أسعار الشقق في هانوي تستمر في الارتفاع، لا مزيد من الشقق بأسعار معقولة، مما يمنع سماسرة الأراضي من رفع الأسعار في مدينة هوشي منه

فائض الشقق الفاخرة، ونقص السكن بأسعار معقولة بالنسبة لغالبية الناس، وتقييم تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه، وإجراءات شراء وبيع الشقق في عام 2024... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث العقارات: في هانوي ومدينة هوشي منه، لم يعد هناك قطاع من الشقق بأسعار مناسبة لدخل غالبية الناس. (الصورة: هاي آن)

أسعار العقارات ترتفع بشكل كبير

أرسلت لجنة الرقابة في مجلس الأمة تقريرا إلى المندوبين حول نتائج رصد "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023".

بالنظر إلى الفترة 2015-2021، فقد تطور السوق بقوة ونشاط، مع وفرة المعروض، وظهور العديد من أنواع العقارات الجديدة مثل: الشقق السياحية (الكوندوتيلات)، والفيلات السياحية... ومع ذلك، فقد قيّم فريق الإشراف وجود "قصور" في الهيكل غير المعقول للمنتجات العقارية، واختلال التوازن بين العرض والطلب، واستهدافها بشكل رئيسي للقطاع الفاخر، وأهداف الاستثمار المالي، وقلة المنتجات المناسبة لدخل غالبية الناس.

في الفترة 2022-2023، تراجع سوق العقارات، وواجهت العمليات التجارية العديد من الصعوبات بسبب النواقص والقيود التي تعرضت لها الفترة 2015-2021 تحت ضغط جائحة كوفيد-19. في الوقت الحالي، أصبح العرض أكثر محدودية بكثير مقارنة بالفترة السابقة. ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير مقارنة بنمو دخل غالبية الناس.

في هانوي ومدينة هوشي منه، لم يعد هناك شريحة من الشقق بأسعار مناسبة لدخل غالبية الناس.

تشير الإحصائيات إلى وجود فجوة كبيرة بشكل متزايد في هيكل المنتجات العقارية. وبحسب تقرير لجنة الشعب في هانوي، فإن قطاع الشقق المتوسطة والفاخرة يشكل الأغلبية. في عام 2022، ارتفعت أسعار الشقق بشكل كبير، وكان حجم المعاملات منخفضًا، حيث يمثل حوالي 10% فقط من المنتجات المعروضة في السوق، وظلت أسعار المنازل الفردية مرتفعة ولم تكن هناك معاملات تقريبًا.

في مدينة هوشي منه، انخفضت معاملات العقارات بشكل حاد، وارتفعت أسعار العقارات بشكل لا يمكن السيطرة عليه، وهناك خلل بين السعر والقيمة. وفقًا لجمعية العقارات في مدينة هوشي منه، اعتبارًا من عام 2021، لن يكون هناك قطاع شقق بأسعار معقولة (أقل من 25 مليون دونج/م2) في المدينة.

في هذه الأثناء، يواجه عدد كبير من مشاريع العقارات السكنية صعوبات، ويتأخر تنفيذها، ويبطئ تنفيذها، ويتوقف، مما يتسبب في هدر كبير للأراضي ورأس المال الذي استثمرته الشركات في هذه المشاريع. ويؤدي هذا إلى زيادة الصعوبات والتكاليف بالنسبة للمستثمرين، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنتجات.

وأشار تقرير الوفد الرقابي أيضاً إلى عدم كفاية السوق حيث يوجد فائض من منتجات الإسكان الراقية والمساحات الكبيرة والأسعار المرتفعة ولكن يفتقر إلى منتجات الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة المناسب لاحتياجات غالبية الناس. علاوة على ذلك، لا يزال متوسط ​​سعر السكن الاجتماعي مرتفعا للغاية مقارنة بدخل المستفيدين.

علاوة على ذلك، فإن البطء في صرف برنامج قرض الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة من حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج، والشروط والإجراءات المعقدة، وأسعار الفائدة المرتفعة، وعدم الفعالية في جذب وتشجيع المستثمرين ومشتري الإسكان الاجتماعي للوصول إلى هذه الحزمة الائتمانية، كلها عقبات كبيرة أمام تطوير الإسكان الاجتماعي.

وبناء على الواقع المذكور أعلاه، توصي اللجنة الإشرافية بأن إحدى المهام التي يجب القيام بها على الفور هي اقتراح حلول محددة للتنفيذ الفعال للمشروع للاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، وضمان التقدم والجودة والملاءمة لاحتياجات وظروف العمل والمعيشة للمستفيدين.

وعلى المدى الطويل، توصي اللجنة الإشرافية بالانتهاء المبكر من البحوث، ومقترحات التعديلات والمكملات، وإصدار قوانين ضريبية جديدة، مع أحكام بشأن ارتفاع معدلات الضرائب على أولئك الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، والعديد من المنازل، أو يتباطأون في استخدام الأراضي، أو يتركون الأراضي بوراً، وضمان التوافق مع المحتويات المبتكرة لقوانين الأراضي، وتحسين كفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وتحقيق هدف إعادة توزيع الدخل وتعبئة مصادر الإيرادات المعقولة والمستقرة لميزانية الدولة، على أساس الإشارة إلى الممارسات الدولية ووفقاً للظروف الاجتماعية والاقتصادية في فيتنام.

أسعار الشقق في هانوي تستمر في الوصول إلى مستويات قياسية جديدة

وفقًا للبيانات المتوفرة عبر الإنترنت من موقع Batdongsan.com.vn، وصلت أسعار شقق هانوي باستمرار إلى ذروتها في فترة قصيرة من الزمن. في بداية عام 2018، بلغ سعر بيع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه 27 مليون دونج/م2 و31 مليون دونج/م2 على التوالي. ومع ذلك، بعد 6 سنوات، بحلول عام 2024، فإن متوسط ​​زيادة أسعار الشقق في هانوي سيصل إلى 70%، في حين أن زيادة أسعار الشقق في مدينة هوشي منه ستكون أقل، لتصل إلى 55%.

وتؤكد بيانات جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين أيضًا الارتفاع السريع في أسعار شقق هانوي. وبناءً على ذلك، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي في عام 2023 بنحو 38 نقطة مئوية مقارنة بعام 2019. وفي الوقت نفسه، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في مدينة هوشي منه بنحو 16 نقطة مئوية فقط. في الواقع، لا يزال ارتفاع أسعار الشقق مستمرا ويزداد قوة في الآونة الأخيرة مع زيادة متوسطة تتراوح بين 100 و200 مليون دونج شهريا.

وفي مواجهة الوضع المذكور أعلاه، علق السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، على أن متوسط ​​الزيادة في سوق الشقق في المشروع سوف يتراوح بين 8-12%. ويعتبر هذا زيادة إيجابية. إذا كان معدل ارتفاع الأسعار أعلى من متوسط ​​الزيادة، فهذا يعني أن السوق تظهر علامات عدم الاستدامة.

وفيما يتعلق بسوق الشقق في هانوي، قال السيد توان إن أسعار الشقق ارتفعت بشكل مستمر في الآونة الأخيرة، حتى في فترة قصيرة من الزمن، قفزت الأسعار بشكل مستمر. لذلك، عند حد معين، ربما في العامين أو الثلاثة أعوام المقبلة، لن ترتفع أسعار الشقق في هانوي، وإذا ارتفعت، فإن الزيادة ستكون بطيئة، وتتقلب فقط حول 5-6%.

منع "وسطاء الأراضي" من استغلال قوائم أسعار الأراضي المعدلة لرفع الأسعار.

فيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي المعدلة التي أصدرتها مؤخرا لجنة الشعب في مدينة هوشي منه والتي تطبق من 31 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2025، علق خبراء العقارات على التأثيرات.

وبحسب السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في المدينة (HoREA)، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تم بناؤها وفقًا لمبدأ التقييم وفقًا لأسعار السوق. وقد تلقت وكالة الصياغة العديد من التعليقات من مجتمع الأعمال والخبراء.

وبالمقارنة مع المسودة التي نشرت للتعليقات في نهاية يوليو، قال رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والعقارات إن قائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا تم تعديلها وتغييرها "بشكل معقول" في اتجاه إيجابي.

على سبيل المثال، في منطقة هوك مون، وفقًا للمشروع، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض الأماكن بمقدار 50.7 مرة مقارنة بقائمة أسعار 2020، ولكن مع قائمة الأسعار المعدلة، ارتفع هذا المستوى فقط بنحو 40 مرة.

وفيما يتعلق بالتأثير، قال السيد تشاو إن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تضمن العدالة بين أولئك الذين أوفوا بالتزاماتهم المالية في الأشهر العشرة الأولى من هذا العام مقارنة بالحالات من 31 أكتوبر فصاعدا.

لم يُحدث تعديل قائمة أسعار الأراضي تأثيرًا مباشرًا على سوق العقارات حتى الآن، نظرًا لأن أسعار مشاريع الإسكان التجاري تُسعّر حاليًا وفقًا لطريقة الفائض. ولكن بعد فترة، عندما يحصل المستثمرون على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريعهم، سيرغب الناس في أسعار أعلى من ذي قبل، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، كما قال السيد تشاو.

وأوصى رئيس مجلس إدارة الهيئة بأن تتخذ أجهزة الدولة إجراءات للسيطرة على أنشطة "المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة"، لأن هذه الفئة من الناس يمكن أن تستغل قائمة أسعار الأراضي المعدلة للمضاربة و"رفع" الأسعار.

إجراءات شراء وبيع الشقق في عام 2024

وفقًا للمادة 160 من قانون الإسكان لعام 2023، يجب أن تتوافر الشروط الستة التالية في معاملات شراء وبيع المنازل.

وعلى وجه التحديد، (1) أن يكون حاصلاً على شهادة وفقاً لما ينص عليه القانون.

(2) ليس في حالة نزاع أو شكوى أو دعوى بشأن حقوق الملكية وفقاً لأحكام قانون فض المنازعات والشكاوى والبلاغات.

(3) خلال مدة تملك السكن في حالة تملك السكن لمدة محددة.

(4) لا يجوز الحجز عليها لتنفيذ حكم أو قرار إداري أصبح نافذاً قانوناً من جهة حكومية مختصة أو لا يجوز تطبيق التدابير الطارئة المؤقتة أو التدابير الوقائية عليها بموجب قرار من محكمة أو جهة حكومية مختصة.

(5) ليس في الحالات التي صدر فيها قرار باستعادة الأرض أو إشعار بإزالة أو هدم المساكن من قبل السلطة المختصة.

(6) لا تسري الشروط المنصوص عليها في البندين (2) و(3) على شراء أو الإيجار بالتقسيط للمساكن المستقبلية.

ملحوظة: لا تتطلب معاملات الإسكان التالية شهادة إسكان: شراء وبيع المساكن المستقبلية؛ بيع السكن في حالة الحل أو الإفلاس؛ تنظيم التبرعات لبيوت الامتنان، بيوت المحبة، بيوت التضامن الكبير.

شراء وبيع المساكن المتاحة للمستثمرين في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في الحالات التالية: المساكن التابعة للأصول العامة؛ السكن الاجتماعي، السكن للقوات المسلحة الشعبية، السكن لإعادة التوطين غير التابع للأملاك العامة؛ احصل على ميراث المنزل.

يجب أن تكون المستندات التي تثبت شروط السكن للمشاركة في المعاملات المحددة في هذه الفقرة متوافقة مع الأنظمة الحكومية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html