"أبحث بيأس" عن منزل بأقل من ملياري دونغ فيتنامي.

اقترحت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) على رئيس الوزراء وبنك الدولة الفيتنامي السماح لمشتري المساكن التجارية التي يقل سعرها عن 1.8 أو 2 مليار دونغ فيتنامي/للوحدة بالحصول على دعم سنوي بنسبة 2% على قروض البنوك من الآن وحتى نهاية عام 2023، وذلك لدعم سوق العقارات والمستهلكين ذوي الاحتياجات السكنية.

أملك منزلاً بقيمة ملياري دونغ فيتنامي، لكنني لا أستطيع الحصول على قرض.

ينبع اقتراح جمعية مشتري العقارات في فيتنام (HoREA) من حقيقة أن السوق الحالية تكاد تخلو من وحدات الإسكان الاجتماعي. فبينما يُطبّق العديد من مطوري مشاريع الإسكان التجاري سياسات لخفض أسعار البيع، مُقدّمين خصومات كبيرة تصل إلى حوالي 50%، ما أدى إلى وصول أسعار الشقق في بعض المشاريع إلى ما يقارب ملياري دونغ فيتنامي للوحدة، لا يزال مشتري المساكن التجارية غير قادرين على الحصول على قروض بأسعار فائدة معقولة.

في توجيه رئيس الوزراء رقم 1164/CĐ-TTg بتاريخ 14 ديسمبر 2022، والذي وجه بتوفير رأس المال الائتماني للاقتصاد في الوقت المناسب؛ والإقراض والصرف السريع والمركز والموجه للشركات المؤهلة ومشاريع العقارات... لم تكن هناك سياسة تدعم تخفيضًا سنويًا بنسبة 2٪ في أسعار الفائدة الائتمانية أو توفير قروض بأسعار فائدة تجارية معقولة لمشتري المساكن التجارية التي تقل أسعارها عن 1.8 أو 2 مليار دونغ فيتنامي/للوحدة.

يشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه حالياً عدداً قليلاً جداً من الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونغ فيتنامي. (صورة: تان ثانه)

علاوة على ذلك، ولأن حزمة الائتمان البالغة 40 ألف مليار دونغ فيتنامي، والتي تهدف إلى خفض معدلات الفائدة على القروض بنسبة 2٪ سنوياً وفقاً للمرسوم 31/2022/ND-CP، لم يتم صرف سوى حوالي 21 ألف مليار دونغ فيتنامي بحلول نهاية أكتوبر 2022، أي ما يعادل 52.5٪، فإن عدم الاستفادة الكاملة من هذا الدعم سيؤدي إلى هدر موارد من ميزانية الدولة.

مع ذلك، ووفقًا لمسح أجراه مراسل صحيفة "نغوي لاو دونغ"، فإن عدد المنازل التي تقل أسعارها عن ملياري دونغ فيتنامي في مدينة هو تشي منه قليل جدًا. وقال السيد هوا، وهو سمسار عقارات في مدينة ثو دوك، إنه يساعد حاليًا عددًا من العملاء في بيع شقق صغيرة تقل أسعارها عن ملياري دونغ فيتنامي في منطقة "فينهومز غراند بارك" (مدينة ثو دوك). تبلغ مساحة كل شقة حوالي 30-40 مترًا مربعًا، وتتكون من غرفة نوم واحدة فقط دون غرفة معيشة، ويتراوح سعرها بين 1.6 و1.8 مليار دونغ فيتنامي للوحدة.

مع ذلك، تُعدّ هذه الشقق نادرة للغاية، ورغم تسليمها من قِبل المُطوّر العقاري، إلا أنها غالبًا ما تكون غير مفروشة وتفتقر إلى العديد من وسائل الراحة، مما يُجبر المشترين على تأثيثها بأنفسهم قبل الانتقال إليها. وأوضح السيد هوا قائلاً: "لقد أعلنتُ عن 5 أو 6 شقق، وقد بيعت 4 منها بالفعل. لا تزال هذه الشقق مرهونة بقروض بنكية قائمة بموجب العقود القديمة، وهذا هو سبب موافقة المشترين على شرائها. أما الشقق المتبقية فهي أصغر حجمًا ولا توجد عليها قروض، مما يجعل بيعها صعبًا".

وبحسب السيد هوا، لا يوجد سوى عدد قليل من الشقق في هذه المنطقة بأسعار معقولة كهذه؛ فالعديد من الشقق الأخرى تبلغ مساحتها أكثر من 60 مترًا مربعًا، وتحتوي على غرفتي نوم، ويبلغ أدنى سعر بيع لها 2.5-2.8 مليار دونغ فيتنامي للوحدة.

في غضون ذلك، فإن معظم الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونغ فيتنامي هي وحدات سكنية اجتماعية تقع بعيدًا عن مركز المدينة، ذات مساحات صغيرة، وقد بيعت بالفعل من قبل شركات التطوير العقاري. ويعيد المشترون بيعها، في ظل عدم توفر وحدات جديدة. إضافةً إلى ذلك، توجد شقق تجارية تم تسليمها منذ أكثر من عشر سنوات، وتقع أيضًا بعيدًا عن مركز المدينة (أكثر من ١٢ كيلومترًا). ومع ذلك، لا تستوفي هذه الشقق شروط الحصول على قروض بنكية، أو إذا استوفتها، فإن نسبة القرض إلى قيمة العقار منخفضة للغاية.

أكد المدير العام لإحدى شركات العقارات في مدينة هو تشي منه أن جميع المشاريع الجديدة المطروحة في السوق حاليًا تندرج ضمن فئة العقارات الفاخرة، مع وجود عدد قليل جدًا من الوحدات التي يقل سعرها عن ملياري دونغ فيتنامي. وقد بيعت معظم هذه الوحدات خلال الفترة 2018-2019، وكان من المفترض تسليمها خلال الفترة 2021-2022، إلا أن ذلك تأخر بسبب مشاكل قانونية أو صعوبات مالية واجهها المطور العقاري. وبينما تمكن المشترون السابقون من نقل عقودهم، يتردد العملاء الجدد لأن المشاريع لم تكتمل بعد، وقد لا يستوفون شروط الحصول على قروض بنكية جديدة.

من الصعب جداً الحصول على قرض.

يرى السيد هوانغ لاي دو ثي نغوين، صاحب الخبرة الطويلة في مجال التسويق العقاري، أنه في حال الموافقة على اقتراح خفض أسعار الفائدة بنسبة 2% على قروض الإسكان التي تقل قيمتها عن ملياري دونغ فيتنامي للوحدة السكنية، فسيكون لذلك أثر نفسي إيجابي، يُسهم في تنشيط السوق بشكل طفيف. إلا أنه بالنظر إلى عدد العقارات المؤهلة وعدد المشترين المؤهلين للحصول على القروض، يصعب تحقيق ذلك، إذ أن المنازل التي تقل قيمتها عن ملياري دونغ فيتنامي تكاد تكون قد اختفت من السوق.

قال مسؤول ائتمان في أحد البنوك التجارية بمدينة هو تشي منه إن البنوك لا تملك خلال هذه الفترة رأس المال الكافي لتقديم قروض طويلة الأجل للعملاء الأفراد، وخاصة لشراء المنازل. وحتى العملاء الدائمون لا يحق لهم الحصول إلا على قروض قصيرة الأجل، عادةً لمدة عام واحد، وبعدها قد يتمكنون من تجديدها حسب توفر الأموال لدى البنك.

مع ذلك، فإن معايير الأهلية للحصول على القرض صارمة للغاية، إذ تشترط بعض البنوك على المقترضين شراء تأمين على الحياة... إضافةً إلى ذلك، يجب أن يكون لدى المقترضين دخل صافٍ يتراوح بين 14 و15 مليون دونغ فيتنامي شهريًا يُستلم عبر حساباتهم المصرفية؛ أما العاملون لحسابهم الخاص أو ذوو الدخل غير المستقر فلا يحق لهم الحصول على القروض...

وأضاف: "علاوة على ذلك، يجب أن يكون الضمان شقة مملوكة ملكية قانونية كاملة. يقوم البنك بتقييمها بنحو 70% من سعر السوق، ولا يقرض سوى ما بين 60% و70% كحد أقصى من هذا السعر. أما بالنسبة للمنازل المستقلة، فيجب أن يكون الممر واسعًا، وأن تستوفي المساحة معايير محددة، مثل أن يزيد عرض المنزل عن 3 أمتار، ومساحته الإجمالية عن 25 مترًا مربعًا، وأن يزيد عرض الممر الأمامي عن 3 أمتار... ومع ذلك، لا توجد منازل من هذا النوع بأقل من ملياري دونغ فيتنامي، وإن وُجدت، فهي تقع في مناطق نائية جدًا..." - هكذا أوضح هذا المختص.

استنادًا إلى الوضع المذكور أعلاه، يرى السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية هورايزون للعقارات (HoREA)، أنه في ظل الظروف الاستثنائية، يتعين على الدولة اتخاذ حلول استثنائية لمعالجة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات بشكل فوري وفعال. كما تنص المادة 7، البند 5 من قانون أعمال العقارات لعام 2014 على ما يلي: "يجب أن تمتلك الدولة آليات وسياسات لتحقيق استقرار سوق العقارات عند حدوث تقلبات، بما يضمن تحقيق الفوائد للمستثمرين والعملاء". لذلك، اقترح السيد تشاو أن ينظر بنك الدولة الفيتنامي في عدم الإبقاء على معايير الائتمان الحالية في ظل هذه الظروف الاستثنائية، بل تخفيفها "قليلاً" لدعم الشركات ومشتري المنازل.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm