العقارات في فيتنام تجذب المستثمرين الأجانب ومفاجآت بشأن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه وحقوق أصحاب المنازل

ارتفعت رؤوس الأموال الأجنبية المباشرة المتدفقة إلى العقارات بشكل حاد، ومسح أسعار الشقق في بعض المشاريع في مدينة هوشي منه، واللوائح المتعلقة بحقوق ملكية المساكن... هي أحدث أخبار العقارات.

يلعب رأس المال الأجنبي المباشر دورًا كبيرًا في سوق العقارات في فيتنام في توضيح العرض وتوحيد السوق. (الصورة: لينه آن)

ارتفع تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى العقارات بشكل حاد

وبحسب أحدث البيانات الصادرة عن مكتب الإحصاء العام، بلغ إجمالي الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام 20.52 مليار دولار أمريكي حتى 31 أغسطس، بزيادة قدرها أكثر من 8% عن نفس الفترة من العام الماضي. وعلى وجه الخصوص، يشكل قطاع الأعمال العقارية ما يقرب من 20% من إجمالي رأس المال المسجل حديثاً، وهو ما يزيد بنحو 5.1 مرة عن الفترة نفسها. وإذا أخذنا في الاعتبار رأس المال المسجل حديثا ورأس المال المسجل المعدل، فإن رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في أنشطة الأعمال العقارية بلغ 2.55 مليار دولار أمريكي، أي أعلى بنحو 3.7 مرة من نفس الفترة ويمثل ما يقرب من 14.4% من إجمالي رأس المال المسجل حديثا والمتزايد.

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر يلعب دورًا كبيرًا في سوق العقارات الفيتنامية في توضيح العرض وتوحيد السوق بمعايير صارمة لرأس المال الأجنبي من حيث القانون والتخطيط وطرق تطوير المنتجات. وسوف تتأثر بعض القطاعات التي يهتم بها المستثمرون الأجانب بشكل مباشر بهذا المصدر الرأسمالي، مثل العقارات الصناعية والمكاتب والإسكان والمنتجعات السياحية.

وبحسب السيد كوك آنه، دخلت ثلاثة قوانين تتعلق بسوق العقارات، وهي قانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 وقانون الأراضي 2024، حيز التنفيذ رسميًا، مما أدى إلى إنشاء ممر واضح لسوق العقارات، إلى جانب التنمية الاقتصادية المستقرة والاستثمار القوي في البنية التحتية، مما يجعل سوق العقارات الفيتنامي جذابًا في نظر المستثمرين الأجانب. يتمتع المستثمرون الأجانب بالثقة ويضخون المزيد من الأموال في فيتنام بفضل الدعم الذي تقدمه لهم الإدارات القانونية.

وقال السيد تروي جريفث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إن بعض القطاعات مثل قطاع التجزئة والمنتجعات والمكاتب والعقارات السكنية تشهد تطورات إيجابية بفضل رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر.

وعلى وجه التحديد، في مجال العقارات التجارية، تواصل شركة AEON Mall خطتها التوسعية مع افتتاح AEON Mall Hue (8.6 هكتار) في سبتمبر. كما استحوذت هذه الوحدة على قطعة أرض تبلغ مساحتها 10.5 هكتار في ثانه هوا لبناء أكبر مركز تسوق في المنطقة الوسطى ووافقت على الخطة الرئيسية 1/500 لمشروع AEON Mall Bien Hoa (12 هكتارًا). كما بدأت شركة بيكاميكس آي دي سي العمل على مشروع مجمع تجاري بمساحة 7 هكتارات في مدينة بينه دونج الجديدة.

في قطاع العقارات والمنتجعات، يعود السياح الدوليون إلى فيتنام بأكثر من 11.4 مليون وافد في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، بزيادة قدرها 45.8٪ على أساس سنوي وأعلى بنسبة 1٪ عن عام 2019. وبحلول عام 2028، من المتوقع أن توفر 191 مشروعًا فندقيًا 49800 غرفة؛ 75% من هذا العرض الجديد يقع في الفئة المتوسطة إلى الراقية، مع 70% من العلامات التجارية لسلاسل الفنادق الفاخرة العالمية، مما يضع فيتنام كسوق رئيسية في المنطقة.

وفي سوق الإسكان، أطلقت شركة Cosmos Initia وشركة TT Capital ومجموعة Koterasu مشروع TT AVIO في Binh Duong، والذي يوفر ما يقرب من 2000 شقة بأسعار معقولة؛ أطلقت شركة فين هومز مشروع فين هومز جلوبال جيت الذي تبلغ مساحته 385 هكتارًا في هانوي ، والذي يضم أكثر من 4100 شقة منخفضة الارتفاع و12600 شقة شاهقة الارتفاع.

في سوق المكاتب، سيتم إضافة ما يقرب من 35000 متر مربع من مساحات المكاتب في مدينة هوشي منه في النصف الثاني من عام 2024 من ثلاثة مشاريع من الدرجة B و C: Thaisquare The Merit و Vinatex Building و CMC Tower B. في هانوي، سيضيف مشروعان من الدرجة A، برج Taisei Ha Noi Office و Heritage West Lake، 46000 متر مربع بحلول نهاية العام.

وبحسب السيد تروي جريفيث، فليس من الصعب أن نرى أن المشاريع التي تتم بمشاركة رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر تضمن قبل كل شيء الشفافية والوضوح القانوني. بالنسبة للمستثمرين الأجانب، يعد هذا عاملاً حاسماً في قرارهم بالاستثمار في المشاريع العقارية في فيتنام.

سعر بيع الشقة يقترب من 500 مليون دونج/م2

وبحسب التقرير الصادر عن مجموعة DKRA حول سوق الإسكان في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في أكتوبر 2024، فقد انخفض المعروض من الشقق بشكل طفيف مقارنة بالفترة نفسها، وتركز بشكل أساسي في مدينة هوشي منه وبينه دونغ.

وأظهر الطلب في السوق علامات انتعاش، وخاصة من خلال المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها للبيع هذا الشهر في بينه دونج ولونج آن.

وتظهر بيانات مجموعة DKRA أن سعر البيع الأساسي للشقق لا يزال مرتفعا بسبب ضغوط تكاليف المدخلات. وسجلت أسعار بيع بعض المشاريع في المحافظات المحيطة بمدينة هوشي منه زيادة بنسبة تتراوح بين 3 و8% مقارنة بسلة المنتجات المباعة قبل 3 إلى 6 أشهر.

بالنسبة للسوق الثانوية، تستمر أسعار البيع والسيولة في التعافي، مع تركيز المعاملات في المشاريع التي لديها بالفعل كتب وردية أو في طور الاستعداد لتسليم المنازل.

وفيما يتعلق بسعر بيع الشقق الرئيسية، وفقًا لمجموعة DKRA، في مدينة هوشي منه، يتراوح السعر من 30 إلى 493 مليون دونج/م2، وبينه دونج من 26 إلى 59 مليون دونج/م2، وبا ريا - فونج تاو من 35 إلى 61 مليون دونج/م2، ودونج ناي من 33 إلى 41 مليون دونج/م2، ولونج آن من 21 إلى 29 مليون دونج/م2.

وفي تحليل إمكانية الوصول إلى السكن، قال خبراء سافيلز فيتنام إنه في الفترة 2019 - 2023، ارتفعت أسعار المساكن في مدينة هوشي منه بمعدل 3٪ سنويًا، وهو ما يعادل الزيادة في الدخل الشخصي. إن الفجوة المتزايدة بين أسعار المساكن والدخول تجعل امتلاك المسكن أكثر صعوبة بالنسبة للناس.

يحتاج الأشخاص من ذوي الدخل المتوسط ​​والأسر الشابة في مدينة هوشي منه إلى حوالي 50 ألف شقة سنويًا. ومع ذلك، فإن العرض لا يزال غير كاف.

وأظهر المسح أن مشاريع الشقق في مدينة هوشي منه المعروضة للبيع في الربع الثالث من عام 2023 تقع في الغالب ضمن قطاع العقارات الراقية وتقع في شرق سايجون. على سبيل المثال، تقدم شركة Gamuda Land المرحلة التالية من مشروع Eaton Park في مدينة Thu Duc City بسعر متوسط ​​يبلغ 140 مليون دونج/م2.

كما أطلقت شركة Masterise Home مؤخرًا مبنيين سكنيين ضمن مشروع Masteri Grand View بأسعار تبدأ من 100 مليون دونج/م2. هذا هو أول تقسيم شاهق الارتفاع للمنطقة الحضرية الجديدة للمدينة العالمية، مدينة ثو دوك.

في منطقة Vinhomes Grand Park الحضرية، Thu Duc City، يتم أيضًا طرح المرحلة التالية من التقسيم The Opus One للبيع بسعر حوالي 100 مليون دونج/م2. بعد الانتهاء من بناء 5 طوابق سفلية، يفتتح مشروع King Crown Infinity سلة المنتجات التالية بأسعار تتراوح من 100 إلى 125 مليون دونج/م2.

وبحسب الخطة، ستخصص المدينة في مشروع المدينة الخضراء 67,216.8 متراً مربعاً من الأراضي لبناء المدارس والمرافق العامة لأغراض تجارية. (المصدر: صحيفة XD)

حصلت شركة فينجروب كوربوريشن على تسليم أكثر من 127.4 هكتارًا من الأراضي لبناء مشروع المدينة الخضراء.

قررت لجنة الشعب في هانوي للتو تسليم أكثر من 127.4 هكتارًا من الأراضي (المرحلة الأولى) في بلديات تان هوي، وليين ترونج، وتان لاب، وليين ها في منطقة دان فونج، والتي تم الانتهاء من تطهير الموقع، إلى شركة Vingroup Corporation - JSC لتنفيذ مشروع المنطقة الوظيفية الحضرية - المدينة الخضراء.

وفقًا للقرار رقم 6011/QD-UBND المؤرخ 18 نوفمبر 2024 للجنة الشعبية في هانوي، من إجمالي أكثر من 127.4 هكتارًا من الأراضي المخصصة في المرحلة الأولى، هناك 409،786.6 مترًا مربعًا من الأراضي السكنية مع كون شكل استخدام الأراضي هو تخصيص الأراضي الحكومية مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي.

وتشتمل المساحة المقرر تسليمها هذه المرة على 296,011.7 متراً مربعاً من الأراضي السكنية المخصصة لبناء مساكن منخفضة الارتفاع؛ 113,774.9م2 من الأراضي السكنية المخصصة لبناء المباني الشاهقة، ذات وظائف مثل: الخدمات التجارية، والمكاتب، والفنادق، والشقق،...

وبحسب الخطة، ستخصص المدينة في مشروع المدينة الخضراء 67,216.8 متراً مربعاً من الأراضي لبناء المدارس والمرافق العامة لأغراض تجارية. شكل استخدام الأراضي هو أن تقوم الدولة باستئجار الأرض وتحصيل إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار. مدة إيجار الأرض 50 سنة. سيعمل المشروع على بناء مدارس إعدادية ومدارس ابتدائية ورياض أطفال؛ إنشاء مرافق الخدمات التجارية والأسواق...؛ الإدارة الحضرية والأنشطة المجتمعية؛ مركز طبي؛ البيت الثقافي، الأنشطة المجتمعية

كما خصصت المدينة 702.065.7 متراً مربعاً من الأراضي للأشجار والمرور؛ تقوم الدولة بتخصيص هذه الأرض دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي؛ 17,470.7 متر مربع من الأراضي لبناء البنية التحتية الفنية بما في ذلك: منطقة معالجة مياه الصرف الصحي، ومنطقة نقل النفايات الصلبة، ومنطقة البنية التحتية الفنية المخطط لها، ومحطة المياه، ومحطة الضخ؛ 11,939.4 متر مربع من الأرض فوق سطح المشروع للفناء والطريق الداخلي والأعمال التقنية للبنية التحتية وزراعة الأشجار للاستخدام المشترك.

شركة Vingroup Corporation - JSC مسؤولة عن إنشاء البنية التحتية التقنية بشكل متزامن وصيانة وإصلاح المشروع بعد الاستثمار في البناء وتسليمه إلى السلطات المحلية للإدارة والاستخدام المشترك في المدينة...

والجدير بالذكر أن المدينة خصصت في هذا المشروع 8,945.6 متراً مربعاً من الأراضي في قطع أراضي تحمل الرموز من C-TT5.1 إلى C-TT5.7 لمناطق إعادة التوطين. شركة فينجروب كوربوريشن - المساهمة الخاصة مسؤولة عن الاستثمار في بناء البنية التحتية المتزامنة، وبعد الانتهاء منها، تسليمها إلى المنطقة. شكل استخدام الأراضي هو أن تقوم الدولة بتخصيص الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي.

حقوق أصحاب المنازل

تنص المادة 10 من قانون الإسكان لعام 2023 على حقوق مالكي المساكن ومستخدميها على النحو التالي:

1. يتمتع أصحاب المنازل الذين هم منظمات محلية وأفراد والفيتناميون المقيمون في الخارج بالحقوق التالية:

أ) له الحق في حرمة المنزل الذي يملكه قانونياً؛

ب) استعمال السكن لأغراض السكن وغيرها من الأغراض التي لا يحظرها القانون؛

ج) أن يحصل على شهادة بالمنزل الذي يملكه قانونياً وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون الأراضي؛

د) البيع والإيجار المنتهي بالتمليك والهبة والمبادلة والإرث والرهن والمساهمة برأس المال مع السكن وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون الأراضي وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة؛ نقل عقود بيع وشراء المساكن والإيجارات والقروض والإقامات المؤقتة وترخيص إدارة المسكن وغيرها من الحقوق المنصوص عليها في القانون؛ في حالة إعطاء أو وراثة منزل لشخص غير مؤهل لامتلاك منزل في فيتنام، يحق لهذا الشخص فقط الحصول على قيمة ذلك المنزل.

في حالة وجود أحكام أخرى في قانون الأراضي بشأن حقوق أصحاب المنازل المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي الذين هم فيتناميون يقيمون في الخارج، فإن هذه الأحكام تنطبق؛

د) تقاسم أعمال المرافق العامة في تلك المنطقة السكنية وفقاً لأحكام هذا القانون والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة.

في حالة كونه مالكًا لمبنى سكني، فإنه يحق له أن يمتلك بشكل مشترك ويستخدم بشكل مشترك الممتلكات المشتركة للمبنى السكني وأعمال البنية التحتية المشتركة لهذا المبنى السكني، باستثناء الأعمال التي تم إنشاؤها لأغراض تجارية أو يجب تسليمها للدولة وفقًا لأحكام القانون أو وفقًا للاتفاقية في عقد شراء وبيع المنزل أو عقد الإيجار المنتهي بالتمليك؛

هـ) صيانة وترميم وهدم وإعادة بناء المساكن وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون البناء؛

ج) أن يتمتع بالحماية فيما يتعلق بملكية المسكن وفقاً لما هو منصوص عليه في المادة السابعة من هذا القانون؛

ح) الشكوى والإبلاغ ورفع الدعاوى القضائية ضد أعمال انتهاك حقوق الملكية المشروعة وغيرها من الأعمال المخالفة لقانون الإسكان؛

ي) الحقوق الأخرى المنصوص عليها في القانون.

2. يتمتع مالكو المساكن من المنظمات أو الأفراد الأجانب بالحقوق المنصوص عليها في المادة 20 من هذا القانون.

3. يحق لمستخدمي السكن الذين ليسوا مالكين للمنزل ممارسة حقوقهم في إدارة واستخدام المنزل وفقًا للاتفاق مع مالك المنزل.

وبذلك يتمتع أصحاب المنازل بالحقوق المنصوص عليها أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html