أسعار الشقق في هانوي تخطت ذروتها، وأصحاب المنازل يقلصون أرباحهم وليس خسائرهم، ويكشفون عن أغلى مشروع إسكان اجتماعي

تعليقات على "ملعب" المستثمرين في عام 2025، أسعار الشقق في هانوي تتخطى ذروتها، مشروع الإسكان الاجتماعي الأكثر تكلفة في العاصمة، اللوائح الخاصة بمنح الكتب الحمراء للأراضي المخصصة للاستخدام لسنوات عديدة دون تخطيط... هي أحدث أخبار العقارات.

بحلول نهاية عام 2024، من المتوقع أن تكون أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية. إذا كنت تستثمر في شقق للإيجار في هاتين المدينتين، فإن سعر الإيجار مقارنة بسعر الشراء ليس جذابًا حقًا، على الرغم من أن الطلب على استئجار المنازل مرتفع. (الصورة: جيا ثانه)

"ملعب" المستثمرين في عام 2025

قال المدير العام لشركة Dat Xanh Mien Bac السيد فو كوونغ كويت إن أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه ستكون مرتفعة للغاية بحلول نهاية عام 2024. إذا كنت تستثمر في شقق للإيجار في هاتين المدينتين، فإن سعر الإيجار مقارنة بسعر الشراء ليس جذابًا حقًا، على الرغم من أن الطلب على استئجار المنازل مرتفع.

في هذه الأثناء، يتمتع سوق الشقق في المحافظات بأسعار إيجار وشراء معقولة جدًا.

وأشار السيد كويت إلى أن قطاع الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه باهظ الثمن أيضًا. ومع ذلك، فإن أسعار الأراضي في المحافظات التابعة لهاتين المدينتين لم ترتفع بشكل كبير في الآونة الأخيرة، فقط حوالي 5-10%، وبالتالي فإن الأسعار لا تزال معقولة.

ولذلك، يعتقد قادة دات زانه مين باك أن الأراضي في المحافظات لا تزال تشكل قطاعا استثماريا جيدا في عام 2025.

ويتوقع السيد كويت أيضًا أن يشهد سوق العقارات السياحية في عام 2025 انتعاشًا جيدًا عندما يصل عدد السياح الأجانب إلى فيتنام في عام 2024 إلى أكثر من 17 مليون زائر. ووفقا له، فإن بعض أسواق العقارات المنتجعية في فوكوك، ونها ترانج، وكوانج نينه... سوف تتحسن.

لا تزال أسعار المنازل في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة؛ في حين أن الطلب على الإيجار لم يتغير بشكل كبير.

"في عام 2025، لا أتوقع الكثير من قطاع المنازل في هانوي ومدينة هو تشي منه؛ ولكن في المحافظات، وخاصة حيث يوجد العديد من المناطق الصناعية، لن ترتفع الأسعار في عام 2024، لذلك سيكون هناك المزيد من التغييرات مقارنة بالمدن الكبرى"، كما قال السيد كويت.

وأشار السيد كويت إلى أنه عند الاستثمار في عام 2025، يجب على المستثمرين الانتباه إلى عامل السعر، وعدم التأثر بتأثير الحشد والاعتقاد بأن أسعار العقارات ترتفع دائمًا، حتى لو استمرت الأسعار المرتفعة في الارتفاع.

مع ارتفاع أسعار العقارات في المدن الكبرى، لن تصبح هذه المدن ساحةً للمستثمرين، بل ساحةً لأصحاب الاحتياجات السكنية الحقيقية والمستثمرين طويلي الأجل. أما الاستثمار في مضاربات قصيرة الأجل في المدن الكبرى، فسيكون محفوفًا بالمخاطر.

عند الاستثمار، عليك الاهتمام بقطاع العقارات الذي يخلق تدفقًا نقديًا مستدامًا في المستقبل. وفي الوقت نفسه، من الضروري دراسة العقارات في المدن الصناعية، وخاصة المحافظات ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي الكبير مثل باك نينه، باك جيانج، هاي فونج أو بينه دونج، لونج آن، دونج ناي... ولكن الأهم من ذلك، من الضروري الاهتمام بالقضايا القانونية. وحذر السيد كويت قائلاً: "إذا كنت جشعًا للحصول على أسعار رخيصة واستثمرت في مشاريع لا تحتوي على وثائق قانونية كافية، فسيكون الأمر خطيرًا للغاية".

في هذه الأثناء، علق السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري، على أنه في عام 2025، لن ترتفع أسعار المنتجات المنخفضة والعالية الارتفاع في المدن الكبرى مثل هانوي بشكل كبير كما كان من قبل. لن تشهد المنتجات الثانوية زيادة كبيرة في الأسعار، فقط المنتجات الأولية سترتفع بسبب زيادة تكاليف المدخلات.

في الشهرين الأخيرين من العام الماضي، أظهر السوق تباطؤًا واضحًا، حيث انخفضت أسعار بيع المنتجات الثانوية، كالشقق، لتتراوح بين 200 و500 مليون دونج، كما انخفضت أسعار المنازل منخفضة الارتفاع. ومع هذا الانخفاض في الأسعار، انخفض الطلب على الاستثمار في الشقق والمنازل منخفضة الارتفاع. وسيتجه المستثمرون المحترفون إلى أسواق المحافظات، حيث البنية التحتية المرورية المريحة التي تربط هانوي بالمناطق الصناعية، والكثافة السكانية العالية، وفقًا لتقديرات السيد تشونغ.

وبحسب المدير العام لشركة SGO Homes، فإن الأرض لا تزال تشكل قطاعاً يتمتع بجاذبية كبيرة للمستثمرين. وعلى المدى القصير الذي يتراوح بين سنتين وثلاث سنوات، لا تزال الأرض تشكل قناة الاستثمار الأكثر فعالية.

علاوة على ذلك، فإن قطاع الشقق الشاهقة في المحافظات، بأسعار تتراوح بين 2 إلى 3 مليارات دونج، سوف يجذب المستثمرين أيضًا.

من المتوقع أن يتباطأ معدل استيعاب المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا.

وقال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام نجوين فان دينه إن مشاريع الإسكان التي ستُفتح للبيع في عام 2025 ستظل تحظى بالاهتمام، وستُجرى المعاملات عليها، وستُمتص بشكل جيد، ولكن من المرجح أن يتباطأ معدل الامتصاص. ويواصل قطاع الشقق الهيمنة على سيولة السوق.

ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، فإن سيولة الشقق ستظل متركزة في المشاريع الحضرية الكبيرة. وسوف يستمر الطلب على الإسكان، وخاصة الطلب الاستثماري، في التحول إلى المناطق الضواحي والمقاطعات والمدن من الدرجة الثانية والثالثة، حيث الأسعار أقل وحيث توجد مساحة أكبر للنمو في المستقبل.

تظهر نظرة عامة على السوق أنه بعد فترة من النمو "الساخن"، اتجهت أسعار الشقق - المنتج الأكثر تفضيلاً في هانوي - إلى الانخفاض قليلاً من نهاية عام 2024 حتى الآن. لقد تباطأت القدرة الشرائية إلى حد ما، كما انخفضت أسعار الطلب قليلاً بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى البيع بسرعة. وكان الذين استثمروا في المبنى السكني من قبل قد قبلوا بتخفيض اهتمامهم ببيع منتجاتهم لأن الربح كان مرتفعاً جداً بعد ارتفاع سعر الشقة بنسب تصل إلى عشرات بالمئة.

في الوقت الحالي، تميل أسعار الشقق في هانوي إلى البقاء على حالها أو الانخفاض قليلاً مقارنة بفترة الذروة. وانخفض أيضًا حجم المعاملات بشكل كبير مقارنة بشهر نوفمبر 2024 وما قبله. وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، في مشروع Vinhomes Smart City، في السوق الثانوية، في نوفمبر 2024، تم تقديم سعر شقة الاستوديو للبيع عادةً من 2 - 2.2 مليار دونج / شقة، ولكن من ديسمبر 2024 حتى الوقت الحاضر، يحتاج بعض أصحاب المنازل إلى البيع بشكل عاجل، ويتقلب سعر العرض فقط من 1.98 - 2 مليار دونج / شقة...

وعلى نحو مماثل، تم تسجيل هذه الظاهرة أيضًا في عدد من المشاريع الأخرى. لكن وسطاء العقارات يقولون إنه بهذا السعر فإن صاحب المنزل يبيع بربح وليس بخسارة.

من المتوقع أن يستمر نمو المعروض من العقارات السكنية في عام 2025، بنحو 10% مقارنة بعام 2024؛ لقد تم حل العقبات التي واجهت العديد من المشاريع وسيتم إعادة تنفيذها في عام 2025؛ وتخطط العديد من المشاريع أيضًا "للإطلاق" لتوقع فرصة تعافي السوق.

ومن المتوقع أن يظل المعروض العقاري مساهمة بشكل رئيسي من المناطق الحضرية الكبرى في محافظات ومدن المنطقة الشمالية من المستثمرين الرئيسيين. والجدير بالذكر أن قطاع الشقق، وخاصة القطاع الذي يبدأ سعره من 50 مليون دونج/م2 أو أكثر، لا يزال يقود السوق.

ورغم نمو العرض، إلا أنه لا يزال نادراً مقارنة بالطلب، ولأنه يأتي في المقام الأول من مشاريع حضرية كبيرة لمستثمرين كبار، فإن سعر البيع لا يزال "مثبتاً" عند مستوى مرتفع. في هذه الأثناء، من المتوقع أن ينمو مستوى الأسعار الثانوي أيضًا بشكل أبطأ مع زيادة أقل، من 7 إلى 10% مقارنة بعام 2024.

السبب هو أن مستوى الأسعار الحالي مرتفع للغاية. ويعود تباطؤ النمو في السوق أيضًا إلى حقيقة مفادها أن العديد من المنتجات السكنية القديمة، التي تفتقر إلى البنية التحتية والمرافق، تتمتع بأسعار تحويل مرتفعة للغاية مقارنة بقيمتها الفعلية.

من المتوقع أن تبلغ تكلفة مشروع الإسكان الاجتماعي الأكثر تكلفة في هانوي 25 مليون دونج/م2

ويقدر سعر بيع المساكن الاجتماعية في بلدية تان تريو، مقاطعة ثانه تري (هانوي) بـ 25 مليون دونج/م2. إذا تمت الموافقة، فسيكون هذا أعلى سعر للسكن الاجتماعي على الإطلاق في هانوي.

تم الإعلان عن السعر المذكور أعلاه للتو من قبل إدارة البناء في هانوي بعد أن بدأ بناء المشروع في أواخر العام الماضي.

تم استثمار هذا المشروع من قبل اتحاد مكون من شركة استثمار تطوير البنية التحتية الحضرية (UDIC) وشركة هانوي للإنشاءات والتركيبات الكهربائية والمياه المساهمة (Haweicco) وشركة DAC Hanoi Housing Development and Construction المساهمة. تم بناء المشروع على قطعة الأرض رقم 1 في منطقة ها دينه الحضرية الجديدة، بلدية تان تريو (الاسم التجاري برج أوديك إيكو).

وبحسب إدارة الإنشاءات فإن السعر المقدر لبيع الشقق في هذا المشروع السكني الاجتماعي يبلغ نحو 25 مليون دولار/متر مربع. وبالسعر المذكور أعلاه، تبلغ تكلفة الشقة التي تبلغ مساحتها 70 مترًا مربعًا في المشروع حوالي 1.75 مليار دونج.

سعر الإيجار المقدر هو حوالي 150،000 دونج / م 2 / شهر. تم حساب السعر الإيجاري المقدر لشقة بمساحة 70 مترًا مربعًا بـ 10.5 مليون دونج / شهر.

سعر الإيجار هو 390.000 دونج/م2/شهريًا، ومن المتوقع أن يدفع الناس 27.3 مليون دونج/شهريًا مقابل شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا.

وقالت إدارة البناء إن السعر الرسمي سيتم الإعلان عنه من قبل المستثمر بعد تقييمه من قبل هيئة إدارة الدولة وفقًا للأنظمة.

ومن المتوقع أن يبدأ تلقي طلبات شراء المساكن الاجتماعية في المشروع في الربع الرابع من عام 2025.

قبل عام 2023، كان سعر بيع المساكن الاجتماعية في العاصمة يتراوح بين 13 و17 مليون دونج/م2. إذا تمت الموافقة، فسيكون هذا أعلى سعر للسكن الاجتماعي على الإطلاق في هانوي.

وفي وقت سابق، رداً على آراء الناخبين حول ارتفاع سعر السكن الاجتماعي مقارنة بدخل غالبية العمال، وخاصة ذوي الدخل المحدود، قالت وزارة البناء إنه لتسهيل إجراءات تحديد أسعار السكن الاجتماعي، ينص قانون الإسكان لعام 2023 على أن سعر البيع يتم تحديده على أساس حساب جميع التكاليف لاسترداد رأس المال الاستثماري لبناء المساكن.

يتم تحديد سعر الشراء الإيجاري على أنه سعر البيع ولا يشمل رسوم صيانة السكن التي يدفعها المستأجر وفقًا لأحكام قانون الإسكان. يتم الاتفاق على سعر الإيجار بين المستثمر والمستأجر. في حال استخدام المستثمر لسعر العرض الفائز، فليس من الضروري إعادة تقييم سعر البيع أو سعر الإيجار للمسكن الاجتماعي.

وبحسب وزارة الإنشاءات، تنص المادة 85 على حوافز لمستثمري الإسكان الاجتماعي، مثل الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، والحوافز الضريبية وفقاً للقوانين الضريبية، ويحق للمستثمرين الحصول على ربح بنسبة 10٪، ويتم تخصيص مساحة أرض أو مساحة أرضية تجارية لهم ولا يتعين عليهم احتسابها في أسعار المساكن الاجتماعية.

وأكدت وزارة الإعمار أن "هذه اللوائح تساهم في تشجيع وتنمية الاستثمار في السكن الاجتماعي وضمان أسعار السكن الاجتماعي بمستوى معتدل حتى يتمكن المسؤولون والعمال والعمال ذوو الدخل المحدود من شراء السكن واستقرار حياتهم".

لائحة منح الكتب الحمراء للأراضي المخصصة للاستغلال لسنوات طويلة دون تخطيط

في وقت تخصيص الأراضي غير المصرح به في عام 1996 لم يكن هناك تخطيط، ولكن بحلول عام 2024، إذا لم يكن متوافقًا مع التخطيط، هل يمكن منح شهادة حق استخدام الأرض؟

وفي هذا الشأن فإن لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة الرأي التالي:

البند 2، المادة 140 من قانون الأراضي لعام 2024 في الحالات التي تستخدم فيها الأسر والأفراد الأراضي المخصصة دون تصريح مناسب والأراضي المستخدمة من 15 أكتوبر 1993 إلى ما قبل 1 يوليو 2004، والتي أكدتها الآن اللجنة الشعبية للبلدية التي تقع فيها الأرض على أنها خالية من النزاعات وأنها متوافقة مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق أو تخطيط البناء أو التخطيط الريفي، سيتم منحهم شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (الكتاب الأحمر) وفقًا لأحكام البند 3 والبند 6، المادة 138 من هذا القانون.

وعليه، يجب أن تتوافق قطعة الأرض المستخدمة مع أحد أنواع التخطيط الخمسة المذكورة أعلاه حتى يتم النظر فيها للحصول على الكتاب الأحمر.

"وبناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، في الحالات التي لم يكن فيها وقت تخصيص الأرض ضمن السلطة في عام 1996 ولم يكن هناك تخطيط، ولكن بحلول عام 2024 لم يكن متوافقًا مع التخطيط، فلن يكون مؤهلاً للنظر في إصدار كتاب أحمر وفقًا لأحكام المادة 140 من قانون الأراضي"، أبلغت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html