أسعار الشقق في هانوي تستمر في "الارتفاع"، منطقة ثانه أواي تدفع وديعة للمزاد العلني للأراضي، والمشترون يبقون على أهبة الاستعداد لتجنب المخاطر

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع، حمى الأرض هي في الأساس خدعة من المضاربين لكسب المال، 7 حالات لتغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن ... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

في حين انخفضت الاهتمام بمعظم قطاعات وأنواع العقارات الأخرى في مايو 2024، كانت شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نمواً، بمعدل فائدة بلغ 9%. (الصورة: لينه آن)

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع

تظهر البيانات الضخمة لموقع Batdongsan.com.vn أنه بعد ثلاثة أشهر متتالية من النمو الساخن في النصف الأول من عام 2024، بدأت شقق هانوي في التباطؤ بحلول أبريل 2024. وعلى وجه التحديد، في أبريل/نيسان 2024، انخفض مستوى الاهتمام وعدد قوائم شقق هانوي بنسبة 30% و2% على التوالي. ومع ذلك، فإن الانخفاض لم يستمر إلا في شهر أبريل/نيسان. اعتبارًا من شهر مايو فصاعدًا، استعادت شقق هانوي "شكلها" تدريجيًا.

في حين انخفضت الاهتمام بمعظم قطاعات وأنواع العقارات الأخرى في مايو 2024، كانت شقق هانوي القطاع الوحيد الذي شهد نمواً، بمعدل فائدة بلغ 9%. وبالمقارنة بشهر مايو، ظل مستوى الفائدة ثابتًا في يونيو 2024.

في الواقع، بعد مرور ما يزيد قليلاً عن شهر من الركود، من نهاية مايو/أيار 2024 وحتى الوقت الحاضر، تواصل أسعار الشقق تحديد مستوى جديد. وهذا يعني أن أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع.

على سبيل المثال، وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، في مشروع Vinhomes Smart City، كان سعر بيع الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة + 1، اعتمادًا على المبنى والموقع واتجاه الشرفة، في نهاية أبريل وبداية مايو 2024، 2.4-2.6 مليار دونج/شقة، بينما يبلغ سعر العرض الحالي لهذا النوع من الشقق 2.7-2.8 مليار دونج/شقة. وبالمثل، يبلغ سعر شقق الاستوديو 1.8-1.9 مليار دونج، بزيادة متوسطة قدرها 150-200 مليون دونج للشقة مقارنة بشهر يونيو 2024. كما زادت الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين أو 3 غرف نوم وحمامين في هذا المشروع بمقدار 200-250 مليون دونج مقارنة بما كانت عليه قبل شهرين تقريبًا.

كما ارتفع مشروع Gemek من 2.7-2.8 مليار دونج للشقق ذات غرفتي نوم وحمامين إلى 2.750-2.9 مليار دونج/شقة. على وجه الخصوص، يوجد في هذا المشروع شقق مكونة من غرفتي نوم وحمامين، ويقدم المالك سعرًا يزيد عن 3 مليارات دونج/شقة.

وارتفعت أيضًا أسعار شقق نام ترونغ ين، وهي في الغالب شقق قديمة مكونة من غرفتي نوم، من 2.8-3 مليار دونج/شقة إلى 3.1-3.4 مليار دونج/شقة. وارتفعت أيضًا أسعار الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين في مشروع Handiresco من 4-4.2 مليار دونج/شقة في مايو إلى 4.3-4.5 مليار دونج/شقة.

ويحدث أيضًا زيادة متوسطة تتراوح بين 250 و300 مليون دونج/شقة مع المشاريع في شارع Le Van Luong مثل Hanoi CenterPoint و Times Tower و Golden Palace أو الشقق الواقعة على محور Trung Hoa - Nhan Chinh.

لماذا توقفت فجأة المزادات على الأراضي في منطقة ثانه أواي في هانوي؟

أوقفت منطقة ثانه أواي (هانوي) مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 57 قطعة أرض في منطقة دام، قرية موك كسا، بلدية كاو دونج، وأعادت الأموال مقابل وثائق الشراء والودائع من العملاء، مشيرة إلى الحاجة إلى إعادة تحديد السعر الابتدائي.

أعلنت شركة Truong Son Joint Stock Auction، الجهة المنظمة لأول مزاد للأراضي في منطقة Thanh Oai لـ 57 قطعة أرض في بلدية Cao Duong في 17 أغسطس، فجأة عن وقف تنظيم المزاد وإعادة الأموال الخاصة بوثائق الشراء والودائع للعملاء.

وقالت الشركة المذكورة أعلاه إن الوحدة تلقت إخطارًا من مركز تطوير صندوق أراضي منطقة ثانه أواي، وكان محتوى الإخطار "التوقف عن تنظيم أول مزاد لحقوق استخدام الأراضي لـ 57 قطعة أرض في منطقة دام، قرية موك زا، بلدية كاو دونغ، منطقة ثانه أواي، هانوي".

السبب هو أن لجنة الشعب لمنطقة ثانه أواي أعادت تحديد السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي لـ 114 قطعة أرض في بلدية كاو دونج وفقًا لقرار لجنة الشعب لمدينة هانوي.

في السابق، وفقًا للإعلان، فإن 57 قطعة أرض في منطقة قرية Muc Xa، بلدية Cao Duong، تتراوح مساحتها من 74.63 إلى 134.69 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي 8،097 مليون دونج/متر مربع.

وبالسعر الابتدائي المذكور أعلاه (باستثناء الضرائب والرسوم والتكاليف)، يتراوح الإيداع لقطع الأراضي من حوالي 121 إلى 218 مليون دونج.

ومن المعروف أن منطقة ثانه أواي لن تنظم أي مزادات أخرى للأراضي في شهر أغسطس.

في وقت سابق، في 10 أغسطس، نظمت منطقة ثانه أواي مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو. وأثار هذا المزاد ضجة بين المستثمرين العقاريين والرأي العام عندما كان السعر الفائز أعلى بـ7 إلى 8 مرات من السعر المبدئي. من السعر الابتدائي البالغ 8.6-12.5 مليون دونج/م2، تجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج/م2.

وتقول آراء كثيرة إن السبب الذي جعل هذا المزاد يجذب العديد من المستثمرين هو السعر المبدئي المنخفض. وبالسعر الابتدائي المذكور أعلاه، يتعين على المستثمرين إيداع 20% فقط، أي ما يعادل حوالي 200 مليون دونج.

مخاطر المشتري

شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة تقلبات قوية في الأسعار، خاصة في قطاع الشقق، يليه قطاع العقارات المشاريع والأراضي في المحليات. ومع ذلك، مع زيادة تتراوح بين 6 و8 مرات مثل نتائج المزاد الأخير في منطقة ثانه أواي، يعتبر الأمر ساخنًا للغاية، وحتى غير عادي من حيث سعر الفوز وعدد المشاركين.

تشير السجلات الفعلية وعلى موقع Batdongsan.com.vn إلى أن سعر الأراضي في المناطق السكنية في بعض قرى بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي، وسعر الأرض للبيع في الربع الثاني من عام 2024 يبلغ حوالي 27 - 30 مليون دونج/م2 فقط. وقد ارتفع هذا السعر بنحو 80%، من حوالي 15 مليون دونج/متر مربع في عام 2020 إلى ما يقرب من 30 مليون دونج/متر مربع في عام 2024. وبالتالي، فإن العرض الفائز في 10 أغسطس أعلى بنحو 2.3 إلى 3.7 مرة من سعر البيع الشائع الحالي.

ومن خلال مسح أجري مؤخرا لأسعار الأراضي في بعض المناطق الضواحي في هانوي، على الرغم من ارتفاع أسعار الأراضي، وخاصة في المحليات التي تستعد للتحول إلى مناطق أو مواقع ذات مزايا في تطوير البنية الأساسية، لم تكن هناك زيادة غير واقعية مثل ظاهرة مزادات الأراضي في ثانه أوي.

على سبيل المثال، في مزاد الأراضي في نهاية شهر يونيو في منطقة مي لينه، لم تتغير نتائج العطاءات الفائزة بشكل كبير مع سعر الفوز الذي يتراوح بين 20 - 40 مليون دونج/م2، في حين لا يزال لدى منطقة مي لينه مجال للتطوير مع نظام البنية التحتية من الجسور إلى الطريق الدائري 4، الطريق الدائري 3،5... وبالمثل، في منطقة ثاتش ذات، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المواقع الجميلة في بلدية بينه ين مؤخرًا بمقدار بضعة ملايين دونج/م2 فقط على الرغم من وجود الكثير من المعلومات المفيدة التي تؤثر على سوق العقارات...

ومن خلال هذه الحقيقة، يعتقد العديد من الخبراء أن حمى الأرض الأخيرة هي في المقام الأول خدعة ربحية من المضاربين والسماسرة. في السابق، كانت العديد من مجموعات جامعي الأراضي تستخدم المزادات الإقليمية لرفع الأسعار، مما أدى إلى خلق أرضية أعلى. إذا لم يتمكن من بيع القطع المعروضة في المزاد، فسوف يتم مصادرة وديعتهم. وبحسب الأنظمة، يتوجب على المشاركين في المزاد دفع وديعة تعادل 20% من القيمة الإجمالية لقطعة الأرض، محسوبة بالسعر الابتدائي.

وفقًا لبيانات عبر الإنترنت من Batdongsan.com.vn، في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، سجل سوق العقارات في هانوي تقلبات قوية في مستوى الاهتمام. عادةً ما يكون قطاع الأراضي والأراضي السكنية في طريقه إلى التعافي بعد أن وصل إلى القاع في عام 2023 مع زيادة عدد عمليات البحث بنسبة 118٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؛ وارتفعت أسعار المنازل الخاصة والبيوت المتجاورة والفيلات بنسبة 33% و27% و9% على التوالي. وفي المناطق الضواحي، شهدت منطقة دونغ آنه أقوى زيادة في الفائدة بنسبة 104%، وزادت الفائدة في منطقة كوك أواي بنسبة 101%، وفي جيا لام بنسبة 95%، وفي هوآي دوك بنسبة 79%، وفي ثاتش ذات بنسبة 48%...

وأوضح الخبراء أن ذلك قد يكون بسبب الخوف من ارتفاع أسعار العقارات بعد تطبيق قانون الأراضي 2024، وقانون تنظيم الأعمال العقارية 2023، وقانون الإسكان 2023 رسمياً. ومن ناحية أخرى، فإن المعلومات التي تفيد بأن هانوي تسعى إلى الحصول على 5 مناطق جديدة (دونج آنه، وهوآي دوك، وجيا لام، وثانه تري، ودان فونج) بحلول عام 2030 تجعل الأراضي في هذه المناطق تجذب انتباه العديد من المستثمرين.

ويتوقع السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، أنه اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025 فصاعدًا، ستبدأ قطع الأراضي في دخول الاتجاه الرئيسي للتعافي؛ إن "الموجات" الحالية محلية فقط في بعض المناطق. لذلك، ينبغي على المستثمرين البحث في السوق بعناية والتعرف على تقلبات الأسعار من خلال مصادر موضوعية للمعلومات.

كما أن حالة ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات عالية جداً مقارنة بالقيمة الحقيقية دفعت بعض الخبراء إلى الاعتقاد بأن عملية التلاعب بسوق العقارات لخلق أسعار افتراضية أمر خطير للغاية، ويؤثر بشكل مباشر على المشترين، ولا يختلف عن التلاعب بسوق الأسهم. وهذا ما يجعل سوق العقارات يفتقر إلى الشفافية وعدم الاستقرار، في حين لا توجد عقوبات قوية من الدولة.

ويتوقع الناس أن تنخفض أسعار العقارات إلى مستوى مناسب عندما تدخل سياسات الإدارة واللوائح القانونية الجديدة حيز التنفيذ قريبًا. هذا هو الحل للأشخاص الذين يحتاجون حقًا إلى الحصول على فرصة امتلاك منزل قريبًا وفقًا لهدف الحكومة.

في حالة تغيير غرض استخدام الأرض، لا يلزم الحصول على إذن.

ينص قانون الأراضي لعام 2024 على العديد من حالات تغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.

7 حالات تغيير غرض استخدام الأراضي دون إذن

وفقاً لأحكام الفقرة 3 من المادة 121 من قانون الأراضي لسنة 2024، إذا لم يقع ضمن الحالات السبع التالية بموجب الفقرة 1 من المادة 121 من قانون الأراضي لسنة 2024، فلن يكون من الضروري طلب الإذن بتغيير غرض الاستخدام من الجهة المختصة.

وتتمثل هذه الحالات على وجه التحديد في: تحويل أراضي زراعة الأرز، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الواقية، وأراضي الغابات الإنتاجية إلى أنواع أخرى من الأراضي في مجموعة الأراضي الزراعية؛ تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية؛ تحويل أنواع أخرى من الأراضي إلى أراضٍ مخصصة لتربية الماشية المركزة عند تنفيذ مشاريع تربية الماشية المركزة واسعة النطاق.

تحويل الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة بدون رسوم انتفاع إلى أنواع أخرى من الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة برسوم انتفاع أو إيجار الأرض؛ تحويل الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية إلى أراضٍ سكنية.

تحويل الأراضي المخصصة لإقامة الأشغال العامة والأراضي المستخدمة للأغراض العامة ذات الأغراض التجارية إلى أراض مخصصة للإنتاج والتجارة غير الزراعية؛ تحويل الأراضي الإنتاجية والتجارية غير الزراعية التي ليست أراضي تجارية أو خدمية إلى أراض تجارية أو خدمية.

يجب أن يتوافق تحويل استخدام الأراضي مع التخطيط.

يجب أن يتوافق تغيير أغراض استخدام الأراضي مع التخطيط وأن تتم الموافقة عليه من قبل السلطات المختصة، وهذا منصوص عليه بوضوح في المادة 116 من قانون الأراضي لعام 2024.

وعليه فإن اللجنة الشعبية للمنطقة التي تقع فيها الأرض هي الجهة المختصة بالموافقة على تحويل غرض استخدام الأرض.

مساحة تحويل استخدامات الأراضي في عام 2024

في الوقت الحالي، لا يتضمن قانون الأراضي لعام 2024 أي وثائق تحدد الحد الأقصى للمساحة والحدود المسموح بها لتحويل غرض استخدام الأراضي.

تعتمد حدود استخدام الأراضي على احتياجات الشخص الذي يريد تغيير غرض استخدام الأرض. ومع ذلك، ستقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بفحص الوثائق، والحاجة إلى تغيير غرض استخدام الأرض، والتحقق من المجال والتخطيط لمعرفة ما إذا كان من الممكن نقل كل هذا الحد.

يتم تحديد خطط استخدام الأراضي السنوية على مستوى المنطقة من قبل السلطات المختصة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html