أسعار الشقق في هانوي تخطت ذروتها، وأصحاب المنازل يقلصون أرباحهم وليس خسائرهم، ويكشفون عن أغلى مشروع إسكان اجتماعي

تعليقات على "ملعب" المستثمرين في عام 2025، أسعار الشقق في هانوي تجاوزت ذروتها، مشروع الإسكان الاجتماعي الأكثر تكلفة في العاصمة، اللوائح الخاصة بمنح الكتب الحمراء للأراضي المخصصة للاستخدام لسنوات عديدة لم يتم تنفيذها التخطيط ... هو أحدث أخبار العقارات.

بحلول نهاية عام 2024، ستكون أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية. إذا كنت تستثمر في شقق للإيجار في هاتين المدينتين، فإن سعر الإيجار مقارنة بسعر الشراء ليس جذابًا حقًا، على الرغم من أن الطلب على استئجار المنازل مرتفع. (الصورة: جيا ثانه)

"ملعب" المستثمرين في عام 2025

قال السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إنه بحلول نهاية عام 2024، ستكون أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية. إذا كنت تستثمر في شقق للإيجار في هاتين المدينتين، فإن سعر الإيجار مقارنة بسعر الشراء ليس جذابًا حقًا، على الرغم من أن الطلب على استئجار المنازل مرتفع.

في هذه الأثناء، يتمتع سوق الشقق في المحافظات بأسعار إيجار وشراء معقولة جدًا.

وأشار السيد كويت إلى أن قطاع الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه باهظ الثمن أيضًا. ومع ذلك، فإن أسعار الأراضي في المحافظات التابعة لهاتين المدينتين لم ترتفع بشكل كبير في الآونة الأخيرة، فقط حوالي 5-10%، وبالتالي فإن الأسعار لا تزال معقولة.

ولذلك، يعتقد قادة دات زانه مين باك أن الأراضي في المحافظات لا تزال تشكل قطاعا استثماريا جيدا في عام 2025.

ويتوقع السيد كويت أيضًا أن يشهد سوق العقارات المنتجعية في عام 2025 انتعاشًا جيدًا عندما يصل عدد السياح الأجانب إلى فيتنام في عام 2024 إلى أكثر من 17 مليون زائر. وأشار إلى أن بعض أسواق العقارات والمنتجعات في فو كوك، ونها ترانج، وكوانج نينه... سوف تتحسن.

لا تزال أسعار المنازل في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة؛ في حين أن الطلب على الإيجار لم يتغير بشكل كبير.

"في عام 2025، لا أتوقع الكثير من قطاع المنازل المتجاورة في هانوي ومدينة هوشي منه؛ لكن في المحافظات، وخاصة حيث يوجد العديد من المتنزهات الصناعية، لن ترتفع الأسعار في عام 2024، وبالتالي سيكون هناك المزيد من التغييرات مقارنة بالمدن الكبرى"، كما قال السيد كويت.

وأشار السيد كويت إلى أنه في الاستثمار في عام 2025، يجب على المستثمرين الانتباه إلى عامل السعر، وألا يتأثروا بتأثير الحشود ويعتقدوا أن أسعار العقارات ترتفع دائمًا، حتى لو استمرت الأسعار المرتفعة في الارتفاع.

"في ظل ارتفاع الأسعار في المدن الكبرى، لن تصبح المدن "ساحة لعب" للمستثمرين، بل "ساحة لعب" للأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية للسكن والمستثمرين على المدى الطويل. إذا كنت تستثمر في ركوب الأمواج على المدى القصير في المدن الكبرى، فسيكون الأمر محفوفًا بالمخاطر.

عند الاستثمار، عليك الاهتمام بقطاع العقارات الذي يخلق تدفقات نقدية مستدامة في المستقبل. وفي الوقت نفسه، من الضروري دراسة العقارات في المدن الصناعية، وخاصة المحافظات ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي الكبير مثل باك نينه، وباك جيانج، وهايفونج أو بينه دونج، ولونج آن، ودونج ناي... ولكن الأهم من ذلك، وحذر السيد كويت من أنه "من الضروري الاهتمام بالقضايا القانونية. إذا كنت جشعًا واستثمرت في مشاريع لا تحتوي على وثائق قانونية كافية، فسيكون الأمر خطيرًا للغاية".

وفي الوقت نفسه، علق السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري، على أن أسعار المنتجات المنخفضة والعالية الارتفاع في المدن الكبرى مثل هانوي لن ترتفع بشكل كبير كما كانت من قبل في عام 2025. لن تشهد المنتجات الثانوية زيادة كبيرة في الأسعار، فقط المنتجات الأولية سوف ترتفع بسبب زيادة تكاليف المدخلات.

"في الشهرين الأخيرين من العام الماضي، أظهر السوق علامات واضحة على التباطؤ عندما انخفضت أسعار بيع المنتجات الثانوية مثل الشقق بمقدار 200-500 مليون دونج، كما انخفضت أيضًا أسعار المنازل المنخفضة الارتفاع. ومع هذا الانخفاض في الأسعار، لم يعد الطلب على الاستثمار في الشقق والمنازل المنخفضة الارتفاع مرتفعاً. وسوف يميل المستثمرون المحترفون إلى الانتقال إلى الأسواق الإقليمية ذات البنية التحتية للنقل المريحة المتصلة بهانوي؛ وأضاف تشونغ "هناك مناطق صناعية ومناطق ذات كثافة سكانية عالية".

وبحسب المدير العام لشركة "إس جي أو هومز"، لا تزال الأراضي تشكل قطاعاً يتمتع بجاذبية كبيرة للمستثمرين. وعلى المدى القصير الذي يتراوح بين عامين وثلاثة أعوام، لا تزال الأرض تشكل قناة الاستثمار الأكثر فعالية.

علاوة على ذلك، فإن قطاع الشقق الشاهقة في المحافظات، والتي تتراوح أسعارها بين 2 إلى 3 مليارات دونج، سوف تجذب المستثمرين أيضًا.

سوف يتباطأ معدل استيعاب المشاريع التي يتم إطلاقها حديثًا.

وقال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام نجوين فان دينه، إن مشاريع الإسكان التي سيتم افتتاحها للبيع في عام 2025 ستظل تحظى بالاهتمام، وسيتم التعامل عليها، وسيتم امتصاصها بشكل جيد، ولكن من المرجح أن يتباطأ معدل الامتصاص. ويستمر قطاع الشقق في الهيمنة على سيولة السوق.

ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، فإن سيولة الشقق ستظل متركزة في المشاريع الحضرية الكبيرة. وسوف يستمر الطلب على الإسكان، وخاصة الطلب على الاستثمار، في التحول إلى المناطق الضواحي والمقاطعات والمدن من الدرجة الثانية والثالثة، حيث الأسعار أقل وهناك مجال أكبر للنمو في المستقبل.

تظهر نظرة عامة على السوق أنه بعد فترة من النمو "الساخن"، اتجهت أسعار الشقق - المنتج الأكثر تفضيلاً في هانوي - إلى الانخفاض قليلاً من نهاية عام 2024 حتى الآن. لقد تباطأت القدرة الشرائية إلى حد ما، كما انخفضت أسعار الطلب قليلاً بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى البيع بسرعة. وكان الذين استثمروا في المبنى السكني من قبل قد قبلوا بتخفيض اهتمامهم ببيع منتجاتهم لأن الربح كان مرتفعاً جداً بعد ارتفاع سعر الشقة بنسب تصل إلى عشرات في المائة.

في الوقت الحالي، تميل أسعار الشقق في هانوي إلى البقاء على حالها أو الانخفاض قليلاً مقارنة بفترة الذروة. وانخفض أيضًا حجم المعاملات بشكل كبير مقارنة بشهر نوفمبر 2024 وما قبله. وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، في مشروع Vinhomes Smart City، في السوق الثانوية، في نوفمبر 2024، تم عرض سعر شقة الاستوديو للبيع عادةً من 2 إلى 2.2 مليار دونج/شقة، ولكن من نوفمبر من 12/2024 حتى الآن، يحتاج بعض أصحاب المنازل إلى البيع بشكل عاجل، ويتراوح السعر المطلوب فقط من 1.98 - 2 مليار دونج/وحدة...

وبنفس الطريقة، تم تسجيل هذه الظاهرة أيضًا في عدد من المشاريع الأخرى. لكن سماسرة العقارات يقولون إنه بهذا السعر فإن مالك المنزل يبيع بربح وليس بخسارة.

من المتوقع أن يستمر نمو المعروض من العقارات السكنية في عام 2025، بنحو 10% مقارنة بعام 2024؛ لقد تم حل العقبات التي واجهت العديد من المشاريع وسيتم إعادة تنفيذها في عام 2025؛ وتخطط العديد من المشاريع أيضًا "للإطلاق" لتوقع فرصة تعافي السوق.

ومن المتوقع أن يظل المعروض العقاري مدعوماً بشكل رئيسي من المناطق الحضرية الكبرى في محافظات ومدن المنطقة الشمالية من المستثمرين الرئيسيين. والجدير بالذكر أن قطاع الشقق، وخاصة القطاع الذي يبدأ سعره من 50 مليون دونج/م2 أو أكثر، لا يزال يقود السوق.

ورغم نمو العرض، إلا أنه لا يزال نادراً مقارنة بالطلب، ولأنه يأتي في المقام الأول من مشاريع حضرية كبيرة لمستثمرين كبار، فإن سعر البيع لا يزال "مثبتاً" عند مستوى مرتفع. في هذه الأثناء، من المتوقع أن ينمو مستوى الأسعار الثانوي أيضًا بشكل أبطأ مع زيادة أقل، من 7 إلى 10% مقارنة بعام 2024.

السبب هو أن مستوى الأسعار الحالي مرتفع للغاية. ويرجع تباطؤ النمو في السوق أيضًا إلى حقيقة أن العديد من المنتجات السكنية القديمة، التي تفتقر إلى البنية التحتية والمرافق، تتمتع بأسعار تحويل مرتفعة للغاية مقارنة بقيمتها الفعلية.

من المتوقع أن يكلف مشروع الإسكان الاجتماعي الأكثر تكلفة في هانوي 25 مليون دونج/م2

السعر المقدر لبيع المساكن الاجتماعية في بلدية تان تريو، مقاطعة ثانه تري (هانوي) هو 25 مليون دونج/متر مربع. إذا تمت الموافقة، فسيكون هذا أعلى سعر للسكن الاجتماعي على الإطلاق في هانوي.

تم الإعلان عن السعر المذكور أعلاه للتو من قبل إدارة البناء في هانوي بعد أن بدأت أعمال بناء المشروع في أواخر العام الماضي.

تم استثمار هذا المشروع من قبل اتحاد شركات مكون من شركة استثمار تطوير البنية التحتية الحضرية (UDIC) وشركة هانوي للإنشاءات والتركيبات الكهربائية والمياه المساهمة (Haweicco) وشركة DAC Hanoi Housing Development and Construction المساهمة. تم بناء المشروع على قطعة الأرض رقم 1 في منطقة ها دينه الحضرية الجديدة، بلدية تان تريو (الاسم التجاري برج أوديك إيكو).

وبحسب إدارة الإنشاءات فإن السعر المقدر لبيع الشقق في هذا المشروع السكني الاجتماعي يبلغ نحو 25 مليونا/متر مربع. وبالسعر المذكور أعلاه، فإن شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا في المشروع تكلف حوالي 1.75 مليار دونج.

سعر الإيجار المقدر هو حوالي 150،000 دونج / متر مربع / شهر. وبالحساب، فإن السعر الإيجاري المقدر لشقة بمساحة 70 مترًا مربعًا هو 10.5 مليون دونج/الشهر.

سعر الإيجار هو 390 ألف دونج/م2/شهر، ومن المتوقع أنه مقابل شقة بمساحة 70 متراً مربعاً، سيتعين على الناس دفع 27.3 مليون دونج/شهر.

وقالت إدارة البناء إن السعر الرسمي سيتم الإعلان عنه من قبل المستثمر بعد تقييمه من قبل هيئة إدارة الدولة وفقًا للأنظمة.

ومن المتوقع أن يبدأ موعد تلقي طلبات شراء المساكن الاجتماعية في المشروع في الربع الرابع من عام 2025.

قبل عام 2023، تراوح سعر بيع المساكن الاجتماعية في العاصمة بين 13 و17 مليون دونج/م2. إذا تمت الموافقة، فسيكون هذا أعلى سعر للسكن الاجتماعي على الإطلاق في هانوي.

وفي وقت سابق، رداً على آراء الناخبين حول ارتفاع أسعار السكن الاجتماعي مقارنة بدخل غالبية العمال، وخاصة ذوي الدخل المنخفض، قالت وزارة الإنشاءات إنه من أجل تسهيل الإجراءات، فيما يتعلق بإجراءات تحديد أسعار السكن الاجتماعي، ينص قانون الإسكان لعام 2023 على أن سعر البيع يتم تحديده على أساس حساب كافة التكاليف لاسترداد رأس المال الاستثماري لبناء المساكن.

يتم تحديد سعر شراء الإيجار على أنه سعر البيع ولا يتضمن رسوم صيانة السكن التي يدفعها مشتري الإيجار وفقًا لأحكام قانون الإسكان. يتم الاتفاق على سعر الإيجار بين المستثمر والمستأجر. في حالة استخدام المستثمر لسعر العرض الفائز، فإنه ليس من الضروري إعادة تقييم سعر بيع أو سعر إيجار السكن الاجتماعي.

وبحسب وزارة الإنشاءات، تنص المادة 85 على حوافز لمستثمري الإسكان الاجتماعي، مثل الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، والحوافز الضريبية وفقًا لقوانين الضرائب، ويحق للمستثمرين الحصول على: 10% ربح، ومساحة أرض مخصصة أو مساحة أرضية تجارية وغير متضمنة في سعر السكن الاجتماعي.

"تساهم هذه اللوائح في تشجيع وتشجيع الاستثمار وتنمية الإسكان الاجتماعي وضمان أن تكون أسعار المساكن الاجتماعية في مستوى معقول بحيث يستطيع العمال والعاملات من ذوي الدخل المنخفض تحمل تكلفتها". "اشترِ منزلاً واستقر في حياتك"، وزارة الإسكان تم التأكيد على البناء.

لائحة منح الكتب الحمراء للأراضي المخصصة للاستغلال لسنوات طويلة دون تخطيط

في وقت توزيع الأراضي غير المصرح به في عام 1996 لم يكن هناك أي تخطيط، ولكن بحلول عام 2024، إذا لم يكن متوافقاً مع التخطيط، هل يمكن منح شهادة حق استخدام الأرض؟

وفي هذا الشأن فإن لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة الرأي التالي:

البند 2، المادة 140 من قانون الأراضي لعام 2024 بشأن الحالات التي تستخدم فيها الأسر والأفراد الأراضي المخصصة دون إذن مناسب والأراضي المستخدمة من 15 أكتوبر 1993 إلى ما قبل 1 يوليو 2004، الآن إذا كانت اللجنة الشعبية للبلدية التي توجد بها الأرض إذا تم تأكيد عدم وجود نزاع وأنه متوافق مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق أو تخطيط البناء أو التخطيط الريفي، فسيتم منح شهادة حقوق استخدام الأراضي. حقوق استخدام الأراضي، حقوق ملكية العقارات الملحقة بالأرض (الكتاب الأحمر) المنصوص عليها في البند 3 والبند 6 من المادة 138 من هذا القانون.

وعليه، يجب أن تتوافق قطعة الأرض المستخدمة مع أحد أنواع التخطيط الخمسة المذكورة أعلاه حتى يتم أخذها في الاعتبار في الكتاب الأحمر.

"بناءً على الأحكام المذكورة أعلاه، في حالة عدم وجود موعد تخصيص الأرض ضمن السلطة في عام 1996 وعدم وجود تخطيط، ولكن بحلول عام 2024 لا يتوافق مع التخطيط، فلن تكون مؤهلة للنظر في "إصدار كتاب أحمر وفقاً لأحكام المادة 140 من قانون الأراضي"، حسبما أفادت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat- أفضل مشروع إسكان اجتماعي 303068.html