تحول الأعمال العقارية الأموال إلى سداد الديون

[إعلان 1]

تبيع العديد من شركات العقارات الأصول، أو تستخدم القروض المصرفية أو تعرض الأسهم للحصول على المال لسداد الديون وبناء المشاريع.

بيع الأصول لإرواء العطش لرأس المال

حتى الآن، أكملت مجموعة نوفالاند بشكل أساسي إعادة هيكلة قروضها وديون السندات، ولكن في تقرير التدقيق لعام 2023، أشارت شركة PwC Vietnam أيضًا إلى افتراض استمرارية شركة نوفالاند.

وبحسب المدقق المستقل، فإن التأثير المشترك لنقص التدفق النقدي واستحقاقات الديون قصيرة الأجل والقيود المفروضة على القدرة على جمع رأس المال في السوق المالية أدى إلى زيادة ضغوط السيولة قصيرة الأجل على نوفالاند. بالإضافة إلى ذلك، اعتبارًا من تاريخ الميزانية العمومية الموحدة، انتهكت شركة نوفالاند بعض الالتزامات بموجب اتفاقيات القروض والسندات.

وفي هذا الصدد، قالت نوفالاند إن الشركة حصلت على التزام من البنوك التجارية بمواصلة تقديم الدعم المالي لتنفيذ مشاريع البناء لضمان تقدم تسليم المنازل في كل مرحلة إلى مشتري المنازل. وعلى وجه التحديد، ستواصل البنوك صرف حدود ائتمانية إضافية بقيمة 15,816 مليار دونج في الفترة المقبلة.

وتخطط شركة نوفالاند على وجه الخصوص لبيع أصول بقيمة 2.870 مليار دونج تقريبًا لسداد الديون المستحقة خلال الفترة المحددة في العقد. وفي الوقت نفسه، تلقت الشركة أيضًا خطاب اهتمام من المستثمرين بشأن بيع أصول بقيمة متوقعة تبلغ 8,917 مليار دونج. وقالت الشركة إنها ستكمل بيع الأصول خلال الـ12 شهرًا المقبلة.

بذلت العديد من الشركات جهودًا لإلغاء ديون السندات تدريجيًا أو كليًا لتنظيف ميزانياتها العمومية قبل أن تصبح مؤهلة للحصول على الائتمان المصرفي.

وعلى نحو مماثل، تنفذ شركة LDG للاستثمار أيضًا خططًا للتعاون التنموي، ونقل المشاريع، وبيع الأسهم لسداد سندات الدين والبنوك والديون الأخرى.

وعلى وجه التحديد، ستقوم شركة LDG بنقل مشروع منطقة باي بوت - سون ترا السياحية الذي استثمرته شركة هاي دوي المساهمة (شركة تابعة لشركة LDG). ويحمل المشروع الاسم التجاري LDG Grand Central، وتبلغ مساحته 29 هكتارًا، ويبلغ إجمالي استثماراته أكثر من 4600 مليار دونج.

في الوقت نفسه، تريد شركة LDG أيضًا نقل مشروع مجمع الشقق Lot C1 في حي Binh An، المدينة. دي آن، مقاطعة بينه دونغ وغيرها من الأصول والمشاريع.

وهناك حالة نموذجية أخرى وهي شركة Phat Dat. قال السيد نجوين فان دات، رئيس مجلس إدارة شركة فات دات، إن الصدمات غير المتوقعة التي شهدتها السوق خلال العامين الماضيين أدت إلى تباطؤ معدل نمو شركة فات دات بشكل كبير. حتى الخطط طويلة المدى التي تم وضعها بعناية يجب أن تتغير. يجب تعديل العديد من مؤشرات النمو...

وفي هذا السياق، نفذت شركة فات دات استراتيجية جذرية لإعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية والمالية. بما في ذلك قبول التضحية بالمصالح قصيرة الأجل مثل بيع بعض الأصول، أو نقل الأسهم في بعض الشركات التابعة... للتركيز على قضايا أكثر إلحاحاً.

على وجه التحديد، في عامي 2022 - 2023، ستبيع شركة Phat Dat شركتين تابعتين لها، شركة Saigon - KL Real Estate Company (مستثمر مشروع Astral City Binh Duong) وشركة Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

ونتيجة لذلك، نجحت شركة Phat Dat في تخفيف الضغوط المالية، وخاصة من خلال سداد جميع السندات بنجاح في الوقت المحدد وقبل نهاية عام 2023، لتصبح مؤسسة عقارية نادرة ليس عليها ديون سندات في سياق العمليات القاتمة للغاية للصناعة بأكملها.

سوف يخف الضغط على رأس المال تدريجيا.

في تقرير تحديث حديث عن قطاع العقارات السكنية، قامت شركة فيتنام للاستثمار الائتماني للتصنيف المشترك (VIS Rating) بتقييم أن قدرة سداد الديون للمؤسسات العقارية لا تزال ضعيفة، حتى عندما يتحسن التدفق النقدي بسبب الرافعة المالية العالية واستحقاقات الديون الكبيرة في عام 2024. تبلغ نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (التي تقيس قدرة الشركة على سداد الديون) 8.7 مرة في عام 2023، مقارنة بـ 7 مرات في عام 2022 بسبب كون نمو الدين أعلى من نمو الأرباح. ومن المتوقع أن تصل نسبة الديون قصيرة الأجل إلى إجمالي الديون في عام 2023 إلى 45%، وهي الأعلى في السنوات الخمس الماضية.

علاوة على ذلك، من المقرر أن يستحق سداد سندات عقارية بقيمة 130 تريليون دونج في عام 2024 - وهو أعلى مستوى في السنوات الخمس الماضية، مما يفرض مخاطر إعادة رسملة للمستثمرين. قد يواجه المستثمرون الذين لديهم مشاريع تواجه مشكلات قانونية أو ينفذون مشاريع مضاربة مخاطر التأخر في سداد الأقساط الأصلية والفوائد على السندات وضعف التدفق النقدي. وبالتالي، فإن هذه هي الشركات التي تحتاج إلى إعادة تمويل أكثر من غيرها.

في الواقع، وعلى الرغم من مواجهة الصعوبات، وخاصة فيما يتصل برأس المال، بذلت العديد من الشركات جهوداً للتخلص تدريجياً أو كلياً من ديون السندات القائمة، رغبةً منها في تنظيف ميزانياتها العمومية قبل أن تصبح مؤهلة للحصول على الائتمان المصرفي وجمع رأس المال في البورصة.

على سبيل المثال، بعد إعادة الهيكلة للتكيف مع تقلبات السوق، تركز شركة فات دات الآن فقط على قطاع العقارات السكنية، مع إطلاق 6 مشاريع رئيسية في السوق، مع إجمالي إيرادات تقدر من هذه المشاريع بنحو 40 ألف مليار دونج.

للحصول على رأس مال عامل، تخطط الشركة لعرض أكثر من 134.3 مليون سهم على المساهمين الحاليين بسعر 10000 دونج/سهم، ونسبة الإصدار هي 5.5:1 وفي شكل ممارسة الحقوق. في حالة نجاحها، يمكن أن تحقق شركة Phat Dat ما يزيد عن 1,340 مليار دونج. سيتم استخدام كافة العائدات لتنفيذ المشاريع العقارية للشركة والشركات التابعة لها.

وعلى نحو مماثل، تخطط شركة DIC Corp لإصدار أربعة أسهم بقيمة 410 ملايين سهم لجمع ما يقرب من 6500 مليار دونج. ستستخدم الشركة الأموال المجمعة لتكملة رأس المال الاستثماري لمرحلة الثانية والثالثة من مشروع مجمع كاب سان جاك في 169 - ثوي فان (مقاطعة با ريا - فونج تاو)؛ مشروع منطقة في ثانه التجارية السكنية (مقاطعة هاو جيانج)؛ مشروع منطقة نام فينه ين الحضرية الجديدة (مقاطعة فينه فوك)؛ مشروع منطقة لام ها سنتر بوينت السكنية في حي لام ها (مدينة فو لي، مقاطعة ها نام).

وبحسب تقييم VIS، فإن مخاطر إعادة التمويل ستنخفض في الفترة المقبلة، بفضل تحسن الوصول إلى الائتمان المصرفي وأسواق رأس المال. وبناء على ذلك، تراجعت ضغوط السيولة التي يواجهها المستثمرون اعتباراً من الربع الرابع من عام 2022. شهد الائتمان المصرفي لقطاع العقارات ارتفاعاً كبيراً بنسبة 28% في عام 2023، وسيستمر في الارتفاع في عام 2024 لدعم احتياجات رأس المال والسيولة للمستثمرين.

[إعلان 2]
مصدر