أسعار الشقق في هانوي تستمر في "الارتفاع"، منطقة ثانه أواي تدفع وديعة للمزاد العلني للأراضي، والمشترون يبقون على أهبة الاستعداد لتجنب المخاطر

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع، حمى الأراضي هي في الأساس خدعة من المضاربين لكسب المال، 7 حالات لتغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان_1]

في حين انخفض الاهتمام بمعظم قطاعات وأنواع العقارات الأخرى في مايو 2024، كانت شقق هانوي القطاع الوحيد الذي نما بمعدل فائدة بلغ 9%. (الصورة: لينه آن)

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع

تظهر البيانات الضخمة لموقع Batdongsan.com.vn أنه بعد ثلاثة أشهر متتالية من النمو الساخن في النصف الأول من عام 2024، بدأت شقق هانوي في التباطؤ بحلول أبريل 2024. وعلى وجه التحديد، في أبريل/نيسان 2024، انخفض مستوى الاهتمام وعدد قوائم شقق هانوي بنسبة 30% و2% على التوالي. ولكن الانحدار لم يستمر إلا في شهر إبريل/نيسان. ومنذ شهر مايو/أيار فصاعداً، استعادت شقق هانوي "شكلها" تدريجياً.

في حين انخفض الاهتمام بمعظم قطاعات وأنواع العقارات الأخرى في مايو 2024، كانت شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نمواً، بمعدل فائدة بلغ 9%. وبالمقارنة بشهر مايو، ظل مستوى الفائدة ثابتًا في يونيو 2024.

في الواقع، بعد مرور ما يزيد قليلاً عن شهر من الركود، من نهاية مايو/أيار 2024 حتى الوقت الحاضر، تواصل أسعار الشقق تحديد مستوى جديد. وهذا يعني أن أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع.

على سبيل المثال، وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، في مشروع Vinhomes Smart City، كان سعر بيع الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة + 1، اعتمادًا على المبنى والموقع واتجاه الشرفة، في نهاية أبريل وبداية مايو 2024، 2.4-2.6 مليار دونج/شقة، بينما يبلغ سعر العرض الحالي لهذا النوع من الشقق 2.7-2.8 مليار دونج/شقة. وبالمثل، يبلغ سعر شقق الاستوديو 1.8-1.9 مليار دونج، وهو زيادة متوسطة قدرها 150-200 مليون دونج لكل شقة مقارنة بشهر يونيو/حزيران 2024. كما ارتفعت أسعار الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين أو ثلاث غرف نوم وحمامين في هذا المشروع بمقدار 200-250 مليون دونج مقارنة بما كانت عليه قبل شهرين.

كما ارتفع مشروع Gemek من 2.7-2.8 مليار دونج للشقق ذات غرفتي نوم وحمامين إلى 2.750-2.9 مليار دونج للشقة. على وجه الخصوص، هناك شقق مكونة من غرفتي نوم وحمامين في هذا المشروع، ويقدم المالك سعرًا يتجاوز 3 مليار دونج / شقة.

ارتفعت أسعار شقق نام ترونغ ين، وهي في الغالب شقق قديمة مكونة من غرفتي نوم، من 2.8-3 مليار دونج/شقة إلى 3.1-3.4 مليار دونج/شقة. وارتفعت أيضًا أسعار الشقق ذات غرفتي نوم وحمامين في مشروع Handiresco من 4-4.2 مليار دونج/شقة في مايو إلى 4.3-4.5 مليار دونج/شقة.

ويحدث أيضًا متوسط ​​زيادة يتراوح بين 250 و300 مليون دونج/شقة مع المشاريع في شارع Le Van Luong مثل Hanoi CenterPoint وTimes Tower وGolden Palace أو الشقق الواقعة على محور Trung Hoa - Nhan Chinh.

لماذا توقفت فجأة المزادات العقارية في منطقة ثانه أواي في هانوي؟

أوقفت منطقة ثانه أواي (هانوي) مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 57 قطعة أرض في منطقة دام، قرية موك شا، بلدية كاو دونغ، وأعادت الأموال مقابل وثائق الشراء والودائع من العملاء، مشيرة إلى الحاجة إلى إعادة تحديد السعر الابتدائي.

أعلنت شركة Truong Son Joint Stock Auction Company، المنظمة لأول مزاد للأراضي في منطقة Thanh Oai لـ 57 قطعة أرض في بلدية Cao Duong في 17 أغسطس، فجأة عن وقف تنظيم المزاد وإعادة الأموال الخاصة بوثائق الشراء والودائع للعملاء.

وقالت الشركة المذكورة أعلاه إن الوحدة تلقت إخطارًا من مركز تطوير صندوق أراضي منطقة ثانه أواي، وكان محتوى الإخطار "التوقف عن تنظيم أول مزاد لحقوق استخدام الأراضي لـ 57 قطعة أرض في منطقة دام، قرية موك شا، بلدية كاو دونغ، منطقة ثانه أواي، هانوي".

السبب هو أن لجنة الشعب لمنطقة ثانه أواي أعادت تحديد السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي لـ 114 قطعة أرض في بلدية كاو دونغ وفقًا لقرار لجنة الشعب لمدينة هانوي.

في السابق، وفقًا للإعلان، فإن 57 قطعة أرض في منطقة قرية Muc Xa، بلدية Cao Duong، تتراوح مساحتها بين 74.63 و 134.69 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي يبلغ 8،097 مليون دونج / متر مربع.

وبالسعر الابتدائي المذكور أعلاه (باستثناء الضرائب والرسوم والتكاليف)، يتراوح الإيداع الخاص بقطع الأراضي من حوالي 121 إلى 218 مليون دونج.

ومن المعروف أن منطقة ثانه أواي لن تنظم أي مزادات أخرى للأراضي في أغسطس/آب.

في وقت سابق، في 10 أغسطس، نظمت منطقة ثانه أواي مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو. وأثار هذا المزاد ضجة بين المستثمرين العقاريين والجمهور عندما كان السعر الفائز أعلى بـ7 إلى 8 مرات من السعر المبدئي. من السعر الابتدائي البالغ 8.6-12.5 مليون دونج/م2، تجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج/م2.

وتقول آراء كثيرة إن السبب الذي جعل هذا المزاد يجذب العديد من المستثمرين هو السعر المبدئي المنخفض. وبالسعر الابتدائي المذكور أعلاه، يتعين على المستثمرين إيداع 20% فقط، أي ما يعادل حوالي 200 مليون دونج.

مخاطر المشتري

شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة تقلبات قوية في الأسعار، خاصة في قطاع الشقق، يليه قطاع العقارات المشاريعية والأراضي في المحليات. ومع ذلك، مع زيادة قدرها 6-8 مرات مثل نتائج المزاد في منطقة ثانه أواي مؤخرًا، يعتبر الأمر ساخنًا للغاية، وحتى غير عادي من حيث سعر الفوز وعدد المشاركين.

تشير السجلات الفعلية وعلى موقع Batdongsan.com.vn إلى أن سعر الأراضي في المناطق السكنية في بعض قرى بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي، وسعر الأراضي المعروضة للبيع في الربع الثاني من عام 2024 يبلغ حوالي 27 - 30 مليون دونج/م2 فقط. وقد ارتفع هذا السعر بنحو 80%، من حوالي 15 مليون دونج/م2 في عام 2020 إلى ما يقرب من 30 مليون دونج/م2 في عام 2024. وبالتالي، فإن العرض الفائز في 10 أغسطس أعلى بنحو 2.3 إلى 3.7 مرة من سعر البيع المشترك الحالي.

أو من خلال مسح أجري مؤخرا لأسعار الأراضي في بعض المناطق الضواحي في هانوي، على الرغم من ارتفاع أسعار الأراضي، وخاصة في المحليات التي تستعد للتحول إلى مناطق أو مواقع ذات مزايا في تطوير البنية التحتية، لم تكن هناك زيادة غير واقعية مثل ظاهرة مزادات الأراضي في ثانه أواي.

على سبيل المثال، في مزاد الأراضي في نهاية شهر يونيو في منطقة مي لينه، لم تتغير نتائج العطاءات الفائزة بشكل كبير حيث تراوح السعر الفائز بين 20 - 40 مليون دونج/م2، في حين لا يزال لدى منطقة مي لينه مجال للتطوير مع نظام البنية التحتية من الجسور إلى الطريق الدائري 4، الطريق الدائري 3،5... وبالمثل، في منطقة ثاتش ذات، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المواقع الجميلة في بلدية بينه ين مؤخرًا بمقدار بضعة ملايين دونج/م2 فقط على الرغم من وجود الكثير من المعلومات المفيدة التي تؤثر على سوق العقارات...

ومن خلال هذه الحقيقة، يعتقد العديد من الخبراء أن حمى الأرض الأخيرة هي في المقام الأول خدعة ربحية من المضاربين والسماسرة. في السابق، كانت العديد من مجموعات جامعي الأراضي تستخدم المزادات الإقليمية لرفع الأسعار، مما أدى إلى خلق أرضية أعلى. إذا لم تتمكن من بيع القطع المعروضة في المزاد، فسوف يفقدون وديعتهم. وفقًا للوائح، يجب على المشاركين في المزاد دفع وديعة تعادل 20٪ من القيمة الإجمالية لقطعة الأرض، محسوبة بالسعر الابتدائي.

وفقًا لبيانات عبر الإنترنت من Batdongsan.com.vn، في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، سجل سوق العقارات في هانوي تقلبات قوية في مستوى الاهتمام. عادةً ما يكون قطاع الأراضي والأراضي السكنية في طريقه إلى التعافي بعد أن وصل إلى القاع في عام 2023 مع زيادة عدد عمليات البحث بنسبة 118% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؛ وارتفعت أسعار المنازل الخاصة والبيوت المتجاورة والفيلات بنسبة 33% و27% و9% على التوالي. وفي المناطق الضواحي، سجلت منطقة دونغ آنه أقوى زيادة في الفائدة بنسبة 104%، وزادت الفائدة في منطقة كووك أواي بنسبة 101%، وفي جيا لام بنسبة 95%، وفي هوآي دوك بنسبة 79%، وفي تاش تات بنسبة 48%...

وأوضح الخبراء أن ذلك قد يكون بسبب الخوف من ارتفاع أسعار العقارات بعد تطبيق قانون الأراضي 2024، وقانون تنظيم العمل العقاري 2023، وقانون الإسكان 2023 رسمياً. من ناحية أخرى، فإن المعلومات التي تفيد بأن هانوي تسعى إلى الحصول على 5 مناطق جديدة بحلول عام 2030 (دونج آنه، وهوآي دوك، وجيا لام، وثانه تري، ودان فونج) تجعل الأراضي في هذه المناطق تجذب انتباه العديد من المستثمرين.

ويتوقع السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، أنه اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025 فصاعدًا، ستبدأ قطع الأراضي في دخول الاتجاه الرئيسي للتعافي؛ الموجات الحالية محلية فقط في بعض المناطق. لذلك، ينبغي على المستثمرين البحث في السوق بعناية والتعرف على تقلبات الأسعار من خلال مصادر موضوعية للمعلومات.

كما يرى بعض الخبراء، في ظل ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات عالية جداً مقارنة بالقيمة الحقيقية، أن عملية التلاعب بسوق العقارات لخلق أسعار افتراضية هي عملية خطيرة جداً، وتؤثر بشكل مباشر على المشترين، ولا تختلف عن التلاعب بسوق الأسهم. وهذا ما يجعل سوق العقارات يفتقر إلى الشفافية وعدم الاستقرار، في حين لا توجد لدى الدولة عقوبات قوية.

ويتوقع الناس أن تنخفض أسعار العقارات إلى مستوى مناسب عندما تدخل سياسات الإدارة واللوائح القانونية الجديدة حيز التنفيذ قريبًا. هذا هو الحل للأشخاص الذين يحتاجون حقًا إلى الحصول على فرصة امتلاك منزل قريبًا وفقًا لهدف الحكومة.

في حالة تغيير غرض استخدام الأرض، لا يلزم الحصول على إذن.

ينص قانون الأراضي لعام 2024 على العديد من حالات تغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.

7 حالات تغيير غرض استخدام الأراضي دون تصريح

وفقاً لأحكام الفقرة 3 من المادة 121 من قانون الأراضي لسنة 2024، إذا لم يقع ضمن الحالات السبع التالية بموجب الفقرة 1 من المادة 121 من قانون الأراضي لسنة 2024، فلن يكون من الضروري طلب الإذن بتغيير غرض الاستخدام من الجهة المختصة.

وتحديداً، تلك الحالات هي: تحويل أراضي زراعة الأرز، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الواقية، وأراضي الغابات الإنتاجية إلى أنواع أخرى من الأراضي في مجموعة الأراضي الزراعية؛ تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية؛ تحويل أنواع أخرى من الأراضي إلى أراضي تربية مواشي مركزة عند تنفيذ مشاريع تربية مواشي مركزة واسعة النطاق.

تحويل الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة دون رسوم انتفاع إلى أنواع أخرى من الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة برسوم انتفاع أو إيجار الأرض؛ تحويل الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية إلى أراضٍ سكنية.

تحويل الأراضي المخصصة لإقامة الأشغال العامة والأراضي المستخدمة للأغراض العامة ذات الأغراض التجارية إلى أراضٍ للإنتاج والتجارة غير الزراعية؛ تحويل الأراضي الإنتاجية والتجارية غير الزراعية التي ليست أراضٍ تجارية أو خدمية إلى أراضٍ تجارية أو خدمية.

يجب أن يكون تحويل استخدام الأراضي متوافقا مع التخطيط.

يجب أن يتوافق تغيير أغراض استخدام الأراضي مع التخطيط وأن تتم الموافقة عليه من قبل السلطات المختصة، وهذا منصوص عليه بوضوح في المادة 116 من قانون الأراضي لعام 2024.

وعليه فإن اللجنة الشعبية للمنطقة التي تقع فيها الأرض هي الجهة المختصة بالموافقة على تحويل غرض استخدام الأرض.

مساحة تحويل استخدامات الأراضي في عام 2024

في الوقت الحالي، لا يوجد في قانون الأراضي لعام 2024 أي وثيقة تحدد الحد الأقصى والمساحة المخصصة لتحويل غرض استخدام الأراضي.

تعتمد حدود استخدام الأراضي على احتياجات الشخص الذي يريد تغيير غرض استخدام الأرض. ومع ذلك، ستقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بفحص الوثائق، والحاجة إلى تغيير غرض استخدام الأرض، والتحقق من المجال والتخطيط لمعرفة ما إذا كان من الممكن نقل كل هذا الحد.

يتم وضع خطط سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة من قبل السلطات المختصة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html