مال ميزانية لدعم إعادة التمويل وتعويض أسعار الفائدة للمؤسسات الائتمانية التي تنفذ سياسة الائتمان التفضيلية هذه.
"يُطلب من بنك الدولة أن ينص على أن المستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية يمكنهم اقتراض حزمة ائتمانية بقيمة 125000 مليار دونج لمدة أقصاها 5 سنوات بسعر فائدة ثابت، أقل بنسبة 1.5-2٪ من سعر الفائدة على القروض التجارية العادية،" اقترح السيد تشاو.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)