المعاملات العقارية بعقد القرض: المشترون هم الضحايا! (آخر مشاركة)

لقد تجاوز سوق العقارات مرحلته الأكثر سخونة. ومع ذلك، لا تزال المعاملات العقارية باستخدام عقود القروض قائمة، مع عواقب لا يمكن حلها بين عشية وضحاها. لذلك، قبل أن تقوم وكالة إدارة الدولة بتشديد لوائح القانون بشكل أكبر، يجب على الناس أن يفكروا ويدرسوا بعناية شروط عقد القرض عند توقيع معاملة عقارية لتجنب الوقوع في "معضلة".

المعاملات العقارية بعقد القرض: المشترون يعانون! (الدرس الأول) - من "النقطة الساخنة" في الطابق 584

المعاملات العقارية بعقد القرض: المشترون يعانون! (المادة 2) - التعاون أو "الفخ" في تعبئة رأس المال

ينبغي على العملاء البحث واختيار المنتجات العقارية ذات الوضع القانوني الواضح والمستثمرين ذوي السمعة الطيبة (في الصورة: منطقة Xuan Hung الحضرية، حي Quang Thang، مدينة Thanh Hoa ). الصورة: PV

"يسقط القلم، ويموت الدجاج"

بالعودة إلى قصة السيدة LD - وهي عميلة اشترت أرضًا في MBQH 2125 المرحلة الثانية. قالت السيدة LD: "بعد "الاتفاق على البيع والشراء" مع مالك الأرض، ذهبتُ لإجراءات نقل اسم عقد القرض مع الشركة. قبل توقيع العقد، لم أبحث بعناية في الجوانب القانونية للمشروع، وخاصةً المعلومات المتعلقة بالمنتج المراد شراؤه (منزل خام)، بل ظننتُ ببساطة أنني أشتري قطعة أرض. لم أكن أعرف مدى أهمية إجراءات عقد القرض للحق في شراء المنتج. عندما أعلن المستثمر أن المنزل يجب أن يُبنى بشكل عاجل، أخرجتُ العقد لقراءته مرة أخرى؛ في الوقت نفسه، تعرفتُ على اللوائح القانونية ووجدتُ أن المعاملات من خلال عقود القروض محفوفة بالمخاطر للغاية. الآن، في وضع "سلبي"، كان على عائلتي أن تفعل ما طلبه المستثمر".

"إذا درسنا بعناية المعلومات المتعلقة بشروط شراء وبيع المساكن المستقبلية بالإضافة إلى قانونية عقد القرض والإجراءات المعقدة المتضمنة، فلن أشتري أنا فقط، بل كثير من الناس أيضًا، الأراضي بهذا الشكل، بل سيبحثون عن قطع أرض ذات وضع قانوني واضح لإجراء المعاملات" - شاركت السيدة LD المزيد.

قال العميل LT C، الذي اشترى الأرض في MB 584، "... قبل التوقيع على عقد القرض، اصطحبني الوسيط إلى مكتب إدارة شركة BNB المحدودة "لتقديم" "الدفتر الفرعي" ووعد بأنه عندما يلبي المشروع الشروط، سيتم نقل شهادة حقوق استخدام الأرض على الفور". لأنني وثقت بالمستثمر والوسيط، قمت بتوقيع عقد قرض "لشراء" قطعتين متجاورتين. والآن إذا بنينا منزلًا، فإننا نشعر بالقلق بشأن خسارة البقرة والحظيرة؛ ولكن إذا لم نبنيه، فلن نعرف متى سنتمكن من استعادة الاستثمار...".

كما أن شركة BNB Company Limited، المستثمرة في مشروع المنطقة التجارية والسكنية، القطعة A-TM3 (المختصرة باسم الموقع A-TM3)، في حي دونج هوونج، مدينة ثانه هوا، كانت "عاصفة" عندما تفاعل العملاء بقوة مع العمل من أبريل 2023 حتى الآن. وبحسب العديد من عملاء A-TM3، فإن المستثمر لديه علامات غموض فيما يتعلق بمعلومات المنتج، وتحديداً "الإعلان" عن أرض للبيع ولكن "تحويلها إلى" مساكن غير مكتملة؛ وفي الوقت نفسه، إجبار العملاء على دفع مبالغ غير معقولة من المال عندما يريدون الاستثمار في بناء منازلهم الخاصة.

ومع ذلك، في الوقت الذي حشدت فيه المؤسسة رأس المال في شكل عقد قرض، كان لدى موقع A-TM3 قرار بالموافقة على نتائج اختيار المستثمرين وفي القرار رقم 3345/QD-UBND، المؤرخ 21 أغسطس 2019 للجنة الشعبية الإقليمية، كانت هناك معلومات واضحة حول حجم المشروع وكان المنتج عبارة عن منزل خام ذو واجهة خارجية مكتملة. وبعد أن وقع العملاء "عن طريق الخطأ" على هذه العقود، كان عليهم قبولها، لأنه حتى لو أرادوا تصفية العقد، فإن استعادة الأموال المستثمرة لم يكن بالأمر السهل، خاصة في سياق سوق العقارات الراكد الحالي والصعوبات التجارية.

وفي وقت سابق، تلقت صحيفة "ثانه هوا" أيضًا التماسًا للمساعدة من عدد من الأسر في منطقتي نونغ كونغ وتيو هوا ومدينة ثانه هوا بشأن "شراء" الأراضي بموجب عقود قروض. ومع ذلك، عند تسليم الأرض إلى "المشتري"، كانت قطعة الأرض مشغولة بالفعل من قبل شخص آخر.

وبحسب المحامية لي ثي فونج، مديرة شركة لي فونج هوانج للمحاماة المحدودة، التابعة لنقابة المحامين في مقاطعة ثانه هوا، هناك نوعان من عقود القروض، وفي كلتا الحالتين، يكون العملاء في وضع غير مؤات.

أولاً، في حال لم يتضمن عقد القرض أي محتوى يوضح أن مبلغ القرض مرتبط بقيمة قطعة الأرض/القطعة الأرضية أو الممتلكات الملحقة بالأرض في مشروع المقترض، فإن عقد القرض لا يكون ملزماً للمقترض (الذي هو أيضاً مستثمر المشروع) بنقل حقوق استخدام الأرض أو الممتلكات المحددة الملحقة بالأرض إلى المقرض. هذا العقد هو مجرد عقد قرض مدني. هناك خطر أنه عندما يكون العقار مؤهلاً للنقل ويرتفع سعر العقار، لصالحه، لن يدخل المستثمر في عقد نقل عقاري بل يوافق فقط على سداد أصل الدين والفائدة (إن وجدت) للمقرض، مما يؤدي إلى خسارة مالية للمقرض.

ثانياً، يتضمن العقد محتوى يوضح العلاقة بين مبلغ القرض وقطعة الأرض/المنزل في مشروع المقترض. قد يكون عقد القرض حالة معاملة وهمية، تخفي المعاملة الفعلية على أنها معاملة بيع عقاري تمت في المستقبل (في هذا الوقت لا يكون المشروع مؤهلاً للبيع وفقًا لأحكام القانون). في هذا العقد، إذا نشأ نزاع وقام أحد الطرفين برفع القضية إلى المحكمة، فهناك خطر أن يتم إعلان كل من المعاملة المزورة (معاملة القرض) والمعاملة المخفية (معاملة بيع وشراء العقارات) باطلة من قبل المحكمة. النتيجة القانونية هي أن المُقرض (المشتري) لا يتلقى سوى الأموال، ولكن ليس العقار.

تعلم القانون بعناية

ومع ذلك، باعتبارها قناة استثمارية محتملة، فإن العقارات التي يتم إنشاؤها في المستقبل تنطوي على العديد من المخاطر المحتملة إذا لم يتحقق المشتري بعناية من قانونية المشروع لضمان المعاملات القانونية.

يتضمن القانون الآن لوائح محددة للغاية بشأن أشكال المعاملات العقارية. وبحسب السيد فو ثانه بينه، نائب مدير إدارة البناء في ثانه هوا، بعد دخول قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ، اعتمدت إدارة البناء العديد من أشكال الدعاية والنشر للمنظمات والأفراد للامتثال لأحكام القانون بشأن المعاملات العقارية، وخاصة العقارات التي يتم تشكيلها في المستقبل.

وعليه، ووفقاً للمادة 55 من قانون العقارات رقم 66/2014/QH13، فإنه من الواضح أن شروط العقارات التي يتم تشكيلها في المستقبل والتي سيتم طرحها في النشاط التجاري هي وجود وثائق بشأن حقوق استخدام الأراضي، ووثائق المشروع، ورسومات البناء المعتمدة من الجهات المختصة، وتصاريح البناء في الحالات التي تتطلب تصاريح البناء، ووثائق قبول استكمال بناء البنية التحتية الفنية المقابلة لتقدم المشروع؛ في حالة المباني السكنية أو المباني متعددة الاستخدامات المخصصة لأغراض سكنية مستقبلية، يجب أن يكون هناك سجل قبول إكمال أساسات المبنى. إلى جانب ذلك، قبل بيع أو تأجير أو شراء مسكن مستقبلي، يجب على المستثمر إخطار وكالة إدارة الإسكان الإقليمية كتابيًا بأن السكن مؤهل للبيع أو الإيجار مع الشراء.

إلى جانب ذلك، تنص المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP أيضًا على توقيع عقود تعبئة رأس المال لتطوير الإسكان التجاري. وعليه، لا يجوز توقيع عقود تعبئة رأس المال للاستثمار في بناء المساكن التجارية إلا من خلال النماذج المنصوص عليها في البنود 2 و3 و4 من المادة 69 من قانون الإسكان، ويجب أن تتوافق مع اللوائح التالية: لا يجوز للأطراف المشاركة في مساهمة رأس المال والتعاون الاستثماري والتعاون التجاري والمشاريع المشتركة والجمعيات إلا تقسيم الأرباح (نقدًا أو أسهمًا) بناءً على نسبة مساهمة رأس المال المتفق عليها في العقد؛ لا يجوز للمستثمرين تطبيق نموذج تعبئة رأس المال المنصوص عليه في هذه الفقرة أو غيره من أشكال تعبئة رأس المال لتقسيم منتجات الإسكان أو إعطاء الأولوية في التسجيل والإيداع والتمتع بحقوق شراء المسكن أو تقسيم حقوق استخدام الأراضي في المشروع للجهة التي تم تعبئة رأس المال لها.

يشعر العديد من العملاء الذين يقومون ببناء منازل في مشروع المنطقة التجارية والسكنية، القطعة A-TM3، حي دونج هونج، مدينة ثانه هوا، بالقلق لأنهم لا يعرفون متى سيقوم المستثمر بإجراءات منح شهادات حقوق استخدام الأراضي. الصورة: PV

ويوصي السيد فو ثانه بينه: "عند إجراء معاملات عقارية، يحتاج العملاء إلى فهم أحكام القانون بوضوح، وخاصة الوثائق القانونية للمشروع، وقدرة المستثمر، واللوائح المتعلقة بشروط شراء وبيع رأس المال لتطوير المساكن المستقبلية لتجنب المخاطر عند الانخراط في مشاريع ذات وضع قانوني غير واضح".

ولكن في الواقع، من أجل "التهرب" من لوائح إدارة الدولة، يستخدم المستثمرون العديد من "الحيل" المختلفة، وفي الغالب، تتم عمليات شراء وبيع المساكن المستقبلية أو تعبئة رأس المال من خلال معاملات مدنية بمفاهيم "عقود القروض"، و"الودائع"، و"عقود التعاون"... وأضاف السيد فو ثانه بينه: "لا تملك وكالات إدارة الدولة أي أساس لإدارة هذه الأشكال من المعاملات".

مع الإثارة التي يشهدها سوق العقارات في ثانه هوا، فإن المنتجات العقارية تكون دائماً باهظة الثمن مثل "الجمبري الطازج". لقد تم بيع معظم المشاريع وتم "تمريرها عبر أيدي" العديد من المستثمرين الثانويين لأنها كانت لا تزال "على الورق"؛ ومع ذلك، وفقًا لبيانات وزارة البناء، فإن 30 مشروعًا فقط من أصل 104 مشاريع تمت الموافقة عليها للاستثمار تم إخطارها من قبل وزارة البناء بأنها مؤهلة للشراء أو البيع أو تعبئة رأس المال، مما يثبت حقيقة أن الشراء والبيع غير القانونيين أمر شائع جدًا. لحسن الحظ التقيت بمستثمر حسن السمعة، واستخدمت رأس المال المحشد للغرض الصحيح، والفوائد مضمونة للعملاء. في حالة مواجهة المستثمرين "سيئي السمعة" الذين "يأخذون" الأموال لاستثمارها في مشاريع أخرى، فإن العملاء الذين لا يحصلون على المنتجات العقارية أو يواجهون مشاكل في وقت لاحق يتركون في الواقع العديد من العواقب.

في مواجهة المشاكل التي يواجهها العملاء حاليًا، وخاصة تداخل تخصيص الأراضي والتأخير في منح شهادات حق استخدام الأراضي، ينصح المحامي لي ثي فونج، مدير شركة لي فونج هوانج للمحاماة المحدودة، نقابة المحامين في مقاطعة ثانه هوا: فيما يتعلق بحقيقة أن المستثمر لم يكمل بعد إجراءات منح شهادات حق استخدام الأراضي للمشتري، فقد ينشأ نزاع بين الطرفين. في حالة عدم تمكن الطرفين من التفاوض والمصالحة، يمكن للمشتري رفع دعوى قضائية ضد البائع في المحكمة لحل الأمر. وفي حالة نفس قطعة الأرض التي يوقع فيها المستثمر عقد قرض مع تسجيل رغبات، أو حتى يوقع عقد بيع مع العديد من العملاء، توجد دلائل على الاستيلاء الاحتيالي على الملكية وفقا لأحكام المادة 174 من قانون العقوبات لعام 2015، المعدل والمكمل في عام 2017؛ في هذه الحالة، يجب على العملاء تقديم طلب إلى وكالة التحقيق بالشرطة للقبول والحل.

مجموعة المراسلين

المصدر: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm