المشاريع «المتجددة» تشكل مصدراً مهماً للإمدادات لسوق العقارات

سيدي، يتساءل كثير من الناس عن سبب استمرار ارتفاع أسعار العقارات، وخاصة في هانوي ومدينة هوشي منه، وخاصة في سياق القوانين الثلاثة الخاصة بالأراضي والإسكان والعقارات التي دخلت حيز التنفيذ. كيف تشرح هذه المشكلة؟

هناك العديد من الأسباب المختلفة التي تفسر سبب ارتفاع أسعار العقارات بشكل "مذهل" في الآونة الأخيرة، وخاصة في المدن الكبرى. لكن السبب الذي قد يحظى بإجماع كبير هو نقص العرض وعدم التوازن بين العرض والطلب، وخاصة الشقق والأراضي الصغيرة ذات الأسعار المتوسطة في المنطقة المركزية.

لماذا هذه التقلبات في الأسعار ونقص العرض في حين أن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية دخل حيز التنفيذ منذ الأول من أغسطس؟

وفي رأينا، يرجع ذلك إلى عدم وجود العديد من مشاريع الإسكان الجديدة التي تُفتح للبيع مباشرة بعد دخول القوانين الجديدة حيز التنفيذ. ويتوقع الكثيرون المزيد من العرض، ولكن من الضروري أن نقيّم بشكل موضوعي أن القواعد الجديدة، على الرغم من كونها أكثر انفتاحا ومعقولية، فإنها تنطبق فقط على مشاريع الإسكان التي يتم تنفيذها حديثا. وتحتاج هذه المشاريع إلى استكمال الإجراءات القانونية، ولا يجوز فتحها للبيع فور نفاذ القوانين.

من ناحية أخرى، تتوقف مشاريع الإسكان لأسباب مختلفة مثل: اختيار المستثمر الخاطئ، وعدم الالتزام بلوائح الأراضي... لذلك لا يوجد حل حتى الآن. لذلك، لا تزال المشاريع القديمة في وضع "الانتظار" حتى يتم إزالة السياسات الجديدة. إن المشاريع التي تعاني من "مشاكل" لم يتم حلها لم تنجح في خلق العرض للسوق.

ثانياً، تؤدي الزيادة في تكاليف "المدخلات" إلى ارتفاع أسعار الأراضي. وتقوم المحليات حاليا بتعديل قوائم أسعار الأراضي وفقا لأحكام قانون الأراضي. على سبيل المثال، أصدرت مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي في 21 أكتوبر، والتي بالمقارنة مع قائمة أسعار الأراضي لعام 2020، ارتفعت أسعار العديد من المناطق من 3 إلى 11 مرة مقارنة بالسعر القديم، كما هو الحال في منطقة كوتشي؛ إن قائمة أسعار الأراضي المرتفعة ستؤدي إلى زيادة مقابلة في تكاليف الأراضي للناس (ضريبة الأراضي، ورسوم استخدام الأراضي عند إصدارها بشهادة، ورسوم تحويل غرض استخدام الأراضي...).

بالنسبة للشركات، على الرغم من أن تحديد أسعار أراضي المشروع لا يعتمد على قائمة أسعار الأراضي، إلا أنه بموجب اللوائح الجديدة، لا يمكن أن تكون رسوم استخدام الأراضي المحددة للمشاريع الاستثمارية أقل من ذي قبل. وخاصة في سياق ارتفاع تكاليف التعويضات وتطهير المواقع، فإن أولئك الذين يتم استعادة أراضيهم سوف يحصلون على فوائد أكثر من ذي قبل.

السبب الثالث هو أن ظاهرة المضاربة العقارية لا تزال سائدة. ليس من الصعب التأكيد على أن الناس لا يزالون يرغبون في الاستثمار في الأراضي بسبب ربحيتها العالية. يعتقد بعض الناس أن الأرض هي قناة جيدة للحفاظ على الأصول. وهذا ينطبق على كل من المستثمرين ومشتري الأراضي فيما يتعلق بامتلاك العقارات. إن المثل القائل بأن "عمراً كاملاً من العمل لا يعادل الربح من قطعة أرض" لا يزال صحيحاً حتى يومنا هذا.

وتؤدي المضاربة أيضًا إلى اللجوء إلى الحيل "لتحفيز" أسعار العقارات. وقد أدت المزادات التي شهدت أسعاراً باهظة ثم إلغاء الودائع إلى تعطيل معلومات السوق، كما حدث في ثانه أواي، وهوآي دوك... وحتى في ها دونج مؤخراً، حيث استمر العرض الفائز الذي بلغ 262 مليون دونج/متر مربع في تحطيم الأرقام القياسية للمزادات السابقة. النتيجة المترتبة على "تحفيز" الأسعار هي اضطراب المعلومات السوقية ووقوع المشترين في "متاهة" الأسعار.

هل تعتقد أن تعديل قوائم أسعار الأراضي في المحليات سيرفع أسعار نقل العقارات في السوق؟

وفي رأينا فإن تعديل قوائم أسعار الأراضي المحلية ضرورة موضوعية. إن قائمة أسعار الأراضي المنظمة سابقًا لا تعكس القيمة الفعلية لقطعة الأرض. لذلك فإن تعديل وتطبيق قائمة أسعار الأراضي في وقت مبكر أمر ضروري ويساعد السوق على أن يكون شفافاً ومستقراً، ويحل مشاكل عالقة منذ سنوات طويلة مثل: احتساب أسعار التعويضات للأشخاص الذين تم استعادة أراضيهم سيكون أكثر منطقية، والحد من حالة قيام الأفراد بجمع الأراضي ثم تغيير الغرض لأغراض المضاربة...

ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الأراضي في قائمة الأسعار يؤثر أيضًا على العديد من فئات الأشخاص، وخاصة الأفراد الذين يحتاجون إلى الحصول على شهادات حق استخدام الأراضي، وطلب تغيير غرض استخدام الأراضي الزراعية في نفس قطعة الأرض مع المنازل، ودفع الضرائب على استخدام الأراضي غير الزراعية، وما إلى ذلك. هذه هي المواضيع التي سوف تتأثر سلبا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لأن رسوم استخدام الأراضي سوف ترتفع.

على سبيل المثال، قبل تعديل قائمة أسعار الأراضي، كان على الناس أن يدفعوا مليار دونج مقابل قطعة أرض زراعية بمساحة 100 متر مربع بسبب تغيير الغرض. إذا ارتفع سعر الأرض بمقدار 2.2 مرة، فإن تكلفة الأرض على الناس سترتفع بمقدار 2.2 مليار دونج. وارتفعت أيضًا تكاليف رسوم التسجيل وضرائب استخدام الأراضي غير الزراعية.

سيؤثر هذا على الفئات الأكثر ضعفًا، وخاصةً مَن استخدموا أراضي "مُعلّق التخطيط" لفترة طويلة دون الحصول على شهادة، وأصبحوا الآن مؤهلين للحصول عليها. سترتفع تكلفة دفع رسوم استخدام الأراضي عند إقرار الدولة لها في بعض الحالات مقارنةً بالسابق.

وبشكل عام، نرى أنه عندما يتم تحديد قائمة أسعار الأراضي، فإن سعر الأرض المحدد (سعر الأرض المدخلة) يتم تحديده أقرب إلى سعر السوق، ويرتفع سعر الأرض المحولة (سعر الأرض المخرجة) كقاعدة عامة. وهكذا، فحتى لو تحسن العرض، فإن أسعار العقارات قد تجد صعوبة في "التهدئة" على المدى القصير.

فما هو برأيكم الحل للوضع الحالي من ارتفاع مفاجئ في أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة؟

لتهدئة أسعار العقارات، هناك حاجة إلى العديد من الحلول المتزامنة من قبل السلطات. ومع ذلك، من منظور قانوني، نعتقد أن هناك حاجة إلى حلول قصيرة الأجل وطويلة الأجل.

وعلى المدى القريب، ينبغي للجهات المختصة أن تدرس إصدار آلية للتعامل مع المشاريع التي يتم تعليقها بسبب مشاكل قانونية. وبعبارة أخرى، لا بد من وجود قواعد للتعامل بشكل حاسم مع المشاريع من هذا النوع، إما بالسماح بتنفيذها أو إنهائها بشكل كامل؛ لا تترك المشروع "معلقًا" مثل الوضع الحالي.

وتشكل المشاريع "المتجددة" مصدرا مهما لتزويد السوق في الفترة المقبلة. هناك العديد من المشاريع "المتوقفة"، وإذا تم تنفيذ عدد قليل فقط من هذه المشاريع، فسيكون هناك تغيير في العرض في السوق. ومن ناحية أخرى، لتجنب تأثير تعديل أسعار الأراضي، يتعين على الحكومة أن تدرس في أقرب وقت إصدار لوائح بشأن الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيضها، بما في ذلك تغيير غرض الاستخدام للأسر والأفراد.

وعلى المدى الطويل، فإن النظر في فرض ضرائب أعلى على الأشخاص الذين يمتلكون العديد من الممتلكات، ويتركون الأراضي بوراً ويشترون ويبيعون الأراضي في فترة قصيرة من الزمن لا يزال يمثل حلاً أساسياً. وهذا ليس الحل الوحيد، ولكنه أحد الإجراءات المهمة لتنظيم السوق؛ المساهمة في الحد من أموال الناس التي يتم ضخها في العقارات. وبطبيعة الحال فإن تطبيق مثل هذا القانون الضريبي يتطلب دراسة متأنية للتوقيت والطريقة المناسبة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الإفصاح عن المعلومات، وتعزيز التحول الرقمي، والتحرك نحو إنشاء بورصة وطنية للعقارات ــ وهي شكل من أشكال البورصة الحالية ــ يمكن أن يشكل حلاً مستداماً. إن إنشاء سوق عقاري وطني يعمل وفق نموذج منظمة الخدمة العامة التي تديرها الدولة، ومتكامل مع قاعدة البيانات الوطنية للسكان والأراضي، من شأنه أن يساهم في التحكم في قيم المعاملات الفعلية، مما يساعد على جعل السوق شفافا وصحيا.

شكراً جزيلاً!

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040